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廣州，正在給舊改摁下“快進(jìn)鍵”。
5月，黃埔區23個(gè)舊村改造項目同時(shí)動(dòng)工，釋放土地約1430公頃，引起一片驚呼：“拆掉整個(gè)黃埔，是廣州的野心”!
其實(shí)何止黃埔，廣州幾乎每個(gè)區都使出了洪荒之力。
去年11月，荔灣宣布18條舊村莊全面更新改造，占荔灣全區面積的70.7%，敢將舊貌換新顏。
增城更牛，當前舊改項目數、改造總面積、總投資金額都是全市第一。
南沙也不甘落后，奮起直“拆”。
整個(gè)廣州，正在竭力撕掉“大農村”的標簽，“拆”出一個(gè)新廣州。
作為開(kāi)發(fā)區，黃埔的舊改也許不是最多的，但動(dòng)作最快、最猛。
5月動(dòng)工項目，涉及黃埔區舊村改造的項目就有23個(gè)。
“整個(gè)廣州黃埔一共就只有22個(gè)城中村（行政村），這也意味著(zhù)廣州正在拆掉整個(gè)黃埔的舊村，力度空前?！?/p>
部分集中動(dòng)工項目/圖源：九龍地膽
圖源：九龍地膽
不過(guò)，我查了一下，截至去年7月，黃埔區一共有城市社區92個(gè)(含未掛牌社區15個(gè))、轉制社區32個(gè)、行政村28個(gè)。
只計算轉制社區和行政村的話(huà)，也有60個(gè)。
所以，23個(gè)舊改項目，即使是每村一個(gè)，也就只占38.3%，比例遠沒(méi)有想象的那么高。
更何況，有的項目屬于微改造，有的項目是重合在一個(gè)村里的，比如時(shí)代印記就屬于紅衛村。
黃埔區的舊改之所以給人“迅猛”的感覺(jué)，主要是一個(gè)字：快。
在全市“三舊”改造年度考核中，黃埔連續三年排第一。
累計共批復城市更新項目121個(gè)（全面改造54個(gè)）。
未來(lái)三年，黃埔還計劃完成66個(gè)舊改項目，涉及44個(gè)行政村（含轉制社區），也就是7成以上的村都要納入改造計劃，占全區舊村總建設用地的83%。
為什么黃埔最受關(guān)注？
一是，黃埔作為廣州發(fā)展引擎，對土地的需求也最為迫切。
臨港經(jīng)濟區會(huì )成為廣州第二CBD，向珠江新城看齊；
科學(xué)城又是科技部十大世界一流科技園區，還是廣深科技創(chuàng )新走廊上為數不多的核心創(chuàng )新平臺，級別和東莞松山湖、深圳高新區相同。
頭頂光環(huán)，壓力也大。想要發(fā)展的好，必須有承載產(chǎn)業(yè)的的土地空間。誰(shuí)能越早騰出越多的土地，誰(shuí)就能占上風(fēng)。
二是，房企押注廣州東進(jìn)，普遍看好黃埔發(fā)展勢頭和環(huán)境。
房企都希望在這里分一杯羹，舊改是必爭之地。
另外，黃埔雖然是廣州的工業(yè)重地，但也同時(shí)發(fā)展總部經(jīng)濟，還是廣東唯一一個(gè)國家級產(chǎn)城融合示范區。
比如去年的進(jìn)博會(huì )，黃埔就招來(lái)兩家世界五百強——阿斯利康和ABB集團。
產(chǎn)城融合，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是能在黃埔工作，滿(mǎn)足簡(jiǎn)單居住需求外，還能滿(mǎn)足醫療、教育、娛樂(lè )、休閑等各方面需求。
三是，黃埔行動(dòng)很快，推出了“城市更新10條”，政策措施到位。
“城市更新10條”，推出首創(chuàng )城市更新項目負面清單、試行容缺審批、“村規民約”也有約束力等10條措施。
整個(gè)文件看下來(lái)，主旨就是一個(gè)字——“快”，快批、快拆、快建。
文件里比較有特點(diǎn)的細則，大家感受一下：
去年，黃埔區率先全市成立區級城市更新規劃專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，集專(zhuān)家智慧，優(yōu)化與規范區城市更新總體規劃；
將60項主要審批手續壓縮為3項，耗時(shí)從1年半壓縮到最快3個(gè)月內；
為解決舊改協(xié)商難度大，黃埔區還規定，村集體可制訂村規民約，對謀求不當利益阻撓拆遷，損害大多數被拆遷人利益的被拆遷人，可以采取必要的處置措施……
總體而言，黃埔區的“城市更新10條”，是在廣東省、廣州市舊改政策基礎上制訂的，有一定創(chuàng )新，更具有操作性。
畢竟，人家是全國首個(gè)區級“三舊”改造改革創(chuàng )新試點(diǎn)，要形成可供借鑒和推廣的“黃埔經(jīng)驗”，復制到整個(gè)廣州，甚至全國。
