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編者按：央行、住建部、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文，二套房最低首付款比例調整為不低于40%，公積金貸款購買(mǎi)首套房首付比例下調至20%。財政部同時(shí)通知，個(gè)人銷(xiāo)售兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。新政的出臺，無(wú)疑會(huì )使房地產(chǎn)行業(yè)掀起波瀾，存量房（即二手房）交易量勢必會(huì )有所變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)再次成為輿論焦點(diǎn)，不得不聯(lián)想起之前發(fā)生的簽訂“陰陽(yáng)合同”虛報成交價(jià)格的亂象。本文從案例入手，審視房地產(chǎn)核定計稅價(jià)格現狀。
案例一：
某投資發(fā)展有限公司前身為供銷(xiāo)社運輸公司，作為改制的國有企業(yè)，離退休職工收入低，住房條件長(cháng)期得不到改善，在某投資有限公司退休職工多次上訪(fǎng)，要求改善住房條件的情況下，某房產(chǎn)公司應其上級主管部門(mén)要求，為解決企業(yè)老職工住房困難，化解信訪(fǎng)突出問(wèn)題，經(jīng)上級主管部門(mén)批準、公司董事會(huì )研究決定給老職工售房?jì)r(jià)格讓利20%。稅務(wù)局認為該公司以低于同期銷(xiāo)售價(jià)格20%向公司離退休職工優(yōu)惠售房的行為屬于《中華人民共和國稅收征管法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅收征管法”）第三十五條第（六）項規定的“納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的“的行為，遂要求該企業(yè)應按同期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調整補繳營(yíng)業(yè)稅及相應附征稅。[1]
案例二：
2004年，甲房產(chǎn)建設公司與拍賣(mài)行簽訂委托拍賣(mài)合同，委托拍賣(mài)其自有房產(chǎn)。根據拍賣(mài)委托合同的約定，競投者須繳交拍賣(mài)保證金港幣6800萬(wàn)元。后只有乙公司一家參與拍賣(mài)并以底價(jià)1.3億港元競買(mǎi)了上述部分房產(chǎn)。稅務(wù)局在檢查中發(fā)現該情況并認為其交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，遂通過(guò)對拍賣(mài)標的周邊相近日期的物業(yè)狀況與拍賣(mài)標的接近的寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)庫進(jìn)行摸查及對比，并向房屋管理部門(mén)查詢(xún)了2003年至2005年間的使用性質(zhì)相同的房產(chǎn)交易檔案材料，收集當時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)值數據，并與原告委托拍賣(mài)的房產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行比較、分析，同時(shí)，考慮到原告的房產(chǎn)是整體拍賣(mài)，價(jià)值可能會(huì )比正常交易價(jià)格略低的實(shí)際情況，以當時(shí)市場(chǎng)交易價(jià)值較低的價(jià)值進(jìn)行核算，核定該拍賣(mài)房產(chǎn)的交易價(jià)格約為3.1億港元，認定甲公司低價(jià)拍賣(mài)的行為屬于《稅收征管法》第三十五條第（六）項規定的情形，要求補繳營(yíng)業(yè)稅及滯納金。[2]
案例一及案例二都有稅務(wù)機關(guān)認為的“計稅依據明顯偏低”的情形，但是案例一有“正當理由”而案例二則沒(méi)有，因此案例二的甲公司依法需要補繳稅款。案例二中，稅務(wù)局主要依據《稅收征管法實(shí)施細則》第四十七條第一款：“（一）參照當地同類(lèi)行業(yè)或者類(lèi)似行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定……”來(lái)核定應納稅額。除《稅收征管法》外，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十條、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條等都是與房地產(chǎn)密切相關(guān)的核定計稅依據的情形。稅務(wù)機關(guān)依照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十條對房地產(chǎn)企業(yè)核定營(yíng)業(yè)額的案例在（2014）韶仁法行初字第13號及（2014）韶終法行終字第75號行政判決書(shū)中有體現。
目前可查的稅務(wù)機關(guān)核定房地產(chǎn)企業(yè)申報的計稅依據的案例不多，但基本是同期同類(lèi)同行業(yè)等相似情形下的核定。2008年，針對一些地區房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)訂立虛假合同低報成交價(jià)格、不如實(shí)申報繳納有關(guān)稅收的問(wèn)題，建立了房屋交易最低計稅價(jià)格管理制度，加強了房屋交易計稅價(jià)格管理。為深化房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，夯實(shí)交易環(huán)節稅收征管基礎，進(jìn)一步提高計稅價(jià)格管理水平，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于應用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價(jià)格的意見(jiàn)》（國稅函〔2008〕309號），先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開(kāi)展應用評稅技術(shù)核定計稅價(jià)格工作。該意見(jiàn)以《稅收征管法》、《契稅暫行條例》為依據，主要是對于房地產(chǎn)交易中納稅人申報的計稅依據明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當理由的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定計稅價(jià)格。在該意見(jiàn)出臺之后，唯有深圳市先后出臺了適用住宅及非住宅房產(chǎn)的核定計稅價(jià)格的規定，分別為《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于實(shí)施存量房交易計稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項的通告》（深地稅告〔2011〕5號）及《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于實(shí)施存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易計稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項的通告》（深地稅告〔2012〕9號）。以上兩則通告對住宅與非住宅房產(chǎn)的計稅價(jià)格和交易計稅參考價(jià)格做了規定，都是在房產(chǎn)計稅價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的情況下按照計稅參考價(jià)格核定征收各項稅款。
小結
我國目前針對房地產(chǎn)核定計稅價(jià)格的規定較少，實(shí)踐中發(fā)生的稅務(wù)機關(guān)核定房地產(chǎn)計稅價(jià)格的案例也不多，除了法律的滯后性與不完備外，房地產(chǎn)核定計稅依據需要考慮的因素太多，如房地產(chǎn)行業(yè)的現狀、分類(lèi)及區域等因素無(wú)不影響交易價(jià)格。任何一部法律都不可能涵蓋所有狀況，只有在不斷實(shí)踐、總結的基礎上才能制定出更完備的法律，才能更好的為法律保護的對象服務(wù)。
[1]參考(2014)烏中行終字第95號行政判決書(shū)
[2]參考(2010)穗中法行終字第564號行政判決書(shū)
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