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蔣賢錚

（2018年5月2日）

[案例]甲出租鋪面給乙經(jīng)營(yíng)快餐店，雙方于2013年1月20日簽訂一份鋪面租賃合同，約定：租期5年，年租金3.6萬(wàn)元分兩次付清，即分別于1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元。同時(shí)約定：在租賃期內，乙逾期不支付租金超過(guò)兩個(gè)月，甲則有權解除合同。合同簽訂的當日，乙即預付了2013年上半年的租金。乙在經(jīng)營(yíng)中因管理不善，資金緊張，在7月20日以經(jīng)濟出現暫時(shí)困難為由僅預付8000元租金。甲于9月5日清晨在鋪面門(mén)上加鎖，并貼出一張解除鋪面租賃合同的通知。乙報警，甲乙雙方因此發(fā)生糾紛。乙起訴請求法院確認甲解除鋪面租賃合同的行為無(wú)效。

[分歧]當事人爭議的焦點(diǎn)是甲解除鋪面租賃合同的行為是否無(wú)效。

甲主張有效。鋪面租賃合同約定乙應在2013年7月31日前預付下半年租金1.8萬(wàn)元，其卻僅預付8000元，拖欠1萬(wàn)元租金直到9月份。依照《合同法》第二百二十六條中“承租人應當按照約定的期限支付租金?！钡囊幎?，按時(shí)足額支付租金是承租人乙應履行的法定和約定義務(wù)。同時(shí)，依照《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡囊幎?，乙超過(guò)約定期限即2013年7月31日仍欠租金1萬(wàn)元，甲依照法律規定和合同約定均有權行使合同解除權。

乙主張無(wú)效。鋪面租賃合同約定甲有權行使合同解除權的條件是“乙逾期不支付租金超過(guò)兩個(gè)月”。乙的違約行為并不導致甲成就解除鋪面租賃合同的條件，一方面，乙實(shí)際已經(jīng)預付8000元租金，僅拖欠2013年下半年租金1萬(wàn)元，屬于不完全履行合同或不適當履行合同的違約行為，并不構成合同約定的“不支付租金”行為，即不構成不履行或拒不履行合同義務(wù)的違約行為。另一方面，鋪面租賃合同約定乙逾期支付租金的寬限期為兩個(gè)月，即自2013年8月1日起至同年10月1日。甲在約定乙預付租金的寬限期仍未屆至，就在9月5日行使合同解除權，不符合合同約定其行使合同解除權的時(shí)間條件。

[分析]本文以為，乙在寬限期內拖欠部分租金的違約行為，并未成就甲依約解除鋪面租賃合同的條件。

首先，甲應當依照鋪面租賃合同的約定條件行使合同解除權。

依照鋪面租賃合同的約定，甲解除鋪面租賃合同應當具備如下兩個(gè)條件：第一，乙逾期不支付租金。依照鋪面租賃合同的約定，甲行使合同解除權的條件之一是乙不履行合同義務(wù)的行為體現為到期不支付租金的違約形態(tài)。詳言之，鋪面租賃合同約定乙必須在1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元，在實(shí)際履行中，乙只有超過(guò)此約定期限未付租金分文，該合同解除的約定條件才具備。第二，乙逾期不支付租金超過(guò)兩個(gè)月。詳言之，乙未在1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元，這一違約行為一直延續到4月1日和10月1日。本案的事實(shí)是，乙在2013年7月20日預付了8000元租金。乙部分履行合同義務(wù)的行為不屬于鋪面租賃合同約定的“逾期不支付租金”的不履行合同義務(wù)行為。據此判斷，乙的違約行為不具備上述約定解除合同的第一個(gè)條件。再者，即使認定乙不完全履行合同義務(wù)的違約行為成就“逾期不支付租金”的合同解除條件，乙依約也有兩個(gè)月的寬限期，即乙雖未在7月31日前全部預付2013年下半年的租金1.8萬(wàn)元，但依約仍有兩個(gè)月延緩支付期限。甲在乙預付租金的寬限期到來(lái)之前即行使合同解除權，顯然也不符合鋪面租賃合同約定的另一個(gè)解除條件。綜上分析，乙的答辯意見(jiàn)成立。

