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本案的本委托方是一家立足大灣區輻射全國的品牌房企，致力于打造成為集多功能于一體的全方位、現代化、三地聯(lián)動(dòng)的物流園區，并補充完善貿易功能，形成“商貿 + 物流”綜合型物流園區。同策研究院基于大宏觀(guān)背景環(huán)境、某重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終對本案明確定位，得出此份《某重點(diǎn)城市“XX港綜合物流中心”項目可行性研究咨詢(xún)報告》。
在宏觀(guān)背景中，同策研究院仔細分析了本案的規劃，并對XX港保稅一體化做出解讀。在了解到委托方對項目整體均需做可行性分析后，對某重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)、商業(yè)辦公物業(yè)市場(chǎng)、保稅片區市場(chǎng)、城市片區市場(chǎng)均分別做模塊剖析。針對某重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)、港口、外貿產(chǎn)業(yè)、保稅物流、冷鏈物流和航空物流等均做了專(zhuān)項研判。從市場(chǎng)現有項目中尋找標桿案例深度解讀，尤其是港口、物流倉儲項目、設計規范和規劃等方面。掌握上述深度資料后，為委托方的項目主題、客戶(hù)、核心功能、物業(yè)功能和產(chǎn)品組合等全部精準定位。在地塊解讀的時(shí)候“量身打造”規劃設計，并對公寓及辦公售價(jià)進(jìn)行測算，最后對物流倉儲投資進(jìn)行估算。同策研究院研究團隊致力于為委托方提供最專(zhuān)業(yè)、精準的咨詢(xún)服務(wù)報告。
委托方項目所在城市2018年實(shí)現地區生產(chǎn)總值2914.74億元，在全省排名第9位，但增長(cháng)率為8%，位列前位潛力無(wú)窮。細分三大產(chǎn)業(yè)的比例為1.7:49.2:49.1，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值1433.82億元，增長(cháng)12.6%，對GDP增長(cháng)的貢獻率為78.5%，支柱行業(yè)包括：家電電氣業(yè)、電子信息業(yè)、石油化工業(yè)、電力能源業(yè)、精密機械制造業(yè)、生物醫藥業(yè)等。
▲城市產(chǎn)業(yè)調研
在港口貿易研究板塊，2018年全市港口貨物吞吐量13799萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量231萬(wàn)標箱。從內外貿占比來(lái)看，近年來(lái)全市港口主要依賴(lài)于內貿，占比約75%。細分貨物門(mén)類(lèi)，全市主要貿易的貨物是煤類(lèi)及制品，石油、天然氣及制品，金屬礦石。與此同時(shí)，XX港是本市最重要的貿易港區，主要經(jīng)營(yíng)貨種為電器、打印耗材、食品、醫藥以及食品原材料等。2019年前三季度，XX港二期碼頭完成集裝箱吞吐量16.23萬(wàn)TEU，占全市外貿吞吐量37.03%，位居全市外貿碼頭吞吐量第一位。所以根據XX港二期碼頭2019年發(fā)展現狀可以推算，XX港當前所需倉儲面積為14萬(wàn)方，與目前已建設倉儲規模相比存在巨大缺口。
由于當前委托方的XX港片區預計所需保稅倉庫為13萬(wàn)立方米。但因為保稅貨物與普通貨物倉儲需求有些許差異，主要體現在：平均倉儲周期和由于貨物價(jià)值較高所導致的每?jì)|美元生產(chǎn)集裝量。醫藥品是目前XX港片區最主要冷凍柜貨運產(chǎn)品，同時(shí)也是高凈值貨品，然而目前片區規模較小。綜合后，同策研究院為本案制定未來(lái)發(fā)展方向定位為物業(yè)功能，并最終對本案做出物流倉儲的布局與形態(tài)建議，最終做投資估算。
▲物業(yè)功能定位。此處省略數頁(yè)PPT，更多倉儲布局與形態(tài)建議結果請聯(lián)系同策研究院。
太倉港由四個(gè)主要碼頭組成，港口碼頭陸地規模較大，主要以堆場(chǎng)為主，倉庫主要集中在集裝箱作業(yè)區后方的保稅區及周邊物流園，如普洛斯等。普洛斯太倉物流園位于太倉港綜合保稅區邊上，占地12.38萬(wàn)平方米，含2棟單層物流倉和2棟雙層物流倉。
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