毛大慶：在座的各位回去問(wèn)家長(cháng)，都會(huì )告訴你們什么是福利分房，當時(shí)的年輕人不會(huì )困惑的問(wèn)房屋在哪里，房屋在國家，國家會(huì )解決住房的問(wèn)題。有一次在某大學(xué)演講的時(shí)候，大家似乎覺(jué)得房屋很難買(mǎi)，買(mǎi)不起房屋，看到的都是沒(méi)有房屋的人，實(shí)際上中國在今天的全世界，私人擁有房屋的比例是數一、數二的，排在前面的，私人擁有房屋的比例達到80%以上，我說(shuō)的是家庭總數，為什么達到這樣的比例，房屋還成了問(wèn)題。
今天無(wú)論年輕人新購置的房屋，還是新的商品房或者是改善型的住房，中國人多，沒(méi)有房屋住嗎，實(shí)際上在全世界擁有的房屋比例是比較高的，哪些房屋都是福利分房年代，政府包辦或者是政府分的房屋，當時(shí)的工資很低，收入很少，房屋是國家幫家庭管了，就福利分房了。
從福利分房的時(shí)代，跨向商品房時(shí)代，中國有一段懵懵懂懂的過(guò)程，也是今天倒回去看的中國土地市場(chǎng)的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。如果中國的房地產(chǎn)歷史和城市發(fā)展歷史值得記載的歷史就是深圳的東湖麗苑事件，現在回顧一下。
1980年深圳經(jīng)濟特區開(kāi)始建設，一共只有3000萬(wàn)元，全部是政府和國家貸款的。當時(shí)深圳經(jīng)濟特區算過(guò)一筆帳，開(kāi)發(fā)一平方公里，可投資的土地，搞成現在的七通一平，需要一億元，現在的一億元不多，當時(shí)的一個(gè)億元相當于天文數字，國家只給了三千萬(wàn)元建設經(jīng)濟特區，連半平方公里的土地都整理不出來(lái)，當時(shí)深圳特區有一位副總指揮叫做駱錦星，他說(shuō)哪里弄金錢(qián)?港商說(shuō):深圳人真傻，你們抱著(zhù)金飯碗找飯吃，應該將土地利用起來(lái)，變成錢(qián)，這樣錢(qián)就有了。
深圳特區的人敢想敢干，就搞了土地出租的試點(diǎn)，將土地租賃出去，此時(shí)就來(lái)了一位開(kāi)發(fā)商，將土地租賃了，當時(shí)給了訂金是500萬(wàn)元，在特區看起來(lái)已經(jīng)是不得了的突破。大家要知道，當時(shí)拿土地出租搞所謂的房地產(chǎn)，在1980年的中國是違反憲法的，當時(shí)的《憲法》規定，任何人，任何組織不得侵犯、買(mǎi)賣(mài)、出租和其他的形式非法的轉讓國有土地，當時(shí)經(jīng)濟特區搞的出租，是冒著(zhù)很大的風(fēng)險，而且實(shí)質(zhì)是違法的。
此事之后，深圳人嘗盡了甜頭，就開(kāi)始了土地出租的實(shí)踐，當時(shí)又怕遭受批評，就起了一個(gè)名字，就是收取土地使用費，你用地就要給使用費。當時(shí)特區的建筑者起的名字叫做土地有償使用，無(wú)法躲避很多機構對此事的批評，北京有一個(gè)中央單位對此進(jìn)行討論，主題是如何看待今天的國家，前線(xiàn)保國防，后方賣(mài)土地，當時(shí)的國防還是大問(wèn)題，中越自衛反擊戰和邊境的問(wèn)題還未解決，邊境還不是很平穩的，報紙公開(kāi)刊登了社論，舊中國租界的由來(lái)，將深圳特區的土地出租影射為殖民地半殖民地時(shí)代將土地割讓給外國侵略者的行為，說(shuō)的非常嚴重。
