12月19日，在蘇寧的一次合作者大會(huì )上，萬(wàn)達集團王健林立下了一個(gè)“大目標”：從2018年起，十年之內要讓萬(wàn)達廣場(chǎng)的數量達到1000個(gè)。這是王健林在公眾視野中“消失”了半年后的首次高調現身。
其實(shí)，王健林不要說(shuō)完成10年1000個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的“大目標”，甚至離完成年度“小目標”都相去甚遠。截至目前，萬(wàn)達只交付給投資方17個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，加上12月23日即將開(kāi)業(yè)的新鄉萬(wàn)達廣場(chǎng)，共18個(gè)。而去年王健林在集團年會(huì )上曾經(jīng)宣布，要通過(guò)和信托公司的合作，開(kāi)業(yè)交付給投資方30個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)。
應該說(shuō)，萬(wàn)達地產(chǎn)是靠重資產(chǎn)起家，但重資產(chǎn)不僅會(huì )給萬(wàn)達地產(chǎn)背負一身高負債，而且重資產(chǎn)擴張帶來(lái)的建設速度很緩慢，王健林只能選擇走輕資產(chǎn)擴張路線(xiàn)。目前萬(wàn)達輕資產(chǎn)擴張方式主要模式有兩種：
一類(lèi)是，引入信托資金投資商業(yè)地產(chǎn)。就是別人拿錢(qián)下訂單，萬(wàn)達負責找地、建設、招商和運營(yíng)。比如，之前由中信信托投資的萬(wàn)達廣場(chǎng)則包括衢州、柳州柳南、新鄉、南通通州、鹽城、桂林疊彩、成都金堂、焦作、棗莊，這9個(gè)項目，萬(wàn)達商業(yè)目前已全部移交給中信信托。
此外，珠江人壽也投資了4家萬(wàn)達廣場(chǎng)：益陽(yáng)、崇州、平頂山、南昌西湖。目前這4家萬(wàn)達廣場(chǎng)已移交給珠江人壽。目前已經(jīng)在建的萬(wàn)達廣場(chǎng)有34個(gè)，多數是屬于投資類(lèi)萬(wàn)達廣場(chǎng)項目。
不過(guò)，這種別人拿錢(qián)找上門(mén)來(lái)的合作項目，今年萬(wàn)達只交付18家，不僅離王健林之前的每年交付30家有很大距離，而且離開(kāi)每年萬(wàn)達將建成開(kāi)業(yè)76個(gè)廣場(chǎng)，10年造1000個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)相去甚遠。
另一類(lèi)，除投資類(lèi)萬(wàn)達廣場(chǎng)外，萬(wàn)達目前在大力推進(jìn)合作類(lèi)的項目：別人出錢(qián)出地，萬(wàn)達出設計、建設、運營(yíng)、管理，這樣萬(wàn)達可以在擴張時(shí)減少投入資金，達到輕資產(chǎn)投資的目的。此類(lèi)項目，萬(wàn)達2015年只簽了一個(gè)，2016年簽了18個(gè)，還開(kāi)業(yè)了一個(gè)：北京槐房萬(wàn)達廣場(chǎng)。此類(lèi)合作通常是萬(wàn)達與當地開(kāi)發(fā)商合作，當地開(kāi)發(fā)商拿地，萬(wàn)達則輸出品牌和管理。
盡管，萬(wàn)達地產(chǎn)正在努力以輕資產(chǎn)合作的方式在擴張，但未來(lái)10年是否真的能夠達到每年開(kāi)設1000家萬(wàn)達廣場(chǎng)，平均每年開(kāi)設萬(wàn)達廣場(chǎng)74家，恐怕要實(shí)現這樣的目標存在很多變數。那么是什么給萬(wàn)達王健林實(shí)現目標帶來(lái)最大不確定性呢？
首先，先分析一下投資類(lèi)合作方式。類(lèi)似于萬(wàn)達廣場(chǎng)這種持有類(lèi)物業(yè)一次性投資量太大，投資周期太長(cháng)，且目前國內有利于房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的政策和稅制還不太完善，信托投資此類(lèi)產(chǎn)品的回報和退出均具有一定的風(fēng)險。所以，王健林每年能否找到足夠的投資合作伙伴充滿(mǎn)著(zhù)較大的變數。
再者，再來(lái)看投資類(lèi)合作方式，就是萬(wàn)達與當地開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。在王健林看來(lái)，萬(wàn)達廣場(chǎng)項目建成后，即使暫時(shí)不贏(yíng)利也沒(méi)關(guān)系。萬(wàn)達做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗是在周邊蓋住宅、寫(xiě)字樓、公寓，通過(guò)賣(mài)這些物業(yè)回收資金來(lái)反哺商業(yè)地產(chǎn)。
但筆者認為，上述模式要看具體城市的具體地段，倘若該地段正巧是增值空間不大、房?jì)r(jià)難有上漲空間的城市，那么萬(wàn)達在周邊買(mǎi)房獲得的收益不足以維持商業(yè)地產(chǎn)的拿地建設運營(yíng)費用，則此種模式就很難成功了。
最后，所謂投資合作模式，就是當地開(kāi)發(fā)商又掏錢(qián)來(lái)又拿地，讓萬(wàn)達地產(chǎn)去開(kāi)發(fā)商業(yè)項目。說(shuō)到底，萬(wàn)達是想把投資風(fēng)險轉嫁給開(kāi)發(fā)商頭上，而當地開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，與政府博弈下來(lái)的地價(jià)，肯定不如萬(wàn)達出面博弈的要低，而開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，就會(huì )導致風(fēng)險會(huì )加大。
此外，這類(lèi)合作模式又牽涉到雙方的權責歸屬問(wèn)題，所以在合作之前一定要以合同的方式來(lái)約定。否則，在開(kāi)發(fā)進(jìn)度上可能反而還不如此前萬(wàn)達自建商業(yè)地產(chǎn)要快。
王健林近期又制訂出宏偉大目標，就是要用10年的時(shí)間打造1000家萬(wàn)達廣場(chǎng)，而且還要在輕資產(chǎn)的情況下投資。這類(lèi)模式說(shuō)白了就是別人拿地拿錢(qián)，萬(wàn)達只出建設、出品牌、出管理。但現在問(wèn)題是，現在正值地產(chǎn)調整期，究竟有多少信托企業(yè)敢于冒風(fēng)險投資商業(yè)地產(chǎn)，又有多少開(kāi)發(fā)商能與萬(wàn)達攜手共進(jìn)，我們都不得而知。所以，萬(wàn)達要完成10年打造1000萬(wàn)家廣場(chǎng)是一場(chǎng)不太靠譜的游戲。
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