在分析看來(lái)，鄭州新政如果不是“一日游”，未來(lái)會(huì )有更多偏冷的城市跟進(jìn)執行。
文/楊檳 《中國房地產(chǎn)金融》記者
日前，鄭州一紙開(kāi)創(chuàng )先例的“救市”新政備受矚目，其中，取消“認房又認貸”被視為是醞釀已久的大招。普遍認為，鄭州開(kāi)了政策先例。這意味著(zhù)在鄭州購買(mǎi)第二套、第三套住房，不少家庭將有機會(huì )享受首套房的低首付和優(yōu)惠利率。
此外，“允許高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上浮”，“允許家庭購買(mǎi)第三套住房”，“引導房貸降息”，“推行貨幣化安置”，“回購多余安置房”等。在業(yè)內看來(lái)，條條都是“重磅”。為鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強心針”。市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復階段重回穩定狀態(tài)，走向良性循環(huán)。
新政出臺有兩個(gè)大背景，一個(gè)是剛上任的鄭州代市長(cháng)，針對樓市發(fā)表了談話(huà)，預告了部分政策可能出臺；另一個(gè)是政策土拍遇冷、房企爆雷、房貸額度緊張、成交量下降、中介門(mén)店倒閉……疫情常態(tài)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)困境重重。尤其是去年遭受了疫情和水災雙重影響的鄭州市，其樓市和企業(yè)都遇較大的壓力。
作為樓市偏冷的城市的一個(gè)縮影，鄭州此番操作起到“投石問(wèn)路”的作用。在分析看來(lái)，鄭州新政如果不是“一日游”，未來(lái)會(huì )有更多偏冷的城市跟進(jìn)執行。
取消“認房認貸”是大利好
3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ窂闹С趾侠碜》啃枨?、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設和轉化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五方面提出了十九條具體措施，下稱(chēng)“鄭十九條”。
其中，《通知》明確提出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策，即明確取消了“認房又認貸”。
“這是很大的利好”，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪(fǎng)時(shí)表示，需求端鼓勵、供應端加速、企業(yè)端穩定、執行端規范是“鄭十九條”的顯著(zhù)特點(diǎn)。
特別是在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺有助于全面穩定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現金流穩定。其中，關(guān)于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強的可操作性。
除此之外，鄭州本次新政的支持力度大、覆蓋面廣，支持主體覆蓋房企和消費者。
對于購房者，通過(guò)投靠落戶(hù)的方式吸引新的購房需求，通過(guò)對改善需求降首付同時(shí)降利率來(lái)激發(fā)當地換房需求。
針對房企，下調土地保證金比例、延長(cháng)繳費時(shí)限、加大項目貸款支持等，有利于緩解當地房企運營(yíng)困難的問(wèn)題。
整體來(lái)看，鄭州新政的出臺對于當地市場(chǎng)而言，可以有效提振市場(chǎng)信心，加快市場(chǎng)修復。
許小樂(lè )認為，從數據表現上看，今年以來(lái)鄭州二手房市場(chǎng)的預期已經(jīng)有所修復，1月二手房景氣指數已回升至20以上的平穩運行區間，2月二手房成交量環(huán)比增長(cháng)，二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比止跌。
此次新政的出臺會(huì )強化這種修復，預計3月新政帶來(lái)的積極效果顯現，二手房成交量進(jìn)一步提高，價(jià)格平穩走勢確立；二手房的修復傳導新房市場(chǎng)，新房銷(xiāo)售去化加快，房企資金壓力逐步緩解，市場(chǎng)逐步進(jìn)入健康狀態(tài)。
許小樂(lè )分析，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對其他城市也具有借鑒意義。從年初開(kāi)始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過(guò)渡，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過(guò)程中?！皹鞘行￡?yáng)春將有條件在多地出現?！痹S小樂(lè )非常樂(lè )觀(guān)地表示。
銷(xiāo)售端或將繼續松動(dòng)
根據國家統計局公開(kāi)數據表明，2021年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(cháng)4.4%，2021年全國商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額181930億元，同時(shí)增長(cháng)4.8%。