無(wú)論怎么說(shuō)，這是第一個(gè)吃螃蟹的人，1980年8月深圳特區成立后，廣東省為特區專(zhuān)門(mén)制定了國有土地有償使用，變成了合法，所謂的合法也是廣東省給經(jīng)濟特區的所謂“合法”，國家在更高的層面是否認為合法，當時(shí)的爭議是比較多的。到了1987年，新中國的第一塊國有土地正式進(jìn)行了使用權的拍賣(mài)，叫做中國土地第一拍，1988年國家修改了《憲法》，國有土地可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此1988年中國房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現了。實(shí)際上跟在座的年齡相差不是太多，因此房地產(chǎn)誕生的年齡也就是在座大學(xué)生的年齡，也就是短短的22年。
在此之后，中國的房地產(chǎn)剛剛出生后，1991、1992年遭受了第一次嚴重的房地產(chǎn)的沖擊，就是房地產(chǎn)的高潮和非常短命的泡沫的到來(lái)，應該說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從誕生之初就有嚴重瘋狂的味道，當時(shí)大家還很小，很多人也就是那個(gè)時(shí)候出生的，海南可以說(shuō)達到了瘋狂的狀態(tài)，全國的開(kāi)發(fā)企業(yè)都到海南淘金，當時(shí)的海南每80個(gè)人中就有1個(gè)人在房地產(chǎn)公司，當時(shí)全中國10%的房地產(chǎn)供應量，在只有6%人口的島嶼上進(jìn)行著(zhù)。
1991、1992年達到了頂點(diǎn)，從1991到1992年一年的時(shí)間，房?jì)r(jià)翻了三、四倍，從1000元/平方米，躍到5000元/平方米，1992年到1997年房?jì)r(jià)翻了七倍，今天很多人談?wù)摲课轁q價(jià)的時(shí)候，還有地王的時(shí)候，年紀比我們大的人，都會(huì )聯(lián)想到海南可怕的景象，今天熟知的王石、馮侖、潘石屹等中國第一代的先驅人物都經(jīng)歷過(guò)當時(shí)瘋狂的年代。
之所以如此的瘋狂，來(lái)源于何處，實(shí)際上也很簡(jiǎn)單，大量的銀行，大量的資本，都將錢(qián)貸給在海南島“挖金”的人，大量接盤(pán)的人，一批又一批的接盤(pán)后將房屋又炒上去，到了1993年政府開(kāi)始了房地產(chǎn)領(lǐng)域第一次的宏觀(guān)調控，一下子使得大量的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是正在開(kāi)發(fā)一半的土地都出現了嚴重的停滯狀態(tài)。
而有一個(gè)標志性的事件，就是海南發(fā)展銀行倒閉，十余家信托公司跟著(zhù)倒閉，數百億的資產(chǎn)砸在了銀行的手里，很多的銀行清理不良債務(wù)的時(shí)候，發(fā)現房屋被多次抵押，有的銀行發(fā)現在法律概念上已經(jīng)淪為第五、六次債權人，大量的房屋拖欠款項，無(wú)法收回來(lái)，因此銀行出現了大坑。
當時(shí)海南有一個(gè)順口溜，海南有三大景色可以看，天涯、海角和爛尾樓，也不僅僅是海南，1997、1998年去看廣西北海的時(shí)候，在海邊上有大量一望無(wú)際的爛尾樓，像鬼樓一樣。
大家崇拜的商界人物李書(shū)福先生在海南的投資中損失了3000多萬(wàn)元，在那個(gè)時(shí)候的3000多萬(wàn)元簡(jiǎn)直是不得了，比現在的三十億還要多，李書(shū)福就發(fā)誓，這輩子再也不做房地產(chǎn)，因此集中精力做汽車(chē)了。
1995年宏觀(guān)調控之后，1996年中國的經(jīng)濟實(shí)現了軟著(zhù)陸，1995年地價(jià)實(shí)現了理性，下降了85%，超過(guò)95%的房地產(chǎn)公司倒閉了，泡沫也由此破滅了。當時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格，慢慢的處在穩步上升的狀態(tài)，海南房地產(chǎn)的價(jià)格幾乎從此之后就未動(dòng)過(guò)，一直延續到2006年，可以說(shuō)是十幾年該市場(chǎng)都在沉寂中。
