最近市場(chǎng)上關(guān)于房?jì)r(jià)的聲音，非常嘈雜。
一部分人說(shuō)隨著(zhù)疫情結束，之前積壓的購房需求會(huì )快速釋放，樓市在加速回暖；另一部分人說(shuō)，疫情對實(shí)體經(jīng)濟的打擊嚴重，關(guān)門(mén)的關(guān)門(mén)，失業(yè)的失業(yè)，大家哪兒還有錢(qián)買(mǎi)房，樓市危在旦夕。
大家各執一詞，站在自己的立場(chǎng)，拼命搏擊與自己相反的觀(guān)點(diǎn)，火藥味十足，仿佛有不共戴天之仇。
可是，事實(shí)這東西永遠不會(huì )站在任何一方。樓市怎么走，它和你所在城市的購買(mǎi)力、土地供應、調控政策、媒體輿論等因素息息相關(guān)。
至于事實(shí)是什么？
我昨天特地從貝殼研究院老朋友那要了一份剛出爐的報告。報告有2萬(wàn)多字，涵蓋房地產(chǎn)一二三級市場(chǎng)，采集的是線(xiàn)下真實(shí)交易數據，客觀(guān)獨立第三方，基本從各個(gè)維度把事情交待明白了。
下面我把最主要的信息篩選出來(lái)，為大家解讀，讓你知道你的城市到底有沒(méi)有在回暖。
我們先以“季度”為單位，研究2020年第一季度新房市場(chǎng)的情況，采的是中國66個(gè)主要城市。
數據顯示，2020年第一季度，66座大中城市，總體成交面積為4247萬(wàn)㎡，成交套數為37萬(wàn)套，累計同比分別下滑了25.6%、28.0%。
這一數據，為近幾年來(lái)罕見(jiàn)最低值，可見(jiàn)疫情影響之大。
其中，一線(xiàn)城市成交套數同比下滑38.4%，二線(xiàn)城市成交套數同比下滑29.7%，三四線(xiàn)城市同比下滑11.0%。
一二線(xiàn)下滑的力度要遠超于三四線(xiàn)。這時(shí)候有人問(wèn)了，是三四線(xiàn)城市的樓市比人口集中、經(jīng)濟強的一二線(xiàn)更有韌性嗎？
否也。
首先是疫情影響的結果不同。疫情期間，一二線(xiàn)因為人口集中，對疫情的把控力度更高，新房售樓處關(guān)閉的時(shí)間也要更長(cháng)一些。其次是市場(chǎng)交易結構不同，一二線(xiàn)樓市主要以二手房為主，三四線(xiàn)主要以新房為主，成交趨勢無(wú)法做橫向對比。
接下來(lái)我們看最重要的信息，第一季度，各城市新房成交同比下跌的幅度。這個(gè)數據是很有價(jià)值的。
新房成交下滑幅度越大，說(shuō)明什么呢？
我舉個(gè)例子你就明白了。假設A城市和B城市受疫情影響是相同的，如果A城市一季度新房銷(xiāo)售腰斬，B城市新房銷(xiāo)售不降反升，那就說(shuō)明A城市的剛需購買(mǎi)力，明顯弱于B城市，B城市接下來(lái)的行情會(huì )加速回暖。
從這個(gè)表單我們可以看出，武漢受疫情影響嚴重，新房無(wú)人問(wèn)津銷(xiāo)售慘烈，第一季度下滑幅度高達62%。
但武漢之外，你會(huì )發(fā)現泉州、南昌、嘉興、長(cháng)春、溫州等城市的新房銷(xiāo)售也極其慘烈，從側面反映出居民購買(mǎi)力疲軟。
而南京、杭州、廈門(mén)、蘇州、成都、青島則表現出強勁的樓市韌性。
接下來(lái)我們以月為單位來(lái)研究樓市趨勢，數據采樣為中國18個(gè)主要城市的二手房市場(chǎng)。
（ 鏈家重點(diǎn)18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長(cháng)沙、重慶、成都。）
在樓市中，二手房成交比新房更能反映樓市的真實(shí)情況。
數據顯示，受疫情與小區封閉影響，2020年第一季度成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，當前季度成交量為近五年季度成交最低水平。
但隨著(zhù)全國疫情防控形勢穩定，3月市場(chǎng)成交快速修復，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長(cháng)41.8%，目前成交量已恢復至去年3月水平的63%，市場(chǎng)呈現明顯的“V”形走勢。
