坦白講，地產(chǎn)從業(yè)十年，我一直自認為是理論方面的資深人士，不管是買(mǎi)房還是賣(mài)房，身邊都有不少朋友找我咨詢(xún)一些建議
但就最近，我混跡了幾個(gè)購房的群，才發(fā)現，跟這些實(shí)踐派的“老江湖”相比，自己差的遠呢
先不說(shuō)對板塊的分析、了解，規劃、發(fā)展，就項目本身而言，從驗資，到認籌，再到項目的優(yōu)劣勢，真的無(wú)需銷(xiāo)售忽悠，這些人都門(mén)兒清
最關(guān)鍵的是，想忽悠買(mǎi)房人，都太難了！
混跡在群內潛水一陣子之后發(fā)現，跟他們相比，我這個(gè)“內行人”真的汗顏
相比之下，現在買(mǎi)房人的路子真的是越來(lái)越野，越來(lái)越專(zhuān)業(yè)
我舉幾個(gè)例子分析給大家：
01
項目提升驗資門(mén)檻篩選客戶(hù)？客戶(hù)可不是吃素的
不知道從什么時(shí)候開(kāi)始流行驗資，之前我做項目的時(shí)候，除了正兒八經(jīng)的豪宅之外，真的幾乎從未碰到過(guò)驗資之說(shuō)
這幾年你會(huì )發(fā)現，驗資這件事在項目上越來(lái)越常見(jiàn)了
動(dòng)不動(dòng)，一個(gè)改善樓盤(pán)就搞起驗資來(lái)提高客戶(hù)的門(mén)檻
搞得銀行卡里，理財、股票什么的，沒(méi)有個(gè)百八十萬(wàn)，都不好意思去看房
這陣子某熱門(mén)板塊有項目要開(kāi)盤(pán)了，可能鑒于不缺客戶(hù)，所以臨時(shí)在驗資環(huán)節提高了門(mén)檻兒，不管大小戶(hù)型的客戶(hù)，只要是屬于二套，全部八位數驗資資質(zhì)
說(shuō)實(shí)話(huà)，這個(gè)驗資真的是蠻過(guò)分的，因為這個(gè)項目小戶(hù)型的總價(jià)也不過(guò)八位數上下，很多人也的確是沖著(zhù)小戶(hù)型去的，項目不分大小戶(hù)型客群，全部八位數驗資，這尼瑪，說(shuō)實(shí)話(huà)，都可以全款買(mǎi)小戶(hù)型的兩房了
但是呢，你有張良計，我有過(guò)墻梯。開(kāi)發(fā)商為了篩選優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，提高認籌門(mén)檻，沒(méi)關(guān)系，客戶(hù)也不是吃素的
就在前幾天，我潛水的這個(gè)群里，就有客戶(hù)給到了一個(gè)應對的辦法
正常來(lái)說(shuō)，驗資資金應該是現在的一半，那開(kāi)發(fā)商提高門(mén)檻，多了一倍的資金流水怎么辦呢？
群里一個(gè)老司機建議：多開(kāi)一個(gè)賬戶(hù)，把資金重新過(guò)一遍，然后去銀行打流水
這樣，同一個(gè)人兩個(gè)賬戶(hù)加起來(lái)，就能體現雙倍的資產(chǎn)證明
起碼，通過(guò)售樓處驗資是沒(méi)有問(wèn)題的
隨后，群里七嘴八舌，都在為不同驗資門(mén)檻提供不同的應對方案。真的是令我大開(kāi)眼界，不得不服！
02
項目嚇?？蛻?hù)不支持同時(shí)認籌兩個(gè)項目！能不能？客戶(hù)比你還懂規則！
了解上海市場(chǎng)的都知道，在整個(gè)上半年，開(kāi)出了很多火爆的項目，有一些認籌率甚至超過(guò)300%
那么如果這些項目，你都覺(jué)得不錯，價(jià)格也在自己預算范圍之內，在不知道自己能買(mǎi)到哪一個(gè)項目的前提下，廣撒網(wǎng)是一個(gè)很不錯的主意
這也是我們之前提到過(guò)的，市場(chǎng)上很多客戶(hù)，都不止在一個(gè)項目認籌，會(huì )在多家樓盤(pán)同時(shí)認籌，這樣，自己買(mǎi)到房的贏(yíng)面也會(huì )大一些，那就是，即便這個(gè)買(mǎi)不到，另外一個(gè)也可以做備選
