最高人民法院在2003年5月7日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》），該《解釋》對商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理作了許多突破性的、具體的新規定，將會(huì )對中國房地產(chǎn)業(yè)界產(chǎn)生巨大、深遠的影響。
一、《解釋》具有溯及力，凡是1995年1月1日以后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同均應適用
《解釋》將于2003年6月1日起施行，同時(shí)《解釋》第二十八條規定："《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（該法從1995年1月1日起施行）施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。"因此《解釋》可以追溯到1995年1月1日，凡是在這一時(shí)間之后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件，只要法院沒(méi)有在2003年6月1日前作出生效判決，均適用該《解釋》。
因為《解釋》可以追溯到1995年，許多原來(lái)因為沒(méi)有具體法律依據和勝訴把握而觀(guān)望等待的購房業(yè)主將會(huì )依據《解釋》的有利條款采取訴訟手段，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件預計將有很大增長(cháng)。
二、銷(xiāo)售廣告可以成為合同內容，具有法律約束力
在通常情況下，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料如果沒(méi)有寫(xiě)入合同，就沒(méi)有法律效力，不產(chǎn)生合同約束力。但《解釋》第三條明確規定：開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此根據《解釋》，開(kāi)發(fā)商的售房廣告、宣傳資料如果有不實(shí)或虛假的說(shuō)明、承諾，開(kāi)發(fā)商將可能承擔違約責任。
三、五種情形法院可判決開(kāi)發(fā)商雙倍返還購房款
在《解釋》出臺前，法律實(shí)踐中對商品房買(mǎi)賣(mài)是否適用消費者權益保護法雙倍返還的懲罰性賠償規定尚存爭議，但《解釋》的出臺完全肯定了雙倍返還的懲罰性賠償原則，并明確規定了五種具體情形：
?。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
?。ǘ┦巧唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；
?。ㄈ┦怯喠⒑贤瑫r(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；
?。ㄋ模┦窃谟喠?a target="_blank">合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
?。ㄎ澹┦怯喠⒑贤瑫r(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。
由此五種情形導致業(yè)主無(wú)法取得房屋，或商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除時(shí)，業(yè)主除可要求開(kāi)發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。
可見(jiàn)《解釋》大大加重了開(kāi)發(fā)商的責任，如果開(kāi)發(fā)商存在以上五種欺詐情形，將會(huì )非常的不利。
四、業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題退房可獲法院支持
根據《解釋》的規定，不管房屋是否經(jīng)過(guò)驗收合格、是否已經(jīng)交付業(yè)主使用，只要房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，業(yè)主要求退房和賠償損失的，法院都應予支持。另外即使房屋的主體結構沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，但有其它嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主同樣有權要求退房和賠償損失。這就要求開(kāi)發(fā)商更加全面的嚴把房屋質(zhì)量關(guān)，不僅要確保房屋主體結構的質(zhì)量，還要保證許多原來(lái)看似次要的細節質(zhì)量問(wèn)題，如滲水、隔音不達標準、異味等，否則如達到嚴重影響業(yè)主正常居住使用的，將可能導致退房和索賠。
五、開(kāi)發(fā)商逾期交房，經(jīng)買(mǎi)房人催告后三個(gè)月內仍未交房的，買(mǎi)房人有權解除合同
根據《解釋》的規定，如開(kāi)發(fā)商逾期交房，經(jīng)買(mǎi)房人催告后三個(gè)月內仍未交房的，買(mǎi)房人有權解除合同，除可退房外，還可要求賠償。當然雙方另有約定的除外。
同時(shí)買(mǎi)房人行使解除權也是有時(shí)間限制的。根據《解釋》的規定，從買(mǎi)房人有權解除合同時(shí)(即開(kāi)發(fā)商逾期交房之日起的三個(gè)月后)起，如開(kāi)發(fā)商催告的，買(mǎi)房人應當在催告之日起三個(gè)月內解除合同；如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有催告的，買(mǎi)房人應當在有權解除合同之日起一年內解除合同，否則過(guò)了以上期限，買(mǎi)房人再要求解除合同的，法院將不予支持。因此開(kāi)發(fā)商應當認真甄別買(mǎi)房人以逾期交房為由解除合同的要求是否超過(guò)期限，如超期的可依法駁回其退房要求。
六、違約金數額或者損失賠償額計算方法的確定
開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過(guò)份高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請求法院降低。根據《解釋》的規定，法院可以支持超過(guò)造成的損失30%的違約金。舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)元，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì )支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)《解釋》的規定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
如果雙方?jīng)]有明確約定的，《解釋》的規定可以參照以下標準確定：
?。ㄒ唬?逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
?。ǘ?逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。
?。ㄈ?由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人未能取得房屋權屬證書(shū)的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
七、由于開(kāi)發(fā)商原因導致買(mǎi)房人未能取得房屋權屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商將承擔違約責任
《解釋》第十八條規定由于開(kāi)發(fā)商原因導致買(mǎi)房人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)商應當承擔違約責任：
?。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
?。ǘ┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
?。ㄈ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
《解釋》第十九條同時(shí)規定，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導致買(mǎi)房人在以上辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年仍然無(wú)法辦理房屋所有權登記的，買(mǎi)房人有權解除合同和賠償損失。
以上是《解釋》中對開(kāi)發(fā)商有較大影響的規定的要點(diǎn)釋義?！督忉尅烦雠_目的就是為了加強對處于弱勢地位的購房消費者的合法權益的保護，并制裁某些開(kāi)發(fā)商違背誠信原則和違法經(jīng)營(yíng)的行為，所以《解釋》對開(kāi)發(fā)商規定了較重的責任，如果開(kāi)發(fā)商繼續違法經(jīng)營(yíng)、違規操作，其法律成本將大大增加，既不經(jīng)濟，也不利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。因此貴司應利用《解釋》出臺施行的契機，規范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運作，糾正不當的經(jīng)營(yíng)方式，塑造誠實(shí)信用、守法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象。并根據《解釋》及其它相關(guān)法律規定，妥善處理遺留問(wèn)題，防止損失的擴大。
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