文/魏宇奇 編輯| 漢卿
來(lái)源：科技新知（ID：kejixinzhi）
2020年1月17日，蛋殼公寓赴美上市，雖然“長(cháng)租公寓第一股”的名頭已被青客公寓搶走，但體量比青客大的蛋殼還是獲得了許多關(guān)注。
此后，蛋殼公寓不止一次的登上熱搜，只不過(guò)這些熱搜都與負面有關(guān)。
11月16日，《博望財經(jīng)》引用蛋殼新離職員工的消息表示“蛋殼公寓或將宣布破產(chǎn)，目前杭州蛋殼公寓已經(jīng)出現租戶(hù)被斷網(wǎng)現象，深圳蛋殼公寓已經(jīng)有房東開(kāi)始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已經(jīng)有房東開(kāi)始直接聯(lián)系租客繳納房租?！?/font>
微眾銀行也已經(jīng)表示將為蛋殼租金貸用戶(hù)提供延期還款服務(wù)，并且租金貸用戶(hù)可以暫緩上征信。
科技新知就破產(chǎn)一事詢(xún)問(wèn)了兩位蛋殼工作人員，其中一位暫無(wú)回復，另一位則發(fā)來(lái)了蛋殼官方發(fā)布的微博聲明。
其實(shí)，無(wú)論蛋殼是否破產(chǎn)，長(cháng)租公寓都已是“雷區”。從已上市的企業(yè)來(lái)看，長(cháng)租公寓們長(cháng)期被負面消息和巨額虧損所籠罩，而這種情況不知何時(shí)能結束。
國內的長(cháng)租公寓，除了規模有限的房企派以外，最大的莫過(guò)于與蛋殼同屬一派的自如了。一年前，自如宣布其房源規模已突破100萬(wàn)間，成為國內最大的長(cháng)租公寓企業(yè)。
同時(shí)，自如不僅有鏈家為其提供資源，還有軟銀、紅杉等資本提供資金支持，這讓自如從出生起就贏(yíng)在了起跑線(xiàn)上。
不過(guò)，在長(cháng)租公寓雷聲滾滾之際，擁有先天優(yōu)勢的自如，能成為業(yè)內第一個(gè)走出“快速擴張-上市/持續虧損-負面頻發(fā)”怪圈的企業(yè)嗎？
01 長(cháng)租公寓們?yōu)楹瘟餮?/strong>
雖然蛋殼公寓已經(jīng)通過(guò)官方微博表示“破產(chǎn)”只是謠言，但包括蛋殼在內的長(cháng)租公寓們，眼下的局面并不好卻是真的。不管是上市的還是沒(méi)上市的，規模大的還是規模小的，普遍都在“流血”。
長(cháng)租公寓們流血的表現在于，看不到盡頭的虧損以及開(kāi)始放緩的增速。
以蛋殼為例。蛋殼在今年僅發(fā)布了第一季度的財報，二季報和三季報遲遲不見(jiàn)蹤影，這讓蛋殼的一切回應都顯得蒼白無(wú)力。
據蛋殼一季報顯示，其一季度的虧損為12.344億元，大于去年同期的8.162億元。如果說(shuō)今年有疫情的影響，那2019年的數據更能說(shuō)明真實(shí)情況。
2019年，蛋殼總營(yíng)收為71.29億元，同比增長(cháng)167%，而2018年同期的增速高達307.3%，凈虧損擴大至34億元，如果算上2017年虧損的2.72億元，2018年的13.67億元，蛋殼三年的累計虧損高達50.78億元。
青客的情況與蛋殼大致相同。2019年，青客的總營(yíng)收為12.34億元，同比增長(cháng)38.65％，2018年同期的增速為78%；凈虧損為4.89億元，2018年為4.26億元。
截至2020年3月31日，蛋殼公寓的入住率為75.6%，僅比2019年的76.7%下降了1.1%。
兩相對比之下，我們不難發(fā)現疫情對長(cháng)租公寓們業(yè)績(jì)的影響其實(shí)是有限的，而且它們的糟糕表現也是早已有之的，這說(shuō)明長(cháng)租公寓們的“流血”另有原因。
曾有人在2018年問(wèn)過(guò)潘石屹“長(cháng)租公寓是否賺錢(qián)”，潘石屹直接給長(cháng)租公寓判了死刑。
