2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買(mǎi)房合約給原告，其主要內容是:被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價(jià)格出賣(mài)給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房?jì)r(jià)的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房?jì)r(jià)給被告時(shí)被告反悔，不同意將該房屋出賣(mài)給原告。原告主張該買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價(jià)格遠遠超過(guò)人民幣283000元，被告雖然在買(mǎi)房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續，是無(wú)效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
[案情分析]
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動(dòng)和一經(jīng)移動(dòng)即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權事項，在國家職能部門(mén)登記備案，使社會(huì )公眾得知其權利狀態(tài)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國家強化對不動(dòng)產(chǎn)的管理，確認不動(dòng)產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力與房屋過(guò)戶(hù)登記的關(guān)系。
不動(dòng)產(chǎn)轉移屬于不動(dòng)產(chǎn)物權變更的一項重要內容，從理論上看，不動(dòng)產(chǎn)物權轉移是指基于種法律事實(shí)而使原告主體喪失不動(dòng)產(chǎn)物權，新主體取得不動(dòng)產(chǎn)物權的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)物權轉移的方式有:買(mǎi)賣(mài)、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》第三條第二款規定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規定:“房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為?！备鶕冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》的規定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權的得失變更依法實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買(mǎi)賣(mài)，要求當事人雙方必須簽訂書(shū)面合同，并到不動(dòng)產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(過(guò)戶(hù))手續。據此，理論界普遍認為，基于法律的規定，則登記是房屋買(mǎi)賣(mài)、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實(shí)踐中突出的表現是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時(shí)，凡依法未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記的合同一律認定為無(wú)效。筆者對此持不定的態(tài)度，從我國現有法律規定看，對不動(dòng)產(chǎn)物權得失變更采用的是不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義理論，即不動(dòng)產(chǎn)物權轉移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動(dòng)產(chǎn)登記并不意味著(zhù)未經(jīng)過(guò)戶(hù)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同便無(wú)效。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權行為，而不動(dòng)產(chǎn)轉移合同則是債權行為，登記只能對不動(dòng)產(chǎn)物權效力發(fā)生影響，不能對不動(dòng)產(chǎn)轉移合同的效力發(fā)生影響，當事人依據轉移合同，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權登記行為，才能最終取得不動(dòng)產(chǎn)物權，該物權行為轉移履行行為與當事人之間業(yè)已存在債權行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒(méi)有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒(méi)有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價(jià)款、履行時(shí)間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的書(shū)面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過(guò)戶(hù)登記為要件的，被告以未登記為由來(lái)說(shuō)明該房屋關(guān)系無(wú)效是錯誤的。
我國相關(guān)法律雖然沒(méi)有明確將不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的債權行為與實(shí)施登記的物權行為區分開(kāi)來(lái)，但依據有關(guān)民事法律，可以得出下三點(diǎn)結論:⑴。不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權債務(wù)關(guān)系，受債法調整。因此，不動(dòng)產(chǎn)轉移合同能否生效應根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條關(guān)于民事法律行為的有效條件來(lái)衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵。合法有效的雙務(wù)合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權的同時(shí)，也應當履行自己相應的義務(wù)。如果不動(dòng)產(chǎn)轉移合同符合民法規定的有效要件，受讓人須履行支付價(jià)款的義務(wù)，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)并協(xié)助受讓人到不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續的義務(wù)。⑶我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，依照現行法律規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的轉移需雙方訂立書(shū)面合同。但是當事人即使按照不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同，已經(jīng)交付了不動(dòng)產(chǎn)，且該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)處于債權人實(shí)際控制之中，也不能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動(dòng)產(chǎn)物權，還必須雙方共同辦理不動(dòng)產(chǎn)物權的轉移登記手續。由此可見(jiàn)，即使按照我國現行法律規定，不動(dòng)登記也只是不動(dòng)產(chǎn)物權轉移的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權合同的生效要件。因此，未辦理過(guò)戶(hù)登記對不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的生效不發(fā)生影響。本案中原告沒(méi)有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣(mài)該房屋，構成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的效力問(wèn)題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋的解答》第十二條規定:國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋?zhuān)粌H明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關(guān)系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉移登記是否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權轉移的要件。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續。因合同一方原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過(guò)戶(hù)登記。本案中原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。
[案情結果]
一審法院經(jīng)審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣(mài)給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買(mǎi)房合約上沒(méi)有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，但并不影響合同該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣(mài)該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決:被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
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