其實(shí)，除了黃埔，廣州其他區的舊改力度也很大。
各區已經(jīng)形成了你追我趕的態(tài)勢，爭先恐后。
我用舊改項目個(gè)數（行政村數）、改造面積、投資額3個(gè)指標衡量各區舊改力度。
截至2018年8月底，廣州共批復城中村改造項目47個(gè)。
當時(shí)的格局是，黃埔數量最多，共有13個(gè)。白云次之，9個(gè)。
但是，隨著(zhù)2019年“舊改元年”的爆發(fā)，荔灣很快后來(lái)居上，超過(guò)了黃埔。
2018年至2019年，廣州各區舊改面積排在第一的是荔灣區，達到15.44平方千米，第二是黃埔區，有9.95平方千米，天河、番禺、增城分別是8.2平方千米、6.37 平方千米和4.83平方千米。
荔灣區無(wú)論是舊改面積，還是舊改面積占全區總面積的比重都是最高的。
到了去年11月，荔灣更加發(fā)力，公布轄內18條舊村莊全面更新改造。其中，涉及全面改造的舊村莊村域面積共約41.76 平方千米，占荔灣面積的70.7%。
但到了2020年，你會(huì )發(fā)現，增城居然勢頭最猛，扶搖直上。
據統計，今年上半年，廣州共有29條村進(jìn)入舊改，改造總面積18.79 平方千米，投資總金額1351.27億元。
其中，增城居然占了足足17條！
圖源：廣州地產(chǎn)派
增城改造總面積11.35平方千米，占了上半年廣州舊改總面積60.4%，總投資金額848.11億元。3個(gè)指標都是全市第一。
所以，現在的舊改格局變成了這樣：
廣州的增城、南沙等非中心區舊改逐漸爆發(fā)。
當然，這些統計數據，都有各自的統計方式和口徑，未必完全一致。
但至少說(shuō)明一個(gè)情況：
舊改遍地開(kāi)花，將“拆”出一個(gè)新廣州。
廣州，之前因為城中村、老舊小區數量太多，被笑稱(chēng)為“大農村”。
城市發(fā)展需要不斷的土地供應，廣州早就盯上了城中村。
可十年來(lái)，廣州也就獵德、潭村、楊箕等10個(gè)城中村完成改造。
舊改速度慢，廣州也很無(wú)奈。
四大一線(xiàn)城市中，深圳是自始便采用市場(chǎng)主導模式進(jìn)行城市更新的。政府不介入搬遷補償談判，激活了市場(chǎng)各要素。
廣州的市場(chǎng)化歷程，要遲得多。
為什么要通過(guò)市場(chǎng)模式進(jìn)行城市更新？
之前的舊改，都是政府低價(jià)征地，再通過(guò)“招拍掛”高價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商。
村民獲得低價(jià)補償后，見(jiàn)自己的土地經(jīng)過(guò)政府轉手高價(jià)賣(mài)出，就不同意舊改。
之前，廣州明文規定，項目實(shí)施方案批復之前，村集體不能自行選取合作企業(yè)。
2018年4月，轉折出現了。
當時(shí)，廣東省舊改新政出臺，政府允許甚至鼓勵房企和舊村自行洽談，并省去“招拍掛”環(huán)節，轉而協(xié)議出讓舊村改造地塊。
這是一個(gè)很大的突破。
舊改由政府主導變成多家房企和村民談。一方面，多家房企會(huì )形成競爭關(guān)系。另一方面，村民也可以自由選擇房企。
2018年，廣州已經(jīng)把所有城中村納入“三舊”改造，一共272個(gè)。
不少房企用“銷(xiāo)售模式”參與舊改。也就是說(shuō)，房企主要讓銷(xiāo)售部門(mén)人員組建舊改團隊，服務(wù)好村民，做到“客戶(hù)就是上帝”。
財新網(wǎng)一篇報道提到，這些舊改團隊會(huì )像賣(mài)房一樣，為村民算好補償額，與村民談盡快簽約的優(yōu)惠和贈品，還會(huì )與村民協(xié)商日后安排其親屬到物業(yè)公司上班，等等。
房企這么做，都有非常明確的目的——盈利。
舊改持續時(shí)間長(cháng)，有的甚至要十來(lái)年，中間的不確定性又大。因此，早一天簽約，就可以早一天加速推進(jìn)舊改。
遇到釘子戶(hù)，他們也會(huì )仔細考量，適當增加補償額。
這些在政府主導的舊改中是無(wú)法想象的。政府會(huì )嚴格按照規定，諸如安排村民親屬工作、額外增加補償額等，想都別想。
但這樣的結果是，舊改進(jìn)度無(wú)法保障。
有了這一重大轉變，廣州舊改提速。2019年成了廣州舊改“爆發(fā)年”。今年，廣州還在繼續。
一個(gè)新廣州，正加速呈現……
◎本文作者 | 江文華
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