編者按：2015年8月29日，第二屆稅務(wù)律師、注冊稅務(wù)師和稅法研究生進(jìn)行到第二天，會(huì )議現場(chǎng)坐無(wú)虛席。中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施文正教授現身會(huì )場(chǎng)，與學(xué)員分享近期所參與的稅務(wù)爭議案件。其中一則關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓引發(fā)的稅務(wù)爭議案”因涉及到房地產(chǎn)法律問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題等諸多問(wèn)題，導致案件本身錯綜復雜。在主講嘉賓的講述之下，學(xué)員對案件所涉及的法律問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題逐步理清，為此，華稅在今日微信互動(dòng)中，與讀者分享這則繁雜的案例。
無(wú)錫市海宏城投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)項目公司)于2009年9月28日成立，法定代表人王大江，注冊資本為4500萬(wàn)元，其中王大江出資4050萬(wàn)元，占項目公司90%股權，蔡雨出資450萬(wàn)元，占項目公司10%股權。項目公司成立后，合法取得位于無(wú)錫市東方林場(chǎng)的1515畝國有土地使用權。
2011年1月19日，王大江和蔡雨(轉讓方)與江蘇大華房地產(chǎn)公司(受讓方)簽訂了《海宏城項目股權轉讓協(xié)議》(簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)議)，協(xié)議約定納入股權轉讓范圍的項目公司資產(chǎn)僅包括轉讓方投入的注冊資金以及東方林場(chǎng)的1515畝國有土地使用權，項目公司的其他資產(chǎn)由轉讓方在協(xié)議簽訂后10日內全部剝離。雙方未對項目公司整體資產(chǎn)進(jìn)行評估，僅對協(xié)議涉及轉讓地塊的國有土地使用權進(jìn)行了評估。轉讓方分兩次將其全部股權轉讓給受讓方，第一次是在協(xié)議簽訂后第5日內受讓方支付3億元股權轉讓金時(shí)，轉讓90%股權;第二次是在受讓方于協(xié)議簽訂后8個(gè)月內最后一次支付完畢全部轉讓價(jià)款時(shí)轉讓剩余的10%股權。協(xié)議約定項目股權轉讓價(jià)款采取“包干費”的形式支付，“包干費”總額為10億元，其中以股權轉讓金形式支付的為3億元;以項目公司“尚需支付的征地拆遷補償費及尚未支付的工程款”形式支付的為7億元，但實(shí)際上項目公司并沒(méi)有發(fā)生上述7億元的應付款項。項目公司對其轉讓的土地實(shí)際支付各類(lèi)費用為3億元，其中1.5億元為土地出讓金，1億元為征地拆遷補償費，0.5億元為土地開(kāi)發(fā)工程款(該3億元支付款項已取得合法票據)。
另外，轉讓方為了獲取東方林場(chǎng)國有土地使用權，還支付了在辦理變更指標、調整規劃等事項中發(fā)生的大量公關(guān)費用，約2000萬(wàn)元，但未在轉讓方賬面上體現，也沒(méi)有取得相關(guān)憑證。包干費具體分四次支付，第一次在合同簽訂后5天內支付3億元股權轉讓金，并向受讓方轉讓項目公司90%股權，同時(shí)向工商部門(mén)辦理股權轉讓變更手續。在協(xié)議簽訂后3個(gè)月內支付第二次包干費2億元。在協(xié)議簽訂后6個(gè)月內支付第三次包干費3億元。第四次是在協(xié)議簽訂后8個(gè)月內支付其余包干費2億元，并同時(shí)辦理向受讓方轉讓項目公司10%股權變更手續。協(xié)議還約定，轉讓方應向受讓方提供與包干費有關(guān)的發(fā)票，并同時(shí)提供相應的合同、結算資料、付款憑證等相關(guān)資料，上述發(fā)票和資料必須真實(shí)有效，否則轉讓方應承擔給受讓方及項目公司造成的損失。(本案轉讓方獲取項目公司建筑工程成本發(fā)票的方式為，在項目公司進(jìn)行相關(guān)工程建設時(shí)，轉讓方及項目公司并未及時(shí)向稅務(wù)機關(guān)申報開(kāi)具工程發(fā)票，而是在工程基本結束后才向稅務(wù)機關(guān)申請開(kāi)具發(fā)票。申請時(shí)，其向稅務(wù)機關(guān)提供的工程合同系補簽合同，且合同約定金額大于實(shí)際收付的工程款金額。經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審查相關(guān)資料后，只向轉讓方代開(kāi)了一筆0.5億元的土石方工程發(fā)票)
