隨著(zhù)居高不下的購房熱，大量二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件涌入北京法院。記者昨日獲悉，為公開(kāi)透明審理此類(lèi)案件，北京市高級人民法院近日對社會(huì )公布《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（試行）?！吨笇б庖?jiàn)》對二手房買(mǎi)賣(mài)中出現的沒(méi)拿到房本是否可以交易、借名買(mǎi)房出現糾紛法院是否會(huì )判決合同無(wú)效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判，均作出了明確規定。
目前該《指導意見(jiàn)》已經(jīng)在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件審理裁判中施行。
[ 本帖最后由 max42000 于 2014-1-8 10:35 編輯 ]
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2樓
只看該作者2014-1-8 10:30
規定一
沒(méi)拿到房本交易
不能算無(wú)效合同
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規定“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋不得轉讓。市高院《指導意見(jiàn)》則認為，該規定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》司法解釋中規定的合同無(wú)效的相關(guān)解釋?zhuān)粦鳛檎J定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據。
《指導意見(jiàn)》還規定，對于將來(lái)可能取得所有權的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，法院不應僅以出賣(mài)人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權為由認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。賣(mài)房人在合同履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未取得房屋所有權，致使買(mǎi)房人無(wú)法過(guò)戶(hù)，應當承擔相應的違約責任。
解讀
我國《合同法》對認定合同無(wú)效明確規定，違反法律、行政法規的強制性規定的屬于合同無(wú)效。
法律人士介紹說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，相關(guān)規定旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系?？梢阅玫椒勘镜且驗榉N種原因尚未拿到房本，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有按規定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規定。不能以違反此項規定為由確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
據相關(guān)法官說(shuō)，《指導意見(jiàn)》出臺后，《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)證但是尚未拿到房產(chǎn)證不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的條款在司法審判中將不再適用。
法官認為，《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)證的房屋不得轉讓的規定距今已近20年，20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化，現實(shí)中未取得房產(chǎn)證進(jìn)行交易的房屋非常普遍，如果都機械地按照這一規定裁判，將不利于化解社會(huì )矛盾，而且還可能會(huì )引發(fā)新的矛盾。比如買(mǎi)賣(mài)雙方在取得房產(chǎn)證之前進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲賣(mài)房人以未取得房產(chǎn)證主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，如果法院判決支持，將助長(cháng)賣(mài)房人惡意毀約的行為，此外對買(mǎi)房人也不公平。
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3樓
只看該作者2014-1-8 10:30
規定二
房本只有一人名
單方賣(mài)房算有效
《指導意見(jiàn)》規定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對方同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買(mǎi)房人為善意購買(mǎi)的，可以認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)房人符合《物權法》規定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
解讀
對該規定法官解讀稱(chēng)，房屋作為夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時(shí)，買(mǎi)房人從房產(chǎn)證上只能看到登記方一人的名字，無(wú)法考證房主是否結婚，也無(wú)法考證該房屋是否還有其他共有人。買(mǎi)房人出于對房產(chǎn)證登記的信任善意購買(mǎi)了該住房，應該認定購房合同有效。
法官稱(chēng)，目前審判實(shí)踐中經(jīng)常出現這樣的情況，賣(mài)房人看到房屋漲價(jià)后反悔，于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。過(guò)去法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，對于所售房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續的均認定買(mǎi)賣(mài)合同有效，而對于尚未辦理過(guò)戶(hù)手續的已售二手房，沒(méi)有明確規定是否有效，這就會(huì )造成賣(mài)房人因房屋漲價(jià)以夫妻一方私售共有住房為由要求買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的目的得逞，而對善意購買(mǎi)房屋的買(mǎi)房人造成不公平?！吨笇б庖?jiàn)》對后者給予了明確規定。
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4樓
只看該作者2014-1-8 10:30
規定三
經(jīng)適房未滿(mǎn)5年
買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
《指導意見(jiàn)》規定，相關(guān)政策、法規規定的限制上市交易期限內買(mǎi)賣(mài)已購經(jīng)濟適用房，當事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，法院可予支持。
