“只有不斷的創(chuàng )新才不會(huì )被淘汰?！边@是黑石集團 (The BlackStoneGroup) 創(chuàng )始人、董事長(cháng)兼首席執行官史蒂夫 · 施瓦茨曼 (Steve Schwarzman，譯 : 蘇世民 ) 給黑石集團內部人士經(jīng)常所講的一句話(huà)。
這家旗下?lián)碛邢栴D酒店、樂(lè )高、杜莎夫人蠟像館的另類(lèi)資產(chǎn)管理機構，以混合投資策略在華爾街著(zhù)稱(chēng)。誕生在惡意收購非常普遍的 1985 年，區別于 KKR“野蠻人”的杠桿收購，黑石的友好型、混合投資策略為其發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎。黑石 2006 年與沃那多房產(chǎn)信托公司 (Vornado Realty) 爭奪辦公物業(yè)投資信托公司 (Equity Office Proper-ties, EOP)，這場(chǎng)曠日持久的世紀杠桿大收購——395 億美元，以黑石最終收購而告終，超越 KKR 當時(shí)最大收購總額在華爾街聲名大振，蘇世民因此被美國《財富》雜志稱(chēng)為“新華爾街之王”。
年長(cháng)蘇世民 21 歲的黑石創(chuàng )始人前董事長(cháng)彼得 · 彼得森 (Peter G. Peterson)這樣評價(jià)他：“我見(jiàn)證了他的快速成長(cháng)之路，從一個(gè)年輕有為的并購顧問(wèn)到辦事效率極高的首席執行官。他是一名偉大的商人和杰出的戰略家?！?/span>現代意義的私募股權基金，自1976 年貝爾斯登的 3 名銀行家成立KKR 為肇始，迎來(lái)了私募股權基金大繁榮時(shí)代，1984 年至 1987 年誕生了貝恩資本、黑石集團、凱雷資本。
而在眾多私募股權投資中，杠桿收購憑借其投資巨大的收益，成為華爾街投資的主流。2008年彼得森正式交棒蘇世民，金融危機之后，蘇世民帶領(lǐng)黑石如何走出低谷？上市十年黑石答卷如何？而他與中國的情結正在續寫(xiě)怎樣的故事？
美國最大房東
私募股權投資機構經(jīng)歷 2008-2009年金融危機，一度遭遇沖擊，由于一些并購交易風(fēng)險的爆發(fā)，迫使一些私募公司破產(chǎn)。但伴隨美聯(lián)儲量化寬松政策的推出，對于刺激私募收購瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)發(fā)揮了重要作用，黑石在上一輪危機中并沒(méi)有受到很大影響。
危機爆發(fā)之時(shí)，黑石進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，收購大量房地產(chǎn)項目，一度擁有超過(guò) 5 萬(wàn)套房子。今年 8 月，更是傳出黑石與喜達屋“聯(lián)姻”的消息，雙方擬合并房產(chǎn)業(yè)務(wù)打造房屋租賃巨無(wú)霸，黑石旗下 Invitation Homes 與喜達屋旗下 Waypoint 合并，業(yè)務(wù)將覆蓋美國 17 個(gè)市場(chǎng)。
合并后，黑石將擁有合并公司 59％的股份，其余 41％由喜達屋占有，這兩個(gè)美國最大的房東一旦聯(lián)手將擁有 8.2 萬(wàn)套房屋。同時(shí)，黑石在歐洲市場(chǎng)上再下一城，2017 年 8 月以 50 億歐元 (60 億美元 ) 收購西班牙人民銀行（Banco Pop-ular）旗下地產(chǎn)資產(chǎn)組合股權，包括土地 (42%)、住宅 (27%)、商鋪 (7%)。
黑石將擁有新成立公司的 51% 股權，相關(guān)股權總值 300 億歐元 ( 約相當于 352億美元 )，加上原本持有的 70 億歐元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，成為西班牙市場(chǎng)最大的房地產(chǎn)資產(chǎn)持有者，相關(guān)人士分析認為這是黑石“勇敢的賭注”。
此外，蘇世民是特朗普政府戰略與政策論壇主席，黑石今年聯(lián)手沙特阿拉伯公共投資基金 (Public InvestmentFund) 啟動(dòng) 200 億美元種子基金頗受市場(chǎng)關(guān)注，基金投向是特朗普承諾選民改善環(huán)境的基礎設施領(lǐng)域。該項基金操盤(pán)手是供職于通用電氣近 25 年的史蒂夫 · 波爾策（Steve Bolze），未來(lái)管理基金有望撬動(dòng) 1000 億美元，“這只基金的投資實(shí)力是前所未有的?！辈柌邔γ襟w表示。
