本次通知將首套房的貸款利率由2019年8月提出的“不低于5年期LPR”調整為了“不低于5年期LPR-20BP”，二套房利率不變。進(jìn)一步打開(kāi)了房貸利率下行空間，有利于培育激發(fā)信貸需求。
核心觀(guān)點(diǎn)
5月15日，央行銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知指出，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。即本次通知將首套房的貸款利率由2019年8月提出的“不低于5年期LPR”調整為了“不低于5年期LPR-20BP”，二套房利率不變。
5月15日，央行銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。
通知指出，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會(huì )各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
值得注意的是，此前房地產(chǎn)相關(guān)政策主要是地方政策的調整，此次下調首套房貸利率下限是政治局會(huì )議“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”精神的落地；是這一輪穩增長(cháng)過(guò)程中首次在全國層面對房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行調整，其政策信號意義會(huì )更強，亦更有利于向微觀(guān)預期的傳遞。
從2021年下半年開(kāi)始，本輪房地產(chǎn)金融政策開(kāi)始發(fā)生變化。
其特征主要有兩個(gè)：一是在融資端，鼓勵銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持，包括房貸、開(kāi)發(fā)貸與并購貸等；
二是在銷(xiāo)售端，放松地產(chǎn)銷(xiāo)售端的約束，包括降低首付比例、降低房貸利率、取消認房認貸等。但這種放松多數區域性自發(fā)的，并未看到央行與銀保監會(huì )層面提出全國范圍內的政策調整。
此次通知屬于這一輪金融政策調整以來(lái)首次在銷(xiāo)售層面對全國范圍內金融政策做出松綁，政策信號意義更強，有利于穩定微觀(guān)主體預期。
這一政策亦打開(kāi)了房貸利率下行的空間。根據一季度貨幣政策執行報告，3月末房貸利率為5.49%，環(huán)比下降14BP，絕對位置大約處于金融危機后的50%分位數水平。2008年全球金融危機后我們經(jīng)歷過(guò)三輪房貸利率下降周期，其中最近的第三輪2018Q4-2020Q4下降幅度有41BP.本輪地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下行壓力更為顯著(zhù)，帶給經(jīng)濟的負向傳遞更大，房貸利率有較明顯的調整空間。
從絕對位置來(lái)看，一季度末央行口徑房貸利率為5.49%，大約處于金融危機以來(lái)50%分位數的水平，與當前負增長(cháng)的銷(xiāo)售和房?jì)r(jià)相比明顯偏高。
從降幅來(lái)看，一季度房貸利率是這一輪地產(chǎn)政策邊際調整以來(lái)首次下降，降幅為14BP.金融危機后，我們一共經(jīng)歷過(guò)三輪房貸利率下降周期，降幅分別是142BP(2011Q4-2012Q3)、233BP(2014Q3-2016Q3)、41BP(2018Q4-2020Q4)，即使參考最后一輪，未來(lái)降幅也不低。
本次通知降低了首套房貸利率下限，釋放了比較明確的因城施策降低房貸利率支持剛需的信號，進(jìn)一步打開(kāi)了房貸利率下行的空間。
房貸利率后續會(huì )如何下調？按照目前五年期LPR+點(diǎn)差的定價(jià)模式，壓降房貸利率要么是降息降低五年期LPR，要么是壓縮點(diǎn)差。地產(chǎn)政策調整仍遵循“因城施策”原則，五年期LPR調整會(huì )帶動(dòng)全國房貸利率同步下調，應會(huì )審慎使用，不會(huì )是主要手段；在壓縮點(diǎn)差同時(shí)降低銀行負債端成本穩定息差可能會(huì )是更重要的手段。目前房貸利率與房貸定價(jià)基準之間的點(diǎn)差接近90BP，屬于有數據統計以來(lái)的次高(2021Q4最高，達到了98BP)，壓降空間較大。
房貸利率=5YLPR+點(diǎn)差。降房貸利率可以考慮降低基準利率，也可以考慮壓縮點(diǎn)差。
