摘要
對信托而言，資管新規雖然關(guān)上了通道業(yè)務(wù)的“門(mén)”，卻給資產(chǎn)證券化和財富管理業(yè)務(wù)開(kāi)了一扇“窗”。
文 | 盧寶宜 洪靜
來(lái)源 | 中國房地產(chǎn)金融
據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布數據顯示，截至2017年末，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規模達是26.25萬(wàn)億元，同比增長(cháng)29.81%。其中，投向房地產(chǎn)規模為2.28萬(wàn)億元，占比為10.42%。
雖有增長(cháng)，但據多位行業(yè)人士表示，增加的都是被動(dòng)管理型信托業(yè)務(wù)，即通道業(yè)務(wù)，這類(lèi)產(chǎn)品的占比約為60%。
今年4月，資管新規出爐，明確要求消除多層嵌套，抑制通道業(yè)務(wù)。信托靠通道業(yè)務(wù)支撐的外延式發(fā)展模式將成為過(guò)去，整個(gè)信托業(yè)將面臨增長(cháng)放緩、報酬率下滑的挑戰。
Wind數據顯示，截止到4月30日，2018年4月份36家信托公司共計成立246款信托產(chǎn)品，規模為328.11億元，相較3月份環(huán)比下降29.22%。從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，債券投資類(lèi)信托同比下滑92.31%，其他類(lèi)別均略有下降。
雖然短期會(huì )帶來(lái)陣痛，但某業(yè)內人士表示：“這是對信托業(yè)的一次篩選，主動(dòng)謀求轉型的，具備主動(dòng)管理能力的將勝出。行業(yè)分化會(huì )越來(lái)越大?！?/p>
非標承壓
房地產(chǎn)信托亦將受到擠壓。對于房企而言，融資成為箭在弦上、亟待解決的問(wèn)題。
尤其今年房企的缺口較大，資金鏈條緊張。前幾年起，房企直接融資困難，對銀行信貸和信托融資依賴(lài)度明顯提高。截止2017年末，存續的房地產(chǎn)信托增速在60%上下，遠高于行業(yè)30%的整體平均增速。不少信托業(yè)務(wù)的項目資金都是配合房企拿地的。而今年這些債務(wù)、非標都將集中到期。
另一方面，早在2017年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的“4號文”就將通道類(lèi)房地產(chǎn)融資截斷。隨著(zhù)資管新規的落地，信托公司對房企的融資條件、成本、增信也愈發(fā)嚴苛。相關(guān)人士透露：“去年好的成本控制在8%左右，目前大概是11%的水平?！?/p>
嚴監管之下，土地款融資已基本暫停；通過(guò)“借殼”繞道方式或通過(guò)對非地產(chǎn)類(lèi)實(shí)業(yè)公司進(jìn)行非流動(dòng)資金貸款方式變相為地產(chǎn)公司提供土地貸款的方式也基本暫停。
在可操作的產(chǎn)品中，開(kāi)發(fā)貸要求必須為滿(mǎn)足“四三二”條件的產(chǎn)品，合規為上；更新貸/舊改貸已收縮，小部分信托機構僅針對百強企業(yè)的一線(xiàn)城市的更新或舊改項目進(jìn)行操作，且對拆遷環(huán)節的周期、難度等方面均要求能達到“短平快”的效果，對工改且權利主體單一的項目接受度更高。
房企更常見(jiàn)的是采用收購項目公司方式獲得土地，通過(guò)“開(kāi)發(fā)貸+并購貸款”組合的方式融資。除上海要求“并購貸款投向房地產(chǎn)應按照穿透原則管理，擬并購土地項目應當完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上”外，各地仍舊嚴格適用“并購交易價(jià)款中并購貸款所占比例不應高于60%”的監管規定。信托機構亦明確表示業(yè)務(wù)的開(kāi)展會(huì )嚴格遵守“向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計劃實(shí)收余額的30%”的監管紅線(xiàn)要求。
對于股加債產(chǎn)品，以“明股實(shí)債”的交易架構來(lái)投放信托貸款的方式受阻，一些限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的要求正在備案或給予窗口指導，信托機構以集合信托計劃做主動(dòng)管理且做真股的項目越來(lái)越多。
小部分較為靈活的信托機構針對地產(chǎn)前期階段的融資還創(chuàng )設更多的“可操作空間”，比如借助合規的“殼項目”，在產(chǎn)品設計上做一些靈活處理等等。
值得一提的是，在銀行和信托等地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)全面收縮的情況下，地方性股權交易中心或金融交易所等機構衍生了大量的類(lèi)通道業(yè)務(wù)，這也是值得開(kāi)發(fā)商和融資需求方重點(diǎn)關(guān)注的地方。
全面轉型
對于信托而言，趨勢也很明顯：資產(chǎn)端很豐富，房企融資需求旺盛；但是資金募集端縮緊，以往能借助銀行的錢(qián)受到了監管的制約，個(gè)人資金客戶(hù)成為焦點(diǎn)。
考慮到信托產(chǎn)品對投資者的門(mén)檻限制，信托公司的財富中心數量可能呈現增長(cháng)趨勢。
財富管理業(yè)務(wù)被視作信托轉型最具前景的領(lǐng)域，以適應不斷增加的超高凈值客戶(hù)對財富安全、財富傳承、全球配置資產(chǎn)的蓬勃需求。某信托公司旗下財富管理中心的一把手告訴記者，日益火爆的家族信托有望成為轉型重點(diǎn)。據了解，目前已有21家信托公司進(jìn)入家族信托領(lǐng)域。
雖然目前信托機構無(wú)法立刻完成轉變，主動(dòng)管理類(lèi)的投資型業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出比依舊偏低，但布局財富中心已經(jīng)是不少信托機構謀求轉型的重要標志，也進(jìn)一步體現了信托業(yè)“受人之托，代客理財”的本源，提高信托機構的主動(dòng)管理能力，提升資產(chǎn)收益水平。
同時(shí)，資產(chǎn)證券化成為信托轉型的另一重點(diǎn)方向。資產(chǎn)證券化作為標準化業(yè)務(wù)，被資管新規以較為鼓勵的方式提出。信托公司此前大多充當基礎債權通道的角色，之后可通過(guò)自身能力的完善，獲取參與銀行間市場(chǎng)債券承銷(xiāo)業(yè)務(wù)的資格，從而在證券化業(yè)務(wù)中發(fā)揮更大的作用。
談及信托轉型后的未來(lái)發(fā)展方向，某不愿具名的信托業(yè)內人士分享了他的想法：“標準化、基金化、凈值化產(chǎn)品、ABS等證券化產(chǎn)品將作為基礎資產(chǎn)成為信托的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，特色化與差異化也將成為各家信托機構比拼主動(dòng)管理能力的重要指標?！?/p>
雖然資管新規的落地為整個(gè)資管行業(yè)帶來(lái)劇痛，信托機構感受尤為深刻。但如平安集團總經(jīng)理兼平安信托董事長(cháng)任匯川早前回應媒體時(shí)表示，在降杠桿、去通道的大背景下，信托業(yè)難免經(jīng)歷轉型的“陣痛”，但就長(cháng)期來(lái)看，資管新規對行業(yè)健康發(fā)展是利好的?！靶磐行袠I(yè)應該及時(shí)回歸本源，助力實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展?！?/p>
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