你好，延期交房的違約賠償問(wèn)題 一、關(guān)于違約金的性質(zhì) 《中華人民共和國合同法》第113條規定:當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤斒氯说匚黄降燃笆袌?chǎng)經(jīng)濟原則出發(fā),確定了違約金的補償性,即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過(guò)分高于損失的調整制度,從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補償性質(zhì)。 二、關(guān)于遲延交房違約金的計算標準 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱(chēng)《解釋》)第16條也明確了商品房買(mǎi)賣(mài)中違約金的補償性質(zhì):當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的,應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。 三、延期交房導致的買(mǎi)方損失 開(kāi)發(fā)商遲延交房導致購房者具體損失的計算問(wèn)題,《解釋》第17條做出了規定:“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定?！币虼?一般而言租金損失即為我國《合同法》規定的買(mǎi)房者可得利益的損失。 四、可預見(jiàn)規則在延期交房違約賠償中的適用 在延期交房引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中,有些買(mǎi)方還提出其他損失,如因信賴(lài)賣(mài)方會(huì )按期交房而將子女從外地接來(lái)上海準備入學(xué),因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償這類(lèi)損失,在訴訟中買(mǎi)方將面臨兩大法律難題。首先,買(mǎi)方應證明這類(lèi)損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次,買(mǎi)方還需證明其損失是賣(mài)方在訂立合同時(shí)“可預見(jiàn)的”。僅就延期交房的通常情況而言,買(mǎi)方買(mǎi)房通常是為了自用或出租,因此,租金損失是賣(mài)方在訂立合同時(shí)可預見(jiàn)的。而對于前面提到的差旅費損失,由于買(mǎi)方的自身情況千差萬(wàn)別,賣(mài)方不可能也沒(méi)有義務(wù)對此一一了解,從“通情達理”角度出發(fā),差旅費損失不具備可預見(jiàn)性,除非買(mǎi)方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣(mài)方其購房是為了讓子女入學(xué)。 但必須注意的是,對違約金過(guò)高或過(guò)低的調整應當由當事人提出,否則法律并沒(méi)有規定法院或仲裁機構可以主動(dòng)予以調整。
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