花費巨資購買(mǎi)的房產(chǎn)，卻沒(méi)有下面的土地所有權。70年的使用權困局，成為懸在國民頭上的達摩克利斯之劍，難道我們辛苦還完房貸，還要留一筆錢(qián)等著(zhù)購買(mǎi)土地使用權？正在制定中的物權法，能否讓房子不再成為空中樓閣？(chinesenewsnet.com)
“最近覺(jué)都睡不安穩，做夢(mèng)都在想，我這房子是不是買(mǎi)虧了。”張富自嘲，自己剛剛當上“房奴”，實(shí)現了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的煩惱。“大家都在談?wù)?0年大限，我這里只剩60年了。”無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心，張富并不覺(jué)得自己是杞人憂(yōu)天，相反后悔自己粗心大意后知后覺(jué)，現在才仔細想過(guò)這個(gè)問(wèn)題。(chinesenewsnet.com)
他今年在東三環(huán)附近買(mǎi)了套100多平米的二手房，6年左右的房齡，細看房產(chǎn)證和合同才發(fā)現，土地使用權在開(kāi)發(fā)商手里又沉淀了4年。學(xué)工科出身的張富并不富裕，1996年到北京上學(xué)，畢業(yè)后進(jìn)入企業(yè)工作，工作6年的積累，加上老婆的積蓄和家里的部分支持，30多萬(wàn)也只夠三分之一的房?jì)r(jià)，現在每月要供幾千塊。(chinesenewsnet.com)
讓他郁悶的是，現在房產(chǎn)證還押在銀行手里，幾十年之后還清貸款真正“當家作主”了，自己的產(chǎn)權還是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用權，土地到期了這房子不就是空中樓閣了么？”70年后，我的房子怎么辦？在物權法草案第五次提交全國人大常委會(huì )審議的時(shí)候，空中樓閣之虞──懸在每個(gè)有房或將會(huì )有房的中國人頭上的達摩克利斯之劍，再次成為人們熱議的話(huà)題。(chinesenewsnet.com)
按照法律專(zhuān)家的解釋?zhuān)袊鴮?shí)行土地公有制，只有國家和集體才能成為土地所有權的主體。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多數城市居民享有的一項福利。住房制度改革以后，私人，特別是城鎮居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時(shí)候就出現房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問(wèn)題，法律上的解決之道，就是通過(guò)在所有權上設定一個(gè)用益物權，也就是土地使用權。(chinesenewsnet.com)
在制定中的物權法里，這叫“建設用地使用權”。它和所有權的最大區別就是，所有權是無(wú)期限的，而用益物權是有期限的。按現行規定，建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。而房屋的使用壽命，通常要比這個(gè)年限長(cháng)。只要房屋在，房屋的所有權就存在，這跟土地使用權的有期限性產(chǎn)生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。(chinesenewsnet.com)
但是研究過(guò)改革歷史的人說(shuō)，當初能定到70年就顯屬不易。在1980年代的民商和經(jīng)濟立法的指導思想中，所有權是分等級的，國家所有權神圣不可侵犯，私人的土地使用權要鎖定一個(gè)期限，否則無(wú)限的使用權將取代所有權。1987年深圳特區嘗試國有土地出讓時(shí)，憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對此解禁，1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了這個(gè)年限。(chinesenewsnet.com)
追究這個(gè)數字出臺的依據，有人說(shuō)是“拍腦袋拍出來(lái)的，沒(méi)有特別充分合理的依據”，有人分析認為是經(jīng)過(guò)決策論證的，包括對香港經(jīng)驗的借鑒，從一個(gè)成年人開(kāi)始擁有房產(chǎn)始，可以行權的期限不超過(guò)70年。說(shuō)不清翔實(shí)依據，也正符合“摸著(zhù)石頭過(guò)河”的改革路徑，先給個(gè)較長(cháng)期限，問(wèn)題留給后人，等70年后再說(shuō)。(chinesenewsnet.com)
漸進(jìn)改革中發(fā)展起來(lái)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，造就了億萬(wàn)財富，商人和政府“坐地生財”，獲益巨大，然而越來(lái)越多坐擁房產(chǎn)的人們恍然間發(fā)現：自己傾畢生之功買(mǎi)到的房子，得到的卻不是房屋兼土地完整的產(chǎn)權。皮之不存，毛將焉附？除了那堆“磚頭瓦片”，得到的只是一個(gè)70年的租期，“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統美夢(mèng)無(wú)法再做。(chinesenewsnet.com)
