20個(gè)典型購房糾紛
定(訂)金不退
定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區別。
“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權人的債權得以實(shí)現。
簽合同時(shí)，對定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應抵作價(jià)款或者收回。
而“訂金”目前我國法律沒(méi)有明確規定，它不具備定金所具有的擔保性質(zhì)，可視為“預付款”，當合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過(guò)錯承擔違約責任。
特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。因此，如果商品房不符合銷(xiāo)售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項，開(kāi)發(fā)商都應無(wú)條件退還定金給購房者。此外，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方也是應當返還定金的。
補充協(xié)議不讓簽
現在不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與購房者簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，要么拒不接受購房人的補充條款，要么要求購房者簽署由賣(mài)方起草的補充協(xié)議。由于補充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商單方面起草的，里面有很多加大買(mǎi)方責任，逃避賣(mài)方義務(wù)的條款，違反了平等公平的基本原則，損害了消費者的合法權益。
簽訂補充協(xié)議，雙方應當協(xié)商一致，并且需是真實(shí)意思表示，對于協(xié)議里不公平的條款購房者可以要求刪除并加上一些內容，明確雙方的權利義務(wù)。
特別提示：對于以下內容購房者在補充協(xié)議中最好加上：
1.廣告和售樓書(shū)中的重要內容。2003年6月生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》中為了保護購房人利益，規定將開(kāi)發(fā)商就商品房規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所做的具體明確的、并且對買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內容。開(kāi)發(fā)商如果違反這些內容，應當承擔違約責任。但是這一條款在實(shí)踐中仍然難以操作，所以對購房者來(lái)說(shuō)，最好還是將自己認為重要的廣告內容寫(xiě)入補充協(xié)議中。
2.補充協(xié)議中加重因開(kāi)發(fā)商違約造成退房的違約責任。
3.舉證責任方面，購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護購房者權利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔舉證責任，以此來(lái)保護自身利益。
現房與廣告有差異
廣告是購房者獲取房屋信息的一個(gè)重要渠道，其真實(shí)性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開(kāi)發(fā)商使用虛假廣告，使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條做了明確規定：出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
特別提示：如果現房與開(kāi)放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。
代理公司承諾 開(kāi)發(fā)商不承認
代理公司賣(mài)房時(shí)作出一些承諾，可事后開(kāi)發(fā)商不予承認。對此可以根據情況來(lái)看這些承諾是否對開(kāi)發(fā)商有效：
1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的，即使代理公司沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開(kāi)發(fā)商名義訂立合同，依據《合同法》第49條的規定，該代理行為有效，即開(kāi)發(fā)商要負相應的義務(wù)；
2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經(jīng)越權，依據《合同法》第48條規定，其承諾不對開(kāi)發(fā)商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時(shí)候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據我國《合同法》的相關(guān)規定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問(wèn)題。
特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據，根據《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》：有其他證據佐證并以合法手段取得的、無(wú)疑點(diǎn)的視聽(tīng)資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒(méi)有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定，并有其他證據佐證都應為有效證據。
銷(xiāo)售被抵押的房子
購房者有時(shí)候會(huì )碰到自己購買(mǎi)的房子已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行這種情況，一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未售的房子抵押給銀行，是為了套取現金作為周轉資金，進(jìn)行后續項目的建設或開(kāi)發(fā)新項目。這一融資做法將會(huì )長(cháng)期存在，并且我國政府有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有明文規定發(fā)展商不得售賣(mài)抵押房，但是發(fā)展商出售抵押房也有一定條件即：1.銀行出具證明書(shū)；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。