中國前商品房時(shí)代，還有一件大家值得知道的事情，第一輪房地產(chǎn)周期結束付出的代價(jià)，1993年朱熔基總理進(jìn)行了國家的宏觀(guān)調控，宣布了中國這一輪經(jīng)濟周期的結束，1996年中國的經(jīng)濟實(shí)現了軟著(zhù)陸，大家可以看得到的是，從瘋狂的1992年到1996年GDP的增長(cháng)率處在下滑的狀態(tài)，在此期間，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售都大幅度的萎縮，房地產(chǎn)泡沫導致中國各個(gè)城市都可以看得到爛尾樓，都是因為資不抵債，壞帳和多次抵押的爛尾項目，一時(shí)都是當地的榮耀，當時(shí)蓋房屋和買(mǎi)土地，靠喝酒、搞關(guān)系，也就是四兩撥千斤將房地產(chǎn)搞起來(lái)了，不需要花自己多少錢(qián)，主要是銀行和信貸的資金。
一旦宏觀(guān)調控和緊縮后，就成為經(jīng)濟過(guò)熱后丑陋的墓碑，在很多過(guò)熱的城市是比比皆是。
一調控房地產(chǎn)，似乎GDP就跟著(zhù)變了，這個(gè)問(wèn)題先不說(shuō)，留在后面討論。1998年中央政府頒布了文告，中國從此取消福利分房制度，福利分房是什么概念，當時(shí)沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)、上市公司，所有的單位都是國家的，因此國家管理住房和醫療，國家取消福利分房就是告訴你，國家從此不再管理房屋了，1998年頒布條文后，很多單位的職工好象面臨大的災難，我當時(shí)遇到很多國有企業(yè)的員工，就跟現在看2012年一樣，覺(jué)得世界末日到了，單位也不管房屋了，我算是完了，也沒(méi)有出路了。當時(shí)很多的單位集中起來(lái)，單位拿小金庫的資金拼命瘋狂的買(mǎi)房，就購買(mǎi)當時(shí)市場(chǎng)出現的一批說(shuō)是公有制的住房也不是，說(shuō)是商品房的房屋也是，眾多的單位花錢(qián)購買(mǎi)，用極低廉的價(jià)格賣(mài)給單位還未分房的職工，當時(shí)拿到房屋的這批人都很賺的，搭上了末班車(chē)，1999年國家三令五申不允許這樣的行為，審計署就下來(lái)查是否用小金庫購買(mǎi)房屋，到了2000年時(shí)這種狀況就萎縮了，不存在了。
2002年居民個(gè)人購房的比例達到了96.2%，為什么數字如此的高，當時(shí)做了怎樣的事情，大量的國有企業(yè)單位將原來(lái)分給職工的房屋做價(jià)，就是給單位干了一輩子，工資一個(gè)月才100多元，也買(mǎi)不起房屋，房屋又私有化了，房屋作價(jià)一萬(wàn)元賣(mài)給職工。1999年一直清理到2004、2005年，北京叫做央產(chǎn)房，地方是共有住房，等于是一次性買(mǎi)斷這些房屋，只要是國有企業(yè)的職工，當時(shí)大多數都是有房屋的，因此該比例看起來(lái)是很高的。
1998年之后，房地產(chǎn)的投資和銷(xiāo)售額大幅度的提升，應該說(shuō)嶄新的房地產(chǎn)繁榮的周期開(kāi)始了，今天說(shuō)的所有事情，房屋在哪里，房屋貴、買(mǎi)不起房屋，房?jì)r(jià)貴等問(wèn)題實(shí)際上是從1998年開(kāi)始的，也就是12年的時(shí)間。（根據“與世界對話(huà)——青年人的房子在哪里？”活動(dòng)演講實(shí)錄整理）
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