而空中樓閣之虞也并不是遠在70年或者40年(商業(yè)用地)之后。建于1983年的深圳第一棟高樓──國際商業(yè)大廈，土地使用年限“從1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年第一天就到期。問(wèn)題正在積累，拖延不是辦法。目前正在審議中的物權法，也許會(huì )成為從根本上解決問(wèn)題的契機。從物權法草案起草到今天的五次審議，70年房產(chǎn)困局都是焦點(diǎn)。(chinesenewsnet.com)
四審之前的草案都一直規定，私有房產(chǎn)的土地使用權到期即消滅，土地使用者應在期滿(mǎn)之前一年提出續期申請，交納土地轉讓金后繼續使用。除因公共利益需要收回土地的外，出讓人應當同意。這個(gè)規定遭到眾多質(zhì)疑，首先相較人們想得到治本之策的期待，物權法同以往的法律一樣沒(méi)有任何突破，1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》早有類(lèi)似規定。而到期要申請，不僅增加了交易成本，也使人們對財產(chǎn)的可預期性和財產(chǎn)關(guān)系的穩定性受到很大沖擊。(chinesenewsnet.com)
第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步，規定區分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地，居住用地不需要申請，土地使用權70年大限到期之后自動(dòng)續期。參與立法的專(zhuān)家分析，修改后的規定意味著(zhù)，到期后即使拖欠土地轉讓金，也不會(huì )導致自己的“物權”消滅，只不過(guò)是負有“債務(wù)”，這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。(chinesenewsnet.com)
但是目前的草案對續期的期限、續交土地轉讓金的標準和辦法等沒(méi)有更具體明確的規定，而是授權國務(wù)院另行規定，再次將問(wèn)題留到往后。物權法(草案)起草小組成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴記者，土地使用權期限和費用之爭，實(shí)際上涉及到財富在國家和民眾之間的分配，現在很多地方“經(jīng)營(yíng)城市”，財政靠地吃飯，這個(gè)期限規定得短一些，在財富分配上對國家和政府有利。但從長(cháng)遠來(lái)看，“國不應與民爭利”，要藏富于民，民富國才能富，所以這個(gè)期限可否規定得長(cháng)一些，或者收費能不能少一些，甚至只是象征性收費？(chinesenewsnet.com)
無(wú)論如何，畢竟這已經(jīng)是一個(gè)開(kāi)始。居住用房涉及每一個(gè)人──包括政府官員和人大代表的切身利益，每一步都要異常慎重，而要徹底解決房產(chǎn)70年困局，正如有關(guān)專(zhuān)家所言，還需要“歷史的智慧”。(chinesenewsnet.com)
深圳到期土地的大量涌現，使有關(guān)人士大感詫異。1983年，香港居民老蘇跨過(guò)了深圳河。深圳原始的商業(yè)力量，最早在人民南路一帶發(fā)跡。20層的國商大廈正是坐落于此，它是深圳特區歷史上第一幢高層建筑。老蘇在國商八樓買(mǎi)了一套房子。有60多平方米，花了他21萬(wàn)港幣，這在當時(shí)是一筆不菲的開(kāi)支。顯然，他沒(méi)有想過(guò)房子和房子下面的土地有什么區別，也不會(huì )想到有一天土地居然還會(huì )到期。但這一天還是到來(lái)了。(chinesenewsnet.com)
深圳國土局一位官員指出，進(jìn)入2000年后，深圳陸續有房地產(chǎn)的土地使用年限到期。“主要是房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規定的土地使用年限到期。”深圳到期土地的大量涌現，使有關(guān)人士大感詫異，在很多人的意識中，“這應該是十幾年后才應該出現的問(wèn)題。”眾所周知，土地使用權70年的規定，是購房者最大的一塊心病，而隨著(zhù)早期批租土地使用年限的日漸枯竭，這個(gè)原本遙遠的問(wèn)題已經(jīng)不再遙遠。(
深圳市國土局的一位專(zhuān)家告訴記者，到期土地在羅湖區已經(jīng)比較普遍，“主要是一些商業(yè)、辦公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”其中典型者，有國商大廈的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權到期日則為2001年2月25日。(chinesenewsnet.com)
