萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)揭秘
萬(wàn)達對城市經(jīng)濟向上的巨大牽引力不但來(lái)自于城市核心區位的傳統商圈，更來(lái)自于萬(wàn)達勇于而且能夠創(chuàng )造新商圈的能力、魄力和實(shí)力，而萬(wàn)達選擇“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式并將之發(fā)揚光大更說(shuō)明了萬(wàn)達的氣魄和膽識——只有符合萬(wàn)達標準并適合萬(wàn)達發(fā)展方向的品牌才能夠幸運的被萬(wàn)達選中并為其進(jìn)行“量體裁衣”式的全面規劃。
選擇萬(wàn)達——在每一個(gè)城市綜合體，入場(chǎng)項目能不能實(shí)現真正的旺鋪經(jīng)營(yíng)，一方面源自建造者的前期規劃和后期管理，更重要的也在于入場(chǎng)品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應”，在萬(wàn)達廣場(chǎng)，仔細觀(guān)察你會(huì )發(fā)現，一些中小主力店隨著(zhù)萬(wàn)達的連鎖開(kāi)發(fā)而出現在每一個(gè)城市的萬(wàn)達廣場(chǎng)里，也正因此，很多商家隨萬(wàn)達而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬(wàn)達的屢戰屢勝而成為萬(wàn)達的擁護者，萬(wàn)達到哪，他們就跟到哪里……
萬(wàn)達選擇---商業(yè)模式領(lǐng)跑中國
商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來(lái)越多地得到企業(yè)家與業(yè)內專(zhuān)家的認可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng )新。而能否打造符合國情和市場(chǎng)規律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來(lái)的關(guān)鍵所在，萬(wàn)達的成功便在于此。
所謂的萬(wàn)達第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內步行街與中國的商業(yè)大樓結合在一起，同時(shí)在商業(yè)綜合體中組合了寫(xiě)字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂(lè )、健身、餐飲等內容?？偨Y萬(wàn)達幾年來(lái)的發(fā)展，正如王健林董事長(cháng)所言：萬(wàn)達的成功主要是商業(yè)模式的成功。因為萬(wàn)達的產(chǎn)品尤其是號稱(chēng)第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬(wàn)達從第一代單店和第二代復合店賣(mài)街鋪到現在只賣(mài)非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫(xiě)字樓、公寓，既達成了綜合體規模上的城市標志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實(shí)現從原來(lái)以營(yíng)銷(xiāo)為導向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉折，從而為真正的資本之路搭建了堅實(shí)的基礎，為資產(chǎn)之橋構筑了預期的升值空間。
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從第一代到第三代，經(jīng)歷了近七年的艱辛波折，但也收獲了市場(chǎng)對萬(wàn)達每一代商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的檢驗，在第三代開(kāi)發(fā)模式屢試不爽的今天，萬(wàn)達為眾多強勢企業(yè)提供了一個(gè)平臺，同時(shí)也將這些跨行業(yè)的業(yè)態(tài)充分進(jìn)行了資源整合，使得各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體的輻射力。正是選擇到了成功的商業(yè)模式，萬(wàn)達才能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁著(zhù)堅實(shí)的步伐前行，一步一個(gè)腳印。
值得一提的是，萬(wàn)達獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場(chǎng)的高度認可，而且這種模式在現在的市場(chǎng)環(huán)境中是別人無(wú)法復制的，每到一地就能把一地做熱，進(jìn)而拉動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟發(fā)展和稅收，這只有萬(wàn)達能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬(wàn)達，進(jìn)入每一個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，這也只有萬(wàn)達能夠做到；先租后建、滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)、場(chǎng)場(chǎng)旺鋪，這些，也只有萬(wàn)達能夠做到。王健林董事長(cháng)在對自己的員工進(jìn)行培訓的時(shí)候說(shuō)，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無(wú)我有的商業(yè)模式，作為國內唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬(wàn)達獨創(chuàng )的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因為帶動(dòng)了區域周邊的發(fā)展、拉動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟的上升而獲得了各地政府的認可并成為各地政府邀請的對象，而也是因為萬(wàn)達獨特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬(wàn)達還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內金融界的認可、國內外投資機構的追捧，使得萬(wàn)達創(chuàng )造的財富神話(huà)口碑相傳，流傳久遠。
