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王忠 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )常務(wù)理事
   一、案例

   上訴人(原審原告)謝某。

   被上訴人(原審被告)北京A房地產(chǎn)集團公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司)。

   2001年8月31日，謝某與A公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定謝某購買(mǎi)A公司開(kāi)發(fā)的某小區C座1單元902號房，總計房款654437元。合同規定，出賣(mài)人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。合同附件四規定，在商品房交付使用后240天內，出賣(mài)人需將本合同所買(mǎi)賣(mài)之房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)在買(mǎi)受人名下。如在入住后240天內，因出賣(mài)人的原因致使產(chǎn)權不能過(guò)戶(hù)登記在買(mǎi)受人的名下，出賣(mài)人自入住后第241天起，每日按照總房款的0．1％支付給買(mǎi)受人作為違約金，直至該房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記在買(mǎi)受人名下為止。合同訂立后，謝某于2002年7月28日辦理了入住手續。2003年9月11日，謝某取得了該房屋的所有權證。

   謝某訴稱(chēng)：由于A(yíng)公司的原因，該房屋產(chǎn)權證遲至2003年9月11日才辦理到其名下，訴至一審法院要求A公司支付延期辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)違約金107982元，并承擔本案訴訟費用。

   A公司辯稱(chēng)：A公司和謝某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，A公司應在房屋交付后60日內將需要辦理權屬登記的相關(guān)材料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案，另根據補充協(xié)議的約定，A公司僅負有將有關(guān)資料報房管部門(mén)備案的義務(wù)，2002年8月，房屋交付使用后，A公司按照有關(guān)規定將所有應當由其提交的資料報北京市海淀區國土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)海淀房管局)，但海淀房管局以北京市規劃委員會(huì )及北京市國土資源和房屋管理局新下發(fā)的規定為由，要求先辦理規劃部門(mén)驗收之后，房管部門(mén)方受理登記，該規定是新下發(fā)的，因此A公司按照該規定的要求申請規劃驗收，直至2003年6月規劃部門(mén)辦理驗收完畢。同年7月，應當由A公司提交的所有相關(guān)資料均辦理完畢，因此辦理權屬登記的時(shí)間超過(guò)合同約定的時(shí)間，并非A公司的過(guò)錯造成，而是政府行政法規的變化造成，屬于不可抗力，因此A公司不應當承擔違約責任，故不同意謝某之訴訟請求。

   在一審法院審理本案過(guò)程中，A公司就其按合同約定的期限向海淀房管局報送了全部資料申請法院查證，經(jīng)一審法院向海淀房管局權屬管理科調查，該權屬管理科向法院出具了情況說(shuō)明，其內容如下：A公司開(kāi)發(fā)建設的某小區C、D、E座的確權材料于2002年8月份交到我科，申請上述三棟樓的商品房確權手續。按照當時(shí)的規定，該公司向我科提交了土地證、建設工程規劃許可證、計委立項批復、土地出讓合同、工程質(zhì)量竣工驗收證書(shū)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、商品房預售許可證等材料的復印件，并提交了測繪部門(mén)提供的測繪數據及平面圖。按照此前的登記要求，上述材料齊全后，即可進(jìn)入審批流程，辦理房屋所有權登記。但2002年7月22日北京市規劃委員會(huì )與北京市國土資源和房屋管理局共同下發(fā)了《關(guān)于新建房屋權屬登記與建設工程規劃驗收有關(guān)問(wèn)題的通知》(市規發(fā)[2002]874號)的文件，該文件規定：凡2002年1月1日以后竣工的項目均須到規委先行辦理規劃驗收，然后才能到房屋登記部門(mén)辦理權屬登記手續。A公司申請登記的時(shí)候恰逢該文件開(kāi)始實(shí)施。因此，我科并未受理A公司的登記申請，而是要求其先到海淀區規劃局辦理規劃驗收手續。謝某及A公司對該證據真實(shí)性無(wú)異議。法院在審理本案期間，應謝某的申請，到北京市規劃局海淀分局監督檢查科調查，該監督檢查科證實(shí)：A公司在某小區C座的項目上，積極向該科提交相關(guān)文件資料，A公司在規劃驗收中，沒(méi)有違法違規的問(wèn)題。A公司對此調查筆錄無(wú)異議，謝某對該筆錄所證明內容有異議，但未向法院提交充分有效的反證。