特別提示：購房者如果想避免買(mǎi)到抵押房，可以根據我國《擔保法》第四十五條的規定，到房地產(chǎn)登記部門(mén)要求了解自己希望購買(mǎi)的房產(chǎn)的抵押情況；其次還可以要求開(kāi)發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中有無(wú)作他項權利記載。如果備注欄中沒(méi)有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒(méi)有抵押給銀行。在這里值得注意的是：1.應當堅持看原件，很多開(kāi)發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；2.注意審查證件的真偽；3.看清抵押的記載情況。
此外，購房者還可在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中增設如下條款來(lái)避免此情況的發(fā)生：出賣(mài)人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處的土地使用權進(jìn)行抵押，否則買(mǎi)受人無(wú)條件退房并要求出賣(mài)人承擔違約賠償責任。
交房沒(méi)有備案表
就北京來(lái)說(shuō)，一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照2003年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》第50條的規定，竣工備案表更成為開(kāi)發(fā)商交房的法定條件?？⒐浒副淼娜〉靡馕吨?zhù)房屋通過(guò)了竣工驗收，也意味著(zhù)房屋具備交付使用的條件，可以進(jìn)行交付，如開(kāi)發(fā)商未取得，則屬于開(kāi)發(fā)商的逾期交付，其應承擔違約責任。
特別提示：除竣工備案表外，交房時(shí)購房者還要審查包括住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房屋面積實(shí)測表等幾個(gè)證件。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣(mài)人承擔。
規劃改變
目前，改變規劃主要有兩種情況：
第一，規劃部門(mén)主動(dòng)變更；第二，由開(kāi)發(fā)商提出申請，規劃部門(mén)審批認可。
從程序上講，規劃部門(mén)變更規劃應該公示并聽(tīng)證。2002年5月23日實(shí)施的建設部、國家計委、國家經(jīng)貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規劃行政主管部門(mén)在批準其變更前，應當進(jìn)行聽(tīng)證。”
2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》第43條第二款規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規劃許可證規定內容的，應當書(shū)面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門(mén)的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。
特別提示：如果規劃部門(mén)變更規劃導致相關(guān)權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門(mén)提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門(mén)撤銷(xiāo)變更后的規劃。
裂縫
裂縫是一個(gè)非常復雜的技術(shù)問(wèn)題，主要法規有建設部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標準《危險房屋鑒定標準》的通知、《房屋接管驗收標準》等。其中涉及“主體結構”時(shí)，要求“鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)GBJ10的規定值。”“磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。”涉及“樓地面”時(shí)，要求“面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。”涉及“裝修”時(shí)，要求“抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，當地基產(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現行國家標準《建筑地基基礎設計規范》(GBJ7—81)規定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm，且房屋局部?jì)A斜率大于1%時(shí)，應評定為危險狀態(tài)。
特別提示：當裂縫情況低于以上標準時(shí)，業(yè)主不能將其作為不收房的理由。
面積縮水
在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，通常對“面積確認及面積差異處理”有約定。一般來(lái)說(shuō)，(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)?含3%)的，根據產(chǎn)權登記建筑面積結算房?jì)r(jià)款；(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按一定的利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協(xié)議。
特別提示：
1.公攤面積規定可參閱北京市商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定(京國土房管權字?2000?第369號)。
2.關(guān)于面積復測。市國土房管局委托市房地產(chǎn)勘察測繪所設立了測繪服務(wù)大廳，并將具有商品房測繪資質(zhì)并經(jīng)備案的測繪單位在測繪服務(wù)大廳公示。公示的測繪單位都可接受委托承擔商品房的預測和實(shí)測。目前具有資質(zhì)的測繪單位有30家。
精裝修質(zhì)量差
