孫某于2012年10月1日與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，由孫某向該開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的預售商鋪一間，總房款32萬(wàn)元整。合同簽訂后孫某依約付清了全部房款。后開(kāi)發(fā)商依約交房，但交房后逾期146天才辦好房產(chǎn)證并交付給孫某，土地證逾期246天辦理完，涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內辦好權屬證書(shū)，否則從第91日起至原告實(shí)際取得房產(chǎn)權屬證書(shū)之日止，被告按日向原告支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金?！?，王某要求開(kāi)發(fā)商按照246天預期天數支付逾期辦證違約金，而開(kāi)發(fā)商主張按146天逾期天數支付逾期辦證違約金，究竟是應該支持孫某的訴請呢?還是支持開(kāi)發(fā)商的主張呢?
【分歧】
觀(guān)點(diǎn)一:認為，合同中所說(shuō)的“權屬證書(shū)”僅指房產(chǎn)證，而且開(kāi)發(fā)商既然已經(jīng)為孫某辦好了房產(chǎn)證，孫某完全可以憑該房產(chǎn)證對該房進(jìn)行出租，出售等處置，故逾土地證的逾期辦理對孫某并無(wú)實(shí)際影響，從房產(chǎn)證辦好之日起孫某并未因逾期辦理土地證而產(chǎn)生任何損失，故對孫某主張以土地證辦理逾期天數為計算逾期辦證違約金的依據不應予以支持。
觀(guān)點(diǎn)二:認為，涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內辦好權屬證書(shū)”，對于其中的“權屬證書(shū)”應理解為房產(chǎn)證和土地證，而不是單單指房產(chǎn)證，故應以土地證辦理逾期天數為計算逾期辦證違約金的依據
【評析】
筆者持第二種觀(guān)點(diǎn)，認為應支持孫某的訴請即應以土地證辦理逾期天數為計算逾期辦證違約金的依據。
一、《合同法》第一百二十五條規定“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！?，具體到本案，孫某購房的目的就是為了取得所購房屋的完全產(chǎn)權，而要證明一處房產(chǎn)產(chǎn)權完全歸屬于同一人，則房產(chǎn)證和土地證必須同時(shí)具備才可以，也就是我們平常說(shuō)的“兩證”，可見(jiàn)根據合同目的完全可以確定涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條中的“權屬證書(shū)”應理解為房產(chǎn)證和土地證，同時(shí)根據交易習慣，作為購房人也不可能只要求開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，而土地證留給自己辦理。
二、《合同法》第四十一條規定“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋?！?。具體到本案，即使雙方對涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條中的“權屬證書(shū)”理解存在爭議也應作出不利于開(kāi)發(fā)商一方的解釋。仍應認定涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條中的“權屬證書(shū)”為房產(chǎn)證和土地證，
三、既然雙方在涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內辦好權屬證書(shū)，否則從第91日起至原告實(shí)際取得房產(chǎn)權屬證書(shū)之日止，被告按日向原告支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金?！?，開(kāi)發(fā)商就應該受該約定的約束，只有其依約將“兩證”都辦齊了，才能算其完全履行了雙方在合同中所約定的辦證義務(wù)。
四、開(kāi)發(fā)商主張孫某未因土地證的逾期辦理產(chǎn)生損失，開(kāi)發(fā)商應對其主張所依據的事實(shí)作出實(shí)質(zhì)性的舉證，但其舉證僅停留于口頭辯解，其口頭辯解與雙方自愿簽訂的白紙黑字的合同相比，其口頭辯解的證明效力明顯不足，而現實(shí)中，房屋所有人若對房屋進(jìn)行處置如出售，購買(mǎi)人往往都會(huì )要求出賣(mài)人出示房屋的“兩證”，這樣購買(mǎi)人才敢放心的購買(mǎi)，土地證的缺失，就有可能造成房屋所有者出售機會(huì )的喪失，出售機會(huì )的喪失就有可能導致房屋所有者資金不能及時(shí)回籠，又導致其錯過(guò)其他投資機會(huì )，這都有可能給房屋所有者帶來(lái)?yè)p失。故讓開(kāi)發(fā)商依土地證辦理逾期天數賠付逾期辦證違約金并無(wú)不當。
(作者單位:江蘇省宿遷市泗洪縣人民法院)
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