情 況 說(shuō) 明
【案情簡(jiǎn)介及爭議焦點(diǎn)】
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定交房時(shí)間為2014年11月28日。開(kāi)發(fā)商于2014年11月20日向客戶(hù)實(shí)際交付了房屋，并與2015年2月28日到產(chǎn)權登記機關(guān)進(jìn)行備案。
根據開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十五條約定，出賣(mài)人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列1、2、3項處理：
1、 買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在約定時(shí)間前交房,辦理產(chǎn)權證90天從何時(shí)起算_文檔下載https://doc.docsou.com/b1d255882088bd06ca67e0fad.html 退房要求之日起30日內
將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jì)r(jià)款的
1%賠償買(mǎi)受人損失。
2、 買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。
3、 如因買(mǎi)受人的責任，導致出賣(mài)人未能按期向房屋所在地產(chǎn)
權登記機關(guān)提交備案材料，由此造成損失和責任由買(mǎi)受
人全部承擔，出賣(mài)人不承擔責任。
現客戶(hù)以開(kāi)發(fā)商備案時(shí)間距離實(shí)際交付時(shí)間超過(guò)90日為由，主張開(kāi)放商違約。
爭議焦點(diǎn)：備案起算時(shí)間應該從房屋實(shí)際交付時(shí)開(kāi)始起算還是從合同約定時(shí)間開(kāi)始起算？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在約定時(shí)間前交房,辦理產(chǎn)權證90天從何時(shí)起算_【裁判要點(diǎn)】
開(kāi)發(fā)商不違約。
【裁判依據或參考】
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第18條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
（開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)約定了交房時(shí)間。在約定交房時(shí)間時(shí) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在約定時(shí)間前交房,辦理產(chǎn)權證90天從何時(shí)起算_文檔下載https://doc.docsou.com/b1d255882088bd06ca67e0fad-2.html ，雙方其實(shí)已經(jīng)達成合意：1、在約定的時(shí)間完成房屋的實(shí)際交付；2、在約定的時(shí)間交付完房屋后90天完成產(chǎn)權登記。開(kāi)發(fā)商提前履行了房屋的實(shí)際交付，是開(kāi)發(fā)商提前履行義務(wù)的表現。從法律層面上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)約定了交房時(shí)間，并約定了辦理房屋權屬證書(shū)的時(shí)間，且不違背相關(guān)法律法規，屬于當事人之間的特殊約定，該約定合法有效。從道德層面上來(lái)說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商誠信履約的積極表現，不能因為提前履行了義務(wù)就喪失了本應屬于開(kāi)發(fā)商的權利。）
2、福建廈門(mén)中院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》第八條當事人在合同中約定辦理權屬
登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿(mǎn)之次日開(kāi)始計算。在商品房預售合同中，當事人沒(méi)有約定辦理權屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實(shí)際交房日起90日開(kāi)始計算；提前交房的，則從約定的交房日起90日開(kāi)始計算。在商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同中，當事人沒(méi)有約定辦理權屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開(kāi)始計算。
（該司發(fā)性文件明確闡述了開(kāi)發(fā)商提前交房的，從約定的交房日起90日開(kāi)始計算）
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