| 置業(yè)不跑售樓處 拍賣(mài)會(huì )上好淘房 |
| http://www.jrj.com 2006年11月17日 02:42 國際金融報 |
有經(jīng)驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍后10天就須資金到位。如果資金有困難不妨先借個(gè)頭寸，然后尋找銀行按揭 ■ 本報實(shí)習生 張競怡 發(fā)自上海 現在，有這樣一批上海市民，你總能在房地產(chǎn)拍賣(mài)會(huì )上看到他們，他們手持號牌和宣傳手冊，用期待的目光和從容的心態(tài)，面對一套套房產(chǎn)。拍賣(mài)已成為淘房子的一種渠道。“我最近想買(mǎi)房子，所以每月都會(huì )搜一下拍賣(mài)公告，然后將納入自己投資范圍的好房子資料整理出來(lái)，去看一下。我覺(jué)得地段、環(huán)境好的房子還是很受歡迎的。”一位房產(chǎn)競拍人說(shuō)。 拍房仍受歡迎 本周三，多家拍賣(mài)公司舉行了房地產(chǎn)拍賣(mài)會(huì )。記者來(lái)到上海國拍的拍賣(mài)現場(chǎng)，離開(kāi)場(chǎng)還有10分鐘，拍賣(mài)坐席已經(jīng)坐滿(mǎn)了七、八成，還有人陸續進(jìn)場(chǎng)。據一位經(jīng)常從事房產(chǎn)拍賣(mài)的競拍人介紹，今天的拍品從地段和房型上來(lái)說(shuō)還不錯，不過(guò)來(lái)了那么多競拍人，價(jià)位可能會(huì )高。 拍賣(mài)會(huì )在下午兩點(diǎn)半準時(shí)舉行，雖然單套房產(chǎn)的應價(jià)只限于起拍價(jià)，但是有5套房產(chǎn)拍賣(mài)成功。那位競拍者認為，現在拍賣(mài)房產(chǎn)已被接受，人們的拍賣(mài)行為比較成熟，都掐好了價(jià)格，今天競拍成功的房產(chǎn)都在起拍價(jià)一次應價(jià)后成功。 看房估價(jià)打好算盤(pán) 一位沒(méi)有競拍成功的女士表示，看房估價(jià)是關(guān)鍵。“你看這套房屋座落在靜安區武寧南路的住宅，建面100.78㎡，總高19層，二梯六戶(hù)，一般裝修，物業(yè)管理費：1.5元/平方，應該說(shuō)地段、環(huán)境還可以。而且這是小戶(hù)型房，理應較為吃香，但它是筒形樓，朝向不好，所以我不想買(mǎi)。房產(chǎn)在競拍前一定要去看，有些問(wèn)題在你沒(méi)有看到實(shí)物時(shí)是難以想象的，比如環(huán)境是否吵鬧、衛生間采光、房屋通風(fēng)程度、朝向等。裝修房要看裝修是否有失誤，是否需重新調整，這些要算入成本。 另外要事先定好價(jià)格，控制情緒，最好有非競拍者陪同，因為拍賣(mài)情緒受人氣氛圍影響，容易失控。像今天拍賣(mài)成功的駿豪國際大廈酒店式公寓房屋，座落在鉆石地段，51.43㎡的面積并不大，但我覺(jué)得挺值得。我原想在110萬(wàn)元以下就接受，但是它起價(jià)是120萬(wàn)，我覺(jué)得高了，所以不買(mǎi)。不過(guò)我不后悔，房子總是可遇不可求的。不過(guò)我今天比較遺憾的是，那套虹口區吳淞路底層的店鋪，才拍了61.02萬(wàn)元，蠻合算的，我沒(méi)去看店面，不敢拍，看來(lái)準備工作做得還不夠。” 而210號競拍駿豪國際大廈酒店式公寓的女士，認為閔行區春申路水仙苑花園住宅也不錯，如果前套住宅競拍不成功，那么會(huì )拍后一套，雖然其起拍價(jià)7421.13元與周邊地區二手房房?jì)r(jià)持平，但是若算上水仙苑花園住宅較好的裝修，也算變相減低了房產(chǎn)起價(jià)。 另外，這些有經(jīng)驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍后10天就要資金到位。如果資金有困難不妨先借個(gè)頭寸，再尋找銀行做按揭。 產(chǎn)權明晰可免糾紛 拍賣(mài)行內部人士提醒，房產(chǎn)拍賣(mài)要對拍品詳細考察，其中最重要一點(diǎn)就是產(chǎn)權的問(wèn)題。