【當事人及案由】
委托人（原告）：某某銀行某某支行
相對人（被告）：胡某某
相對人（第三人）：任某某
相對人（第三人，追加）：李某某
案由：房產(chǎn)確權糾紛
承辦人：賈峻峰、韓建龍
【案情簡(jiǎn)介】
2000年，山東某某有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）與原告某某銀行某某支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某銀行甲支行）簽訂《人民幣資金借款合同》。合同生效后，某銀行甲支行嚴格履行了合同放貸義務(wù)。
借款到期后，乙公司由于經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還借款，向原告某銀行甲支行申請以資抵債，以其位于市中區濟大路36號院25號樓東單元302室房產(chǎn)及地下室抵償借款合同項下本金90萬(wàn)元。由于原告的以資抵債審批程序較為復雜，為最大限度減少貸款損失，原告某銀行甲支行與乙公司及第三人任某某經(jīng)過(guò)協(xié)商，通過(guò)名義上的房屋買(mǎi)賣(mài)形式（第三人任某某沒(méi)有支付任何房款），暫時(shí)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至第三人任某某（當時(shí)第三人任某某系原告職工）名下，待原告完成審批程序后，辦理以資抵債手續。
2002年底，由于第三人任某某工作調動(dòng)，第三人任某某及被告胡某某按照原告某銀行甲支行的要求，以名義上的房屋買(mǎi)賣(mài)形式，將市中區濟大路36號院25號樓東單元302室房產(chǎn)及地下室臨時(shí)過(guò)戶(hù)至被告胡某某的名下，并辦理濟房權證中字第073625號房屋所有權證，被告胡某某沒(méi)有支付過(guò)任何房款，所有過(guò)戶(hù)費用由原告某銀行甲支行繳納，被告胡某某僅屬名義上房屋所有權人。
2003年1月27日，以資抵債審批程序完畢后，原告某銀行甲支行與乙公司簽訂《以資抵債協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定，乙公司以其位于市中區濟大路36號院25號樓東單元302室房產(chǎn)及地下室抵償其在原告借款合同項下的本金90萬(wàn)元。
2005年，第三人李某某于2005年在山東省泰安市中級人民法院對本案被告胡某某提起訴訟，該院于2005年5月12日作出（2005）泰民一初字第17號民事判決書(shū)，判決胡某某向李某某償還本金1680000元，償付利息335832元。該案審理過(guò)程中，第三人李某某向法院申請了財產(chǎn)保全，泰安市中級人民法院于2005年3月29日查封了胡某某名下的位于濟南市市中區濟大路36號院25號樓東單元302室的房產(chǎn)，即本案爭議的房產(chǎn)。房產(chǎn)查封后，原告某銀行甲支行、被告胡某某向山東省泰安市中級人民法院提出異議，第三人任某某亦向山東省高級人民法院提交了證明，證實(shí)上述房產(chǎn)的來(lái)源情況及由其過(guò)戶(hù)至胡某某名下時(shí)雙方并未發(fā)生交付房款的行為，山東省泰安市中級人民法院在執行過(guò)程中經(jīng)公開(kāi)開(kāi)庭聽(tīng)證，認為胡某某經(jīng)買(mǎi)賣(mài)取得房產(chǎn)，產(chǎn)權證轉移手續合法，裁定駁回了某銀行甲支行的異議。由此，原告某銀行甲支行起訴至濟南市市中區人民法院。
【案件審理情況】
委托人某銀行甲支行作為原告訴求：確認濟房權證中字第073625號房屋所有權證名下的房產(chǎn)歸原告所有。
被告胡某某未答辯。在法院向被告胡某某送達應訴材料時(shí)，向其做了一份調查筆錄，胡某某證實(shí)了以資抵債以及房屋自第三人任某某手中過(guò)戶(hù)至其名下的事實(shí)。