這次樓市復蘇有三個(gè)特點(diǎn)。
第一個(gè)特點(diǎn)就是三大城市群主力帶動(dòng)，長(cháng)三角最強，大灣區和中原核心城市次之，京津冀最弱。從側面反映了，樓市購買(mǎi)力和城市群的綜合實(shí)力，經(jīng)濟、人口流入呈正相關(guān)。
上海、南京與杭州三個(gè)長(cháng)三角城市3月成交量已經(jīng)明顯超過(guò)疫情前的12月的水平，目前已經(jīng)恢復至去年三月小陽(yáng)春水平的75%。
其中上海是這次疫情之后，四大一線(xiàn)城市中，樓市反彈力度最大的，符合我去年的推測。因為在去年年底，上海政策、信貸見(jiàn)底，再加上幾年調控下積壓的剛需購買(mǎi)力在釋放，上海成交已經(jīng)在走高，第二年必定迎來(lái)量?jì)r(jià)齊漲的局面。
南京因為教育資源出眾，而且今年實(shí)行了公民同招政策，5月之前落戶(hù)才能入學(xué)，所以此階段南京的學(xué)區房異?；馃?。這很容易激發(fā)南京的購房情緒，傳導至非學(xué)區房市場(chǎng)。
中西部地區（代表城市為成都、合肥、重慶）與大灣區（代表城市為廣州、深圳），3月份的成交量已經(jīng)接近疫情前的12月水平。中西部地區中，成都的成交量恢復速度明顯快于其他城市。
成都這座城市我非常喜歡，在這次疫情中，也表現出很強的城市管理能力。城市剛需購買(mǎi)力強，大概率會(huì )成為這波行情反彈中二線(xiàn)城市的領(lǐng)袖。
大灣區中廣州的成交量恢復速度快于深圳，其中深圳因為去年市場(chǎng)炒作太火，需要一段時(shí)間的回調冷卻。而京津冀中，只有北京在復蘇，其他城市依然處于冷淡期。
當然環(huán)京樓市這段時(shí)間也在回暖，其中北三縣因為“和通州統一規劃”的政策利好，新房市場(chǎng)比較火熱，過(guò)幾天我再寫(xiě)一份調查報告給大家。
這段時(shí)間，受疫情影響，經(jīng)濟受挫，資本對樓市大部分都處于看空狀態(tài)。
但反過(guò)來(lái)想，當資本看空，炒房客拒絕入場(chǎng)時(shí)，才能真正反映出一個(gè)城市房?jì)r(jià)的支撐力，和這個(gè)城市到底有多少剛性購房需求。
拿北京舉例，3月份最快復蘇的不是核心城區，反而是亦莊開(kāi)發(fā)區、門(mén)頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區域，現在這些區域的二手房成交量已經(jīng)恢復至去年3月小陽(yáng)春成交50%以上的水平了。而且這段時(shí)間，北京450萬(wàn)以下房子的成交量明顯提高了。
所以，一定要關(guān)注你所在城市3-5月的樓市行情，它能反映出你所在城市在這輪大周期后，真正的購買(mǎi)力。
那么接下來(lái)，樓市快速復蘇的城市，行情空間會(huì )很大，房?jì)r(jià)大概率會(huì )上漲。而那些默默無(wú)聞，沒(méi)什么動(dòng)靜的城市，在下半年會(huì )面臨困境，繃不住的房?jì)r(jià)一定會(huì )有一定幅度的下跌。
如果文中沒(méi)有你所在城市的數據，不要著(zhù)急，建議你去樓下的二手中介店鋪和新盤(pán)售樓處，觀(guān)察人流量，這才是真實(shí)的行情。當然不要去那些限競房樓盤(pán)，博彩式購房不能反映真實(shí)情況。
現在的中國樓市已經(jīng)不能和過(guò)去幾年相比。強者恒強，弱者恒弱的分化格局會(huì )加速推演，大家拼的都是真本事。
前幾天我去了一個(gè)西部省會(huì )城市辦事，感慨萬(wàn)千。
街頭巷尾矗著(zhù)好幾處爛尾樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商跑路，地方財力有限無(wú)法處理，維權者只能戴著(zhù)口罩拉橫幅討說(shuō)法。這就是大棚改大基建紅利后，房?jì)r(jià)弊端的顯現。
疫情之后，真實(shí)面貌才剛剛浮現。
◎本文作者：子木
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