【案情簡(jiǎn)介】
2009年8月3日，張某與陳某簽訂房屋租賃合同，張某將其所有的房屋一處出租給陳某居住。合同約定，租期5年，每年租金 2萬(wàn)元，陳某應于每年 8月3日前支付下一年度的租金。2010年7月20日，張某到出租屋處收取租金時(shí)，發(fā)現該房屋由李某實(shí)際使用。陳某告知張某其已于2010年初將該房屋轉租給李某，張某當時(shí)未提出異議，并直接從李某處收取租金2萬(wàn)元。 2011年7月，張某單方要求提高租金，被陳某拒絕。張某遂于2011年8月以陳某擅自轉租為由，向法院提起訴訟，要求解除租賃合同，返還房屋。
一審法院經(jīng)審理認為，張某在2010年7月20日收取租金時(shí)，對于陳某將房屋轉租給李某的事實(shí)已經(jīng)知曉。根據最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條的規定，張某并未在6個(gè)月的期限內提出異議，應推定為同意轉租，因此其再以陳某擅自轉租為由要求解除租賃合同，法院不予支持。據此判決：駁回張某的訴訟請求。宣判后，張某不服，上訴至青島中院。青島中院經(jīng)審理作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
【法官點(diǎn)評】
轉租作為一種配置資源，提高資源利用效率的行為，普遍而頻繁地出現在經(jīng)濟生活當中。轉租關(guān)系中存在三方當事人，即出租人、承租人和次承租人。根據我國合同法第224條第2款的規定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。這里的“解除合同”指的是出租人有權解除其與承租人之間的合同，而一旦出租人解除其與承租人之間的合同，則承租人不再對租賃房屋享有任何權益，故承租人與次承租人之間的轉租合同亦喪失履行的基礎。但是，由于法律沒(méi)有明確規定出租人行使解除權的時(shí)限，因此在實(shí)踐中容易導致轉租合同的效力長(cháng)期處于不穩定的狀態(tài)，既不利于保護次承租人的利益，也不利于充分發(fā)揮物的使用價(jià)值。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條第1款規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 ”這種通過(guò)規定權利行使期限的方式保護出租人的利益，屬于一種折衷的作法，既可以防止承租人擅自轉租損害出租人的合法權益，同時(shí)也可以使出租人的權利行使受到一定的限制，減少次承租人的交易風(fēng)險。
本案中，張某在2010年7月20日收取租金時(shí)，已經(jīng)知道轉租事實(shí)的存在，其應在6個(gè)月內即2011年1月20日前向陳某提出異議。由于張某未在法定期限內提出異議，根據上述司法解釋的規定，可以推定張某同意陳某的轉租行為。張某于2011年8月以陳某擅自轉租為由向法院提起訴訟，因其已經(jīng)喪失解除權，故其訴訟請求不能得到法院的支持。
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