萬(wàn)達選址----商業(yè)版圖大規模擴張
對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，選址的縝密性和科學(xué)性往往是項目成敗的關(guān)鍵，選址的標準與項目開(kāi)發(fā)模式之間也存在著(zhù)互為影響的辯證關(guān)系，透過(guò)萬(wàn)達的科學(xué)而規范的選址體系看，萬(wàn)達對城市經(jīng)濟向上的巨大牽引力不但來(lái)自于城市核心區位的傳統商圈，更來(lái)自于萬(wàn)達勇于而且能夠創(chuàng )造新商圈的能力、魄力和實(shí)力。
涉足商業(yè)地產(chǎn)之初，萬(wàn)達項目多選擇城市的核心商圈，借助商圈業(yè)已形成的商業(yè)氛圍為萬(wàn)達廣場(chǎng)造勢，以保證中小業(yè)主的投資收益。但早期萬(wàn)達商業(yè)廣場(chǎng)以帶租約銷(xiāo)售模式，大多將商鋪出售給中小投資者，靠銷(xiāo)售平衡現金流，短期內迅速回收數億元資金，但由于產(chǎn)權多元化、經(jīng)營(yíng)分散化、商業(yè)模式單一和主力店間的無(wú)連續性，以及經(jīng)濟環(huán)境的不成熟和投資者心理上的不成熟，萬(wàn)達廣場(chǎng)也因此經(jīng)歷了一些磨難，商戶(hù)過(guò)高的投資回報期望沒(méi)能實(shí)現。
在萬(wàn)達商業(yè)模式向第二代過(guò)渡的過(guò)程中，雖然項目面積加大，業(yè)態(tài)也增加，但因為其相互之間的互動(dòng)沒(méi)能有效建立，項目的效力并沒(méi)有真正顯現出來(lái)。當萬(wàn)達的第三代商業(yè)模式出現，王健林所言的“城市綜合體”顯然已經(jīng)不是一個(gè)城市業(yè)已成形的傳統商圈所能容納，由此，萬(wàn)達的選址體系發(fā)生了重大變化，大體量的建筑群、業(yè)態(tài)豐富的綜合體開(kāi)始出現在各城市的非中心地帶，如位于上海五角場(chǎng)的萬(wàn)達廣場(chǎng)、如位于寧波鄞州的萬(wàn)達廣場(chǎng)、如位于北京石景山的萬(wàn)達廣場(chǎng)……，萬(wàn)達集團將選址體系的重心完全轉向了城市非中心甚至郊區地帶，而萬(wàn)達所要做的正是啟動(dòng)這些區域，通過(guò)萬(wàn)達商業(yè)模式的成功帶動(dòng)整個(gè)區域的發(fā)展甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟提速。
現在的萬(wàn)達廣場(chǎng)所在的區域，無(wú)論在萬(wàn)達進(jìn)入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無(wú)論在萬(wàn)達進(jìn)入之前是怎樣的無(wú)人問(wèn)津，如上海五角場(chǎng)，但在萬(wàn)達進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項目的大規模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標準，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷(xiāo)售房子時(shí)，都把距離萬(wàn)達多少米作為項目的最大賣(mài)點(diǎn)，可見(jiàn)城市綜合體的影響力之大。
萬(wàn)達選友-----品牌成就國際萬(wàn)達
在萬(wàn)達選擇合作伙伴的歷史上流傳著(zhù)這樣一個(gè)故事，在萬(wàn)達北京的一個(gè)項目中，有兩家世界500強企業(yè)希望進(jìn)入，并不斷地通過(guò)各種方式向萬(wàn)達高層表達了這一愿望，其中一個(gè)還給出了天價(jià)租金，希望能夠進(jìn)入萬(wàn)達，而理智而富有多個(gè)項目招商經(jīng)驗的萬(wàn)達人并沒(méi)有為眼前的利益所迷惑，他們提出，這么高的租金肯定會(huì )給后面的經(jīng)營(yíng)造成巨大壓力，最終，經(jīng)過(guò)分析討論，萬(wàn)達最終選擇了一個(gè)出價(jià)較低的但在中國市場(chǎng)上更有影響力的企業(yè)，而也只有這樣的企業(yè)才能與萬(wàn)達的品牌相符。
萬(wàn)達之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬(wàn)達”的標準有著(zhù)密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬(wàn)達”的辭典里有這樣一條標準，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標準選擇合作伙伴，萬(wàn)達已擁有豐富的品牌資源，與一大批國際和國內一流的品牌商家建立了戰略合作關(guān)系，目前合作的商家已超過(guò)5000家。這些獨有的商家合作伙伴資源合成了萬(wàn)達的核心競爭優(yōu)勢。
此外，為了保證合作伙伴能賺錢(qián)，萬(wàn)達在發(fā)展項目時(shí)也會(huì )充分聽(tīng)取各主力店的意見(jiàn)和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達成雙方的利益最大化。7年前的萬(wàn)達從做訂單開(kāi)發(fā)開(kāi)始，隨著(zhù)市場(chǎng)需求和中國經(jīng)濟環(huán)境的變化而慢慢向專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商邁進(jìn)，有了品牌戰略合作商家、有了詳細的前期策劃、規劃方面的經(jīng)驗，萬(wàn)達進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的準確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場(chǎng)場(chǎng)旺鋪，在現在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣(mài)拿地時(shí)就可以大約知道做什么類(lèi)型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬(wàn)達，從中可見(jiàn)萬(wàn)達作為一個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。
