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此課程培訓學(xué)員房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)程序與政府管理，房地產(chǎn)投資項目基礎數據的分析估算，房地產(chǎn)投資項目不確定性分析等內容，經(jīng)過(guò)此課程培...[詳細]
開(kāi)始于06年的PE（股權投資 ）火爆場(chǎng)面隨著(zhù)股市二級市場(chǎng)的深幅調整和宏觀(guān)經(jīng)濟 的緊縮而處于低潮，各路PE資金開(kāi)始變得更加謹慎和保守。從原來(lái)開(kāi)出十幾、二十幾倍PE估值爭搶項目，到現在具有很好的現金流和核心競爭力的六、七倍以下估值的項目還猶猶豫豫拿不定主意，顯然，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)有點(diǎn)矯枉過(guò)正了。逆向思維，在價(jià)值低估時(shí)從容選擇介入，好好的扶持并幫助企業(yè) 發(fā)展，然后在下一輪資本市場(chǎng) 的高潮期間再退出或長(cháng)線(xiàn)持有是PE公司的最佳選擇。然，PE是一項要求非常高的職業(yè)，本人雖然也從事了幾年，但仍覺(jué)功力遠遠不足?，F將本人的一點(diǎn)小體會(huì )與行業(yè)內朋友分享，希望能共同學(xué)習：
1、 所選擇項目針對中小板。在世界金融危機越演越烈并對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生深遠影響的情況下，中國的資本市場(chǎng)加上大小非減持等多重不利因素，未來(lái)幾年產(chǎn)生牛市的土壤幾乎沒(méi)有（除非資本市場(chǎng)對外資全面開(kāi)放），熊市已成定局，至多是個(gè)平衡市。在這樣的背景下，能在滬市主板IPO的公司將少之又少，已經(jīng)過(guò)會(huì )多時(shí)的中國建筑、光大證券等至今沒(méi)有發(fā)行就知道這扇門(mén)只對極少數的國有大型企業(yè)開(kāi)的，并且一直虛掩著(zhù)，各路PE們就別指望了。而創(chuàng )業(yè)板雖然大家寄予厚望，但以本人的看法，可能性也不大，至于為什么，本人曾經(jīng)在“創(chuàng )業(yè)板還需要創(chuàng )嗎？”這篇文章里有闡述。剩下的只有中小板了，且實(shí)踐已經(jīng)證明，即使大市不好，中小板每周發(fā)行一兩家并不會(huì )對市場(chǎng)有何影響也不會(huì )有什么非議。即使上不了中小板，這樣的項目由于質(zhì)地良好，估值體系明確，未來(lái)在OTC市場(chǎng)或PE交易市場(chǎng)也可退出，甚至長(cháng)期持有獲得高分配回報也是一種不錯的選擇。
2、 在某細分行業(yè)龍頭，企業(yè)有定價(jià)話(huà)語(yǔ)權。任何成熟行業(yè)都有“1－2－3”法則，行業(yè)龍頭的利潤較高，能穩健的成長(cháng)；行業(yè)的第二名有一定的利潤，但成長(cháng)有一定的不確定性；而再后面的企業(yè)利潤就一般甚至虧損了。能成為細分行業(yè)龍頭，意味著(zhù)該企業(yè)一定在核心技術(shù)、生產(chǎn)管理、戰略運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)或管理層的能力等方面有其獨到之處，非一般企業(yè)短期內能模仿。其企業(yè)的估值自然要遠高于其凈資產(chǎn)，因為用一般的資產(chǎn)重置法根本無(wú)法產(chǎn)生這樣的盈利能力。而這樣的企業(yè)無(wú)論是在原材料成本的上升或經(jīng)濟不景氣需求萎縮時(shí)，都在價(jià)格和市場(chǎng)上有一定的話(huà)語(yǔ)權，抗風(fēng)險能力更強。
3、 管理層的價(jià)值觀(guān)與職業(yè)道德。中國市場(chǎng)經(jīng)濟目前尚是違法成本低和沒(méi)有“教堂”的市場(chǎng)經(jīng)濟，與西方的違法成本高和有“教堂”的市場(chǎng)經(jīng)濟相比，對“人”投資的重要性更大。當然，這些就無(wú)法用硬性的指標來(lái)衡量了，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智?？傊?，目的只有一個(gè)，讓企業(yè)良性發(fā)展并降低道德風(fēng)險。