第三人任某某陳述，因乙公司經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還借款，故將其名下的位于濟南市市中區濟大路36號院25號樓東單元302室的房產(chǎn)以資抵債。根據某銀行甲支行的工作安排，其以資抵債審批程序相當漫長(cháng)，為防止變故，某銀行甲支行將上訴房產(chǎn)暫時(shí)過(guò)戶(hù)至本人名下。2002年年底，因本人工作調動(dòng)，某銀行甲支行決定將該房產(chǎn)轉登記到被告胡某某名下，全部過(guò)戶(hù)轉讓手續由某銀行甲支行負責辦理，本人與被告胡某某在濟南市房管局履行了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)簽字手續，雖然按照房管局的要求出具了評估報告和協(xié)議書(shū)，但雙方?jīng)]有發(fā)生交付房款行為。且本人在華夏銀行工作期間，該房產(chǎn)證一直由某銀行甲支行控制。
第三人李某某述稱(chēng)，因被告胡某某向其借款逾期拒不歸還，其于2005年向泰安市中級人民法院提起訴訟，并在審理過(guò)程中，向法院申請了財產(chǎn)保全，泰安市中級人民法院查封了胡某某位于濟大路36號院25號樓東單元302室的房產(chǎn)，即本案中原告、被告、第三人任某某爭議的這處房產(chǎn)。該房產(chǎn)是被告胡某某于2002年12月份從任某某手中以49.6萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購得，權屬來(lái)源明確清晰，從濟南市房管部門(mén)的登記檔案來(lái)看，這宗房產(chǎn)的登記與確權，有胡某某、任某某二人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、濟南貴恒房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司對該房產(chǎn)的評估結論、房權轉讓登記申請書(shū)、交付房屋價(jià)款和相關(guān)稅費的手續等資料在檔存查。登記檔案表明，雙方交易出于自愿，成交價(jià)格公平，申請登記手續齊全，內容真實(shí)有效，且該房產(chǎn)的登記確權工作歷經(jīng)調查、勘驗、初審、復審等各個(gè)環(huán)節，確保了登記的客觀(guān)真實(shí)。根據《城市房地產(chǎn)管理法》《城市私有房屋管理條例》的規定，我國的城市私有房屋，統一實(shí)行權屬登記制度，房屋所有權證書(shū)的相關(guān)登記資料，是房屋所有權人享有權利的唯一合法憑證。那么，其他任何有關(guān)房屋權屬的說(shuō)法和主張，都不能對抗其法律效力。
上述事實(shí)由原告、被告、第三人任某某提供相關(guān)協(xié)議書(shū)，以資抵債申請書(shū)，房屋所有權轉讓登記申請表，契稅、交易費繳納憑證及當事人陳述等證據經(jīng)法院核查予以證實(shí)。
一審法院認為，財產(chǎn)所有權是指所有人對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權的取得不得違反法律規定，取得的方式以其是否以他人所有權為前提而分為原始取得和繼受取得，繼受取得表現為所有權在時(shí)間上的承接關(guān)系，即后手權力利直接來(lái)自于前手權利的轉讓?zhuān)朔N轉讓通常是以合同的方式實(shí)現的，本案爭議的胡某某的房產(chǎn)系其與前手任某某通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而取得，應分析胡某某取得該房產(chǎn)的行為是否是當事人真實(shí)意思的表示。
從本案爭議房產(chǎn)的來(lái)源看，爭議房產(chǎn)系由某銀行甲支行貸款戶(hù)乙公司抵債而來(lái)，經(jīng)某銀行甲支行與乙公司、任某某協(xié)議先過(guò)戶(hù)至第三人任某某名下，任某某作為“中介人”暫時(shí)受讓?zhuān)笥忠蛉文衬车墓ぷ髡{動(dòng)而過(guò)戶(hù)至被告胡某某名下，任某某與乙公司之間、胡某某與任某某之間均未發(fā)生交付款項及交付房屋的行為。任某某、胡某某僅系依其所在單位的授意辦理了相關(guān)手續，乙公司實(shí)際將房產(chǎn)交付給了原告。手續辦理完畢后，任某某、胡某某未實(shí)際占有、使用該房產(chǎn)，亦未因此而獲得收益和處分的權利。且從原告與乙公司、任某某的協(xié)議書(shū)中，原告審批手續中也明顯有待審批手續辦理完畢后，再過(guò)戶(hù)至原告名下的意思表示，胡某某作為名義權利人，系代原告某銀行甲支行持有該房產(chǎn)的所有權，但其登記行為不能產(chǎn)生對抗房產(chǎn)實(shí)際所有權人的效力。故2007年4月28日，法院作出判決：坐落于濟南市市中區濟大路36號院25號樓東單元歸原告所有。
