推薦人:岱岳區法院副院長(cháng) 馬素本
推薦意見(jiàn):在本案的房屋租賃合同糾紛中，涉及到物權法定原則、合同相對性原則、物權優(yōu)于債權及優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)認定等諸多法律問(wèn)題。本案出租人在房屋出租后，又賣(mài)給第三人，第三人又再次出賣(mài)該房屋，該房屋被最后一個(gè)買(mǎi)方拆除。對于承租人的損失，應由誰(shuí)賠償，如何計算承租人的損失，是本案的焦點(diǎn)。本案對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)進(jìn)行了探析，即依據《物權法》規定的物權法定原則，在法律未規定承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權為物權的情形下，該權利不應納入物權保護的范疇，不具有排他性權利，從而認定原告(承租人)的損失應由租賃合同相對方承擔，即出租人承擔。對于承租人的損失如何計算，本案按照已出賣(mài)的房屋及土地同期同類(lèi)的租賃價(jià)格減去出租人未繳納的租賃費來(lái)計算承租人的損失，既符合法律規定，亦具有可操作性。本案對同類(lèi)型案件的裁判具有一定的參考意義，故予以推薦。
原告張廣文與被告楊長(cháng)增、李乙海等
房屋租賃合同糾紛案
--“物權優(yōu)于債權”及“合同相對性”原則的適用
岱岳區人民法院 孫寶泉
【關(guān)鍵詞】
物權法定原則 物權優(yōu)于債權 合同相對性 優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)系債權
【裁判要旨】
依照《物權法》規定的“物權法定原則”，在法律未規定承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權為物權的情形下，該權利不應納入物權保護的范疇，不具有排他性權利。本案出租人在房屋出租后，又賣(mài)給第三人，第三人又再次出賣(mài)該房屋，該房屋被最后一個(gè)買(mǎi)方拆除。對于承租人的損失，應由誰(shuí)賠償，如何計算承租人的損失，是本案的焦點(diǎn)。原告(承租人)的損失應由合同相對方承擔，即出租人承擔。對于承租人的損失如何計算，應按照已出賣(mài)的房屋及土地同期同類(lèi)的租賃價(jià)格減去承租人未繳納的租賃費來(lái)計算承租人的損失。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》第四條、第六條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百一十二條、第二百三十條。
第四條 當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個(gè)人不得非法干預。
第六條 當事人行使權利、履行義務(wù)應當遵循誠實(shí)信用原則。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的;
(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
【案件索引】
一審:泰安市岱岳區人民法院(2015)岱民初字第1391號(2015年12月1日)
【基本案情】
原告張廣文訴稱(chēng):2006年10月19日，原告與被告大馬莊村委簽訂了租賃合同，約定:將鍋爐配件廠(chǎng)以東原窯廠(chǎng)辦公室、倉庫(其中北屋5間、東屋1間)院落等租賃物給原告使用。之后，原、被告均履行了義務(wù)，原告在此院落內經(jīng)營(yíng)水泵生產(chǎn)制造。2015年3月6日，被告楊長(cháng)增突然將原告使用的6間房屋全部拆除，并將原告的正常通道安裝上大門(mén)，阻止原告的進(jìn)出。原告問(wèn)其原因時(shí)，被告楊長(cháng)增稱(chēng)該院落是其從被告李乙海處購買(mǎi)的，被告李乙海是其從被告大馬莊村委處購買(mǎi)得到的。原告對于該院落的買(mǎi)賣(mài)事由概不清楚，即使存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，三被告均未告知過(guò)原告，被告的行為給原告造成了很大的經(jīng)濟損失。為此，請求法院判令:1、繼續履行2006年10月19日原告與被告大馬莊村委簽訂的租賃合同。2、被告賠償經(jīng)濟損失74349元。
被告楊長(cháng)增辯稱(chēng):原告所列訴訟主體錯誤，我方不是租賃合同的相對方，不應參加本案訴訟。原告并非房屋產(chǎn)權人，無(wú)權對我方拆除房屋所受的損失要求我方賠償。原告從未支付租金，沒(méi)有按照合同約定履行合同義務(wù)，無(wú)權要求繼續履行合同。我方購買(mǎi)的廠(chǎng)房院落與原告主張的租賃的廠(chǎng)房院落并不是同一院落，我方拆除房屋沒(méi)有給原告造成任何經(jīng)濟損失。三被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有對原告造成任何損失，原告也不是房屋的產(chǎn)權人，不是買(mǎi)賣(mài)合同的相對方，無(wú)權主張被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。如果原告有租賃損失其應當向租賃合同的相對方即被告大馬莊村委索要租賃損失，雙方根據租賃合同約定的條款解決賠償糾紛。評估報告結論脫離實(shí)際，原告與大馬莊村委約定每年租金為2050元，評估報告沒(méi)有考慮雙方合同約定的實(shí)際狀況，作出了不符合實(shí)際的評估結論，該結論不應當作為本案的認定依據。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