當黑石一邊在歐洲收購資產(chǎn)時(shí)，一邊也在出售資產(chǎn)，這印證了黑石的資產(chǎn)管理邏輯：收購、改善、賣(mài)出。2017 年 6 月，黑石旗下房地產(chǎn)基金以 122.5 億歐元 (140 億美元 ) 價(jià)格出售歐洲物流公司 Logicor 給中國投資公司 (CIC)，該項交易是歐洲市場(chǎng)迄今為止最大一筆不動(dòng)產(chǎn)私募股權投資交易。
黑石管理資產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋私募股權投資組合、不動(dòng)產(chǎn)、對沖基金、信用債四大業(yè)務(wù)板塊。截至今年上半年，黑石的營(yíng)收、利潤與分紅增速比上一年出現兩位數的增長(cháng)，資產(chǎn)管理總額(AUM) 創(chuàng )下有紀錄以來(lái)的 3710 億美元新高，比十年前增長(cháng)了 4 倍。今年是黑石上市第十個(gè)年頭，黑石舉行了隆重的慶祝儀式，蘇世民在最新一個(gè)季度業(yè)績(jì)公開(kāi)信中表示，憑借其卓越、誠信和創(chuàng )新的文化，繼續為黑石帶來(lái)豐厚的回報。
然而有意思的是，當前股價(jià)與十年前上市時(shí)價(jià)格基本持平，這引發(fā)了華爾街對黑石估值過(guò)低的討論。有分析人士接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪(fǎng)表示，作為全球 PE 標桿，千億市值的確低估了人均利潤率是高盛 9 倍的黑石。
摩根士丹利分析師邁克爾 · 賽普里斯分析稱(chēng)，許多企業(yè)往往提高效率，而黑石是建立在創(chuàng )新之上，這充滿(mǎn)了不可預知和不確定性。
關(guān)注投資結果
不動(dòng)產(chǎn)投資板塊是黑石業(yè)務(wù)的重中之重。
成立于 1991 年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，截至 2017 年第二季度，房地產(chǎn)板塊管理資產(chǎn)總額 1040 億美元，占管理總額 28%，遍及全球 12 個(gè)辦事處及超過(guò)450 位工作人員，房地產(chǎn)投資組合包含辦公樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)物流地產(chǎn)及住宅物業(yè)，旗下?lián)碛邢栴D酒店與Motel 6 酒店、全球最大辦公樓管理者之一 ( 擁有 2.22 億平方英尺 )。
黑石房地產(chǎn)私募基金主要包含三個(gè)系列：機會(huì )型地產(chǎn)基金 BREP(Black-stone Real Estate Partners)系列、不動(dòng)產(chǎn)債權投資基金 BREDS(Blackstone Real Estate Debt Strategies)系列、核心增益型地產(chǎn)基金 BPP(Blackstone PropertyPartners)系列。截止到 2016 年底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是黑石最重要的業(yè)務(wù)單元，收入和利潤超過(guò) 40%，且比重逐年增加。
這一切源于蘇世民對 1980 年代房地產(chǎn)泡沫破裂之后房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的看好，以及對人才鍥而不舍的篤定。黑石早期并不是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家，然而重視人才的蘇世民三顧茅廬，邀請芝加哥不動(dòng)產(chǎn)巨頭 JMB(JMB Realty Corpor-tion) 收購部門(mén)主管約翰 · 史雷伯執掌房地產(chǎn)投資部門(mén)，甚至答應史雷伯一年只工作 40 天的要求。
而今負責房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的喬納森正是在史雷伯手下成長(cháng)起來(lái)的悍將。傳統房地產(chǎn)投資機構，一般會(huì )長(cháng)期持有物業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)取得最大化收入，而不是把資產(chǎn)賣(mài)掉。與此大相徑庭的黑石，采取的是“買(mǎi)入 - 銷(xiāo)售”的投資策略，這一策略促使黑石快速成長(cháng)為房地產(chǎn)私募投資收購行家，業(yè)務(wù)規模甩開(kāi) KKP、阿波羅等私募巨頭好幾個(gè)身位。
