10月23日，國家統計局發(fā)布了2017年9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據。數據顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比持續下降，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%；二三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅繼續回落。
點(diǎn)評：效果顯現
近日，北京住建委對9月出臺的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》進(jìn)行了解讀，在共有產(chǎn)權住房的出租、回購、再上市以及后期監管等方面進(jìn)行了創(chuàng )新、突破和提高，共有產(chǎn)權住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)5年的，不允許轉讓房屋產(chǎn)權份額。
點(diǎn)評：理應如此
山東省德州市人民政府近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，明確將控制商品住房?jì)r(jià)格作為近期首要任務(wù)，從2017年10月至12月，中心城區、各縣（市、區）各月新建商品住房均價(jià)不得超過(guò)2017年7月份商品住房均價(jià)，并在全市范圍內實(shí)行新購住房限制轉讓措施。
點(diǎn)評：莫名跟風(fēng)
10月23日，團結香港基金會(huì )于港麗酒店發(fā)布“土地房屋政策研究”系列的第三份報告指出，目前香港土地房屋短缺問(wèn)題非常嚴峻，特別是公營(yíng)房屋供不應求的情況在短中期尤為突出，建議透過(guò)公私營(yíng)合作，釋放私人土地儲備的發(fā)展潛力；該基金會(huì )建議，政府應繼續在維港以外進(jìn)行大規模填海。
點(diǎn)評：增加供應
近期備受矚目的“十九大”，再次明確“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，住建部部長(cháng)也表示堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續性和穩定性。
受數輪調控政策作用疊加，“金九”樓市成色略現不足，整體市場(chǎng)“量?jì)r(jià)齊跌”。盡管房企季末全力沖業(yè)績(jì)，9月全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增加43%，但同比卻下降2%，增幅年內首次由正轉負，前9月的累積同比增速也加速下滑，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)成交比重也小幅下降。與此同時(shí)，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比繼續下降或持平，同比漲幅全部回落。受到土地成交相較活躍提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)8.1%，較前8月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
在當前市場(chǎng)節點(diǎn)上，就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，談一下我的幾點(diǎn)判斷：
行業(yè)政策方面
一方面，“十九大”報告給未來(lái)5-10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調，未來(lái)調控政策、市場(chǎng)走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開(kāi)；另一方面，房地產(chǎn)長(cháng)效機制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購并舉等四個(gè)方面。其一，著(zhù)力增加土地供應，但供地結構將會(huì )調整，重點(diǎn)保障租賃、保障性住房土地供應，尤其是租賃用地供應將大量增加。其二，金融政策保持穩健中性，有序推進(jìn)去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續提升，房企資金周轉壓力將會(huì )在年底進(jìn)一步顯現。其三，房地產(chǎn)稅將加快推出步伐，房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。其四，租購并舉的住房制度。目前正在加速推進(jìn)，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進(jìn)一步出臺。
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市場(chǎng)趨勢判斷
其一，成交低迷走勢將持續3-6個(gè)月，但全年商品房銷(xiāo)售仍將再創(chuàng )新高，同比增長(cháng)5%左右；其二，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)穩步回落趨勢會(huì )持續到年底，但隨著(zhù)“基數效應”的到來(lái)，加上高端項目限價(jià)“堰塞湖”終要解決，2018年房?jì)r(jià)翹頭向上壓力將越來(lái)越大；其三，土地市場(chǎng)將更為理性，合作、收并購的比例將進(jìn)一步增加，但土地市場(chǎng)再次出現“國進(jìn)民退”，中海、華潤等在核心一二線(xiàn)城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國企壟斷；民企拿地主要集中在三四線(xiàn)城市，收并購的案例也持續增多。鑒于三四線(xiàn)城市土地成交占比較高，四季度三四線(xiàn)城市供地規模將持續高位運行，企業(yè)異常高漲的拿地熱情較難維系，三四線(xiàn)城市土地熱炒行情將進(jìn)一步回落；其四，企業(yè)業(yè)績(jì)集中度將進(jìn)一步提升，要圍繞著(zhù)可能會(huì )出臺的長(cháng)效機制，事先做好相關(guān)準備工作。9月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，但部分房企業(yè)績(jì)依舊高歌猛進(jìn)。以融創(chuàng )為例，9月實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)430.4億元，與碧桂園、萬(wàn)科和恒大相差不大。TOP10房企業(yè)績(jì)表現異常優(yōu)異，與城市布局合理、在售項目眾多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售項目多達546個(gè)，為恒大業(yè)績(jì)持續高增長(cháng)奠定了堅實(shí)的市場(chǎng)基礎。著(zhù)眼長(cháng)遠，租購并舉的住房制度正在加速推進(jìn)，以萬(wàn)科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場(chǎng)，預計租賃市場(chǎng)將是企業(yè)競爭的下一個(gè)主戰場(chǎng)。
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