由于房產(chǎn)拍賣(mài)中絕大多數拍品是法院委托拍賣(mài)，其權屬可能存在一定糾紛。競拍人要摸清房產(chǎn)的三證、使用權、區域規劃、動(dòng)拆遷情況等，以免房產(chǎn)情況與自己買(mǎi)房動(dòng)機形成沖突，造成經(jīng)濟損失，且拍賣(mài)行作為中介是不負此類(lèi)法律責任的。 在權屬問(wèn)題中，尤其要注意拍品三證是否齊全。如果競拍人拍到一處沒(méi)有產(chǎn)權證的房產(chǎn)，比如被法院強制執行，房產(chǎn)使用權抵押給債權人以彌補單位欠款。若債權人將房屋的使用權拍賣(mài)，多個(gè)競買(mǎi)人共同取得了該使用權。在實(shí)際使用中，一旦遇到公共設施的使用矛盾，則沒(méi)有法律依據保護競拍人的利益。 競拍人首先查看產(chǎn)權證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他有關(guān)證件是否齊全。還要向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來(lái)源，即查驗產(chǎn)權記錄。并查驗房屋有無(wú)債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權附有債務(wù)，則必須查驗有關(guān)的證明文件，詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額等。 另外，競拍人在看公告時(shí)，須查看有無(wú)租賃等情況發(fā)生。防止有產(chǎn)權卻沒(méi)有使用權的情況發(fā)生。比如拍得的房屋有租賃人。沒(méi)有使用權的標的物有兩種情況：一種是標的物帶租約，且正在被使用，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，如果要拍到這套房子，買(mǎi)家可與租客繼續保持承租的關(guān)系，定期收租金。另一種是所拍房產(chǎn)不帶租約，原業(yè)主允許其親友使用。 其實(shí)，競買(mǎi)到帶租約的無(wú)使用權房未必是壞事，可直接獲得租金回報。不過(guò)若租金低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格、租期過(guò)長(cháng)，就會(huì )有所損失。 無(wú)租約的無(wú)使用權房風(fēng)險很大。即使告到法院，法院經(jīng)過(guò)調查，核實(shí)現住戶(hù)確實(shí)無(wú)其他住所，可能要買(mǎi)家為其安排其他住所。 拍賣(mài)也要靠技巧 現在，大多數參加房產(chǎn)拍賣(mài)的人確實(shí)做到拍前了解房屋行情，事先制訂“心理價(jià)格”。不過(guò)，拍賣(mài)除預習做得好之外，也是很講究臨場(chǎng)發(fā)揮的心理戰。 競拍時(shí)，要留意每次拍賣(mài)品展示前，拍賣(mài)師制定的加價(jià)方式和加價(jià)幅度，如以每平方米單價(jià)加價(jià)，一般每平方米加價(jià)20-50元不等，以總價(jià)加價(jià)則根據標的物總價(jià)視情而由拍賣(mài)師現場(chǎng)決定。競價(jià)時(shí)，應按照拍賣(mài)師宣布的競價(jià)方式出價(jià)，每次加價(jià)不得低于加價(jià)幅度，否則叫價(jià)無(wú)效。 拍賣(mài)場(chǎng)上，不少競買(mǎi)者表示，現場(chǎng)感受絕對與坐在電腦前看標的不同，冷靜的頭腦是拍得好價(jià)的要素。需穩定自己的競價(jià)心態(tài)，守住心理價(jià)格。 如果拍品很受歡迎，競價(jià)氣氛熱烈時(shí)，尤其要小心謹慎，爭強好勝是人的本性，這時(shí)常常會(huì )出現你爭我?jiàn)Z的局面。一般可按加價(jià)幅度輪番出價(jià)，但價(jià)格接近心理價(jià)位時(shí)應謹慎，避免受場(chǎng)上氣氛影響，盲目超出心理價(jià)位的界限。 