案情介紹：
2007年11月15日，李某與開(kāi)元公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定李某購買(mǎi)開(kāi)元公司開(kāi)發(fā)的住宅一套，房屋建筑面積為90平方米，房屋總價(jià)款123.6萬(wàn)元，按照合同約定開(kāi)元公司應于2008年6月30日交付房屋，每逾期一天，開(kāi)元公司向李某支付相當于李某已付購房款萬(wàn)分之三的違約金。同時(shí)，雙方約定在房屋交付使用時(shí)共同到房屋管理部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，申請房地產(chǎn)權屬證書(shū)。
合同簽訂后，李某按合同約定支付了全部購房款，但開(kāi)源公司未按照合同約定交付房屋。2008年9月19日，開(kāi)源公司開(kāi)發(fā)建設的商住樓經(jīng)北京市建設工程質(zhì)量監督總站核驗通過(guò)了驗收，取得了《北京市公共建筑工程處裝修驗收備案表》。同年，12月20日開(kāi)元公司將房屋交付給李某。
2010年8月10日，開(kāi)源公司取得了房屋所有權證書(shū)。房屋交付使用后，李某曾多次要求開(kāi)發(fā)商配合辦理過(guò)戶(hù)手續，但開(kāi)發(fā)商明確表示拒絕。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)因房屋測繪面積誤差，開(kāi)元公司要求李某補繳部分購房款，但李某稱(chēng)對于補繳購房款一事從未接到過(guò)開(kāi)發(fā)商的任何書(shū)面通知。
2010年8月30日，李某在律師的建議下將開(kāi)元公司告上法庭，要求開(kāi)元公司支付逾期交房違約金及從2008年9月30日至2010年8月10日的逾期交付房屋權屬證書(shū)的違約金，并由開(kāi)元公司來(lái)承擔本案的訴訟費用。
法院判決：
北京市朝陽(yáng)區人民法院經(jīng)過(guò)審理后判決：開(kāi)元公司于判決生效后10日內配合李某辦理過(guò)戶(hù)手續;開(kāi)元公司于判決生效后3日內給付李某逾期交付房屋違約金25，558元;開(kāi)元公司于判決生效后3日給付李某逾期交付房屋權屬證書(shū)違約金131，040元。
靳雙權律師評析：
上述案例反映了商品房交易過(guò)程中最常見(jiàn)的兩種糾紛類(lèi)型，即逾期交付房屋和逾期辦理房屋權屬證書(shū)的違約金計算問(wèn)題。在購房過(guò)程中，很多購房者會(huì )遇到逾期交房和逾期辦證的問(wèn)題，在這種情況下，如何維護自己的合法權益就成了諸多購房者面臨的一大難題。
首先，我們來(lái)分析一下逾期交房的問(wèn)題。在商品房預售合同糾紛中，消費者購買(mǎi)的均為尚未建成的房屋，房屋交付便成為商品房買(mǎi)賣(mài)中一個(gè)極為重要的環(huán)節。在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商逾期交房的不在少數，通常合同中關(guān)于逾期交房的違約責任也會(huì )有明確的約定。
本案中，李某與開(kāi)源公司簽訂的《商品房預售合同》中約定：“開(kāi)源公司應于2008年6月30日交付房屋，每逾期一日按照已付總房款的萬(wàn)分之三向買(mǎi)方支付違約金?！遍_(kāi)發(fā)商直至2008年12月20日才將房屋交付給李某，顯然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構成違約，應當按照衣服總房款的日萬(wàn)分之三向李某支付違約金。
其次，我們來(lái)了解一下，開(kāi)發(fā)商應該在多長(cháng)時(shí)間內為購房者辦理房產(chǎn)證。我國《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條明確規定：“預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品交付使用之日起90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買(mǎi)人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件?！?/p>
同時(shí)，我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條第1款規定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！?/p>
由此可見(jiàn)，出賣(mài)人負有將房屋所有權過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下的義務(wù)，買(mǎi)受人享有登記請求權。如果出賣(mài)人未按照合同約定或者法律規定的期限為買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權證，那么出賣(mài)人應當承擔相應的違約責任。對照本案，李某購買(mǎi)的房屋為尚未建成的房屋，開(kāi)源公司應在房屋交付使用后90日內為李某辦理房屋權屬證書(shū)，而其卻未在上述期限內將房屋權屬證書(shū)交付買(mǎi)受人李某，開(kāi)源公司顯然已構成違約，應按照法律規定承擔相應的違約責任。
那逾期辦證的違約金究竟應如何計算呢?一般情況下，如果合同中明確約定了違約金或者違約金的計算方法，則依照合同約定計算;如果合同中沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
其中“已付購房款總額”，包括買(mǎi)受人支付的首付款和通過(guò)銀行按揭貸款方式支付給買(mǎi)受人的按揭貸款。在司法實(shí)踐中，“逾期貸款利息的標準”一般按照中國人民銀行同期基準貸款利率之上加收30%~50%確定逾期貸款利率，或者按照中國人民銀行同期貸款利率計算。本案中，李某向開(kāi)發(fā)商支付了全部購房款，應按照123.6萬(wàn)元作為計算違約金數額。
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