投資經(jīng)典語(yǔ)錄

☆買(mǎi)寫(xiě)字樓猶如炒股，買(mǎi)原始股才能保證收益最大化☆跟著(zhù)政府規劃的經(jīng)濟發(fā)展方向走絕對沒(méi)錯☆及時(shí)收取租金是確保收益的關(guān)鍵☆資金實(shí)力有限的個(gè)體投資者，買(mǎi)低樓層更合算

作為一名職業(yè)地產(chǎn)投資客，譚錚（化名）在過(guò)去的兩年間從成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)中斬獲頗豐，2009年，譚在市區東大街某甲級寫(xiě)字樓全額購買(mǎi)了300多平方米寫(xiě)字間，單價(jià)11000元/平方米。由于地段優(yōu)越，交房后該物業(yè)的租金基本穩定在100元/平方米區間。

由于投資回報率高（超過(guò)8%），今年8月，一港資機構以17000元/平方米的高價(jià)將其物業(yè)收購，溢價(jià)金額高達180萬(wàn)元。近日，在完成交易后，譚錚又將目光鎖定了城南，這次他準備了超過(guò)5000萬(wàn)的現金……

作為一個(gè)成功的寫(xiě)字樓投資者，他在“淘樓”方面究竟有何技巧？上周六，記者陪同譚錚驅車(chē)前往成都寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區域——國際城南，親身體驗寫(xiě)字樓投資的秘密。

投資竅門(mén)：

只買(mǎi)開(kāi)盤(pán)“原始股”

“這個(gè)項目雖然條件不錯，但樓價(jià)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商透支了兩年，投資價(jià)值很有限?！痹诮鹑趨^附近一甲級寫(xiě)字樓售樓大廳，譚錚手拿樓書(shū)，向記者現身說(shuō)法。該項目開(kāi)盤(pán)已有1年多時(shí)間，目前賣(mài)價(jià)在14000元/平方米左右，據譚估算，在未來(lái)兩年，該物業(yè)可能還有15%左右的增幅，每平方米的溢價(jià)可達到2000元，但從資金的回報率上講并不算豐厚。相對而言新開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)值更高，“在成都，單價(jià)超過(guò)12000元/平方米的寫(xiě)字樓我從來(lái)不碰?！弊T表示，買(mǎi)寫(xiě)字樓猶如炒股票，只有買(mǎi)到原始股才能保證收益的最大化。

要投資交通方便的寫(xiě)字樓

作為一個(gè)熱衷于長(cháng)線(xiàn)投資的職業(yè)炒家，譚先生更關(guān)注的是寫(xiě)字樓的租金收益。而租戶(hù)對地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著(zhù)時(shí)間效率，更意味著(zhù)企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫(xiě)字樓，確保穩定的租金收益?！案?zhù)政府規劃的經(jīng)濟發(fā)展方向走絕對沒(méi)錯，國際城南的寫(xiě)字樓我都在關(guān)注，但是必須要挑選離主干道、地鐵近的寫(xiě)字樓，上班族對交通、時(shí)間的要求嚴格，這種寫(xiě)字樓好租?！?/p>

寫(xiě)字樓出租一定要裝修

對于寫(xiě)字樓內部設施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因為在交房之前，意向租戶(hù)最多，過(guò)了這個(gè)階段，租戶(hù)會(huì )少很多。對于房間的裝修，譚先生有一個(gè)心得，就是除了領(lǐng)導辦公室，一般的辦公場(chǎng)所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場(chǎng)所不是居家，對地板的使用不會(huì )那么愛(ài)惜。

及時(shí)收取租金是確保收益的關(guān)鍵

當租戶(hù)說(shuō)最近資金緊張時(shí)，不要猶豫，請他馬上離開(kāi)。試想一下，房租是一個(gè)公司正常運作時(shí)早就計劃好的成本，如果租戶(hù)資金緊張，很可能這個(gè)公司確實(shí)維持不下去了。對此，譚先生有深刻教訓，曾有租戶(hù)告訴譚先生資金緊張，譚先生就說(shuō)那等你資金輕松再說(shuō)吧，結果五個(gè)月后，租戶(hù)一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個(gè)月的房租。

“淘樓”技巧：

買(mǎi)低樓層更合算

很多“菜鳥(niǎo)級”投資者，在挑選寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)還是喜歡按照住宅的標準來(lái)評估，甚至非南北朝向不買(mǎi)。對此，譚先生卻有不同的看法：“如果是南北朝向當然更好，但是朝向問(wèn)題反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差價(jià)，寫(xiě)字樓卻不會(huì )差那么多?！彼榻B，由于使用者的訴求不同，所以根據他的操盤(pán)經(jīng)驗來(lái)看，朝向不大會(huì )影響租客。

在樓層方面，寫(xiě)字樓通常高樓層單位的售價(jià)會(huì )高于低樓層單位，一些市區的甲級寫(xiě)字樓底層每平方米單價(jià)才一萬(wàn)三四，其頂層價(jià)格卻高達兩萬(wàn)多元。譚先生表示，通常來(lái)講，高樓層單位售價(jià)高租金略高，低樓層單位售價(jià)低租金偏低，辦公的人也不會(huì )太在意辦公樓層在幾樓。

此外，寫(xiě)字樓用戶(hù)對樓層的選擇與其行業(yè)緊密相連。一般來(lái)說(shuō)，證券、金融等行業(yè)喜歡入駐低層的寫(xiě)字樓，在于為客戶(hù)上下樓提供方便。對于大型企業(yè)，尤其是世界500強企業(yè)，則喜歡把辦公室設在更高的樓層上。事實(shí)上，盡管不同樓層價(jià)格不同，其租金卻相差不大，對于資金實(shí)力有限的個(gè)體投資者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)低樓層更合算。

值得注意的是，寫(xiě)字樓與商鋪具有一定共性，越顯眼的位置越容易租售。也就是說(shuō)，靠電梯位置最好。還需注意的是，呈長(cháng)廊形的寫(xiě)字樓，受市場(chǎng)接受程度相對較低，相反，回廊結構的寫(xiě)字樓則受市場(chǎng)歡迎。

華西都市報記者 胡猛