賣(mài)房人轉讓的經(jīng)濟適用房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。
解讀
對該條款法官解讀稱(chēng)，上述條款界定了兩項內容，第一是按照相關(guān)政策，經(jīng)濟適用房未滿(mǎn)5年不能上市交易。所以對于未滿(mǎn)5年進(jìn)行交易的經(jīng)濟適用房，如果買(mǎi)賣(mài)一方起訴主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院可予支持。
第二按照相關(guān)政策，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用房上市出售，按照“老辦法”執行。
“老辦法”規定，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用房，取得房產(chǎn)證滿(mǎn)五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權人應按出售價(jià)格的10％補交土地收益等價(jià)款。對于這類(lèi)經(jīng)濟適用房，如果出現買(mǎi)賣(mài)糾紛，法院應認定買(mǎi)賣(mài)合同有效?！吨笇б庖?jiàn)》的上述規定，完全符合政府對經(jīng)濟適用房的政策。
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5樓
只看該作者2014-1-8 10:31
規定四
一房多賣(mài)鬧糾紛
誰(shuí)辦房本誰(shuí)得房
《指導意見(jiàn)》規定，賣(mài)房人一房多賣(mài)，而且與買(mǎi)房人簽訂的購房合同均為有效合同的情況下，按照以下順序決定誰(shuí)最終獲得該房屋的所有權：一是已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；二是雖未辦理房屋所有權轉移登記，但已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的。此外，均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，法院應綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。
解讀
對該條款法官解讀稱(chēng)，司法實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商或二手房主一房多賣(mài)的案例占到一定比例，特別是開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”或“一女多嫁”的現象曾被媒體多次報道?！吨笇б庖?jiàn)》的上述規定明確了在賣(mài)房人一房多賣(mài)，而買(mǎi)房人又都要求法院確認買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下如何裁決房子最終歸誰(shuí)所有。按照《指導意見(jiàn)》商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛也將參照《指導意見(jiàn)》執行，該條款對開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)引發(fā)的糾紛如何裁決，也給出了明確的答案。
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6樓
只看該作者2014-1-8 10:31
規定五
借名買(mǎi)房要過(guò)戶(hù)
訴到法院可支持
《指導意見(jiàn)》規定，當事人約定一方以他人名義購買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，法院可予支持。
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。
此外，借名人違反相關(guān)政策、法規的規定，借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等政策性保障住房并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
解讀
對此規定法官表示，除去政策規定的經(jīng)濟適用房、兩限房等需要相關(guān)資質(zhì)方可購買(mǎi)的房屋不允許借名購買(mǎi)，其他商品房雙方事先做出約定借名買(mǎi)房，法院將認定借名買(mǎi)房的行為有效。比如審判實(shí)踐中曾遇到過(guò)有些人身在國外或者外地工作，身份證件等一時(shí)間無(wú)法送回北京，這種情況下借用親戚或朋友的名字購買(mǎi)二手房屋。出借姓名的人在房?jì)r(jià)上漲之后反悔拒絕給借名買(mǎi)房的人辦理過(guò)戶(hù)，法院會(huì )支持借名買(mǎi)房人的過(guò)戶(hù)訴求。
回復引用舉報 max42000樓主
7樓
只看該作者2014-1-8 10:40
注意這個(gè)規定目前應該只適用于北京··
回復引用舉報 max42000樓主
8樓
只看該作者2014-1-8 10:47
特別要注意規定二···對于結婚的房屋又是2人共同出錢(qián)買(mǎi)的名字又寫(xiě)一個(gè)人的要小心了·呵呵
回復引用舉報 被迫注冊馬甲9樓
只看該作者2014-1-8 18:44
好，很好。這樣是公平合理的，省了很多不必要的糾紛
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http://bbs.55bbs.com/thread-8682544-1-1.html安貞橋豪華裝修三居出售，無(wú)稅，410萬(wàn)。
回復引用舉報 生死薄冊10樓
只看該作者2014-1-8 18:45
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回復引用舉報 騎在墻頭等紅杏11樓
只看該作者2014-1-8 19:16
挺好，
回復引用舉報 胖子p12樓
只看該作者2014-1-8 19:19
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回復引用舉報 灌籃高手的愛(ài)戀13樓
只看該作者2014-1-8 23:37
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回復引用舉報 小牛木子丁丁14樓
只看該作者查看個(gè)人網(wǎng)站2014-1-9 09:00
@max42000:學(xué)習了 ....
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138平硬裝8萬(wàn)元，省心省米，裝修攻略。微博互粉農產(chǎn)品皇冠店 太行山農家軟儒大紅棗 自種雜糧 壩上野生榛子杏仁 自然健康各類(lèi)干果零食回復引用舉報 好奇姐15樓
只看該作者2014-1-9 10:35
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回復引用舉報 跳坑16樓
只看該作者2014-1-9 11:01
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回復引用舉報 一橋位17樓
只看該作者2014-1-9 23:30
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回復引用舉報 junpintuzi18樓
只看該作者2014-1-10 01:07
挺好，就是出臺的太慢了。出了無(wú)數的事情了，他們才猶抱琵琶半遮面，真他娘的。。。
回復引用舉報 天方夜譚119樓
只看該作者2014-1-11 00:55
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