作者：譚滿(mǎn)昌??發(fā)布時(shí)間：2018-05-17 11:08:34
一、案情簡(jiǎn)介
被告李某蘭、李某成于2008年7月6日簽訂房屋租賃合同，李某蘭將位于黑龍江省雞西市雞冠區紅星鄉的一戶(hù)房屋租與李某成開(kāi)設豐源食品廠(chǎng)，雙方約定租賃期為2008年8月1日至2011年8月1日，年租金10 000元。2010年10月18日，原告雞東縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得政府部門(mén)頒發(fā)的某小區項目建設的房屋拆遷許可證。2011年1月3日，雞西市人民政府動(dòng)遷辦公室、某房地產(chǎn)公司印發(fā)拆遷通知，告知各動(dòng)遷戶(hù)“經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準，由雞東縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設某住宅樓項目，該項目定于2011年1月3日上午9:00在某村村委會(huì )三樓會(huì )議室召開(kāi)動(dòng)遷大會(huì )，宣講有關(guān)拆遷政策及相關(guān)事宜……”李某成租賃的房屋在動(dòng)遷范圍內，但某房地產(chǎn)公司未與李某成簽訂拆遷安置協(xié)議。2012年5月4日、5月5日，某房地產(chǎn)公司與李某蘭簽訂了房屋拆遷安置補償協(xié)議，將李某蘭租與李某成的房屋進(jìn)行產(chǎn)權調換，雙方在協(xié)議上標注“甲方（某房地產(chǎn)公司）與乙方（李某蘭）簽定拆遷安置協(xié)議后，原用戶(hù)李某成開(kāi)設的某食品廠(chǎng)的拆遷補償費，由甲方與用戶(hù)李某成協(xié)商妥善解決”?，F該房屋仍未拆遷，仍由被告李某成占用，原告與李某成未簽訂拆遷安置協(xié)議。
二、爭議焦點(diǎn)及裁決結果
本案的爭議焦點(diǎn)問(wèn)題是：1.原、被告雙方是否簽訂合法有效的補償安置協(xié)議；2.原告要求被告騰房訴訟請求是否法院民事案件受理范圍。
黑龍江省雞西市雞冠區人民法院經(jīng)審理認為：雞東縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在未與李某成達成拆遷安置協(xié)議情況下提起民事訴訟，要求被告騰房，被告李某成以被拆遷人身份要求原告補償而不同意騰房，雙方之間的爭議系因補償安置問(wèn)題產(chǎn)生。2011年1月19日國務(wù)院公布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條規定“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關(guān)部門(mén)強制拆遷?！痹骈_(kāi)發(fā)的某項目于2010年10月18日已依法取得房屋拆遷許可證，雙方爭議應沿用原《城市房屋拆遷管理條例》?！冻鞘蟹课莶?b style="background-color: rgb(255, 102, 255);">遷管理條例》第十六規定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決?！彪p方未能達成拆遷補償安置協(xié)議，當事人未申請相關(guān)部門(mén)裁決，依據上述規定，本案不應由人民法院受理。
黑龍江省雞西市雞冠區人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百零八條第三款規定，作出如下裁定：
駁回雞東縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的起訴。
三、法官說(shuō)法
本案處理重點(diǎn)主要在于：拆遷人與被拆遷人是否簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并據此認定人民法院是否應予受理。原告雞東縣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的某項目于2010年10月18日已依法取得房屋拆遷許可證，原告取得拆遷人資格。而被告李某成因其作為房屋承租人而成為被拆遷人。在雙方未能達成一致的拆遷補償安置協(xié)議的情況下，原告能否通過(guò)民事訴訟的方式要求被告李某成騰讓租賃房屋，是保障雙方權益的關(guān)鍵。2005年8月1日，最高人民法院就浙江省高級人民法院浙高法[2004]175號《關(guān)于雙方未達成拆遷補償安置協(xié)議當事人就補償安置爭議向法院起訴，法院能否以民事案件受理的請示》作出答復：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條的規定向有關(guān)部門(mén)申請裁決，明確了拆遷補償安置糾紛解決的救濟途徑需先行裁決。在不同國家機構職責范圍框架下，答復意見(jiàn)指明了審理此類(lèi)案件時(shí)查明雙方當事人之間是否簽訂補償安置協(xié)議是案件的重點(diǎn)，明確了人民法院在審理此類(lèi)案件的裁判方向，具有十分重要的民事審判參考意義。拆遷補償問(wèn)題，涉及到政府征地及開(kāi)發(fā)單位建設問(wèn)題，補償方案的確定，如何向被拆遷人補償等問(wèn)題，與政府、群眾利益息息相關(guān)，事關(guān)政府工作的公信力及社會(huì )生產(chǎn)生活秩序的穩定大局，與征地范圍、位置、被拆遷房屋的具體情況直接關(guān)聯(lián)，而對這些信息作出科學(xué)合理的認定，需要依靠政府部門(mén)根據自身的職責權限、日常管理來(lái)嚴格落實(shí)，并據此向被拆遷人作出合法且相對合理的補償意見(jiàn)。政府部門(mén)在征收前期所作工作決定了征收方案的科學(xué)性與合理性，被拆遷人因此而產(chǎn)生的爭議，法院不能作為民事案件來(lái)認定法律后果?！冻鞘蟹课莶?b style="background-color: rgb(255, 102, 255);">遷管理條例》已于2011年1月21日廢止，被《國有土地上房屋征收與補償條例》代替，但仍不能脫離平衡公共利益與個(gè)人利益最大化的要求，維持社會(huì )穩定發(fā)展的立法本意。征收人就補償問(wèn)題與被征收人之間簽訂的協(xié)議，具有一定的社會(huì )管理性質(zhì)，是政府職能部門(mén)履行公共管理職責，雙方因此而產(chǎn)生爭議，應先行進(jìn)行行政處理，當事人對結果不服，可依法提起訴訟。同理，對于開(kāi)發(fā)單位在《國有土地上房屋征收與補償條例》實(shí)施之后取得拆遷許可情況亦應按此思路作出審判，便于行政、司法更好得行使各自社會(huì )管理職權。
編寫(xiě)人：雞西市雞冠區人民法院紅星人民法庭審判員譚滿(mǎn)昌
責任編輯：孟璐瑤????
文章出處：紅星法庭????
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