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合作建房相關(guān)會(huì )計處理問(wèn)題-1
通常所稱(chēng)的合作建房業(yè)務(wù)，實(shí)際上包括兩種法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作開(kāi)發(fā)合同”?！昂献鹘ǚ亢贤?，是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地，建造房屋，根據事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議?！昂献鏖_(kāi)發(fā)合同”，即房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)合同，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，獲取開(kāi)發(fā)利潤的一種民事協(xié)議。
合作開(kāi)發(fā)合同與合作建房合同的主要區別為：
（1）合作開(kāi)發(fā)合同通常要組建以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為目標的企業(yè)法人或臨時(shí)性的項目建設指揮機構，而合作建房通常不會(huì )組建任何性質(zhì)的聯(lián)營(yíng)體，只以契約形式存在；
（2）合作開(kāi)發(fā)合同出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；
（3）合作開(kāi)發(fā)合同的各方都具有營(yíng)利的目標，開(kāi)發(fā)項目完成后，聯(lián)營(yíng)法人或聯(lián)營(yíng)機構通常將房屋進(jìn)行銷(xiāo)售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應部分的初始登記產(chǎn)權人。
合作建房合同、合作開(kāi)發(fā)合同的具體安排及相關(guān)程序，必須符合《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規劃法》等相關(guān)法律法規的規定，否則將被視為無(wú)效合同，會(huì )計處理也就無(wú)從談起。
在符合相關(guān)法律法規的前提下，根據具體合同安排及運營(yíng)情況，實(shí)務(wù)中，當雙方單獨設立法人主體運營(yíng)相關(guān)房地產(chǎn)時(shí)，賬務(wù)處理較為清晰，主要按《企業(yè)會(huì )計準則第33號——合并財務(wù)報表》、《企業(yè)會(huì )計準則第40號——合營(yíng)安排》、《企業(yè)會(huì )計準則第2號——長(cháng)期股權投資》、《企業(yè)會(huì )計準則第22號——金融工具確認和計量》中對子公司、聯(lián)合和合營(yíng)企業(yè)，以及可供出售金融資產(chǎn)相關(guān)規定進(jìn)行會(huì )計處理。但是，當雙方未設立單獨法人主體運營(yíng)房地產(chǎn)的建設開(kāi)發(fā)時(shí)，其賬務(wù)處理較為復雜，可能涉及《企業(yè)會(huì )計準則第40號——合營(yíng)安排》、《企業(yè)會(huì )計準則第2號——長(cháng)期股權投資》、《企業(yè)會(huì )計準則第22號——金融工具確認和計量》、《企業(yè)會(huì )計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》等準則。
一、合作建房合同相關(guān)處理
甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2014年1月1日，雙方以乙公司名義設立非法人項目公司，甲公司以土地出資合作，該土地經(jīng)評估價(jià)值為1億元，賬面價(jià)值為8000萬(wàn)元，由乙方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)手續。項目的設計、建設、管理，以及項目后續所需資金由乙方全權負責。開(kāi)發(fā)過(guò)程中對外簽訂合同等均以項目公司的名義進(jìn)行。甲乙雙方約定，項目完成后，甲方獲得固定面積的房地產(chǎn)，其余房地產(chǎn)由乙方負責對外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售所得歸乙方所有。
2015年12月31日，項目建設完畢，甲公司獲得約定面積的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)按當日市價(jià)計算，價(jià)值為1.3億元。甲公司擬將該房地產(chǎn)用作辦公樓對外出租。
問(wèn)題：不考慮相關(guān)稅費，甲公司如何對該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì )計處理？
甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2014年1月1日，雙方以甲公司名義設立非法人項目公司，甲公司以土地出資，該土地按評估作價(jià)1億元，賬面價(jià)值8000萬(wàn)元；乙公司以現金出資1億元。項目的設計、建設、管理由甲乙公司共同協(xié)商，達成一致意見(jiàn)后，乙公司負責具體執行。開(kāi)發(fā)過(guò)程中對外簽訂合同等均由甲方授權以項目公司的名義進(jìn)行。甲乙雙方約定，項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的資產(chǎn)、負債由甲、乙公司按投資比例共同享有及承擔；項目完成后，按出資比例分配所建成的房地產(chǎn)。
2015年12月31日，該項目建設完成，共建成房地產(chǎn)共計2.6億元，產(chǎn)生負債1億元。甲公司擬將所享有房地產(chǎn)對外銷(xiāo)售。
問(wèn)題：不考慮相關(guān)稅費，甲公司如何對該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì )計處理？
一、合作建房合同相關(guān)會(huì )計處理
案例1.1的情況，甲公司實(shí)質(zhì)上已喪失了該土地使用權的控制權，由于轉讓對價(jià)為固定面積房地產(chǎn)，因此，該交易屬于非貨幣性資產(chǎn)交換交易。同時(shí)，由于轉讓對價(jià)是未來(lái)分回的固定面積房地產(chǎn)，所以，在轉移時(shí)點(diǎn)，該業(yè)務(wù)屬于未完成的資產(chǎn)轉讓交易，不應確認相關(guān)處置損益，待交易完成，即分回固定面積房地產(chǎn)時(shí)才能確認相關(guān)處置損益。甲公司的具體會(huì )計處理如下：
2014年1月1日，甲公司僅應將土地使用權以賬面價(jià)值轉為一項其他非流動(dòng)資產(chǎn)：
借：其他非流動(dòng)資產(chǎn)——合作建房資產(chǎn) 8000
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權 8000
2015年12月31日，確認所收到房地產(chǎn)，以及終止確認其他非流動(dòng)資產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn) 13000
貸：其他非流動(dòng)資產(chǎn) 8000
營(yíng)業(yè)外收入 5000
案例1.2的情況，甲乙公司屬于共同控制了該房地產(chǎn)項目的建設開(kāi)發(fā)。同時(shí)，根據雙方約定，在建設期，雙方直接共同承擔和享有相關(guān)資產(chǎn)、負債的權利和義務(wù)，而不是以項目?jì)糍Y產(chǎn)來(lái)進(jìn)行分配，也未成立符合法律法規規定的單獨主體，該項目屬于共同經(jīng)營(yíng)。在項目建設期間及建成后，甲公司應按約定比例確認相關(guān)資產(chǎn)、負債及費用。
2014年1月1日，甲公司應將所投入的土地使用權轉為一項投資資產(chǎn)：
借：其他非流動(dòng)資產(chǎn)——合作建房資產(chǎn) 8000
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權 8000
2015年12月31日，甲公司應按比例確認相關(guān)資產(chǎn)、負債：
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