去年的房屋銷(xiāo)售中，有17%是投資人購買(mǎi)的。房地產(chǎn)價(jià)格和房貸利率大降，是否意味著(zhù)現在是投資出租房產(chǎn)的好時(shí)機？或許如此。如果準備買(mǎi)進(jìn)房屋出租，先要認真考察和分析當地房市，以便暸解萬(wàn)一出現不測時(shí)，會(huì )受到什麼損失。
麻州牛頓鎮的理財師蘇姍．卡普蘭說(shuō)﹕「統計數字是關(guān)鍵。買(mǎi)主必須拿到類(lèi)似房產(chǎn)閑置時(shí)間的數據、房客租住的時(shí)間長(cháng)短、當地的租價(jià)和市場(chǎng)需求。一個(gè)地區的租金降低，會(huì )使房屋的價(jià)格下跌?！?
透過(guò)數字分析收益
假如，買(mǎi)主見(jiàn)到一棟保養好的房屋掛牌求售，通過(guò)上網(wǎng)調查和親臨當地的房東協(xié)會(huì )考察，發(fā)現該地區與之大致相當的房屋租金是每月1500 元，你便考慮按這樣的市價(jià)收取房租。
加州拉古納丘 (Laguna Hills)一家財富管理公司的負責人喬丹說(shuō)﹕「如果月租至少是購買(mǎi)價(jià)的1%，便可指望租金收入滾滾而來(lái)?！乖伦鉃?500元，你可用15萬(wàn)元買(mǎi)下，而且是入大於出。如果屋主索價(jià)14萬(wàn)元，那就值得仔細考察該棟房屋。
買(mǎi)主若是為盡可能地加快資金流轉，而且流動(dòng)資產(chǎn)也充裕，便希望用現金買(mǎi)房。如果買(mǎi)房款是14萬(wàn)元，年租收入是1萬(wàn)8000元，投資回報率便接近13%。即使是加上地稅、保險、園景和維修等費用，淨收入也能占到一半，投資回報率仍可達6%。
如果不能用現金買(mǎi)下，而是需要貸款，在計算上就要複雜些。假如信用紀錄良好，銀行評估師也認可房屋的報價(jià)，那麼在今天的借貸環(huán)境中，你可能至少需交35%的首付，最多借65%的房貸。Bankrate.com的金融分析師麥布萊德說(shuō)﹕「購買(mǎi)房地產(chǎn)若是為了投資，房貸利率就可能比自住房屋的平均利率高出2%?！挂虼?，30年貸款的固定利率便可能是6.7%。
14萬(wàn)元的房屋若按35%交首付，便是4萬(wàn)9000元，再向銀行借9萬(wàn)1000 元。利率按6.7%計，每年的房貸本金與利息就是7050元。加上其他各種費用，一年按9000元計，每年便需支付1萬(wàn)6050元。在1萬(wàn)8000元的一年房租收入中，剩下的1950元是純利，在4萬(wàn)9000元的首付款中，回報率約為4%。
如果這樣的交易劃算，那麼用23萬(wàn)元購買(mǎi)同樣的房屋，支付近15萬(wàn)元房貸的6.7%利率，便是出大於入。你也可能面臨虧損，譬如在付出16萬(wàn)或17萬(wàn)元後，卻發(fā)現地稅、保險費或維修費用升高。因此，要對收入與支出有正確的估計，以確定購買(mǎi)出租房產(chǎn)是否物有所值。
房屋的購買(mǎi)與出租
在今天的房市中，與賣(mài)主談妥公平的價(jià)格只是交易的開(kāi)始。如今有許多交易都是短售交易，意味著(zhù)買(mǎi)價(jià)低於未付清的房貸。假如賣(mài)主沒(méi)有補上缺口，短售房屋就必須獲得放貸銀行的同意，從而拉長(cháng)成交時(shí)間，可能導致買(mǎi)房被拒。
也有的房屋銷(xiāo)售是法拍屋，即銀行擁有的房屋(REO)。REO房屋可能價(jià)格低，但也可能數月乃至數年沒(méi)人住。在決定購買(mǎi)前，自行聘請檢驗師檢查房屋非常重要，可以大致暸解準備出租的房屋會(huì )發(fā)生哪些費用。
房屋一旦準備出租，就應仔細找到好的房客。因為房客如果麻煩，便很難將其趕出。因此，要徵求前任房東和雇主的意見(jiàn)，也要全面檢查房客，用他們的社安號檢查信用史。
「房東指南」一書(shū)作者波特曼認為，應找更早的房東徵求意見(jiàn)，因為現在的房東讚揚房客，可能是出於要趕走他們的目的。
如果不想自己找房客，或是害怕半夜被房客的電話(huà)吵醒抱怨浴室漏水了，可以聘請房地產(chǎn)管理公司全權處理。但他們可能收費，約占房租收入的6%至10%，還要加上找房客的費用。
出租房屋如果真能做到自己管理，獲利的機會(huì )當然比較大。
早在2006年，昆市市府就成立特別小組，專(zhuān)門(mén)針對被檢報的房屋，進(jìn)行安全檢查。報告顯示，此類(lèi)非法租屋的房東通常是移民，尤以華人移民為主。很多房東不但出租房間，甚至把餐廳、客廳、前後陽(yáng)臺、閣樓、地下室也改裝出租。