協(xié)議簽訂后，受讓方支付第一次包干費后拒不支付剩余款項，拒付的主要理由是協(xié)議地塊內墳墓、通訊塔等遷移工作尚未完成，轉讓方未協(xié)助受讓方在協(xié)議約定時(shí)間內將協(xié)議地塊容積率調整為2.0等。轉讓方多次催繳，但受讓方仍拒絕支付股權轉讓價(jià)款。雙方協(xié)商達不成和解方案，轉讓方準備提起訴訟。
1.本案轉讓方涉及繳納哪些種類(lèi)的稅?各稅種的應繳稅款是多少?
2.本案股權轉讓是否會(huì )被認定為實(shí)質(zhì)上的土地買(mǎi)賣(mài)，從而需要繳納巨額土地增值稅?
3.轉讓方獲取項目公司成本發(fā)票的方式是否違法?能否為10億元包干費提供真實(shí)、合法、有效的發(fā)票?是否可以全部在繳納土地增值稅前扣除?
4.對于轉讓方為獲取東方林場(chǎng)國有土地使用權，在辦理變更指標、調整規劃等事項中發(fā)生的2000萬(wàn)元的大量公關(guān)費用，因未在轉讓方賬面上體現，也沒(méi)有取得相關(guān)憑證，在繳納土地增值稅時(shí)是否可以扣除?
1.如何認定協(xié)議約定的“包干費”?
2.協(xié)議中關(guān)于由轉讓方提供項目公司成本發(fā)票的內容是否有效?
3.轉讓方是否已履行完畢協(xié)議約定的“交地義務(wù)”?
4.受讓方能否以位于協(xié)議地塊邊緣地帶的“墳地”、“通信塔”未拆遷完畢為由拒絕付款?
將上述所列問(wèn)題全部理清后，案件的解決方案已躍然紙上。因此，筆者僅將本案所涉土地增值稅的相關(guān)稅法問(wèn)題在此略微呈現。
土地增值稅的計稅依據是土地增值額，即納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除法定扣除項目金額后的余額。即：土地增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額?？鄢椖拷痤~=取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用 與房地產(chǎn)轉讓有關(guān)的稅金 加計扣除(房地產(chǎn)公司可加計扣除第1、2項之和的20%)
1、取得土地使用權所支付的金額。是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地發(fā)生的成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分攤。第一，對于納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用=利息 (取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?第二，對于不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)取?/p>
4、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。
5、其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按上述1、2項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
但根據國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條的規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時(shí)，“允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費用，開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金”?！斑@樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”?？鄢椖拷痤~ = 地價(jià)款 土地開(kāi)發(fā)成本 加計開(kāi)發(fā)成本的20% 轉讓環(huán)節稅金。
華稅根據本案的發(fā)展邏輯，將案件涉及的法律問(wèn)題、稅務(wù)問(wèn)題以及所涉及的稅法學(xué)知識與讀者分享，以期為沒(méi)能到場(chǎng)參加的朋友們提供解決此類(lèi)問(wèn)題的思路。若讀者意猶未盡，敬請關(guān)注暑期學(xué)院結束后，我們?yōu)榇蠹页尸F的會(huì )議綜述。
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