   上述事實(shí)，有商品房買(mǎi)賣(mài)合同、雙方當事人陳述、海淀房管局權屬管理科出具的情況說(shuō)明、北京市規劃局海淀分局監督檢查科的調查筆錄等證據在案佐證。

   二、裁判

   一審法院審理認為：謝某與A公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方均應依據合同約定的各項條款全面予以履行，根據海淀房管局權屬管理科出具的情況說(shuō)明，可以證實(shí)A公司已按合同約定的期限向海淀房管局報送了確權材料，履行了自身的義務(wù)，但由于北京市有關(guān)部門(mén)下發(fā)了新的文件，根據該文件的規定，辦理權屬登記手續，需到相關(guān)部門(mén)先行辦理驗收手續，因此導致謝某房屋產(chǎn)權證延期辦理，A公司不具有過(guò)錯，故法院對于謝某要求A公司支付違約金之請求，不予支持，據此判決：駁回謝某要求北京A房地產(chǎn)集團公司支付延期辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的違約金107982元之請求。
   判決后，謝某不服，以一審法院歪曲案件事實(shí)、有違法律公正為由上訴至二審法院，要求依法改判，判令A公司向謝某支付延期辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的違約金107982元人民幣，訴訟費由A公司負擔。

   A公司同意原判。

   二審法院認為，A公司已按合同約定的期限向海淀房管局報送了辦理初始登記的材料，履行了合同約定的義務(wù)，由于北京市有關(guān)部門(mén)下發(fā)了新的文件，根據該文件的規定，辦理權屬登記手續，需到相關(guān)部門(mén)先行辦理驗收手續。故本院對原審法院對于謝某房屋產(chǎn)權證延期辦理，A公司不具有過(guò)錯的觀(guān)點(diǎn)，不持異議。本院對于上訴人謝某要求A公司支付違約金的訴訟請求，不予支持。綜上所述，原審法院判決正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

   三、評析

   商品房買(mǎi)賣(mài)中的房屋交付問(wèn)題是商品房買(mǎi)賣(mài)案件的核心問(wèn)題，它不僅包括商品房的實(shí)物交付還包括商品房的權利交付，即產(chǎn)權的轉移登記?！?a name="baidusnap0">最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)自2003年6月1日起施行以來(lái)，法院受理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件激增，而其中買(mǎi)受人訴開(kāi)發(fā)商逾期辦理權屬轉移登記(以下簡(jiǎn)稱(chēng)逾期辦證)的案件又占了相當之比例。該問(wèn)題是司法實(shí)踐中各方都高度關(guān)注的問(wèn)題、也是涉訴的高發(fā)區。動(dòng)輒數萬(wàn)元甚至數十萬(wàn)元的高額賠償，自然使此問(wèn)題成為買(mǎi)賣(mài)雙方訴爭的焦點(diǎn)。

   該類(lèi)糾紛通常都是由于開(kāi)發(fā)商的原因導致逾期辦證，根據《司法解釋》第18條的規定，開(kāi)發(fā)商應該擔責。而本案是由于政策原因導致的逾期辦證，所以，開(kāi)發(fā)商是否承擔由于政策原因導致的逾期辦證的違約責任就成為審理該案的爭議焦點(diǎn)。引申出的問(wèn)題是：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權轉移手續中各自義務(wù)的界定、司法實(shí)踐中對“由于開(kāi)發(fā)商的原因”如何界定等。