華裔房東將自己的地下室改裝出租，並不是一個(gè)新鮮事件。即便2009年火災發(fā)生後，也有大量出租者。
亞裔房東協(xié)會(huì )的負責人潘樹(shù)仁表示，很多亞裔房東不清楚法律，為了將自家房產(chǎn)的每一吋都增值，違法出租。很多房東覺(jué)得自己鄰居、朋友這樣出租，沒(méi)有問(wèn)題，也跟著(zhù)做。這種做法害人害己。他提到，最近在摩頓市有一個(gè)三家庭房，違法分割成為六家庭房，後被租者狀告，使得房東沒(méi)有辦法繼續出租；由租金短缺，無(wú)法償還銀行貸款，後被銀行收購。他還表示非法出租地下室除昆市外，摩頓、多徹斯特、劍橋等市都有出現。他提醒亞裔房東如果想多獲得租金，可以通過(guò)改善房?jì)仍O施。
以目前世界的經(jīng)濟不穩定情勢，傳統投資工具回報率一般都不高，一年期的定期存款年利率不到2%，相對來(lái)說(shuō)，投資於大溫哥華出租房地產(chǎn)雖然能拿到不錯的回報率( 大約是3%~5%)，但大家在做出決定之前要仔細評估，因為，投資大溫哥華出租用房地產(chǎn)，這是一項耗時(shí)、費錢(qián)而且專(zhuān)業(yè)的投資，有不少投資者都在這上面栽了跟頭。
有鑑於此，建議大家先別急著(zhù)去找合適的房源，行動(dòng)之前要記住下面一些常見(jiàn)的誤區並且做一番功課。
誤區一：把低房?jì)r(jià)交易當作好交易。
誠然，你能以極低的價(jià)格買(mǎi)到一些房子，不過(guò)這並不意味著(zhù)你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買(mǎi)房者毫無(wú)吸引力，大溫哥華租客們同樣對這類(lèi)房子不感興趣。這個(gè)道理適用於那些不受青睞的房產(chǎn)或是位於不太好的學(xué)區的房子。
誤區二：忽略了關(guān)鍵出租成本。
單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買(mǎi)房前，你還要考慮到房地產(chǎn)稅金和維護房子的花銷(xiāo)以及你持有房產(chǎn)的各項成本(房屋稅、管理費..)。然後算上你期望獲得的回報（如果將來(lái)想要變賣(mài)，還要加上更多的交易費用）。只有這樣你才能算出你能投資什麼樣的房子。
誤區三：忘記了時(shí)間就是金錢(qián)。
在大溫哥華房地產(chǎn)投資上，時(shí)間是你最大的敵人。一位專(zhuān)門(mén)投資南本拿比，出租用房地產(chǎn)的朋友，他的座右銘是 "如果房子空置沒(méi)有人住，不管這時(shí)候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧錢(qián)"。如果你在秋季買(mǎi)下一套房子卻等到春季才裝修完，那麼你也在虧錢(qián)。從經(jīng)濟上來(lái)看，接受較低的租金比等一個(gè)願意付高價(jià)的租客或許更劃算。
誤區四：以為能坐等租金自己飛進(jìn)口袋來(lái)。
其實(shí)一旦你做了房東先生或者是房東小姐，你就成了一個(gè)正職的房租催討者。就像買(mǎi)房子的人可能付不起貸款一樣，租房子的人也可能丟掉工作然後無(wú)法付房租。在加拿大，請房客搬家可能需要幾週時(shí)間，有些租客還會(huì )因為心懷不滿(mǎn)而破壞房子，雖然房東手上有半個(gè)月押金，但是，有時(shí)根本不夠付粉刷牆面的費用。你務(wù)必需要仔細甄選租客，千萬(wàn)不可大意。
誤區五：低估加拿大維修房屋的人工成本。
跟所有擁有溫哥華住宅的人一樣，身為房東的你將面臨大量的房屋維修工作。在你換新那個(gè)舊冰箱之後，可能會(huì )發(fā)現後面牆角已經(jīng)腐爛或是發(fā)霉了。出租房屋的地毯通常每5~7年就必須更換一次，而且每次更換租客時(shí)，你可能都必須重新刷一遍房子。建議留出6個(gè)月的租金以備需要重大維修時(shí)使用。
以上幾點(diǎn)建議，只是對投資出租房地產(chǎn)有興趣的朋友心得分享與提醒。當然也曾聽(tīng)聞非常友好的房東與房客的關(guān)係，例如住在UBC的房東陳小姐說(shuō)，租房即將畢業(yè)的國際學(xué)生搬家前不僅把家裡打掃得一塵不染，搬遷後還送房東陳小姐一束花，讓人覺(jué)得十分貼心?？偠灾? 畢竟買(mǎi)房地產(chǎn)是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎, 不怕一萬(wàn),只怕萬(wàn)一為宜.
