房地產(chǎn)商 商品房 業(yè)主
商品房交付條件是明確的、強制性的基本如下：
在國務(wù)院頒布的行政法規《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條明確規定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當自收到竣工驗收申請之日起 30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質(zhì)量監督、規劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗收。
《建設工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院頒布的行政法規）
第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。”第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。”
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（全國人大頒布的法律）
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設部頒布的部門(mén)規章）
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)告知買(mǎi)受人。
第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規定處罰。
《中華人民共和國建筑法》
第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
綜合以上法律、法規，我的結論是：商品房的交付條件是通過(guò)綜合驗收（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)），并取得相關(guān)證明文件（已在當地建設行政主管部門(mén)辦理了工程竣工驗收備案手續）。商品房必須經(jīng)綜合驗收合格方可交付使用，無(wú)法想象如果商品房在規劃、消防、人防等有關(guān)方面不合格就交付使用的話(huà)，購房者使用該房將有什么樣安全或其他（比如不符合規劃部門(mén)的規劃而可能強制拆除）隱患。
開(kāi)發(fā)商自行約定的交付條件是否合法。
商品房的交付條件是國家行政法規明確規定的，之所以國家要對商品房交付的條件作明確具體的規定，首先，商品房是大宗的商品，許多買(mǎi)受人一生就是買(mǎi)一套房，對商品房的交付條件作明確具體的規定是保護最廣大人民的利益（生命和財產(chǎn)安全）；其次，在《合同法》第52條第五項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無(wú)效。因此：商品房必須進(jìn)行綜合驗收或分期綜合驗收方可交付使用。商品房的交付條件行政法規就此已有明確的規定，意義在于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序和規范開(kāi)發(fā)商的行為，保護購房人的權利，開(kāi)發(fā)商是不能通過(guò)合同的約定來(lái)規避?chē)覍φ麄€(gè)行業(yè)市場(chǎng)的管理準則。開(kāi)發(fā)商在合同中與商品房的買(mǎi)受人雙方約定的交房條件的部分是屬于無(wú)效的，但是其他部分只要不違法就不影響其效力。
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在不具備交付條件下開(kāi)發(fā)商通知交房的法律問(wèn)題
商品房糾紛中，開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責任，便在合同約定的交付期限內通知購房人辦理交付手續。
針對該類(lèi)問(wèn)題，全國目前還沒(méi)有統一的觀(guān)點(diǎn)。根據《合同法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》，商品房應當竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。
這樣法律、行政法規和司法解釋就存在相互矛盾的情況，比如開(kāi)發(fā)商將沒(méi)有經(jīng)驗收合格的商品房交付給購房人，購房人又占有使用該房的話(huà)，開(kāi)發(fā)商要不要承擔逾期違約的問(wèn)題呢？
將沒(méi)有經(jīng)驗收合格的商品房交付給購房人應當是無(wú)效交付，開(kāi)發(fā)商應當承擔逾期違約責任。因為商品房交付的條件是法定的、嚴格的、強制性的，國家之所以制定這樣的標準，是保障購房人的權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠、健康的發(fā)展。即使購房人同意降低商品房的交付標準而收樓，這是一種對合同的補充約定或者變更，而這種補充約定或者變更因為違反法律、行政法規的強制性規定而無(wú)效。
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逾期交付商品房的違約金計算問(wèn)題
違約金的數額，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。”也就是說(shuō)，違約金的數額由雙方當事人自行約定，在沒(méi)有約定時(shí)，則適用本條之規定。但在約定了違約金數額的情況下，則需要同時(shí)考慮《解釋》第十六條的規定：“當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”
但是由于對開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件下將房屋交付給購房人的司法實(shí)踐中，全國還沒(méi)有形成統一的審判意見(jiàn)，建議：購房人在開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，不必盲目跟著(zhù)開(kāi)發(fā)商的鼻子走，叫簽名就簽名，到頭來(lái)?yè)p失的是自己的合法的權益。收樓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出具《××市房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證書(shū)》和《商品房入住許可證》。<<住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
（依法成立的合同，對當事人具有法律拘束力?！?a title="商品房買(mǎi)賣(mài)" >商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補充協(xié)議，意思表示真實(shí)，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。雙方應當按照合同約定履行。合同簽訂后，積極履行了合同義務(wù)。）
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