   (一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方在辦理產(chǎn)權轉移手續中各自義務(wù)的界定

   1．開(kāi)發(fā)商(出賣(mài)人)的合同義務(wù)

   轉移房屋所有權是開(kāi)發(fā)商(出賣(mài)人)的主合同義務(wù)。根據《合同法》第130條、第135條的規定，轉移標的物所有權于買(mǎi)受人是出賣(mài)人應盡的義務(wù)。根據《物權法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)規定，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)采取的是交付加登記的模式，對于不動(dòng)產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)，標的物所有權轉移行為的完成，以辦理房屋所有權登記手續，取得房屋所有權證書(shū)為成就，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)公示原則的具體體現。由此也決定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人在向買(mǎi)受人履行轉移房屋所有權的義務(wù)時(shí)，不僅包括實(shí)物的交付，更包括權利轉移的交付，否則不能稱(chēng)之為買(mǎi)賣(mài)。因此，轉移標的物所有權是出賣(mài)人一方的主合同義務(wù)，而不能等同于交付證件、單據之類(lèi)的附隨義務(wù)。

   從實(shí)務(wù)操作層面考察，轉移房屋所有權只能通過(guò)轉移登記的方式實(shí)現。轉移登記在《物權法》、《房屋登記辦法》實(shí)施后表現為登記簿登記和發(fā)證，是一個(gè)申請事項、兩個(gè)連貫動(dòng)作。因此，實(shí)務(wù)部門(mén)通常將辦理轉移登記約定為辦證或過(guò)戶(hù)等，法律意義相同。

   辦理初始登記義務(wù)。辦理初始登記是開(kāi)發(fā)商的主義務(wù)，辦畢的時(shí)間節點(diǎn)是登記機構的受理時(shí)間。雖然建設部制定的標準合同文本第15條關(guān)于出賣(mài)人的該項義務(wù)的表述為：“將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列第____項處理”。但是，在司法實(shí)踐中，法院通常將該條理解為出賣(mài)人辦理初始登記的義務(wù)，且在司法實(shí)務(wù)、理論研究和登記機構等部門(mén)都達成了共識。理由是：根據權屬登記流程，初始登記是辦理轉移登記的前提。權屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理分戶(hù)轉移登記。初始登記主要系由開(kāi)發(fā)商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件。當開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權屬證書(shū)的各項規定資料備齊交給權屬登記部門(mén)進(jìn)行初始登記后，買(mǎi)受人才可以辦理轉移登記?？紤]到登記機構有內部運作審批等時(shí)間成本，故司法實(shí)務(wù)中以開(kāi)發(fā)商成功報送辦理初始登記的法定材料為其義務(wù)完成和判斷其是否違約的時(shí)間節點(diǎn)，標志就是登記機構出具的辦理初始登記的業(yè)務(wù)受理單。

   在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后，在合同無(wú)特別約定且買(mǎi)受人未在法定或約定期限內申辦產(chǎn)權，開(kāi)發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商負有的辦證義務(wù)主要是初始登記的辦理義務(wù)。在合同特別約定開(kāi)發(fā)商負責辦理分戶(hù)轉移登記義務(wù)時(shí)，如雙方約定“開(kāi)發(fā)商在交付之日起一定期限內備齊資料，為買(mǎi)受人向登記機構辦理權屬登記手續，買(mǎi)受人應按要求提供有關(guān)證件”的，遵循當事人意思自治原則，則開(kāi)發(fā)商不僅負有完成整個(gè)房地產(chǎn)項目的初始登記義務(wù)，還負有為買(mǎi)受人主動(dòng)辦理單元權屬轉移登記的義務(wù)，當然，買(mǎi)受人應按開(kāi)發(fā)商要求根據登記機構的規定及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔辦證義務(wù)直至其取得權屬登記部門(mén)關(guān)于申辦單元權證資料的收件單時(shí)止。

