一、不動(dòng)產(chǎn)登記
(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的概念
不動(dòng)產(chǎn)登記是對土地、房屋等建筑物之類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)進(jìn)行的一種公示方法。具體說(shuō)來(lái)，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理機關(guān)根據申請人的申請或依職權將不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅等情況依法記載于其專(zhuān)門(mén)設置的登記簿上的行為。 [1]從登記機關(guān)的角度觀(guān)察，不動(dòng)產(chǎn)物權登記是一種行政行為，它所體現的是國家行政權力對不動(dòng)產(chǎn)物權關(guān)系的合理干預。干預的目的是為了明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權，依法保護物權人的合法權益。我國《物權法》規
定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規
定的除外。 [2]依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 [3]
根據不同的標準，可以對不動(dòng)產(chǎn)登記作出不同劃分。 [4]例如，以登記管理為標準，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權登記分為總登記和與變動(dòng)登記，總登記又叫靜態(tài)登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記管理機關(guān)為設立、變更不動(dòng)產(chǎn)物權證書(shū)，建立和健全不動(dòng)產(chǎn)物權管理秩進(jìn)行的全面登記;變動(dòng)登記又叫動(dòng)態(tài)登記，是不動(dòng)產(chǎn)物權登記機關(guān)日常進(jìn)行的就不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅等事項進(jìn)行的登記。再如，以不動(dòng)產(chǎn)物權登記是否依申請為標準，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權登記分為登記管理機關(guān)應申請人的申請進(jìn)行的登記與登記機關(guān)依職權進(jìn)行的登記，前者只有在申請人申請時(shí)方可啟動(dòng)登記程序，后者如登記機關(guān)依職權注銷(xiāo)錯誤登記等。又如，以不動(dòng)產(chǎn)物權的類(lèi)型為標準，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權登記分為不動(dòng)產(chǎn)所有權登記與不動(dòng)產(chǎn)他物權登記，以不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型不同為標準，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦權登記、水權登記、漁權登記和林權登記等。
為了保證不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)秩序之穩定，國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記是最好的制度安排，鑒于目前我國對不動(dòng)產(chǎn)采取多頭登記，不同的財產(chǎn)在不同的登記部門(mén)登記，同一財產(chǎn)涉及不同權利的也要在不同部門(mén)登記，我們建議，應該專(zhuān)門(mén)制定“不動(dòng)產(chǎn)統一登記法”或者行政法規，具體規定統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，這樣有利于使不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)登記制度統一化，減少公示成本，同時(shí)也有利于公信原則的真正實(shí)施。根據《物權法》規定，國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。 [5]
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規則
就不動(dòng)產(chǎn)登記而言，根據《物權法》規定，應注意以下幾點(diǎn)法律規則:
1.登記申請與辦理規則
我國《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機構辦理。 [6]當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。 [7]登記機構收到申請材料后，應當履行的職責有:①查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;②就有關(guān)登記事項詢(xún)問(wèn)申請人;③如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項;④法律、行政法規規定的其他職責。 [8]申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。 [9]登記機構不得有下列行為:要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估;以年檢等名義進(jìn)行重復登記;超出登記職責范圍的其他行為。 [10]《物權法》還規定，權利人、利害關(guān)系人可以申請查詢(xún)、復制登記資料，登記機構應當提供。 [11]可見(jiàn)，登記機構應當向權利人和利害關(guān)系人提供查閱、復制登記資料的便利。同時(shí)，登記機構應當對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內容保守秘密。
2.更正登記、異議登記和預告登記規則
(1)更正登記
更正登記是登記機構根據權利人、利害關(guān)系人的申請依法進(jìn)行的變更原登記事項的登記。我國《物權法》規定，權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 [12]一般認為，登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發(fā)生效力。
(2)異議登記
