在美國的華人對當地的房產(chǎn)市場(chǎng)的熱情一直高漲不下，尤其是那些能夠獲得穩定租金收入的投資性房產(chǎn)，最容易受到投資者的青睞。當下，二手房翻新轉手以其周期短、收益高、風(fēng)險相對較低的特點(diǎn)受到了追捧。本文將為你詳細介紹關(guān)于美國二手房翻新轉手的前期工作、獲利技巧、交易方式等問(wèn)題。
什么是“舊屋翻新”房產(chǎn)投資？
美國的舊屋翻新投資又叫“flipping house”，是指投資者買(mǎi)下一套房子之后經(jīng)過(guò)翻修后轉手以獲利的做法。這種投資方式在我們國內不算常見(jiàn)，但由于美國的房產(chǎn)市場(chǎng)成熟而且產(chǎn)權具有永久性，這種投資形式十分廣泛了。
考慮到獲利，舊房翻修往往是低價(jià)買(mǎi)入老房子，在短期內裝修翻新，然后在市場(chǎng)上高價(jià)賣(mài)出獲取利潤。尤其是在商業(yè)繁榮、學(xué)區好、房?jì)r(jià)相對較高的地區這類(lèi)投資出現得更多。
美國的舊房改造投資有兩種細分方式：
buy-and-flip（投資轉賣(mài)）
buy-and-hold（投資出租）
美國的舊屋翻新有哪些優(yōu)勢？
美國老房子的購入成本相對較低，只要你有充足的時(shí)間成本并且對翻新房屋有一定的了解，那么獲利就不會(huì )那么困難了。尤其是美國作為一個(gè)人力成本較高的國家，舊房改造相較于建造新房具有不可忽視的優(yōu)勢，性?xún)r(jià)比更高。低價(jià)買(mǎi)入舊房屋，短期內裝修翻新，再以高價(jià)售出，即可獲得不菲的經(jīng)濟收益。
如果是翻新規模較小的一些房子，資金通常只要6-8個(gè)月就可以實(shí)現回收了；如果是規模比較大的房子，基本上一年半左右也就能回本了，而且回報也會(huì )更加豐厚。
考慮投資出租，如若當前房?jì)r(jià)不夠理想，你可以考慮出租，獲取租金利益，等房?jì)r(jià)增值到理想價(jià)位再出手以獲得更高的利益。
這項投資的現金流動(dòng)性相對較高，一個(gè)項目完成后就可以進(jìn)入下一個(gè)，資金的利用率較高。
舊房翻新有哪些風(fēng)險？
有人會(huì )想，在美國投資二手房有如此高的收益周期又不那么長(cháng)，那么是否就是萬(wàn)無(wú)一失了呢，但其實(shí)，其中還是有不少的隱患。
舊屋翻新需要大量的短期資金
美國傳統銀行提供的貸款一般針對長(cháng)期住房，對于短期翻修獲利投資者的貸款提供比較少。
舊屋翻新需要一定的專(zhuān)業(yè)知識
為了獲得更高的利潤，你需要購到更低的老房子，這要求你需要具備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)知識；為了確保翻新過(guò)程的順利，你需要有一定的建筑專(zhuān)業(yè)知識，對房屋進(jìn)行充分的考察，這樣才能避免一些超出預期的成本，如腐蝕的地基、陳舊的排水渠等等問(wèn)題都將讓你支付一大筆額外的費用。
舊屋翻新需要對房產(chǎn)市場(chǎng)充分的了解
在美國買(mǎi)房，在尋找目標房源時(shí)，你要全面考量地段、價(jià)格，這需要對市場(chǎng)變化的很強觀(guān)測力。
舊屋翻新需要你投入大量的時(shí)間
在美國舊屋翻新是一個(gè)費時(shí)費力的工作，需要你的全職投入，你需要和供應商和裝修隊等諸多方面處理好關(guān)系，才能保質(zhì)保量地完成你的項目。除此之外，你還不能預測在翻新過(guò)程中會(huì )出現的意外情況，因此你要做好充分的心理準備。
如何判斷自己是否適合這類(lèi)投資？
是否 現金充裕
美國的房屋賣(mài)家都偏愛(ài)能用現金交易的買(mǎi)家，因此擁有充足的現金能大大提升你購買(mǎi)成功率，甚至會(huì )有可能拿到一定的折扣。
是否消息靈通
你最好在你熟悉的城市進(jìn)行投資，你會(huì )有更多的人脈與資源，也能夠獲得更新鮮的資訊。除此之外，人在當地也能夠方便地對房產(chǎn)情況進(jìn)行調查，這樣房屋的質(zhì)量更有保障。
是否具備豐富的行業(yè)知識以及敏銳的判斷力
在美國想購買(mǎi)廉價(jià)的老房子對買(mǎi)家的經(jīng)驗要求極高，否則將承擔極大的風(fēng)險，給自己惹上不少的麻煩。另外，發(fā)現合適的房屋時(shí)，一定要當機立斷，否則可能被別人搶占先機。
改造房屋過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？房子存在違規記錄該怎么辦？