2004年中葉，國商大廈管理處在樓道內貼出了告示，提醒業(yè)主們土地到期的事實(shí)，并要求他們到國土局辦理土地使用權續期手續。“有一半的業(yè)主土地到期了。”當時(shí)一位管理員向記者透露。業(yè)主們深深領(lǐng)教了土地到期對物業(yè)價(jià)值的危害。一個(gè)業(yè)主介紹，面臨到期的房產(chǎn)出租、出售都很困難，即使一些早年抵押給銀行的閑置房產(chǎn)，銀行也沒(méi)法處置。(chinesenewsnet.com)
國土資源部一位官員表示，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)行政劃撥的土地還有使用年限：“通常都是無(wú)償、無(wú)限期劃撥的。”而對于老蘇等業(yè)主來(lái)說(shuō)，更加不可接受的是，他們購買(mǎi)的時(shí)候根本沒(méi)有“土地到期”的說(shuō)法。這從他們前后幾本房產(chǎn)證的不同也可以看得出來(lái)。1984年印發(fā)的房產(chǎn)證，里面并沒(méi)有土地和建筑物的區分。只是到了1999年最新的一本房產(chǎn)證，上面赫然出現了土地使用權的字樣：用地面積是10.6平方米，使用年限從1982年1月1日到2001年12月31日。(chinesenewsnet.com)
混亂須從土地批租制度在我國確立的歷史中細細考察。深圳在國內首創(chuàng )了國有土地有償、有期的使用制度。1982年頒布的《深圳經(jīng)濟特區土地管理暫行規定》，規定了各類(lèi)用地的使用年限及土地使用費的標準。其中，工業(yè)用地最長(cháng)年限為30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、醫療衛生用地50年。(chinesenewsnet.com)
但對于行政劃撥土地的使用年限的確定一直是個(gè)難題。“如果任由業(yè)主免費使用，既是國有資源的流失，也對其他用地單位不公。”國土局人士稱(chēng)。當時(shí)找到的一個(gè)替代方法是，由業(yè)主每年繳納土地使用費，作為占用土地的成本。因此，包括蘇先生在內的國商業(yè)主們，每年必須要到國土局繳納900多元的土地使用費，直到2002年被告知土地到期了。(chinesenewsnet.com)
深圳在1987年之前共劃撥了73平方公里的土地。自2000年后，陸續有土地的年限到期，但是去政府辦理延期手續的，卻“寥寥無(wú)幾”。有分析人士認為，主要是政府沒(méi)有出臺可行的政策，續期所需補交的高昂地價(jià)，讓很多人望而卻步。政府的政策，有點(diǎn)姍姍來(lái)遲。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地產(chǎn)續期若干規定》。(chinesenewsnet.com)
根據《規定》，到期房地產(chǎn)申請續期的，可續展的期限是在國家法定的最高使用年限減去已使用年限的范圍內確定。比如，現在國家規定的商業(yè)用地最高年限是40年，而國商大廈已使用20年，那么業(yè)主可申請續期的期限不能超過(guò)40-20=40年。(chinesenewsnet.com)
如果續期，業(yè)主必須支付地價(jià)。有兩種支付方式可供業(yè)主選擇：一是，一次性支付，補交地價(jià)數額為相應用途公告基準地價(jià)的35%，并按約定年期修正；二是，采取年地租的方式，業(yè)主每年交付租金，標準由國土部門(mén)定期發(fā)布。(chinesenewsnet.com)
《規定》同時(shí)聲明，到期房地產(chǎn)不辦理續期手續或申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消失，其土地使用權無(wú)償收回，而地上建筑物、構筑物按建造成本折舊補償。“這只是權宜之計”，廣東仁人律師事務(wù)所的蘭天律師，如此評價(jià)關(guān)于續期年限的規定。(chinesenewsnet.com)
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如果中產(chǎn)階級的標志是擁有自有住房，那中國人差不多都是中產(chǎn)階級了。但是，這群中產(chǎn)階級住在自己的房子里，卻一點(diǎn)都不踏實(shí)，尤其是剛買(mǎi)了商品房的人們。他們不擁有房子所占用的土地的所有權，而只擁有它的建設用地使用權，按照法律，年限為70年。70年屆滿(mǎn)，會(huì )怎么樣？想想吧，70年后某一天，地主──也即各地政府──要求收回土地，所謂的“恒產(chǎn)”一夜之間化為烏有。(chinesenewsnet.com)
沒(méi)有人知道，為什么法律規定使用權期限是70年，也許這只是一個(gè)權宜之計。70年，相當于過(guò)了兩三代人時(shí)間，之后的事情誰(shuí)知道是什么樣的？中國的事情變化快，也許幾年或者十幾年后的某一天，土地使用權就可以順利地轉成土地所有權了。(chinesenewsnet.com)