關(guān)于“精裝修質(zhì)量差，品牌改變”的問(wèn)題，當事人可以通過(guò)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件三“裝飾、設備標準”中加以約定，并按照此約定驗收房屋。但是，現實(shí)中通常對“裝飾、設備標準”沒(méi)有具體約定，導致發(fā)生糾紛時(shí)意見(jiàn)不一。通常，開(kāi)發(fā)商為避免承擔責任，將“裝飾、設備標準”約定得非常模糊，比如經(jīng)常使用“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”、“高級”等模糊措辭免責。
特別提示：為避免這種情況發(fā)生，買(mǎi)受人應當在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，將附件三中的“裝飾、設備標準”約定得盡可能詳細。比如：品牌、檔次、價(jià)位、產(chǎn)地等等，以免發(fā)生爭議時(shí)沒(méi)有依據。
暖氣、煤氣、寬帶不能及時(shí)使用
按照法律，房屋配套設施(包括水電氣等)通常應在房屋交付時(shí)同時(shí)具備使用條件。但是，如果未能達到要求，現行法律中并未明確如何承擔違約責任，因此，如果“暖氣、煤氣、寬帶不能及時(shí)使用”，目前主要依據合同約定來(lái)追究違約責任。
特別提示：合同或補充協(xié)議中最好加上關(guān)于配套設施使用的條款。
小區外的市政路總沒(méi)影兒
應該說(shuō)，“小區外的市政路”不屬于開(kāi)發(fā)商的責任范圍，開(kāi)發(fā)商只負責規劃范圍內的建設。如果“小區外的市政路”沒(méi)有約定在合同里，開(kāi)發(fā)商不承擔任何法律責任。
社區配套遲遲不到位
北京市人民政府《關(guān)于新建居住區公共設施配套建設的規定》第一條規定：凡集中開(kāi)發(fā)新建居住區、居住小區和住宅組團，必須按照市城鄉建設委員會(huì )編制的《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》、《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》，實(shí)行住宅同文化、教育、體育、公共衛生等公共設施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設施配套設計，配套建設。該《規定》第二條規定：“《北京市新建居住區公共設施配套建設定額指標》和《北京市新建居住小區公共設施配套建設定額指標》，是加強城市統一開(kāi)發(fā)建設住宅區的最低要求……”也就是說(shuō)，住宅同教育等生活服務(wù)設施要配套設計，配套建設。而且，這種要求“是加強城市統一開(kāi)發(fā)建設住宅區的最低要求”。
特別提示：還是將你在意的配套及兌現時(shí)間簽入補充協(xié)議更為可靠。
好幾年拿不到產(chǎn)權證
關(guān)于好幾年拿不到產(chǎn)權證的問(wèn)題非常普遍。但是，2003年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。據此，買(mǎi)受人可以依據法律規定或合同約定，向開(kāi)發(fā)商主張逾期辦證的違約金。
不交契稅、維修基金不給鑰匙
根據有關(guān)規定，購房人應當在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后10日內申報契稅，但根據北京市實(shí)際操作情況，購房人一般在辦理產(chǎn)權證、立契過(guò)戶(hù)時(shí)繳納契稅。對于公共維修基金而言，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(北京市由居住小區管理辦公室負責)收取維修基金的時(shí)間也在辦理產(chǎn)權證、立契過(guò)戶(hù)時(shí)。開(kāi)發(fā)商本身并非契稅和維修基金的收取部門(mén)，其只是代收代繳。
也就是說(shuō)，政府相關(guān)部門(mén)收取契稅和維修基金都在辦理產(chǎn)權證、立契過(guò)戶(hù)時(shí)。對于開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，要求購房人先交契稅和維修基金再拿鑰匙的問(wèn)題，關(guān)鍵是購房者與開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定，若合同中明確約定購房人必須先交契稅和維修基金再拿鑰匙，則購房人應當按此約定將契稅和維修基金交與開(kāi)發(fā)商代收。若合同中沒(méi)有明確約定購房人必須先交契稅和維修基金再拿鑰匙，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權要求購房人先交契稅和維修基金。
裝修押金和管理費這么多
物業(yè)管理企業(yè)有權對業(yè)主的裝修進(jìn)行監督管理，業(yè)主裝修時(shí)，必須向物業(yè)管理企業(yè)申報裝修方案，經(jīng)批準后實(shí)施。業(yè)主裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結構，不得挪動(dòng)各種管線(xiàn)，為了保證裝修公司、裝修隊伍按照規定裝修，不破壞承重結構等，物業(yè)管理企業(yè)可以向裝修公司、裝修隊伍收取裝修押金，如果裝修過(guò)程中沒(méi)有出現上述情形，物業(yè)管理企業(yè)應將收取的裝修押金及時(shí)退還。
根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規定，在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，業(yè)主和裝修公司應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。在管理服務(wù)協(xié)議第七項就明確提到了“管理服務(wù)費用”，即物業(yè)管理企業(yè)可以在雙方商定的條件下收取裝修管理費。然而目前存在的問(wèn)題主要是，裝修管理費應該如何收取，按照什么標準收取，目前有關(guān)部門(mén)沒(méi)有制定出一個(gè)統一的標準，從而造成物業(yè)管理企業(yè)收取費用的過(guò)程中定價(jià)比較隨意。
開(kāi)發(fā)商、物業(yè)阻撓成立業(yè)委會(huì )
一般而言，居住小區交付業(yè)主使用并且入住率達到一定比例(一般為50%)，或入住率雖未達到一定比例但交付使用達到一定年限(如兩年)后，居住小區的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司即應負責召集首次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)商選聘，而實(shí)踐中，許多項目的物業(yè)管理企業(yè)就是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，一旦業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，成立業(yè)主委員會(huì )，就有權決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，部分開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會(huì )的成立并不積極，有些甚至會(huì )以種種理由阻撓業(yè)主委員會(huì )的成立。