由于房子建造年代久遠，基本會(huì )存在老損的情況，而且如果是銀行的拍賣(mài)房，他們也很難得到很好的維護。存在違規記錄的房子往往是房子的外觀(guān)沒(méi)有達到城市建筑要求，或者是安全性存在一定的安全隱患，又或者是建筑安全不達標，也有可能是房屋內部有未經(jīng)城市土地管理部門(mén)許可的違規改造或搭建。如果出現這種情況，你需要在對房子進(jìn)行改造前去消除這些記錄，之后你才能進(jìn)一步申請信的改造許可。
房屋的改造是否需要申請施工許可？
每個(gè)城市對于建筑安全都有明確的規定和要求，一般情況下，如果是在原有房子所在區域允許的情況下進(jìn)行改造的普通施工那很容易被批準。倘若只是做一些維護性的修復，比如說(shuō)是更換窗戶(hù)、維修外墻、更換屋頂和常用設備，一般都不需要申請施工許可。
一般都建議跟有執照的建筑師和施工隊合作，對原有房子的實(shí)際情況進(jìn)行深入調查，制定好改造重點(diǎn)和施工優(yōu)先順序，避免違章施工，這樣能減少很多不必要的麻煩和罰款。
如何翻修能取得更高回報？
更換外墻
在所有舊屋翻新項目中，更換外墻是投資回報率最高的項目，據統計平均投資回報率高達78%。
更換大門(mén)
在美國舊屋翻新，更換大門(mén)能夠有效地維護房屋的外觀(guān)，更好地轉手房屋或者是出租房屋，據統計平均投資回報率高達73%。
增建閣樓臥室
這種翻修形式可以增加房屋的居住空間，除此之外，增建地下室也是不錯的選擇，不過(guò)相對來(lái)說(shuō)工程要更為復雜，費用也會(huì )更高，據統計平均投資回報率為72.5%。
廚房翻修：回報率為72.1%。
增建木質(zhì)露臺：回報率為70.1%。
“舊屋”的來(lái)源有哪些？
美國的房產(chǎn)每年都有一定的持有成本，包括有房地產(chǎn)稅以及物業(yè)費，銀行在收回了大批的法拍屋之后便會(huì )急著(zhù)脫手，因此很多法拍屋的價(jià)格會(huì )很低廉。
虧本出售
當房子很破舊時(shí)，房主沒(méi)有能力對房屋進(jìn)行翻修，且其拿不到貸款，就會(huì )對房屋進(jìn)行打折出售。
法拍屋
當房主不能支付貸款時(shí)，銀行就不得不對房屋進(jìn)行法拍。銀行貸款的凈值會(huì )比房屋價(jià)值低很多，因此也可以購買(mǎi)到相對便宜的房子。
“舊屋翻新”投資的回報率和風(fēng)險如何？
美國舊屋翻新的回報率的計算其實(shí)是看實(shí)際支出和最終交易回本之間的增值比例。但是“舊屋翻新”除了要來(lái)考慮房子購買(mǎi)的成本，還要考慮裝修費、設計費、改造審批費用等等。
相比較于購買(mǎi)空地建設新房的投資來(lái)說(shuō)，舊房改造的風(fēng)險比較小，投入也不會(huì )太大。其風(fēng)險主要存在在購買(mǎi)的房屋上，如果買(mǎi)到的是拍賣(mài)房則會(huì )有可能沒(méi)有時(shí)間檢查房子。
因此，你需要對美國當地市場(chǎng)有充分的了解，選擇有經(jīng)驗的團隊合作。但是也不是說(shuō)可以全權交托經(jīng)紀人公司來(lái)做這些事，因為很難有公司能夠包攬所有服務(wù)，即使有，那費用也可想而知了。
如何對翻新后的房屋進(jìn)行定價(jià)出售？
在美國出售房屋，民用住宅可以用comparesing service來(lái)確定，就是根據你周?chē)姆孔幼罱欢螘r(shí)間賣(mài)出的價(jià)格來(lái)確定你的房子的大致價(jià)格，當然要確保房子面積戶(hù)型都相似才可以進(jìn)行對比。你還可以借助MLS這個(gè)網(wǎng)站來(lái)評估之間的房屋。
轉賣(mài)的渠道有很多，中介和網(wǎng)絡(luò )都是不錯的選擇。但是歸根結底通過(guò)經(jīng)紀人來(lái)賣(mài)是最快的，市場(chǎng)最大最專(zhuān)業(yè)，如果不是很有經(jīng)驗，最好還是選擇一個(gè)有經(jīng)驗的經(jīng)紀人。
歸根結底，在美國“舊房翻新”的投資方式不是一件很簡(jiǎn)單的事情，你需要有較強的建筑知識和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，除此之外，你不能是一個(gè)“大忙人”，投資需謹慎，因此，一定要選擇適合自己的投資方式，千萬(wàn)不要隨波逐流。
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