其次，鋪面租賃合同既然約定了合同解除的條件，甲就不應該行使法定解除權。甲即使行使法定解除權，也不符合法定解除的條件。

其一，按照約定優(yōu)于法定的合同法原則，甲不應該行使法定解除權?！逗贤ā返诰攀龡l、第九十四條分別規定了約定解除和法定解除。本案中，甲乙在鋪面租賃合同中約定了甲解除合同的條件，在不違反法律、行政法規效力性規定的前提下，應當認定約定解除的效力高于法定解除，即針對乙遲延履行支付租金義務(wù)的違約行為，甲能否行使合同解除權，鋪面租賃合同和《合同法》均有合同解除條件的規定，法官就應當采納甲乙約定的合同解除條件，不應準許甲依照法定解除合同的條件行使合同解除權。

其二，乙拖欠租金的違約行為未成就法定解除條件。

一方面，乙拖欠租金的違約行為并不導致甲的合同目的不能實(shí)現?！逗贤ā返诰攀臈l第（四）項規定了法定解除情形之一，即“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的?！睋艘幎?，一方當事人遲延履行合同義務(wù)，致使不能實(shí)現合同目的的，構成根本性違約，另一方當事人依法有權行使合同解除權。就本案而言，鋪面租賃合同是一份履行期限相對較長(cháng)的繼續性定期合同，承租人乙在約定的支付租金期限內已預付租金8000元，占應預付租金的44%，甲從中已部分實(shí)現簽訂鋪面租賃合同取得租金收益的合同目的。乙拖欠租金1萬(wàn)元直到甲行使合同解除權之時(shí)僅逾期一個(gè)多月，但仍在合同約定的寬限期內，據此判斷，乙的違約行為不會(huì )影響出租人獲得租金目的的實(shí)現，不應認定為根本性違約或嚴重違約。在鋪面租賃合同約定了合同解除條件的前提下，甲僅以乙拖欠租金構成遲延履行合同義務(wù)為由行使法定解除權，據上分析，也不符合法定解除條件。

另一方面，乙拖欠租金有正當理由且未超過(guò)合理或寬延期限。第一，甲在乙拖欠租金后并未給予乙支付所欠租金的合理期限就直接解除鋪面租賃合同。假如鋪面租賃合同未約定“在租賃期內，乙逾期不支付租金超過(guò)兩個(gè)月，甲則有權解除合同?！钡募s定解除合同條件，依照《合同法》第二百二十七條“承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡囊幎?，承租人未支付或遲延支付租金的法律后果有兩個(gè)，一個(gè)后果是出租人可以要求承租人在其確定的合理期限內支付；另一個(gè)后果是承租人在出租人所確定的合理期限屆至時(shí)仍拒不支付租金的，出租人可以直接解除租賃合同。據此規定，乙拖欠租金后，甲應當確定乙支付所欠租金的合理期限。并且，只有在甲所確定的合理期限屆滿(mǎn)后乙仍未支付所欠租金，甲才能行使合同解除權。否則，甲不具備行使法定解除合同的條件。第二，乙拖欠租金有正當理由。對《合同法》第二百二十七條的上述規定作反面解釋?zhuān)凶馊宋粗Ц痘蜻t延支付租金有正當理由的，承租人可以請求出租人延緩支付租金，出租人則不可以直接行使合同解除權。據司法實(shí)務(wù)，正當理由包括不可抗力或意外事件；出租人違約在先；承租人發(fā)生一些致使其暫時(shí)無(wú)力支付租金的情事，比如生病住院、經(jīng)濟上出現暫時(shí)困難等。在本案中，乙承租甲的鋪面經(jīng)營(yíng)快餐店近半年，仍處于市場(chǎng)培育期，再加上經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗有待積累，資金周轉暫時(shí)出現困難，導致其不能依約定期限預付租金，在此種情況下，乙可以請求甲延緩支付租金，甲未確定乙延緩支付所欠租金的期限，即以乙超過(guò)約定的支付租金期限仍未支付租金為由，援引《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡囊幎?，直接行使法定解除權，顯然是對該法條作斷章取義的解讀。