異議登記是登記機構在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的情況下，根據利害關(guān)系人的申請所依法作出的登記。我國《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以申請人請求損害賠償。 [13]
(3)預告登記
預告登記是在當事人簽定買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現物權，由登記機構根據其申請依法所作出的登記。 [14]我國《物權法》規定，當事人簽定買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 [15]可見(jiàn)，預告登記是為保全一項請求權而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項請求權要達到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)。 [16]《物權法》同時(shí)還規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。 [17]
3.登記責任與登記費用規則
登記責任包括申請人的法律責任和登記機構的法律責任兩個(gè)方面。我國《物權法》規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。 [18]因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。 [19]
關(guān)于登記費用，《物權法》登記，不動(dòng)產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)規定。 [20]
(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
登記是不動(dòng)產(chǎn)物權的公示方法，不動(dòng)產(chǎn)物權依法登記后會(huì )發(fā)生相應的法律效力。關(guān)于登記的法律效果，近現代各國民事立法例主要有三種: [21]一是地券主義。根據這一主義，在初次登記不動(dòng)產(chǎn)物權時(shí)，登記機關(guān)依一定的程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權利狀態(tài)，制成地券。讓與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當事人之間將讓與契約和地券一并交給登記機關(guān)，經(jīng)登記機關(guān)審查后，在登記簿上記載權利的移轉。對于受讓人則交付新地券或在原地券上記載權利的移轉，從而使第三人能從該地券中了解不動(dòng)產(chǎn)的權利狀態(tài)。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯所創(chuàng )，故稱(chēng)為“托倫斯主義”，為大多數英美國家所采取。二是登記要件主義。此主義以登記作為物權變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)除了當事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生效力。德國法采此主義。三是登記公示主義。此主義以登記作為公示物權狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，依當事人之間的合意即產(chǎn)生法律效力。但是，非經(jīng)登記，不能對抗第三人。法國法采此主義。
依據我國現行民事立法及相關(guān)法律法規的規定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，系采登記要件主義，同時(shí)以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權的公示方法。具體說(shuō)來(lái)，根據我國《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力包括下列幾個(gè)方面:第一，關(guān)于登記發(fā)生效力的時(shí)間問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 [22]第二，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與合同效力的關(guān)系問(wèn)題。我國《物權法》規定，當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。 [23]第三，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的性質(zhì)和效力問(wèn)題。我國《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。 [24]不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是權利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權的證明。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項，應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。 [25]
二、動(dòng)產(chǎn)交付
(一)動(dòng)產(chǎn)交付的概念
動(dòng)產(chǎn)交付是動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的一種公示方法。所謂動(dòng)產(chǎn)交付，是指將標的物或所有權憑證的占有移轉給受讓人的法律事實(shí)。因為交付就是占有的轉移，故有時(shí)也被稱(chēng)為占有的交付。
交付具有下列法律特征: [26]第一，交付是當事人自愿的行為，或者說(shuō)是當事人基于合意所履行的行為。否則，即使標的物的占有發(fā)生了轉移，在法律上亦不構成交付。第二，交付是當事人依合同的約定所為的一種積極給付行為。只有依照合同約定的時(shí)間、地點(diǎn)等移轉標的物的占有，一般才能構成法律上的交付。第三，交付使用是以標的物確定或特定為前提，或者至少說(shuō)交付的本身意味著(zhù)標的物已確定。因為所有權的客體只能是特定獨立物，如果是非特定物，則不能認定其就是該合同項下的標的物，也就無(wú)所謂標的物的所有權從出讓人移轉到受讓人。第四，交付是動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示方法。