被告李乙海辯稱(chēng):原告所列訴訟主體錯誤，我方不是租賃合同的相對方，不應參加本案訴訟。原告從未支付租金，沒(méi)有按照合同約定履行合同義務(wù)，無(wú)權要求繼續履行合同。我方購買(mǎi)的廠(chǎng)房院落與原告主張的租賃的廠(chǎng)房院落并不是同一院落。三被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有對原告造成任何損失，原告也不是房屋的產(chǎn)權人，不是買(mǎi)賣(mài)合同的相對方，無(wú)權主張被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。如果原告有租賃損失其應當向租賃合同的相對方即被告大馬莊村委索要租賃損失，雙方根據租賃合同約定的條款解決賠償糾紛。評估報告結論脫離實(shí)際，原告與大馬莊村委約定每年租金為2050元，評估報告沒(méi)有考慮雙方合同約定的實(shí)際狀況，作出了不符合實(shí)際的評估結論，該結論不應當作為本案的認定依據。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
被告大馬莊村委辯稱(chēng):我方不清楚原告與第一、二被告之間的糾紛，原告和我方的租賃合同是與上一屆村委簽的，現在的村委不清楚他們之間的糾紛。
法院經(jīng)審理查明:2006年10月19日原告張廣文與被告大馬莊村委簽訂租賃合同一份，載明:“甲方:大馬莊村委。乙方:張廣文。為充分安置村內空閑地，緩解村集體經(jīng)濟，防止村集體土地外失，經(jīng)村兩委研究決定，將原鍋爐配件廠(chǎng)以東，現衛生室使用的房屋及原泡沫石棉廠(chǎng)辦公室后房屋承包給本村村民張廣文使用，具體事宜如下:一、租賃現衛生室使用的房屋6間，每間每年150元(計900元)。泡沫石棉廠(chǎng)辦公室后房屋5間，每間每年200元(原窯廠(chǎng)辦公室及倉庫)，計1000元。泡沫石棉廠(chǎng)房屋后至衛生室房屋前空閑地，每年租賃費150元。三項合計租費為2050元。二、承包期限為20年，自2006年10月19日起至2026年10月19日止。三、因衛生室暫時(shí)無(wú)法搬出，暫不收乙方租費，待村委安置后收取租賃費。四、承包期間，上級各部門(mén)收取的一切稅費、工傷事故等費用，均有乙方負擔。五、本合同一式兩份，自簽訂之日起生效。六、未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。注:衛生室自簽訂之日起，半年后搬出?！焙贤炗喓?，被告大馬莊村委將房屋及院落交付給原告張廣文使用，原告于2006年10月19日將自2006年10月19日起至2007年10月19日止的租賃費1150元交付給被告大馬莊村委。自2007年10月19日以后的租賃費，原告未提交充分的證據予以證實(shí)已經(jīng)繳納。租賃合同約定的衛生室使用的房屋6間截止到起訴之日止衛生室未搬出。2008年9月2日，山東省泰安市中級人民法院作出的(2008)泰商終字第185號民事判決對原告張廣文與被告大馬莊村委簽訂租賃合同，認定除與范維濤2003年3月15日租賃合同重疊之處(即泡沫石棉廠(chǎng)屋后至衛生室空閑地39米，由東墻至路邊空閑地)無(wú)效外，其他條款有效，張廣文與大馬莊村委應繼續履行2006年10月19日租賃合同的其他條款。2009年12月6日，被告大馬莊村委與被告李乙海簽訂廠(chǎng)房買(mǎi)賣(mài)合同，約定:大馬莊村委將該村原石棉廠(chǎng)車(chē)間、辦公室及廠(chǎng)房院落以15萬(wàn)元賣(mài)給李乙海。2015年2月6日，被告李乙海與被告楊長(cháng)增簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，約定:李乙海將該村原石棉廠(chǎng)車(chē)間、辦公室及廠(chǎng)房院落以29萬(wàn)元賣(mài)給楊長(cháng)增。2015年7月30日，本院到涉案場(chǎng)地勘驗查明:原告張廣文和被告大馬莊村委簽訂租賃合同(山東省泰安市中級人民法院判決繼續履行的部分)與三位被告間廠(chǎng)房買(mǎi)賣(mài)合同的重疊之處為勘驗圖中C處以北至B處(含B處)，南北距離為10.3米，東西距離為16.3米，院落內房屋有5間，該5間房屋已拆除。另查明，該5間房屋系被告楊長(cháng)增于2015年3月拆除。審理過(guò)程中，原告申請對大馬莊村委已出賣(mài)的房屋及土地，即勘驗圖中C處以北至B處(含B處)的同期同類(lèi)的租賃價(jià)格(自2015年3月至2026年10月，共計11年零6個(gè)月)進(jìn)行鑒定。本院依法委托泰安信誠價(jià)格事務(wù)所對此進(jìn)行鑒定，該鑒定所于2015年10月14日作出泰信價(jià)評字(2015)第023號價(jià)值評估報告結論書(shū)，鑒定意見(jiàn)為:大馬莊房屋院落11年零6個(gè)月租賃價(jià)格在價(jià)格評估基日評估市場(chǎng)價(jià)格為74349元。