對于這種情況，業(yè)主(10%以上)可向居住小區管理辦公室申請自行組建管委會(huì )，即自行組織50%以上投票權的業(yè)主參加召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并通知區、縣居住小區管理辦公室，請求他們派人指導。
想炒掉開(kāi)發(fā)商選的物業(yè)
首先需要說(shuō)明的是，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，按有關(guān)法規規定，開(kāi)發(fā)商有權選聘物業(yè)管理企業(yè)，并由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
特別提示：業(yè)主委員會(huì )成立之前，若業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位，不能按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，可向開(kāi)發(fā)商反映，開(kāi)發(fā)商可以根據前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，解聘物業(yè)管理企業(yè)。
同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)的主管部門(mén)，若業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位，管理水平差，可向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)反映相關(guān)情況。政府價(jià)格主管部門(mén)也有權對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、標準和收費項目、標準進(jìn)行監督，若業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)收費高或存在亂收費的情形，業(yè)主也可向政府價(jià)格主管部門(mén)投訴。
地下停車(chē)費太貴
小區地下停車(chē)位分為兩種類(lèi)型：一種是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車(chē)庫，該地下車(chē)庫和商品房一樣要計入整個(gè)地上的建筑面積。因此，該地下車(chē)庫的每一個(gè)停車(chē)位都可擁有獨立的產(chǎn)權。此類(lèi)停車(chē)位可單獨核發(fā)房屋所有權證，也可以與購買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權證。此類(lèi)地下停車(chē)位開(kāi)發(fā)商有權予以出售、出租。購買(mǎi)了此類(lèi)地下停車(chē)位的業(yè)主無(wú)須交納車(chē)位使用費，但一般都需向物業(yè)公司交納車(chē)位管理費；對于未出售的車(chē)位，由開(kāi)發(fā)商決定此類(lèi)停車(chē)位出租的車(chē)位費標準，北京市一般市場(chǎng)價(jià)為人民幣400～800元／月。
小區地下停車(chē)位的第二種是建設用地規劃許可證上沒(méi)有載明，由開(kāi)發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車(chē)位，此類(lèi)停車(chē)位沒(méi)有計算在建筑物的建筑面積之內，也無(wú)法取得獨立的產(chǎn)權證。因此，此類(lèi)地下停車(chē)位屬于小區的配套附屬設施，其權益應歸小區的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權擅自處分的。在征得業(yè)主大會(huì )同意后，物業(yè)公司可以根據業(yè)主大會(huì )的委托，將停車(chē)位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于補充專(zhuān)項維修資金或彌補物業(yè)管理費用開(kāi)支。同時(shí)，物業(yè)公司有權收取一定的車(chē)位管理費。此類(lèi)停車(chē)位出租的租金標準由業(yè)主大會(huì )決定。
物業(yè)收益該歸誰(shuí)
小區交付業(yè)主使用后，在商品房樓頂或外墻做廣告，廣告收益歸屋面和外墻的使用權人所有，這就要看《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中開(kāi)發(fā)商和業(yè)主約定的外墻的使用權及屋面的使用權歸誰(shuí)。物業(yè)公司不能將該廣告收益作為其收入，若外墻的使用權及屋面的使用權歸全體業(yè)主，則廣告收益應當歸小區全體業(yè)主所有，可用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
這時(shí)，需要特別說(shuō)明的是地上停車(chē)費。地上停車(chē)費應包含兩種費用：一為土地使用費；一為保管費用。
地上停車(chē)占用一定的土地面積，因此需要支付相應的土地使用費，同時(shí)停車(chē)場(chǎng)往往需要有人專(zhuān)業(yè)管理，與車(chē)主形成一種保管合同關(guān)系，車(chē)主需要支付保管費用。
停車(chē)費中土地使用費部分，應支付給土地使用權人，也就是享有停車(chē)場(chǎng)土地使用權的人或單位，這是其對土地享有收益權能的表現。而停車(chē)費中的保管費用部分，則應該支付給對停放車(chē)輛進(jìn)行保管的人或單位，這是其提供保管服務(wù)的對價(jià)。
小區中的地上停車(chē)場(chǎng)所占用土地的土地使用權人是小區全體業(yè)主，因此，停車(chē)費中土地使用費部分應當歸小區全體業(yè)主所有，可用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。停車(chē)費中的保管費用部分才是物業(yè)公司的收入。（來(lái)源：——1luokuang.com）
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