一些樓盤(pán)為了提高自己的客戶(hù)資質(zhì)，或者說(shuō)，篩選意向客戶(hù)的時(shí)候，會(huì )嚇?？蛻?hù)說(shuō)，不支持同時(shí)認籌兩個(gè)項目
可能對于老實(shí)的客戶(hù)，也就認認真真驗資認籌了，起碼對于我來(lái)說(shuō)，就老老實(shí)實(shí)的準備材料去認籌
但現在的客戶(hù)，個(gè)個(gè)都是人精，哪能被銷(xiāo)售這么忽悠
直接在群里就提出了自己的質(zhì)疑，并表示，項目無(wú)法控制客戶(hù)是否同時(shí)認籌其他樓盤(pán)，不僅如此，在不同區域的操作，根本無(wú)法落實(shí)，且他自己認籌經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，同時(shí)認籌根本無(wú)妨
最后，銷(xiāo)售只能尷尬的化解：可能某些不支持同時(shí)認籌2個(gè)項目的，也就是嚇唬嚇?？蛻?hù)而已
03
項目真正的優(yōu)劣勢，再也瞞不住客戶(hù)了！
以前，我們去到一個(gè)項目上，好壞全憑銷(xiāo)售一張嘴
除非這個(gè)項目有很明顯的缺陷，否則客戶(hù)自己是很難發(fā)現
現在可以說(shuō)，沒(méi)有什么是買(mǎi)房人不了解的。自己不了解，沒(méi)關(guān)系！群里問(wèn)一聲，自然有熱心人回答你！
市面上某在售的項目，我曾經(jīng)也去看過(guò)，樓盤(pán)位置相當不錯，外立面，質(zhì)量甚至還有戶(hù)型都還可以，價(jià)格雖然說(shuō)性?xún)r(jià)比不高，但也不至于開(kāi)盤(pán)時(shí)認籌率只有7%左右
就是在當下樓市日光盤(pán)頻現的時(shí)候，這種認籌率真的不是一般的差了。但樓盤(pán)品相各方面也不至于說(shuō)淪落至此
我自己看完之后，百思不得其解，也沒(méi)有找到認籌率差的原因
后來(lái)偶然，在群里，看到有其他客戶(hù)在群里問(wèn)這個(gè)項目怎么樣
馬上就有高人出來(lái)講解：這個(gè)項目最大的軟肋有2個(gè)：
1，項目旁邊有廟！老話(huà)說(shuō)，衙前廟后的住宅都不好
2，這個(gè)項目前身是煤氣包，即存放煤氣罐的地方，而且，跟周邊二手房相比，這個(gè)價(jià)格略貴了
在他們眼里，一個(gè)項目的認籌率、銷(xiāo)售量就代表了一切。先不說(shuō)別的，沒(méi)有日光就算了，且后續銷(xiāo)量這么差，一手銷(xiāo)售都這么困難，將來(lái)二手折現率更差
就是你會(huì )發(fā)現這群買(mǎi)房人啊，不管是從項目的優(yōu)劣勢，還是市場(chǎng)保有量分析，都能分析的頭頭是道
04
項目定價(jià)預期多少？客戶(hù)預測更專(zhuān)業(yè)
關(guān)注盧俊的粉絲都知道，最近我們的另一個(gè)號：魔都跑盤(pán)俠上線(xiàn)了，對這個(gè)賬號感興趣的，可以關(guān)注下
這個(gè)公眾號會(huì )根據我們后臺粉絲的要求，去一些當下最熱門(mén)的項目人肉踩盤(pán)，進(jìn)行市調
當時(shí)，前灘某熱門(mén)項目的價(jià)格審批，被很多人追問(wèn)最終價(jià)格是否會(huì )像送審價(jià)格那么貴
我們的大元寶信誓旦旦的表示，單價(jià)一定不會(huì )超過(guò)11。不僅大元寶，我們很多人都很堅定單價(jià)不會(huì )過(guò)11的這個(gè)價(jià)格
但，我潛水的買(mǎi)房群里，就有人斷言，一定會(huì )在12左右徘徊，但不會(huì )是開(kāi)發(fā)商遞出去的價(jià)格那么高，應該是會(huì )在12出頭點(diǎn)