他表示我做了二十多年的房子就反復算這個(gè)賬，生意一定要有能夠算的過(guò)的賬才可以做。按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%貸不過(guò)來(lái)，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧。
雖然長(cháng)租公寓們沒(méi)有選擇自建公寓，但從房東手里拿下房源經(jīng)過(guò)裝修后轉租出去的模式，其實(shí)和潘石屹說(shuō)的存在同一個(gè)問(wèn)題，那就是資產(chǎn)過(guò)重。長(cháng)租公寓們?yōu)榱四孟逻@些房源所付出的成本如同房企“拍地”的投入，都占據了大量的資金。
因此，與房企們?yōu)榱丝焖倩鼗\資金不得不祭出“高周轉”法寶相似，長(cháng)租公寓們也不得不盡可能的提高入住率。而現階段國內長(cháng)租公寓們無(wú)法盈利的主要原因，其實(shí)就是運營(yíng)效率無(wú)法跟上規模的節奏，進(jìn)而導致了過(guò)渡企業(yè)依賴(lài)租金貸，引發(fā)了在金融和服務(wù)上的種種亂象。
業(yè)內對于盈利其實(shí)有著(zhù)這樣的共識，即入住率達到95%就可以賺錢(qián)。但即便是行業(yè)第一的自如也是在2019年才在部分城市達到及格線(xiàn)，而從2011年成立算起，自如僅用八年時(shí)間就擁有了一百萬(wàn)間公寓。
所以我們會(huì )看到為了增長(cháng)目標，長(cháng)租公寓們運營(yíng)的公寓數量和營(yíng)收、虧損是成正比的。
還是以蛋殼為例。截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營(yíng)的公寓數量達43.83萬(wàn)間，同比增長(cháng)85%，同期的營(yíng)收增速為167%，凈虧損從2018年的26.75億元擴大至34億元。
到了今年一季度，蛋殼擁有的公寓數量增加至41.9萬(wàn)間，同比增長(cháng)46.8%，同期的營(yíng)收增速為62.5%，凈虧損從去年同期的8.16億元擴大至12.3億元。
即便如此，長(cháng)租公寓也并不是無(wú)路可走，它們的國外同行，長(cháng)租公寓鼻祖“EQR”早已實(shí)現了盈利。
在發(fā)展上，EQR采取了重資產(chǎn)布局和靈活融資兩手住的策略，收購核心物業(yè)和利用資本杠桿同時(shí)進(jìn)行。
截止2017年底，EQR擁有物業(yè)數量303個(gè)，公寓房間數共計7.83萬(wàn)間，出租率高達95%，同期租金收入達24.7億美元，租金毛利率為34.29%。與國內的長(cháng)租公寓在短期之內以規模為導向實(shí)現了爆發(fā)性增長(cháng)不同的是，成立于1969年EQR取得這個(gè)成績(jì)用了近五十年。
可以說(shuō)，國內的長(cháng)租公寓們今天流的血都是昨天欠下的賬。
02 自如能率先走出泥潭嗎？
蛋殼、青客雖然率先上市，但長(cháng)租公寓行業(yè)內最大的玩家其實(shí)是仍然在聚光燈之外的自如。
在披著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”外衣的長(cháng)租公寓行業(yè)中的企業(yè)，如果想要在資格賽中勝出，有兩點(diǎn)要素是必須具備的，那就是規模和資金。
目前蛋殼管理著(zhù)41.9萬(wàn)套房源，青客的規模遜于蛋殼，而自如在2019年時(shí)就官宣旗下房源突破100萬(wàn)間，這意味著(zhù)自如已是行業(yè)第一。
在資金上，雖然青客和蛋殼可以借助上市公司的身份去融資，但在金額上還是無(wú)法跟自如相媲美。