換一個(gè)角度，即使法律對這70年是認真的，憂(yōu)心這70年的大限也是沒(méi)有道理的。假如事情是這樣的，那你的憂(yōu)心也許就該大大提前，也許只是一二十年、二三十年的事情。假如一條馬路修到你家門(mén)口，那你唯一的選擇就是走人，一個(gè)人對抗一個(gè)機場(chǎng)或一條公路的傳奇故事，在中國永遠不可能出現。(chinesenewsnet.com)
在今天中國的各個(gè)城市，大規模的成片拆遷、舊城改造正在進(jìn)行?，F在很多人購買(mǎi)的房屋就是由拆遷而來(lái)，城市擴展之后通過(guò)征用農民土地而形成的新城區，性質(zhì)與拆遷后形成的城區是一樣的。所有城市小區，只要未來(lái)的官員們高興，或者政府要開(kāi)個(gè)什么博覽會(huì )、運動(dòng)會(huì )，就可以進(jìn)行大規模拆遷。那個(gè)時(shí)候，所涉及到的業(yè)主的命運，就跟之前被趕走的拆遷戶(hù)的命運是一樣的，不幸的故事肯定會(huì )循環(huán)上演。(chinesenewsnet.com)
這樣的命運是由兩項制度所決定的：土地的使用權不能對抗所有權；私人的權利不能抗衡政府規劃。在英國中世紀和近代，在中國的明清時(shí)代，土地的使用權(或占有)是完全可以對抗所有權的。土地的使用權擁有人可以隨意支配土地，而毋須經(jīng)過(guò)土地的所有權人同意。土地所有權人甚至喪失了收回土地的權利。這是一種法律的智慧。(chinesenewsnet.com)
但在當代中國，所有權好像成了社會(huì )中一個(gè)決定性因素，并形成了一種奇怪的“所有權崇拜”心態(tài)。政府覺(jué)得自己必須保持對土地的所有權，而且，法學(xué)理論與法律規章也都預設，所有權天然地優(yōu)越于使用權，所有權人可以隨意地支配使用權人。城市政府對城市的所有權正是以其對城市土地的所有權為依據的。(chinesenewsnet.com)
城市政府的這種權力又輔之以強制性的城市規劃權。即使在西方，城市也會(huì )制定城市規劃，但是，沒(méi)有一個(gè)國家的城市規劃比中國的更有強制力。中國的城市是政府利用自己手中的權力規劃出來(lái)的，一些地方政府既不尊重歷史，也禁止任何自發(fā)地建設城市的努力，只有權力才能決定城市的風(fēng)格和范圍。(chinesenewsnet.com)
城市的規劃權力可以非常專(zhuān)斷。比如，城市政府如果想把一個(gè)地區建設為金融商務(wù)區，他們就可以禁止任何人在該區域內建筑住宅、開(kāi)設餐館。對于他們的這種強制權力，私人無(wú)從抗衡。同樣，假如一條馬路修到你家門(mén)口，那你唯一的選擇就是走人，一個(gè)人對抗一個(gè)機場(chǎng)或一條公路的傳奇故事，在中國永遠不可能出現。(chinesenewsnet.com)
真正困擾中產(chǎn)階級業(yè)主們的，也許正是財產(chǎn)權的深度匱乏及面對政府的無(wú)力感，七十年大限之類(lèi)的擔憂(yōu)只是這種深層次憂(yōu)懼的表征而已。這兩項制度決定了，法律所授予的七十年土地使用權，其實(shí)沒(méi)有多大價(jià)值。即使在遭遇拆遷之前的那些時(shí)間，土地使用權同樣沒(méi)有任何價(jià)值。因為，業(yè)主享有使用權的土地，在物理上是不存在的。沒(méi)有人能夠具體地指出，自己享有使用權的那塊土地在哪兒。就在自己居住的樓宇下面，但具體是哪兒？也因此，業(yè)主不能按照自己的意愿支配它，并實(shí)現收益最大化。
從法理上說(shuō)，住宅之土地使用權是小區、至少是同一樓宇的業(yè)主共有的。共有的含義就是，假如要處置該土地，需要得到全體業(yè)主的一致同意，而這在現實(shí)中是不可能達到的一個(gè)條件。從經(jīng)濟學(xué)上說(shuō)，如果不能處置，該塊土地就沒(méi)有價(jià)值。土地跟你的房屋不相干，你的房屋的價(jià)值就只是房子本身的價(jià)值。在前些年的實(shí)踐中，政府只補償房屋而不涉及土地價(jià)值，遵循的就是這樣的邏輯。(chinesenewsnet.com)
因此，嚴格說(shuō)來(lái)，中國城市所謂中產(chǎn)階級沒(méi)有幾個(gè)擁有“恒產(chǎn)”，他們所擁有的只是一棟懸空的房屋而已，而城市政府隨時(shí)可以把這棟房屋吹倒。事實(shí)上，真正困擾中產(chǎn)階級業(yè)主們的，也許正是財產(chǎn)權的深度匱乏及面對政府的無(wú)力感，七十年大限之類(lèi)的擔憂(yōu)只是這種深層次憂(yōu)懼的表征而已。(chinesenewsnet.com)
近十幾年政府經(jīng)營(yíng)城市，城市迅速擴張并繁榮起來(lái)，擁有自有住房的人群急劇擴大。但是，城市所特有的精神與制度，卻并沒(méi)有同步發(fā)育。人們所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，反而成了他們的心病，讓他們的心靈趨向狹隘而閉塞。用阿瑪蒂亞·森的話(huà)說(shuō)，這是一種“以自由看待的發(fā)展”嗎？
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