土地管理法講義
時(shí)間:
一、國有土地使用權
（一）出讓土地使用權 出讓土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。
１．出讓土地使用權的主體。境內外法人、非法人組織和公民個(gè)人可依法取得出讓土地使用權。但是，外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，應依法設立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨資企業(yè)，享有該項權利。
２．出讓土地使用權的取得。出讓土地使用權的合法取得方式為拍賣(mài)、招標、協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，應當采取拍賣(mài)、招標方式出讓土地使用權。沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權。采取協(xié)議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)。
國家可將出讓土地使用權作價(jià)出資或人股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應的投資者權益（股權），企業(yè)享有出讓土地使用權。
３．出讓土地使用權的年限。根據國務(wù)院的現行規定，城鎮國有土地使用權出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況：
（１）居住用地７０年；
（２）工業(yè)用地５０年；
（３）教育、科技、文化、衛生、體育用地５０年；
（４）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地４０年；
（５）綜合或者其他用地５０年。
此外，開(kāi)發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長(cháng)不得超過(guò)５０年。
國有土地所有者代表與用地者可在不超過(guò)最高出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
（二）劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國有土地使用權。
適用范圍包括：①?lài)覚C關(guān)用地例如政府大院和軍事用地；②城市基礎設施用地例如道路、停車(chē)場(chǎng)和公益事業(yè)用地例如殘疾人工廠(chǎng)學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；④法律法規規定的其他用地。
二、集體土地使用權
(一)概述
集體土地使用權是符合法律規定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權利。
1．集體土地使用權的特征：
(1)主體的特定性。農村集體經(jīng)濟組織及其成員，農村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)，鄉(鎮)、村公益性組織及法律、行政法規規定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權。
(2)用途、取得與權利內容的相關(guān)性。集體土地使用權按用途劃分為農用地使用權、宅基地使用權、非農經(jīng)營(yíng)用地使用權和非農公益用地使用權。
【提示】按土地用途進(jìn)行分類(lèi)的各項集體土地使用權可以分別對應有不同的取得方式。如a農用地使用權的取得方式為承包(因此又被稱(chēng)為“土地承包經(jīng)營(yíng)權”)，其中主要采用帶有社會(huì )保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟組織內部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標、拍賣(mài)及公開(kāi)協(xié)商等承包方式；b宅基地使用權的取得方式為分配；c非農經(jīng)營(yíng)用地使用權的取得方式為投資；d非農公益用地使用權的取得方式為撥付。
(3)權利交易的受限制性。土地管理法規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
【提示】國家為a保護耕地及b壟斷建設用地一級市場(chǎng)，限制非農業(yè)性集體土地使用權交易。
2．集體土地使用權的確認。集體土地使用權經(jīng)登記確認，分兩種情況：
(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權。農村土地承包法規定：縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權證或者林權證等證書(shū)，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營(yíng)權。
(2)非農用地使用權。土地管理法規定：農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認建設用地使用權。
(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權
土地承包經(jīng)營(yíng)權是農村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權。
1．土地承包經(jīng)營(yíng)權的主體。土地承包經(jīng)營(yíng)權可由本農村集體經(jīng)濟組織成員依法取得，也可由本農村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個(gè)人依法取得。
2．土地承包經(jīng)營(yíng)權的取得。土地承包經(jīng)營(yíng)權通過(guò)承包方式取得
本農村集體經(jīng)濟組織成員通過(guò)承包方式取得農用地使用權的，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30—50年，林地的承包期限為30—70年。
【提示】a土地承包方案必須經(jīng)村民會(huì )議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意。
b本農村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個(gè)人通過(guò)承包方式取得農用地使用權的，其權利的取得，必須經(jīng)村民會(huì )議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。
(三)宅基地使用權
1．宅基地使用權的主體。農村集體經(jīng)濟組織內部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權。
2．宅基地使用權的取得。農村村民申請住宅用地，應經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無(wú)償提供宅基地使用權。
3．宅基地使用權的內容與限制。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。
農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。
宅基地使用權人轉讓、出租房屋及宅基地使用權再申請宅基地的，不予批準。
三、建設用地管理
(一)概述
建設用地是指用于建造建筑物或構筑物的土地。
(二)國家建設用地
1．國家建設征地的批準權限。國家建設征用農民集體土地，應依法報國務(wù)院或省、自治區、直轄市人民政府批準。
征收下列土地由國務(wù)院批準：(1)基本農田；(2)基本農田以外的耕地超過(guò)35公頃的；(3)其他土地超過(guò)70公頃的。
征收上述規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。
2．國家建設征地的程序。
A、國家征收土地，先依照法定程序經(jīng)有審批權的人民政府審批；
B、再由縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)確定征地補償安置方案，并由同級人民政府予以公告后，聽(tīng)取被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民的意見(jiàn)并組織實(shí)施。
C、被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書(shū)到當地人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補償登記。
D、對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施。
【提示】裁決政府顯然屬于省級政府和國務(wù)院了！
3．征地補償安置標準。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費用：
(1)土地補償費。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。
(2)安置補助費。按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征收耕地數量除以征地前被征收單位人均耕地的數量計算。每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補助費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值15倍。
(3)新菜地開(kāi)發(fā)建設基金。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按國家有關(guān)規定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設基金。
(4)被征收土地上的附著(zhù)物和青苗補助費。該項費用的標準由省、自治區、直轄市規定。
【提示】安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4．征地補償安置費的歸屬或支付對象。
A、土地補償費歸農村集體經(jīng)濟組織所有；
B、地上附著(zhù)物及青苗補償費歸其所有者所有。
C、安置補助費必須專(zhuān)款專(zhuān)用，一般來(lái)說(shuō)，由誰(shuí)負責安置即向誰(shuí)支付安置補助費
(三)鄉(鎮)村建設用地
(四)臨時(shí)建設用地
臨時(shí)建設用地是指因建設項目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用國有土地或者集體土地。其與一般建設用地相比，用地時(shí)間短，審批手續相對簡(jiǎn)便。
1．臨時(shí)建設用地的審批程序。臨時(shí)建設用地，由縣級以上人民政府審批。其中，在城市規劃區內的臨時(shí)用地，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農村集體經(jīng)濟組織、村民委員會(huì )簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補償費。
2．臨時(shí)建設用地的限制。土地管理法對臨時(shí)建設用地作了以下限制性規定：
(1)必須按照臨時(shí)使用合同約定的用途使用土地；
(2)不得修建永久性建筑；
(3)臨時(shí)使用土地的期限不得超過(guò)2年。
五、土地糾紛及其解決途徑
(1)土地確權糾紛，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；
a單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；
b個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉級政府處理。
c當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內以作出處理決定的人民政府為被告提起行政訴訟。
(2)土地侵權糾紛，由當事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門(mén)進(jìn)行行政調處。當事人對行政調處不服的，可以以對方當事人為被告提起民事訴訟；當事人也可不經(jīng)行政調處直接提起民事訴訟。
【提示】土地確權糾紛行政前置，土地侵權糾紛可以直接起訴。
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