逾期支付租金之合同解除｜房系列

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導       述

合同解除的情形可分為以下幾類(lèi)：

（一）當事人協(xié)商一致解除；

（二）當事人約定解除條件，條件成就時(shí)解除；

（三）根據法律規定解除，包括有：

1.因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的；

2.在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3.當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；

4.當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的。

在房屋租賃合同糾紛中，逾期支付租金要求解除合同的情況比較常見(jiàn)，但能否解除存在一些爭議之處，筆者引用兩則案例以做解讀。

一、租賃合同解除之裁判

法院案號：（2015）杭經(jīng)開(kāi)民初字第1635號

基本事實(shí)：

原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將其位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區××號房屋出租給被告使用，租賃期限三年，租金季付，下季度租金提前15天支付。合同第八條約定如被告拖欠租金二個(gè)星期以上的，原告有權終止合同，收回該房屋，被告每逾期交房租一天應向原告支付原日租金的兩倍的違約金。2015年10月至12月的租金4500元應于2015年9月15日支付，但被告于2015年10月17日方支付給原告。原告以被告逾期支付租金超過(guò)兩個(gè)星期等為由要求解除合同。

裁判觀(guān)點(diǎn)：

被告逾期支付2015年10月至12月的租金32天的事實(shí)清楚，根據合同約定，原告有權解除合同，因此原告要求解除雙方之間簽訂的房屋租賃合同，符合合同約定，本院予以支持。

二、租賃合同繼續履行之裁判

法院案號：（2016）浙0521民初4876號

基本事實(shí)：

2015年3月5日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，約定被告承租原告位于德清縣××號房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，租賃期限五年，租金按季度支付。另約定，被告不按照約定支付租金達10日的，原告有權解除合同，并可按月租金數額向被告主張違約金。

嗣后，被告多次延遲支付租金。2016年11月16日，原告委托浙江××律師事務(wù)所向被告發(fā)出律師函，告知被告雙方簽訂的房屋租賃合同于2016年11月18日解除，并要求被告7日內騰退房屋。2016年11月25日至12月12日期間，被告向原告預付2017年第一季度租金。2016年12月13日原告起訴要求確認雙方房屋租賃合同解除。

裁判觀(guān)點(diǎn)：

合同約定了租金的支付期限及方式，以及承租人不按照約定支付租金達10日的，出租人有權解除合同。該約定屬于法律規定的雙方約定合同解除條件的情形。

合同法尊重當事人的意思自治，同時(shí)也維護穩定的交易秩序，并盡可能衡平各方權益，確保權利義務(wù)的相對公平。就本案而言，從被告歷次的租金交付情況來(lái)看，其雖多次未按約定交納租金，但在原告催促后均已補足，被告無(wú)惡意欠租行為，且在原告起訴前被告已全額預交了下季度租金。綜合考慮被告的違約程度及對雙方的影響，維持合同更能平衡雙方權益，故對原告要求解除合同的訴請，本院不予支持。

三、律師解析

根據我國合同法的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，系雙方當事人真實(shí)意思表示，應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

承租人有按照約定期限支付租金的義務(wù)，無(wú)正當理由逾期未付租金的，出租人可以根據合同約定或者法律規定解除租賃合同。

對本文分析的逾期支付租金能否解除合同的問(wèn)題，即在承租人已足額支付租金的情況下能否解除合同，是不是一律教條式適用約定條款予以解除？

筆者認為，應充分尊重合同意思自治的原則，但也要考慮交易的穩定性以及合同的目的性。合同法賦予了一方當事人在對方當事人根本性違約的情況下可以行使解除權，而當事人間約定逾期支付的解除權，某種意義上說(shuō)系對根本性違約的意思自治。

因此，關(guān)于在逾期支付租金的情形下房屋租賃合同能否解除的問(wèn)題，應根據不同情況綜合判斷該違約行為對實(shí)現合同目的的影響。

在約定解除條件的情形下，不僅要看合同解除的條件是否成就，還應結合逾期次數、天數、解除權行使期限等情況，查看對合同目的實(shí)現的影響程度。既充分保障當事人的意思自治，也遵循誠實(shí)信用，維護交易的穩定。

END