【案件評析】
本案焦點(diǎn)為，房屋名義所有權人能否對抗房屋實(shí)際所有權人的效力？
我國不動(dòng)產(chǎn)物權公式示采取登記公示主義，不動(dòng)產(chǎn)物權登記具有推定經(jīng)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權權利人為真正權利人的效力，但這種效力只是法律上的“推定”，而并非絕對“真正”不可推翻的。房屋產(chǎn)權登記，是物權公示的一種形式。房屋權屬證書(shū)只是一種權利的證明，而不是權利本身，登記行為并創(chuàng )設權利。登記機關(guān)對房屋權屬進(jìn)行登記發(fā)證，只是對權利內容的一種書(shū)面記載，產(chǎn)生公示和公信的效力。但這只是一種擬制的證明效力。當所登記的房屋產(chǎn)權發(fā)生爭議時(shí)，登記機關(guān)并沒(méi)有裁判的權利。因此，房屋登記只是權利設定和權利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行公示的法定形式，雖然登記的結果可以作為確認權利所有人的依據，但是行政機關(guān)進(jìn)行房屋權利登記行為本身不是確定權利歸屬的確權行為，而是對已經(jīng)存在的權利進(jìn)行確認的行為。如果當事人對房屋所有權發(fā)生爭議，只有仲裁機關(guān)的裁決或人民法院的裁判才具有確定權利歸屬的效力。根據物權理論及產(chǎn)權登記的性質(zhì)來(lái)看，應當是先有權利而后有登記，權利是內容，登記是形式。因此解決本案糾紛的實(shí)質(zhì)問(wèn)題就是權利的歸屬問(wèn)題。
本案中，乙公司無(wú)力償還銀行貸款將涉案房產(chǎn)以資抵債。因原告以資抵債程序審批過(guò)程漫長(cháng)、程序復雜，故原告權宜之策將該房屋登記至銀行員工第三人任某某名下，后任某某因工作調動(dòng)，轉登記在銀行員工被告胡某某名下。后因胡某某個(gè)人債務(wù)涉訴，導致第三人李某某訴胡某某債權糾紛案件中保全了涉案房產(chǎn)。某銀行甲支行在上述債權糾紛案件中提出異議被依法駁回。我國《物權法》第33條規定：因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權利。由此產(chǎn)生本案房產(chǎn)確權之訴。
第三人李某某提出的在房管部門(mén)查看涉案房產(chǎn)登記檔案來(lái)看，這宗房產(chǎn)的登記與確權，雖有胡某某、任某某二人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、濟南貴恒房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司對該房產(chǎn)的評估結論、房權轉讓登記申請書(shū)、交付房屋價(jià)款和相關(guān)稅費的手續等資料在檔存查，但是該評估價(jià)格明顯違背當時(shí)市場(chǎng)行情，不能有效推斷出符合胡某某與任某某真實(shí)交易的意思表示。且原告提供了充分證據證明爭議房產(chǎn)的來(lái)源，登記在任某某及胡某某的名下的過(guò)程，以及該房產(chǎn)真實(shí)歸屬，被告胡某某、第三人任某某對此均無(wú)異議。故此，涉案房產(chǎn)雖登記在胡某某名下，但第三人李某某主張該房產(chǎn)系被告胡某某所有的房產(chǎn)缺乏依據。因此，涉案房屋應確認歸原告某銀行甲支行所有。
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