壓點(diǎn)差應該是主要手段。截止2022年3月，房貸利率-房貸定價(jià)基準之間的利差為89BP，屬于歷史上的次高值，僅次于2021年12月末的98BP，壓點(diǎn)差具有較大的空間。
降基準利率是輔助手段。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前冷熱不均，一線(xiàn)房?jì)r(jià)已經(jīng)恢復上漲，大幅降基準利率容易推升一線(xiàn)房?jì)r(jià)，造成一線(xiàn)房?jì)r(jià)泡，壓點(diǎn)差可以因城施策，精準作用于二三四線(xiàn)城市，更符合“房住不炒”的原則。
這一政策亦對應央行所指出的下一階段貨幣政策會(huì )更注重“培育與激發(fā)信貸需求”。我們曾在前期《如何看待4月的低社融與高M(jìn)2》等報告中指出，當前寬信用穩增長(cháng)并不缺流動(dòng)性和負債，主要是缺需求，央行的政策重心應會(huì )側重于激活信貸需求，因此會(huì )更偏好結構性政策工具、房地產(chǎn)金融政策等工具。而從近月金融數據看，需求端的短板在于居民部門(mén)，降低首套房貸利率下限是鼓勵居民部門(mén)合理適度加杠桿，培育新增信貸需求、疏通貨幣政策傳導機制、打破寬信用梗阻的重要一步。
4月社融增長(cháng)10.2%，M2增長(cháng)10.5%，社融-M2剪刀差近五年來(lái)首次倒掛，其中主要原因在于實(shí)體需求不足，金融機構缺資產(chǎn)，但不缺負債。
在這一背景下，央行在一季度貨政執行報告中明確提出“持續緩解銀行信貸供給的流動(dòng)性、資本和利率三大約束，培育和激發(fā)實(shí)體經(jīng)濟信貸需求”，未來(lái)政策的重心應更多側重于激活需求，引導資金流向實(shí)體經(jīng)濟。
本次通知即是這一政策思路的映射。
目前地產(chǎn)領(lǐng)域壓力依然較大。一是2021年金融政策偏緊所對應的行業(yè)調整周期尚未結束；二則本輪疫情對于中介渠道、看房條件等存在廣泛影響，對新房供給、居民預期也存在約束；三則本輪較多房企現金流存在壓力。但本輪地產(chǎn)政策同時(shí)包括預售資金監管優(yōu)化、房貸利率下調、貸款條件放松，及部分城市因城施策突破限購政策，總體力度不低，疊加地方政策仍在累進(jìn)，疫情影響也將度過(guò)最大的時(shí)段，其影響的邊際顯現是可以預期的。從過(guò)往經(jīng)驗看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大約滯后房貸利率1-2季度。在5月底疫情得到控制的假設下，預計后續地產(chǎn)銷(xiāo)售將會(huì )出現一個(gè)降幅逐步收窄的過(guò)程。
4月房地產(chǎn)仍是量?jì)r(jià)雙跌的狀態(tài)。從量來(lái)看，4月30城大中城市商品房成交面積為817萬(wàn)方，同比增速為-54%；3月成交面積為978萬(wàn)方，同比增速為-47%；從價(jià)來(lái)看，4月全國城市二手房出售掛牌價(jià)指數為194.11點(diǎn)，3月為195.35點(diǎn)。
這種狀態(tài)有多重原因，一則去年金融政策收緊帶來(lái)的行業(yè)出清過(guò)程仍未結束；二則本輪疫情對地產(chǎn)銷(xiāo)售在場(chǎng)景上形成較大約束；三則較多房企的現金流壓力依然偏高，居民對新房的信心不足，銷(xiāo)售在供給端存在約束。
但4月政治局會(huì )議提出，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
除了目前的房貸利率下調的支持外，未來(lái)應還有預售資金監管優(yōu)化、房貸支持強化、銷(xiāo)售約束進(jìn)一步放開(kāi)等政策的配套支持。
同時(shí)，疫情對地產(chǎn)影響最大的階段也在過(guò)去，政策效果應會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的推移逐步顯現。
我們在前期提出宏觀(guān)定價(jià)四階段框架，其中第一階段是1月初-2月底，全球無(wú)風(fēng)險利率上行主導；第二階段是2月底-3月底，地緣政治風(fēng)險主導；第三階段是3月底-4月底，疫情影響主導；4月底以來(lái)，隨著(zhù)疫情逐步收斂、穩增長(cháng)政策進(jìn)一步明確，宏觀(guān)定價(jià)進(jìn)入第四個(gè)階段，即穩增長(cháng)政策決定定價(jià)的階段。
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