動(dòng)產(chǎn)交付可以分為現實(shí)交付與觀(guān)念交付兩種。
1.現實(shí)交付
交付通常是指現實(shí)交付即直接占有的轉移，是指動(dòng)產(chǎn)物權的讓與人將其對于動(dòng)產(chǎn)的直接管領(lǐng)力現實(shí)地移轉于受讓人。通常所謂的交付均指這種現實(shí)交付情形。關(guān)于動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)管領(lǐng)力是否移轉，一般應依交易觀(guān)念而定，且須有讓與人的意思，受讓人自行占有標的物，不構成交付。 [27]交付行為可由當事人本人親自實(shí)現占有之轉移，也可借助他人之手而為現實(shí)交付，如通過(guò)占有輔助人而為交付、通過(guò)占有媒介關(guān)系而為交付、通知“被指令人”而為交付等。
2.觀(guān)念交付
民事交易日趨多元化，交付方式也突破了傳統的現實(shí)交付，出現了所謂“觀(guān)念交付”。根據民法學(xué)理論及我國《物權法》規定，觀(guān)念交付主要包括以下幾種:
(1)簡(jiǎn)易交付。所謂簡(jiǎn)易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過(guò)寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。我國《物權法》規定，動(dòng)產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。 [28]立法之所以承認簡(jiǎn)易交付，是因為標的物已經(jīng)為受讓人實(shí)際占有，如果要使其先將物返還給出讓人，再由出讓人轉讓給受讓人，顯然純屬徒勞。
(2)指示交付。所謂指示交付，是指動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對于第三人的返還請求權讓于受讓人，以代替交付。我國《物權法》規定，動(dòng)產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。 [29]立法之所以承認指示交付，是因為在此種情形下，涉及三方當事人，如果按照現實(shí)交付規則，必須先由第三人將占有移轉于出讓人，再由出讓人現實(shí)交付于受讓人，如此操作顯然增加了交易成本，而允許出讓人將請求第三人返還原物的權利轉讓于受讓人，則節約交易成本。
(3)占有改定。所謂占有改定，是指動(dòng)產(chǎn)物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人占有，在物權讓與合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。我國《物權法》規定，動(dòng)產(chǎn)物權轉讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。 [30]立法之所以承認占有改定，是因為在民事交易中，出讓人在轉讓標的物時(shí)有繼續使用之必要時(shí)，如果先現實(shí)交付于受讓人再訂立借用或者租賃合同，由受讓人再將標的物現實(shí)交付于讓與人，同樣增加了交易成本，而占有改定則避免了這一不必要的繁瑣程序。
(4)擬制交付。所謂擬制交付，是指出讓人將標的物的權利憑證交給受讓人，以替代物的現實(shí)交付。如果標的物仍由出讓人或者第三人占有時(shí)，受讓人則取得對于物的間接占有。我國《物權法》對此種觀(guān)念交付形式未作明確規定。
(三)動(dòng)產(chǎn)交付的效力
動(dòng)產(chǎn)交付在法律上的效力主要有兩種立法例， [31]一是交付公示主義，以轉移占有為動(dòng)產(chǎn)物權的公示方法，即在轉移占有前，動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)僅在當事人之間發(fā)生效力，但不產(chǎn)生對抗第三人的效力;二是交付要件主義，即以轉移占有為物權變動(dòng)的要件，轉移占有前，物權變動(dòng)不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發(fā)生效力。
我國《民法通則》規定，按照合同或者其他方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 [32]《物權法》規定，動(dòng)產(chǎn)物權的設立和轉讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。 [33]船舶、航空器和機動(dòng)車(chē)等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 [34]可見(jiàn)，我國目前采用的主要是“交付要件主義為主，交付公示主義為例外”的立法例，而對船舶、航空器和機動(dòng)車(chē)等動(dòng)產(chǎn)則采取登記對抗主義或登記公示主義立法例。
(本部分約7500字)
〔本文是筆者參編的高等政法院校系列教材《物權法原理》之第一編“物權法總論”之第三章“物權的變動(dòng)”之第二節“不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付”。原著(zhù)可參閱石春玲主編:《物權法原理》，中國政法大學(xué)出版社2008年版。特此說(shuō)明?！?/div>
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【作者簡(jiǎn)介】
李紹章，筆名土生阿耿，上海政法學(xué)院法律系民商法教研室教師。
【注釋】
[1] 應注意者，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，在學(xué)界認識不一。有主張其為法律行為者，因為登記中有意思表示，即登記當事人的申請及登記機關(guān)的同意均屬意思表示。參見(jiàn)孫憲忠:《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第133—134頁(yè);有不承認其為法律行為者，因為登記申請為純粹的程序性表示，并非法律行為。參見(jiàn)田士永:《物權行為理論研究》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第199頁(yè)。
[2] 參見(jiàn)我國《物權法》第9條第1款。
[3] 參見(jiàn)我國《物權法》第9條第2款。
[4] 參見(jiàn)彭萬(wàn)林主編:《民法學(xué)》(2007年修訂版)，中國政法大學(xué)出版社2007年版，第224頁(yè)。
[5] 參見(jiàn)我國《物權法》第10條第2款。