   辦畢初始登記后告知買(mǎi)受人的義務(wù)。登記實(shí)務(wù)中，權屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理轉移登記。在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后買(mǎi)受人自行申辦轉移登記的情形下，開(kāi)發(fā)商還負有辦畢初始登記后及時(shí)通知買(mǎi)受人的義務(wù)。通知的目的就是不耽誤買(mǎi)受人及時(shí)辦理轉移登記以實(shí)現對買(mǎi)受人的權利交付，即產(chǎn)生物權變動(dòng)的公示效力。同時(shí)，也標志著(zhù)開(kāi)發(fā)商自己義務(wù)的完成和自身?yè)Ｘ熑蔚慕獬??；诖?，開(kāi)發(fā)商都會(huì )在第一時(shí)間通知買(mǎi)受人初始登記的辦畢時(shí)間。司法實(shí)踐中對開(kāi)發(fā)商通知義務(wù)完成的判斷標準是：開(kāi)發(fā)商是否在所在小區通過(guò)張貼公告或網(wǎng)絡(luò )公示等方式告知買(mǎi)受人自己已辦畢初始登記以及買(mǎi)受人自行辦理轉移登記須準備的材料等事項。開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人完成告知義務(wù)后，主義務(wù)即全部完成，只剩下相關(guān)的辦理轉移登記時(shí)的配合義務(wù)了。這時(shí)，法院界定開(kāi)發(fā)商是否承擔預期辦證違約責任的時(shí)間節點(diǎn)是初始登記的受理時(shí)間而不是其他時(shí)間，目的是將登記機構的辦證時(shí)間不計算在開(kāi)發(fā)商的負責時(shí)間成本之內。若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成及時(shí)通知義務(wù)，則以其完成通知義務(wù)的時(shí)間為計算時(shí)間節點(diǎn)。這樣，登記機構的辦理時(shí)間成本以及延誤通知的時(shí)間成本都將由開(kāi)發(fā)商負擔，加大開(kāi)發(fā)商承擔逾期辦證的風(fēng)險或加重已經(jīng)承擔的違約責任。所以，從理性人的角度考慮，開(kāi)發(fā)商都會(huì )在第一時(shí)間通知買(mǎi)受人初始登記的辦畢時(shí)間。

   2．買(mǎi)受人的義務(wù)

   如前所述，轉移所有權是出賣(mài)人的主合同義務(wù)，但事實(shí)上，在登記機構的轉移登記、發(fā)證的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商獨自難以完成，需要出賣(mài)人與買(mǎi)受人協(xié)助和配合。根據原《城市房屋權屬登記管理辦法》、《房屋登記辦法》和登記機構的登記實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)權屬轉移登記中買(mǎi)受人的義務(wù)是：(1)申請辦理。如果買(mǎi)受人不申請辦理，則轉移登記就無(wú)法啟動(dòng)，所以，提出申請是買(mǎi)受人的首要義務(wù)。(2)清繳稅費。根據相關(guān)的稅收規定，施行先稅后證制度，通常要求買(mǎi)受人清繳稅費、出示完稅證明。(3)提交相關(guān)的法定文件等，包括：買(mǎi)受人房地產(chǎn)交易申請書(shū)、初始登記證、商品房預售契約、身份證明、購房發(fā)票(辦證聯(lián))、測繪附圖等。在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商具備辦證條件(如已測繪完畢、取得權屬證書(shū))是辦理房地產(chǎn)權證的必要前提，在開(kāi)發(fā)商具備辦證條件之前，不可能進(jìn)入辦證程序；開(kāi)發(fā)商辦畢辦證文件后，買(mǎi)受人提出登記辦證申請則是啟動(dòng)轉移登記的原因，買(mǎi)受人是登記辦證的主導者，開(kāi)發(fā)商在此一階段的義務(wù)主要體現為協(xié)助買(mǎi)受人辦證的義務(wù)，包括為買(mǎi)受人的辦證申請提供必要文件、協(xié)助其遞件、代繳稅費等。因此，在這個(gè)階段上，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條將買(mǎi)受人的辦證義務(wù)確定為主動(dòng)辦證義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)為協(xié)助買(mǎi)受人辦證并提供必要文件的義務(wù)是有道理的。