結果，就在上周，我們被打臉，因為價(jià)格。真的超過(guò)了11，剛剛12出頭一點(diǎn)點(diǎn)
這也不是客戶(hù)猜對的一個(gè)兩個(gè)項目了
在群里，這些人會(huì )根據板塊發(fā)展價(jià)值、周邊配套等分析，比如某板塊推出一個(gè)全新盤(pán)，大家都覺(jué)得價(jià)格可能會(huì )破8
但在這些身經(jīng)百戰的買(mǎi)房人眼里，他們就覺(jué)得單價(jià)過(guò)8，對于這個(gè)項目而言，高了
而且還有人給出建議，此項目，單價(jià)7.5上下，閉著(zhù)眼睛隨便買(mǎi)。一旦過(guò)8，就不要瞎買(mǎi)，而是看需求買(mǎi)，比如在周邊工作的人，或者距離板塊比較近的人，才可以考慮
不得不說(shuō)，這些買(mǎi)房人，真的是不僅把項目看的透透的，連樓市都看的清清楚楚
05
不光買(mǎi)房越來(lái)越精明，連維權都越來(lái)越專(zhuān)業(yè)
前幾天盧俊在星巴克碼字（對的，希望偶遇的人，可以行動(dòng)起來(lái)了），坐在他邊上的是一個(gè)大概50多歲的大媽?zhuān)孟褓I(mǎi)的房子要維權。于是大媽在組織一場(chǎng)維權活動(dòng)
那么她是怎么操作的呢？
首先，用微信語(yǔ)音的方式，對著(zhù)不同的群重復一句話(huà)：我們不收錢(qián)，大家心要齊，人要多，把人都找過(guò)來(lái)，聲勢越大，成功概率越大
其次，打了一個(gè)電話(huà)，吩咐大家千萬(wàn)不要出現打砸售樓處的現象，一旦動(dòng)手打了，就輸了
然后從包里，拿出三張業(yè)主清單，一個(gè)個(gè)電話(huà)溝通
不僅如此，邊上還放著(zhù)一份合同，是百度推廣協(xié)議！
從頭到尾，邏輯清晰，辦事麻利，且做到有理有據之外，還懂得互聯(lián)網(wǎng)推廣
這……這還是我們認識的跳廣場(chǎng)舞的大媽嗎？這是現實(shí)版的傲骨大媽呀！
06
這幾年，買(mǎi)房人的路子越來(lái)越野，越來(lái)越不好忽悠
最根本的原因，除了知己知彼，真的是身經(jīng)百戰
這些人，多多少少都置換過(guò)幾次房子。不管是一手房還是二手房的流程，都了如指掌
那么，對開(kāi)發(fā)商的套路，自然也了然于胸，應對得當
不管是全上海項目的摸底排查，還是同一價(jià)格段的對比分析，買(mǎi)房人已經(jīng)表現的越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化
而這些現象還有一個(gè)原因就是，不管是自媒體的崛起也好，還是社群的推廣，導致樓市的信息越來(lái)越透明化
也讓更多的人，不止于了解周邊板塊的信息，而是對全上海的樓盤(pán)，都有了認識和了解
這對于買(mǎi)房人而言，是好事！
而對于開(kāi)發(fā)商而言，一個(gè)很明顯的信號，那就是在當下的環(huán)境中，做好產(chǎn)品，比任何營(yíng)銷(xiāo)手段都來(lái)的靠譜
可以說(shuō)，靠營(yíng)銷(xiāo)手段蓄客，靠銷(xiāo)售忽悠賣(mài)房的日子已經(jīng)結束了
什么項目好，什么項目不好，大家都清楚。甚至連外立面、戶(hù)型設計、到裝修材質(zhì)，精裝品牌，都能夠說(shuō)出利弊和對比，買(mǎi)房人能夠說(shuō)的比項目銷(xiāo)售還清楚
一塊地的前身，一個(gè)板塊的規劃發(fā)展，買(mǎi)房人比項目策劃都了解的透徹
連維權，都搞得清清楚楚，明明白白，先禮后兵，有理有據
面對這樣的一群“精明”的買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商只能好好做產(chǎn)品。
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