[6] 參見(jiàn)我國《物權法》第10條第1款。在我國，對不動(dòng)產(chǎn)物權登記有職權的行政機關(guān)有國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)、林業(yè)管理機關(guān)等，它們分別對基于土地、房屋、礦產(chǎn)資源、水資源、漁業(yè)資源、森林資源而發(fā)生的物權或準物權行使登記管理權。
[7] 參見(jiàn)我國《物權法》第11條?！氨匾牧稀敝饕鄬僮C明、合同書(shū)、法院判決或者征收決定以及標明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等材料。
[8] 參見(jiàn)我國《物權法》第12條第1款。
[9] 參見(jiàn)我國《物權法》第12條第2款。
[10] 參見(jiàn)我國《物權法》第13條。
[11] 參見(jiàn)我國《物權法》第18條。
[12] 參見(jiàn)我國《物權法》第19條第1款。
[13] 參見(jiàn)我國《物權法》第19條第2款。根據《物權法》頒布之前的草案規定，登記簿記載的權利人書(shū)面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。申請人自登記簿記載的權利人書(shū)面同意異議登記之日起三個(gè)月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。有證據證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷(xiāo)異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。顯然，草案對異議登記的規定有繁瑣、復雜之嫌，在草案正式通過(guò)時(shí)，簡(jiǎn)化了異議登記的程序及效力性規定。
[14] 現實(shí)生活中，當事人在簽定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權協(xié)議時(shí)，因不動(dòng)產(chǎn)之產(chǎn)權登記尚未辦理，便不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律效力，于是，債務(wù)人(賣(mài)方)往往違約處分該不動(dòng)產(chǎn)，出現“一房二賣(mài)”或者“一方多賣(mài)”現象，使該債權人(買(mǎi)方)將來(lái)無(wú)法取得該不動(dòng)產(chǎn)物權，造成不可挽回的損失。于是，我國頒布的《物權法》借鑒國外立法中的預告登記制度，規定了當事人的預告登記權。
[15] 參見(jiàn)我國《物權法》第20條第1款。根據《物權法》頒布之前的草案規定，債權人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預告登記的，登記機構應當進(jìn)行預告登記。預告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。筆者認為，草案中的這一規定不太妥當，與預告登記制度的初衷不相吻合，因為預告登記主要是限制債務(wù)人(賣(mài)方)的違約處分行為，保護債權人(買(mǎi)方)將來(lái)實(shí)現物權。如果對債權人預告登記的程序設置嚴格的條件(如支付一半以上價(jià)款或者必須經(jīng)債務(wù)人書(shū)面同意)，則限制了債權人的預告登記申請權，當債權人無(wú)法支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人不同意預告登記時(shí)，登記機構仍然不能辦理預告登記，顯然，預告登記制度的價(jià)值即會(huì )有落空之嫌。
[16] 這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類(lèi)型，其他的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對現實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權進(jìn)行的登記，而預告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的請求權?？梢哉f(shuō)，預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說(shuō)，進(jìn)行了預告登記的請求權，對后來(lái)發(fā)生的與該項請求權內容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權的處分行為，具有對抗的效力。這樣，所登記的請求權就得到了保護。參見(jiàn)全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )民法室編:《中華人民共和國物權法條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第31頁(yè)。
[17] 參見(jiàn)我國《物權法》第20條第2款。
[18] 參見(jiàn)我國《物權法》第21條第1款。
[19] 參見(jiàn)我國《物權法》第21條第2款。
[20] 參見(jiàn)我國《物權法》第22條。
[21] 參見(jiàn)魏振瀛主編:《民法》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2000年版，第224—225頁(yè)。
[22] 參見(jiàn)我國《物權法》第14條。
[23] 參見(jiàn)我國《物權法》第15條。
[24] 參見(jiàn)我國《物權法》第16條。
[25] 參見(jiàn)我國《物權法》第17條。
[26] 參見(jiàn)馬俊駒、余延滿(mǎn):《民法原論》(第二版)，法律出版社2005年版，第308—309頁(yè)。
[27] 例如，某甲將自行車(chē)賣(mài)給某乙而交付鑰匙，即可認為已為現實(shí)交付。再如，某甲在牛市上賣(mài)牛，某乙發(fā)現該牛遂牽回自家喂養，此種情形因為欠缺某甲的讓與意思，故不構成交付，某乙不可能取得該牛之所有權。
[28] 參見(jiàn)我國《物權法》第25條。
[29] 參見(jiàn)我國《物權法》第26條。
[30] 參見(jiàn)我國《物權法》第27條。
[31] 參見(jiàn)劉凱湘主編:《民法學(xué)》，中國法制出版社2004年版，第298頁(yè)。
[32] 參見(jiàn)我國《民法通則》第72條。
[33] 參見(jiàn)我國《物權法》第23條。
[34] 參見(jiàn)我國《物權法》第24條。
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