   (二)司法實(shí)踐中如何理解和界定由于“出賣(mài)人的原因”

   1．《司法解釋》第18條、第19條采自己責任原則

   《合同法》第121條規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決，即采嚴格責任原則。而《司法解釋》第18條、第19條均規定“由于出賣(mài)人的原因”導致逾期辦證，出賣(mài)人應當承擔違約責任。將兩者對照，《司法解釋》似乎采自己責任原則以限制出賣(mài)人的責任范圍。限責的理由是：《司法解釋》是2003年頒布的；但是其溯及力卻上溯到《房地產(chǎn)管理法》施行日，即向前提前了近8年。這樣，就存在著(zhù)以后法去規制前行為的問(wèn)題，這是同民事法律不溯及既往的原則相沖突的。同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)政策是一個(gè)從不規范到逐步規范的過(guò)程，如果嚴格適用《合同法》的嚴格責任原則，就會(huì )對開(kāi)發(fā)商形成不公，造成利益失衡。所以，《司法解釋》規定“由于出賣(mài)人的原因”，其意在于排除“買(mǎi)受人原因”導致的逾期辦證也由開(kāi)發(fā)商承擔違約責任，該點(diǎn)在司法實(shí)踐中已經(jīng)達成了共識。

   2．司法實(shí)踐中如何界定由于“出賣(mài)人的原因”

   《司法解釋》第18條規定的出賣(mài)人承擔違約責任的前提是“由于出賣(mài)人的原因導致辦證遲延”，對此要嚴格執行，不得擴大適用范圍。所謂由于“出賣(mài)人的原因”應當是指出賣(mài)人具有過(guò)錯的情況，例如：(1)出賣(mài)人與買(mǎi)受人未約定辦理產(chǎn)權證書(shū)時(shí)間的，出賣(mài)人在解釋規定的交房日期屆滿(mǎn)后，未將符合辦理產(chǎn)權證要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管部門(mén)的；(2)出賣(mài)人在合同約定辦證期限屆滿(mǎn)的情況下，未能在約定的期限內及時(shí)通知買(mǎi)受人辦證的；(3)由于出賣(mài)人違反相關(guān)法律法規(如違反規劃要求、變更規劃內容、超規劃面積)的情形，導致辦證遲延的，等等。如果出賣(mài)人沒(méi)有過(guò)錯，則不應承擔違約責任。在出賣(mài)人將有關(guān)辦理初始登記的材料報送登記機構后，登記機構對相關(guān)手續按照行政規章進(jìn)行審批的過(guò)程和時(shí)間、以及最后何時(shí)發(fā)放產(chǎn)權證都非出賣(mài)人主觀(guān)意志所能決定，而在出賣(mài)人遞交的手續齊全的情況下，由于登記機構拖延辦理導致產(chǎn)權證遲延交付時(shí)，出賣(mài)人是沒(méi)有過(guò)錯的，不應當承擔違約責任。