此外，“友好合作型”投資策略是黑石成功的又一要素，這也讓黑石成為杠桿并購年代中較為另類(lèi)的私募公司，1989 年重組運輸之星控股公司一例被奉為黑石的經(jīng)典案例，合作伙伴戰略非常符合蘇世民向來(lái)的小心謹慎性格。蘇世民認為伙伴關(guān)系可以增加黑石集團的成功概率。
擁有一個(gè)對業(yè)務(wù)十分熟悉的合作伙伴，比如該業(yè)務(wù)的大客戶(hù)或者大供應商，使得雙方能夠保持共同的利益關(guān)注點(diǎn)，可以讓黑石集團在與其他公司競爭時(shí)更具實(shí)力。蘇世民一位前同事這樣評價(jià)他，“施瓦茨曼對提防發(fā)生虧損的謹慎做法已遠遠超出對市場(chǎng)變化的正常反應了，這是一種怯懦、病態(tài)的表現?！?/span>
“我們比其他私募股權投資公司更加注重控制風(fēng)險，這是出于本能。我討厭失敗，對我來(lái)說(shuō)，虧損就是失敗。我只是把個(gè)人偏好融合到公司戰略里。”蘇世民顯然知道自己被“詬病”的這一點(diǎn)?！澳憧赡軖赍X(qián)；可能不掙錢(qián)；也可能虧錢(qián)，首先需要關(guān)注結果?！碧K世民在多個(gè)場(chǎng)合表示對風(fēng)險的厭惡，這也成就了黑石旗下到期基金給投資人帶來(lái)不俗回報并無(wú)出現虧損的戰績(jì)。
喜歡創(chuàng )造新事物
蘇世民，1969 年本科畢業(yè)于耶魯大學(xué)，1972 年從哈佛商學(xué)院畢業(yè)，進(jìn)入雷曼兄弟公司，6 年后成為雷曼最年輕的合伙人，1985 年與彼得 · 彼得森出走雷曼，各自出資 20 萬(wàn)美元創(chuàng )立黑石，自此拉開(kāi)在華爾街的征服歷程。前東家雷曼董事長(cháng)赫爾曼曾說(shuō)：“史蒂夫是有點(diǎn)自負，但絕對非常棒。他在運作交易方面很有天賦，能發(fā)現很多被忽視的細節?！?/span>
蘇世民 2017 年 4 月在第八屆中美商業(yè)領(lǐng)袖圓桌會(huì )議上，回應復星集團董事長(cháng)郭廣昌關(guān)于黑石成功的秘密，要保持非常高的風(fēng)險規避標準，只有發(fā)現失敗損失幾率很低的時(shí)候才去出手，而且要一直這樣做，“你要親自做決策?！?/span>
關(guān)于黑石在私募投資上的成功，蘇世民表示面對不同區域、不同資產(chǎn)類(lèi)別、不同資產(chǎn)模型，黑石擁有更多的信息，“不是因為你聰明，而是你掌握的信息足夠多?！彼f(shuō)想要取得成功并非易事，“世人總是要求你成功，而你必須面對挫折做好心理準備?！碧K世民除了思考黑石成長(cháng)的問(wèn)題，也在尋找提升中國與世界的關(guān)系，作為一位活躍的慈善家，2015 年向耶魯大學(xué)捐贈 1.5 億美元，參考“羅德獎學(xué)金”模式，向清華大學(xué)捐贈 4.5億美元成立“蘇世民學(xué)者項目”。
每年面向全球招收 200 名大學(xué)生，培養了解中國社會(huì )、理解中國文化，旨在培養有志于促進(jìn)世界和平發(fā)展的未來(lái)領(lǐng)袖?！笆澜缧枰I(lǐng)導者，當前我們缺乏好的領(lǐng)導者。我們招收一些已經(jīng)在領(lǐng)導力方面有一定成就的學(xué)生?！碧K世民接受采訪(fǎng)時(shí)表示，做領(lǐng)導者，意味著(zhù)你正了解發(fā)生什么，了解正在發(fā)生變化的新生事物，并道出真相。對于把自己 25% 的時(shí)間劃分給教育事業(yè)，蘇世民認為在慈善、非營(yíng)利領(lǐng)域做出改變現狀是美好的。
蘇世民形容自己的個(gè)性，“喜歡創(chuàng )造新的事物”，希望付諸很多能夠改變人們的生活?，F年已經(jīng) 70 歲的蘇世民，并沒(méi)有停下來(lái)的節奏，目前除了工作喜歡打網(wǎng)球和射擊運動(dòng)，喜歡在海邊看看遠方的水面、云朵以及觸摸海風(fēng)?！耙獙W(xué)會(huì )享受，做運動(dòng)，吃美食，祈求好運。不要一味埋頭工作?！?/span>
來(lái)源：《中國房地產(chǎn)金融》
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