4、 項目盡職調查和決策應該是由資深的管理顧問(wèn)、券商、財務(wù)法律等背景的人員綜合構成。管理顧問(wèn)（或有多行業(yè)運營(yíng)背景的實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)人員）是來(lái)研究和判斷所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈、發(fā)展規律與趨勢；企業(yè)所處的地位、核心競爭力、未來(lái)增長(cháng)的關(guān)鍵要素與空間；營(yíng)銷(xiāo)體系和品牌價(jià)值等；企業(yè)組織體系的合理性與文化協(xié)同；甚至工廠(chǎng)管理、技術(shù)路徑與質(zhì)量體系等。而券商人員（基本具備保薦人的經(jīng)驗和知識）是來(lái)判斷其未來(lái)1～2年內IPO有否障礙并如何改制或重組，如企業(yè)改制是否合法和徹底；有否同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易；主業(yè)是否突出和前期有否發(fā)生重大資產(chǎn)重組；股東結構和實(shí)際控制人情況等。財務(wù)人員來(lái)審查企業(yè)的財務(wù)狀況，如經(jīng)審計后財務(wù)三表的合理性，資產(chǎn)狀況有否貓膩，財務(wù)技巧處理對財務(wù)報表的影響等。法律人員主要是審查公司歷史法律文件的各種合法性和可能存在的風(fēng)險；正式投資的各種法律文書(shū)的擬定和審查等。一般Pre－IPO項目，企業(yè)都會(huì )聘請券商、會(huì )計事務(wù)所、律師事務(wù)所入場(chǎng)做各種審計和盡職調查。PE也可以利用他們的專(zhuān)業(yè)和力量來(lái)達到自己在這方面的目的。
5、 所選項目企業(yè)現金流充足，有穩定的成長(cháng)業(yè)績(jì)。在未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟趨悲觀(guān)的情況下，企業(yè)能保持穩定的現金流并有每年20％以上的成長(cháng)將會(huì )是一項非常合算的投資（企業(yè)能充分控制風(fēng)險，其具有核心優(yōu)勢而能保持較高利潤率的內生性穩定增長(cháng)）。相反，如果盲目擴張而使企業(yè)資金緊張；傳統產(chǎn)業(yè)卻有100％以上的成長(cháng)（依靠新項目投資或收購兼并等方式的外生性增長(cháng)，該增長(cháng)不能持續且可能?chē)乐厮ネ?，甚至資金鏈斷裂而破產(chǎn)），這些都不是正?，F象，對其投資要慎之又慎。
6、 選擇對宏觀(guān)經(jīng)濟調控影響不大或有一定規模的“五新兩高”行業(yè)。未來(lái)的宏觀(guān)經(jīng)濟狀況我們誰(shuí)也無(wú)法準確預測，正如前美聯(lián)儲主席格林斯潘所說(shuō)：這場(chǎng)危機，百年一遇！基于投資的審慎性原則，對宏觀(guān)經(jīng)濟影響比較大的地產(chǎn)、礦業(yè)、鋼鐵、外貿等行業(yè)盡量不要碰，而對有一定規模的“五新兩高”行業(yè)（高科技、高成長(cháng)、新經(jīng)濟、新服務(wù)、新能源、新材料、新農業(yè)）可重點(diǎn)關(guān)注。
7、 管理層已經(jīng)歷創(chuàng )業(yè)和發(fā)展磨合期且持有重要股份。這樣的管理層才可面對各種環(huán)境惡化的挑戰并可能伴隨著(zhù)中國的大國崛起而成為未來(lái)的世界之星。持有重要股份是使其未來(lái)利益與公司一致，如果以前沒(méi)有，那股權結構做調整時(shí)也一定要考慮，讓其自己出錢(qián)購買(mǎi)公司股份。最好項目公司是管理層們唯一的產(chǎn)業(yè)。這一點(diǎn)，巴非特最近在入股高盛時(shí)的條件就非常值得借鑒。
8、 除了可以提供資金，投資方能提供管理、運營(yíng)、資源嫁接等方面的顧問(wèn)增值服務(wù)。一家PE公司如果只能提供資金而不能給項目方帶來(lái)其他價(jià)值，在現在經(jīng)濟和資本市場(chǎng)趨冷的情況下是不適合做PE投資的，其只能定位在政府公關(guān)性的項目和跟投。遺憾的是，目前行業(yè)內的投資團隊大部分是券商等金融機構人員出身，其關(guān)注的就是企業(yè)短期內是否符合IPO，如何收購其他企業(yè)以擴大規模，IPO的政府公關(guān)如何做。而真正能扶持并輔導企業(yè)發(fā)展的PE投資商卻非常欠缺。然，這一點(diǎn)卻是現時(shí)企業(yè)非常需要的。
9、 回購或對賭條款的嚴肅性。承諾回購是顯示項目方（或大股東）的信心與誠意，并降低投資方的風(fēng)險，但如果這種回購卻根本無(wú)能力承擔，就變成另外一種可能的游戲了。對賭本身是華爾街的產(chǎn)物，在浮躁和急功近利的資本市場(chǎng)下的“金融創(chuàng )新”相信也不是什么好鳥(niǎo)。不是特別的需要不要使用這玩意。當然項目方對利潤和業(yè)績(jì)合理增長(cháng)的承諾又是另外了。
以上所列遠不能覆蓋PE的要義，所以，我們有很長(cháng)的路要走。
企業(yè)管理培訓、
車(chē)間管理培訓、
團隊管理培訓、
金融危機下的企業(yè)管理培訓、
財務(wù)報表培訓也是近期大家關(guān)注的熱點(diǎn)