2021年度河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為7874.35億元，同比增長(cháng)1.2%，低于全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。
其中，受“澇疫接核”嚴重影響的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“滑鐵盧”。全市新建商品房累計銷(xiāo)售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計銷(xiāo)售面積1804.41萬(wàn)平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計銷(xiāo)售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計銷(xiāo)售面積1594.81萬(wàn)平方米，較去年同期下降了30.21%。
二手房方面，鄭州是全國二手房交易個(gè)稅嚴格按照“差價(jià)20%”征收的城市。這與絕大多數城市二手房按照成交價(jià)1%計算個(gè)稅相比，繳納的費用相當之高。出于種種原因，讓鄭州樓市一直不溫不火，甚至出現低迷的狀態(tài)。銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不太理想勢必導致多數房企無(wú)法長(cháng)久立足于市。
基于此，新政緩和市場(chǎng)情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放，對需求端提振購房需求大有裨益。中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪(fǎng)時(shí)表示，從短期來(lái)看，該政策目的明確，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
“去年四季度，房地產(chǎn)業(yè)在投資、融資等方面都面臨一些問(wèn)題，部分房地產(chǎn)企業(yè)也出現了資金鏈的緊張?！睏顣尺M(jìn)一步解釋?zhuān)@種背景下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)就非常重要。從地方政府角度來(lái)看，銷(xiāo)售端的適度放松，也有利于促進(jìn)向下游消費和上游投資的傳導。
同時(shí)，該政策的目的，在于促進(jìn)良性循環(huán)，也需要避免由于政策變化，導致的房?jì)r(jià)大起大落?！皬拈L(cháng)期來(lái)看，鄭州作為省會(huì )城市，在中部省份中具有一定的代表性，尤其是近年來(lái)人口流入鄭州的跡象明顯，供給側的政策松動(dòng)，有利于實(shí)現人口流入后帶來(lái)的需求釋放?！睏顣撑袛?。
意料之內與情理之中
2021年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策邊際變動(dòng)方向的轉折點(diǎn)。同策研究總監宋紅衛對《中國房地產(chǎn)金融》表示，2022年仍會(huì )不斷有房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善的政策出臺來(lái)穩定市場(chǎng)，也可以說(shuō)2022年是房地產(chǎn)行業(yè)“政策底”。他認為，從政策向市場(chǎng)傳導需要6-10個(gè)月的時(shí)間，也就是說(shuō)真正的市場(chǎng)底要到2023年才能實(shí)現。
從此次鄭州“救市”內容來(lái)看，政策主基調仍然是以穩定市場(chǎng)為主。宋紅衛提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定是當前政策調控的目標，也是經(jīng)濟穩定的重要保障，因此，保障合理的住房需求，發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用穩定經(jīng)濟發(fā)展是今年政策調整的方向。
針對改善需求的相關(guān)政策也會(huì )出臺，比如關(guān)于“認房又認貸”政策會(huì )向認房不認貸調整，公積金二套首付比例下調，核心城市可能還會(huì )調整普通商品住宅的標準來(lái)降低購房者的相關(guān)成本。
宋紅衛補充，“再者，加大人才引進(jìn)，擴大落戶(hù)人口的規模，也是今年各地政策的導向，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐也非常重要。從執行強度來(lái)看，城市之間差異化會(huì )很大，能級較低的三四線(xiàn)城市松動(dòng)的力度會(huì )大一些，核心城市變動(dòng)相對較小?！?/p>
除了鄭州，2022年以來(lái)，還有南昌、長(cháng)春、南潯、菏澤、重慶、佛山等31個(gè)市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調房貸利率、放寬落戶(hù)等。
地產(chǎn)評論人李驍認為，即便沒(méi)有鄭州打響“救市”第一槍?zhuān)罄m也會(huì )有其他城市相繼跟進(jìn)。因為房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟增長(cháng)的壓艙石。雖然不再作為短期刺激經(jīng)濟的手段，但維持其相對穩定也是政策應有之義。
李驍預測，未來(lái)會(huì )有一些城市陸續出臺新政，當面對市場(chǎng)下行壓力、項目交付壓力、庫存風(fēng)險等一系列問(wèn)題，出臺較大力度的寬松性政策屬意料之內、情理之中。
本文節選自《中國房地產(chǎn)金融》雜志4月刊
聯(lián)系客服