   3．出賣(mài)人能否以政策調整導致不能進(jìn)行初始登記或延誤進(jìn)行初始登記而作為自己免責的抗辯事由

   在由于政策調整導致不能進(jìn)行初始登記或延誤進(jìn)行初始登記，開(kāi)發(fā)商是否承擔責任的問(wèn)題上，司法實(shí)務(wù)中有兩種對立觀(guān)點(diǎn)?？隙ㄕ撜J為，無(wú)論如何理解《司法解釋》第18條、第19條所采歸責原則，政府行為屬于不可抗力的一種，可作為出賣(mài)人的免責抗辯事由。否定論認為，要具體分析。由于政府行為可分為具體行政行為和抽象行政行為。具體行政行為是指行政機關(guān)基于法律、法規的授權，針對特定的人或事作出的具體決定。對此類(lèi)行政行為，相對人可通過(guò)行政訴訟尋求救濟。假如行政機關(guān)的具體行為錯誤，相對人因此而受的損失包括違約責任應由行政機關(guān)賠償。具體行政行為不符合不可抗力不可預見(jiàn)、不可避免并不能克服的構成條件。相對人可通過(guò)行政訴訟等途徑尋求對錯誤具體行政行為造成損失的救濟，因此，當事人因政府的具體行政行為而違約，不可以該政府具體行政行為屬于不可抗力主張免責。例如，開(kāi)發(fā)商由于施工過(guò)程中違反相關(guān)法規被責令停工導致逾期辦證的，就不能主張免責。而抽象行政行為一般是指各級行政機關(guān)制訂的，對不特定的人具有普遍約束力的規范性文件，包括行政法規、規章、行政命令以及政策性文件。政府的抽象行政行為何時(shí)出臺，其影響程度如何，一般的單位和個(gè)人是無(wú)法預見(jiàn)的。對抽象行政行為，在其效力范圍內，任何有關(guān)單位和個(gè)人都必須無(wú)條件執行，不得抗拒。即便抽象行政行為使個(gè)別人利益受損，其也不能通過(guò)行政訴訟尋求救濟。因此當事人因抽象行政行為而違約，可以援引有關(guān)不可抗力的免責條款行使抗辯權。

   具體到本案，按照當時(shí)登記機構辦理初始登記的規定，A公司向登記機構提交了土地證、建設工程規劃許可證、計委立項批復、土地出讓合同、工程質(zhì)量竣工驗收證書(shū)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、商品房預售許可證等材料的復印件，并提交了測繪部門(mén)提供的測繪數據及平面圖。按照此前的登記要求，上述材料齊全后，即可進(jìn)入審批流程，辦理房屋所有權初始登記。但2002年7月22日北京市規劃委員會(huì )與北京市國土資源和房屋管理局共同下發(fā)了《關(guān)于新建房屋權屬登記與建設工程規劃驗收有關(guān)問(wèn)題的通知》(市規發(fā)[2002]874號)的文件，該文件規定：凡2002年1月1日以后竣工的項目均須到規委先行辦理規劃驗收，然后才能到房屋登記部門(mén)辦理權屬登記手續。A公司申請登記的時(shí)候恰逢該文件開(kāi)始實(shí)施。因此，登記機構并未受理A公司的登記申請，而是要求其先到海淀區規劃局辦理規劃驗收手續。根據法院查明的事實(shí)，可以證實(shí)A公司已按合同約定的期限向海淀房管局報送了辦理初始登記的確權材料，履行了自身的辦證義務(wù)，但由于有關(guān)部門(mén)下發(fā)了新的文件，根據該文件的規定，辦理權屬初始登記手續，需到相關(guān)部門(mén)先行辦理驗收手續，因此導致謝某房屋產(chǎn)權證延期辦理，A公司不具有過(guò)錯，故法院對于謝某要求A公司支付違約金之請求，不予支持，據此判決：駁回謝某要求北京A房地產(chǎn)集團公司支付延期辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的違約金之請求是正確的。

   四、小結

   由于抽象行政行為即政策原因引發(fā)的開(kāi)發(fā)商逾期辦證，如果經(jīng)法院審理查明開(kāi)發(fā)商在逾期原因中沒(méi)有過(guò)錯，根據《司法解釋》第18條規定，開(kāi)發(fā)商不承擔逾期辦證的違約責任。而由于具體行政行為引發(fā)的相關(guān)行政機構對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行政處罰導致的逾期辦證，則不屬于《司法解釋》規定的開(kāi)發(fā)商可以抗辯免責的法定事由，開(kāi)發(fā)商不能免責。