如果拍賣(mài)場(chǎng)上氣氛平淡，競買(mǎi)人可有兩種選擇，不急著(zhù)出價(jià)，出其不意地跳過(guò)加價(jià)幅度，在別人還未回神時(shí)，現將價(jià)格報出，嚇退經(jīng)驗不足的競買(mǎi)人。還有一種競價(jià)方式較省力，在競價(jià)低潮且起拍價(jià)較高時(shí)，競買(mǎi)人一開(kāi)場(chǎng)直接應價(jià)，在他人猶豫不決時(shí)成交。 【房產(chǎn)拍賣(mài)程序】 拍賣(mài)行接受客戶(hù)委托 房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣(mài)行簽署委托拍賣(mài)合同，拍賣(mài)行是委托人的代理人。 拍賣(mài)的鑒定與估價(jià) 對拍賣(mài)房產(chǎn)進(jìn)行核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進(jìn)行，并對評估結果承擔相應責任。 確定拍賣(mài)房產(chǎn)底價(jià) 指拍賣(mài)成交應達到的最低價(jià)格基數，底價(jià)過(guò)高會(huì )導致拍賣(mài)失敗，過(guò)低又會(huì )使委托人遭受經(jīng)濟損失。底價(jià)確定后，當事各方應保守秘密。 確定拍賣(mài)日期 從刊登廣告到公開(kāi)拍賣(mài)，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于2天。 發(fā)布拍賣(mài)公告 拍賣(mài)必然發(fā)拍賣(mài)公告，主要反映拍賣(mài)房產(chǎn)的內容、拍賣(mài)時(shí)期、拍賣(mài)地點(diǎn)及其他必要事項。 審查競買(mǎi)人資格 參加房產(chǎn)拍賣(mài)的競買(mǎi)人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣(mài)主持單位提供相應的證明文件。 競買(mǎi)人繳付保證金 在拍賣(mài)程序中，繳付保證金是成為競買(mǎi)人的必要條件之一。競買(mǎi)人競價(jià)成功，其保證金可轉為競價(jià)金，競買(mǎi)未成功，保證金如數退還。 組織拍賣(mài)會(huì )實(shí)施 拍賣(mài)會(huì )由拍賣(mài)師、記錄員、監拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣(mài)的其他人員共同實(shí)施。 拍賣(mài)品的權屬移交 房產(chǎn)一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣(mài)房產(chǎn)的權屬轉移。買(mǎi)受人從拍賣(mài)行或執行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權利轉移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權或使用權。 房地產(chǎn)競買(mǎi)人須知 1、起拍價(jià)：是拍賣(mài)師報出的第一口價(jià)，如有人應價(jià)而無(wú)人加價(jià)，拍賣(mài)師不落槌，則代表該項拍品的價(jià)位未到委托書(shū)方確定的保留價(jià)，不能成交。 2、底價(jià)：是委托方確定的最低成交價(jià)。 3、加價(jià)幅度：如以每平方米單價(jià)加價(jià)，一般每平方米加價(jià)20-50元不等，以總價(jià)加價(jià)則根據標的物總價(jià)視情而由拍賣(mài)師現場(chǎng)決定。 4、參加競買(mǎi)者辦理登記時(shí)，須提供的文件和證件為：個(gè)人提供身份證、企業(yè)和事業(yè)單位需提供營(yíng)業(yè)執照復印件、法人身份證及委托書(shū)和被委托人身份證。 5、保證金交付：因拍賣(mài)的特殊性，保證金的交付必須在拍賣(mài)會(huì )開(kāi)始前交付方能取得競買(mǎi)資格?，F金、支票、匯票、本票均可，但定期或活期存折均不行。 |
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