以上事實(shí)由原、被告陳述，勘驗筆錄，(2008)泰商終字第185號民事判決書(shū)，價(jià)值評估報告結論書(shū)，2006年10月19日租賃合同，租賃費收據，2009年12月6日廠(chǎng)房買(mǎi)賣(mài)合同，2015年2月6日買(mǎi)賣(mài)合同，證人證言等證據在案證實(shí)。
【裁判結果】
一、解除原告張廣文與被告泰安市岱岳區山口鎮大馬莊村村民委員會(huì )于2006年10月19日訂的租賃合同。
二、被告泰安市岱岳區山口鎮大馬莊村村民委員會(huì )于本判決生效之日起十日內賠償原告張廣文經(jīng)濟損失55349元。
三、駁回原告張廣文的其他訴訟請求。
四、駁回原告張廣文對被告楊長(cháng)增、李乙海的訴訟請求。
【裁判理由】
法院生效裁判認為:對于原告張廣文與被告大馬莊村委簽訂的租賃合同，山東省泰安市中級人民法院在(2008)泰商終字第185號民事判決書(shū)判決繼續履行的部分，系有效合同。原告主張繼續履行2006年10月19日原告與被告大馬莊村委簽訂的租賃合同，因該合同被山東省泰安市中級人民法院作出的(2008)泰商終字第185號民事判決對原告張廣文與被告大馬莊村委簽訂租賃合同，認定除與范維濤2003年3月15日租賃合同重疊之處(即泡沫石棉廠(chǎng)屋后至衛生室空閑地39米，由東墻至路邊空閑地)無(wú)效外，其他條款有效，現該租賃合同有效部分中的房屋及院落已被大馬莊村委出賣(mài)，且涉訴房屋已被買(mǎi)方拆除，繼續履行租賃合同已無(wú)實(shí)際意義，故本院對原告繼續履行租賃合同的主張不予支持。被告大馬莊村委將涉訴廠(chǎng)房及院落租賃給原告張廣文使用后，大馬莊村委作為出租人又將該廠(chǎng)房及院落出賣(mài)，大馬莊村委出賣(mài)時(shí)應當通知承租人張廣文，出租人未提交其在出賣(mài)時(shí)已經(jīng)通知承租人的相關(guān)證據，出租人侵害了承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權及承租房屋的可得利益，根據公平原則和誠實(shí)信用原則，出租人應當對承租人的損失承擔損害賠償責任，對于承租人張廣文主張損失為其經(jīng)營(yíng)水泵的損失，因其未提交充分的證據予以證實(shí)，故本院對承租人提出的以經(jīng)營(yíng)水泵損失作為計算標準的主張不予采信，其損失應為已出賣(mài)的房屋及土地同期同類(lèi)的租賃價(jià)格減去出租人未繳納的租賃費，未交納的租賃費按泡沫石棉廠(chǎng)辦公室后房屋5間,每間每年200元(原窯廠(chǎng)辦公室及倉庫)，共計每年1000元為標準計算,即74349元-1000元/年×19年(2007年10月19日起至2026年10月19日止)=55349元。對于原告主張被告楊長(cháng)增、李乙海賠償其經(jīng)濟損失的訴訟請求，因本案原告的主張是依據租賃合同形成的債權，債權的相對性決定其應當向合同相對方主張，其不具有對抗第三人的效力，即原告的租賃損失應由出租人大馬莊村委承擔賠償責任，原告該主張于法無(wú)據，故本院對此不予支持。
【案例注解】
本案涉及承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)問(wèn)題。承租人優(yōu)先購買(mǎi)權受侵害時(shí)，可以主張損害賠償請求權，但無(wú)權請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因為承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)為債權，依照《物權法》規定的“物權法定原則”，在法律未規定承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權為物權的情形下，該權利不應納入物權保護的范疇，不具有排他性權利。本案出租人在房屋出租后，又賣(mài)給第三人，第三人又再次出賣(mài)該房屋，該房屋被最后一個(gè)買(mǎi)方拆除。對于承租人的損失，應由誰(shuí)賠償，如何計算承租人的損失，是本案的焦點(diǎn)。本案在裁判說(shuō)理部分，針對當事人爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題，按照“物權法定原則”、“物權優(yōu)于債權”及“合同相對性”原則與“優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)系債權”的法理，結合法律的相關(guān)規定和本案的證據，從而認定原告(承租人)的損失應由合同相對方承擔，即出租人承擔。對于承租人的損失如何計算，本案按照已出賣(mài)的房屋及土地同期同類(lèi)的租賃價(jià)格減去承租人未繳納的租賃費來(lái)計算承租人的損失，既符合法律規定，亦具有可操作性。
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