自如最近一次拿到融資是在今年3月，由軟銀愿景基金獨家投資的10億美元A輪融資，投后估值66億美元。10美元的融資額不僅超過(guò)了蛋殼IPO時(shí)1.4億美元的募資額，也幾乎和蛋殼上市之前拿到的融資總額相當，66億美元的估值更是蛋殼+青客市值的數倍。
可見(jiàn)，背靠鏈家的自如，在規模和資金上都擁有其他對手難以比擬的優(yōu)勢。
那么有優(yōu)勢的自如，能否打破青客和蛋殼的“快速擴張-上市/持續虧損-負面頻發(fā)-被傳破產(chǎn)”的怪圈？這取決于兩點(diǎn)，自如做了什么以及自如與其他對手有哪些不同之處。
這就不得不提自如的模式，從模式構成上看自如可以說(shuō)是左暉的下一個(gè)“貝殼”，自如不僅要做長(cháng)租公寓，圍繞租房的其他需求它也要做。
自如CEO熊林曾在2018年接受虎嗅的采訪(fǎng)時(shí)提到，自如的定位是“提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù)的科技公司”。
在未來(lái)的規劃中長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)只有40%，包括旅游市場(chǎng)的民宿、獨棟公寓的社區化、社群化運營(yíng)等待開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占30%，另外30%來(lái)自包括保潔、維修、搬家，甚至家居用品電商平臺在內的衍生服務(wù)。這和以新房、二手房交易為基礎，延伸到裝修等業(yè)務(wù)的貝殼找房相似。
自如的設想在理論上看是可行的，貝殼的表現就是例證，但自如其實(shí)并不能和貝殼劃等號，這點(diǎn)也決定了它很難走出蛋殼們陷入的怪圈。
首先，與貝殼的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式相比，包括自如在內的“二房東們”的模式都太重，而不佳的狀況又收窄了它們的融資渠道，這讓EQR的成功經(jīng)驗難以被復制。
以蛋殼為例，20219年蛋殼的營(yíng)收為71億元，同比增長(cháng)166.5%，房租成本就達到64億元，同比增長(cháng)194.7%。
而跌跌不休的股價(jià)和無(wú)休止的虧損，讓蛋殼和青客很難通過(guò)其他渠道繼續拿到融資。蛋殼在IPO時(shí)拿到了1.4億美元的融資，青客的募資額更少只有4600萬(wàn)美元，這與虧損相比實(shí)在是杯水車(chē)薪。長(cháng)租公寓現在處于既不能造血又在大量失血的的境地。
其次，與長(cháng)租公寓們的營(yíng)收增速已經(jīng)開(kāi)始下滑且還未盈利相比，貝殼不僅依然保持著(zhù)高增長(cháng)，也已經(jīng)實(shí)現了盈利。今年前三季度貝殼的營(yíng)收總額為477.6億元，超過(guò)去年全年的460億元；經(jīng)調整后的凈利潤達37億，超過(guò)2019年全年的25.9億元。
也就是說(shuō)，即便是同樣進(jìn)行大規模擴張，同樣圍繞房產(chǎn)周邊做其他新業(yè)務(wù)，業(yè)績(jì)的高增速也足以為貝殼提供彈藥，但自如卻沒(méi)有這么好的運氣，從2015年至2017年，累計虧損近13億元。雖然自如此后再也沒(méi)有透露過(guò)數據，但鑒于基本面沒(méi)發(fā)生變化，目前恐怕仍處于虧損中。
因此，即便自如已經(jīng)跑到了行業(yè)第一，熊林也表態(tài)“自如暫無(wú)IPO時(shí)間表，要更聚焦于創(chuàng )造用戶(hù)和社會(huì )價(jià)值”。但在無(wú)法復制EQR和貝殼的成功經(jīng)驗的情況下，等待自如的并不是收割勝利果實(shí)，而是甲醛導致租客死亡、強制漲房租等一系列負面新聞，以及無(wú)法走出的“快速擴張-上市/持續虧損-負面頻發(fā)”怪圈。
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