規劃先行----萬(wàn)達廣場(chǎng)成功的核心保證
在萬(wàn)達對商業(yè)伙伴的選擇共贏(yíng)中，萬(wàn)達廣場(chǎng)的規劃先行策略起到了舉足輕重的作用，萬(wàn)達商業(yè)規劃研究院是中國第一家專(zhuān)業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)、設計、研究的商業(yè)規劃、建筑研究機構，由來(lái)自建筑設計領(lǐng)域及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬(wàn)達商業(yè)規劃研究院不但是萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節，還是中國唯一一家專(zhuān)業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規劃、設計的機構，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設計各專(zhuān)業(yè)的一流人才，更是萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。
在每一座萬(wàn)達廣場(chǎng)招商開(kāi)始后，規劃研究院就會(huì )迅速開(kāi)始為這些簽約主力店入場(chǎng)做好充分的準備，規劃至每一個(gè)商鋪、設計至每一個(gè)細節，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細節在規劃設計階段就已經(jīng)給予確認，盡量避免商家進(jìn)場(chǎng)后進(jìn)行改建，減少浪費，同時(shí)也是對入場(chǎng)商戶(hù)負責。
有人說(shuō)，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷(xiāo)售競爭向高端運營(yíng)競爭發(fā)展，它們要達成一個(gè)如香港太古企業(yè)、日本佳世客等的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商，還有很長(cháng)的路要走，在這個(gè)過(guò)程中，如何提升價(jià)值并最終與資本市場(chǎng)取得連接價(jià)值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運營(yíng)所帶來(lái)的價(jià)值的提升。為什么物業(yè)投資市場(chǎng)稱(chēng)：“住宅有價(jià)，店面無(wú)價(jià)”，是因為店面這個(gè)平臺后面所帶來(lái)的商機決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價(jià)值的?；氐郊又嵘@個(gè)問(wèn)題上，其核心就是通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的不斷創(chuàng )新來(lái)提升其價(jià)值，這是一個(gè)系統的成功路徑，經(jīng)過(guò)選點(diǎn)、定位、引商、開(kāi)業(yè)、運營(yíng)、調整階段不斷實(shí)現商業(yè)價(jià)值。萬(wàn)達集團就是將這種開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新從銷(xiāo)售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營(yíng)的第三代前進(jìn)，最終取得了驕人的業(yè)績(jì)，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。
選擇萬(wàn)達----追隨締造奇跡的王者
在每一個(gè)城市綜合體，入場(chǎng)項目能不能實(shí)現真正的旺鋪經(jīng)營(yíng)，一方面源自建造者的前期規劃和后期管理，更重要的也在于入場(chǎng)品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應”，在萬(wàn)達廣場(chǎng)，仔細觀(guān)察你會(huì )發(fā)現，一些中小主力店隨著(zhù)萬(wàn)達的連鎖開(kāi)發(fā)而出現在每一個(gè)城市的萬(wàn)達廣場(chǎng)里，也正因此，很多商家隨萬(wàn)達而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬(wàn)達的屢戰屢勝而成為萬(wàn)達的擁護者，萬(wàn)達到哪，他們就跟到哪里……
正是因為與締造奇跡的王者同行，按照國際化的品牌做事，這些中小主力店也走在了邁向國際的征途上，如神采飛揚電子娛樂(lè )項目，現已在武漢萬(wàn)達廣場(chǎng)、哈爾濱萬(wàn)達廣場(chǎng)、成都萬(wàn)達廣場(chǎng)、西安萬(wàn)達廣場(chǎng)、長(cháng)春萬(wàn)達廣場(chǎng)等全國多家萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)設了大型室內電子娛樂(lè )游樂(lè )園，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)也穩步上升。
短短幾年時(shí)間，隨著(zhù)萬(wàn)達在全國擴張商業(yè)版圖，對萬(wàn)達始終信心十足并一直追隨萬(wàn)達的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，連萬(wàn)達人自己都半開(kāi)玩笑的說(shuō)，如果可以，希望我們自己也開(kāi)個(gè)小店，一路跟著(zhù)萬(wàn)達走，不出幾年，一定能成為國內連鎖品牌，并創(chuàng )出自己的知名度。
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