在當今房地產(chǎn)購房的熱潮中，越來(lái)越多未成年人成為房產(chǎn)證上的主人。但卻有很多人不知道未成年人可否購房辦證，以及為何要以未成年人名義購房辦證和需要注意的問(wèn)題。在此，筆者談?wù)劰ぷ髦兴佑|到的情況和體會(huì )。
一、未成年人可以購房辦證
在法律上并未限定購房者的年齡，任何年齡均可購買(mǎi)，所以可以未成年人名義購買(mǎi)房產(chǎn)。只是在簽訂買(mǎi)房合同和辦理房屋權屬登記時(shí)應當由未成年人的法定監護人代為辦理。需要提供法定代理人的身份證明及未成年人的戶(hù)口本及關(guān)系證明。
根據《民法通則》規定：不滿(mǎn)10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力的人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人。16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力。18周歲以下的公民是未成年人。所以，以未成年人的名義所進(jìn)行的民事活動(dòng)，要么必須取得其監護人的同意，要么直接由其監護人代理。對于購房這種標的巨大的合同，只能由父母代理其子女進(jìn)行交易。
二、未成年人購房的原因——主要是避稅
客觀(guān)分析，未成年人買(mǎi)房出現的原因很多，但據我了解：有許多愛(ài)子心切的父母親是從長(cháng)遠考慮，為逃避將來(lái)有可能要開(kāi)征的遺產(chǎn)稅。因為以孩子的名義購置房產(chǎn)，當遺產(chǎn)稅開(kāi)征之時(shí)，就避開(kāi)了納稅這一環(huán)節，有的雖然認為遺產(chǎn)稅的問(wèn)題將來(lái)是否征收還是未知數，但依中國的傳統習俗，自己百年后房產(chǎn)等家產(chǎn)遲早還是孩子的，如果房產(chǎn)證上是自己的名字，那將來(lái)要牽涉到產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等一系列問(wèn)題，不僅手續麻煩，而且還要交納房產(chǎn)評估費、過(guò)戶(hù)費等稅費，如果現在就直接以孩子的名義買(mǎi)房，將來(lái)就免除了這一系列的問(wèn)題。當然，有的父母這樣做，并不是為了故意去逃避稅款和各種所應付的費用，還有其它原因如：一是考慮小孩上學(xué)劃片需要，為了小孩能進(jìn)理想的學(xué)校。二是有的父母考慮到婚姻木穩而采取“小鬼當家”的做法。例如，有位張女士，與丈夫關(guān)系緊張，擔心萬(wàn)一以后離婚時(shí)分割財產(chǎn)沒(méi)保障。張女士向丈夫建議給孩子置份家產(chǎn)，丈夫同意后，張女士就以3歲獨女的名義購房。這樣，萬(wàn)一以后離婚，該房產(chǎn)是女兒的，不是婚姻共同財產(chǎn)，無(wú)需分割。她如果爭取到孩子的撫養權后，理所當然居住就有保障了。第三種情況是，有些父母親擔心自己辛辛苦苦購買(mǎi)的房產(chǎn)，百年后雖然留給了孩子，卻在孩子離婚時(shí)可能會(huì )被孩子的配偶分割，索性不如早早將房子給孩子，這樣房產(chǎn)就是孩子的個(gè)人財產(chǎn)了。其實(shí)，家長(cháng)大可不必這么做。因為我國《婚姻法》規定，除非夫妻雙方另有約定，否則遺囑或贈與合同中指明歸一方的財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。也就是說(shuō)，父母親可以在以后通過(guò)遺囑或贈與合同的方式指定該房產(chǎn)歸其子女個(gè)人所有，而不必在購房時(shí)就考慮這種安排。
三、未成年人購房時(shí)的問(wèn)題一按揭抵押
未成年人雖然可以單獨購置物業(yè)，但因其沒(méi)有債務(wù)償還能力，所以不能分期付款，必須一次性付款。如果父母能一次性付款，就可以代理其子女購房，就合同的各項條款與開(kāi)發(fā)商達成協(xié)議，同開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在買(mǎi)受人一欄簽字的地方寫(xiě)上小孩的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，房屋產(chǎn)權人將是孩子，而不是父母了。如果不是一次性付款，在目前我市各大銀行是不辦理房屋唯一產(chǎn)權人是未成年人的按揭申請。要向銀行申請貸款，住房貸款申請人不僅要具備完全民事行為能力，而且還要有一個(gè)相對穩定職業(yè)和較高收入，才能降低銀行不能按時(shí)收回貸款的風(fēng)險。由于無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，沒(méi)有職業(yè)和收入，因此，申請住房貸款只能由未成年人的父親或是母親甚至父母共同來(lái)申請。要申請按揭，還應符合以下要求：1．《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》必須由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上簽名；2由未成年人法定監護人作為貸款申請人向銀行提出借款申請；3．辦理父母和子女關(guān)系公證及父母與子女共有產(chǎn)權及代為還款的承諾公證。
四、未成年人購房后的弊端一提醒父母們注意的問(wèn)題
1、處置未成年人名下的房屋產(chǎn)權交易會(huì )相對麻煩。從讓孩子當業(yè)主，到其成年為止，也有若干年的時(shí)間。這期間，父母可能想把房子置換成大房子，或者手頭緊缺，想將房子賣(mài)掉或抵押。孩童業(yè)主的房產(chǎn)處置權要由其法定監護人代理行使。這時(shí)，處置房產(chǎn)就會(huì )涉及到未成年人權益保護問(wèn)題?！段闯赡耆吮Ｗo法》第十二條規定：父母或者其他監護人不履行監護職責或者侵害被監護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。第四十七條規定：侵害未成年人的合法權益，對其造成財產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，房屋不能隨意轉讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現重大疾病需要錢(qián)來(lái)治療，孩子要出國留學(xué)但錢(qián)不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項將全部用于撫養末成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任。
認定當事人在處分房產(chǎn)時(shí)是否是為了未成年人的利益，并不是房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)的職能，為減少日后可能發(fā)生的行政糾紛，在現階段，即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，我們也應要求當事人提供合法的證據（如對有關(guān)事項進(jìn)行公證），方可予以登記。
2房屋產(chǎn)權證的重要性是不可小視的，一旦房產(chǎn)證上是未成年人的名字，父母就很難保證子女長(cháng)大成人、成家立業(yè)之后，可能倚仗產(chǎn)權在握而對父母不孝。而且，兒女成年后，即使兒女孝順，想變賣(mài)、贈與、抵押房產(chǎn)，也只有兒女委托，父母才有權處理，碰到子女到外地上學(xué)。工作，父母對房屋的處置就非常麻煩了。
總之，未成年人購房辦證，父母親應該深思熟慮后再作決定。
（作者工作單位：衢州市房地產(chǎn)管理處）
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