北京市收房標準（完全版）?。?！大家最好保存下來(lái)，打印，以便收房的時(shí)候查用 微★微 2006-04-05 16:58:44 發(fā)表于焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-太陽(yáng)星城論壇 北京市收房標準
北京市現行房地產(chǎn)住宅項目收房標準
1 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應規矩地做好那些工作？
1.1 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問(wèn)題---在建設部新的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過(guò)選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現實(shí)。
1.2 北京交樓標準隨著(zhù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū)；（三）預售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書(shū)面通知預購人辦理交付手續的時(shí)間、地點(diǎn)及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時(shí)向預購人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。”
對于這個(gè)《辦法》中的規定，房地產(chǎn)商可能會(huì )用法規有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據法律法規和政府規范性文件。
1.2.1 對于北京交樓的第一個(gè)標準：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經(jīng)過(guò)驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買(mǎi)房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應提供。
1.2.2 對于北京交樓的第二個(gè)標準：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū)，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)規定：
1.2.2.1 2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預售許可證的項目及尚未開(kāi)始銷(xiāo)售的商品房現房項目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應向每個(gè)購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書(shū)》”。
1.2.2.2 2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預售許可證的、未進(jìn)行預售面積測繪的，竣工后的實(shí)測應提供商品房共用建筑面積分攤情況的說(shuō)明文件。
1.2.2.3 屬于商品住宅的，說(shuō)明文件的內容應當與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術(shù)報告書(shū)和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分攤系數；（三）不分攤的共用部位的內容一致；書(shū)面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門(mén)的批準變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規劃變更的文件。未公示商品房預售面積測繪技術(shù)報告書(shū)和分攤情況的，在12月1日起應當予以公示，公示的內容應當與已預售的商品房預測和分攤情況相一致。
1.2.3 北京交樓的第三個(gè)標準：依據購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。
1.2.4 房地產(chǎn)商交付住宅的，還應當同時(shí)向預購人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，這一點(diǎn)建設部在2001年６月１日開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確要求。
2 購房人在接到入住通知后，應做些什么？
2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒(méi)有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責），然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗收。
2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應注意以下問(wèn)題：
2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買(mǎi)的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換；
2.2.2 面積發(fā)生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現結構問(wèn)題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門(mén)反映；如發(fā)現非結構性問(wèn)題，應和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書(shū)面記錄，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面承諾在一定的期限內進(jìn)行維修；
2.2.4 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內的設備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書(shū)面確認具體更換和配齊的日期；
2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無(wú)法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無(wú)法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3 不符合交房條件下，購房人應做些什么？
3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認為房地產(chǎn)商違約了就理所當然會(huì )按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現實(shí)完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產(chǎn)商的違約行為。
3.2 對房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權或索賠權。
對于合同撤消權，《合同法》第五十五條規定：“有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權消滅：(一)具有撤銷(xiāo)權的當事人自知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權；(二)具有撤銷(xiāo)權的當事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權。”目前法院通常會(huì )認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷(xiāo)權。
《合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿(mǎn)當事人不行使的，該權利消滅。法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛，根據今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規定：出賣(mài)人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(cháng)的情形。只要期限屆滿(mǎn)，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講：房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達到合同約定的解約條件，購房人開(kāi)始享有法定解約權，同時(shí)，從該日起的解約權也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過(guò)后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，如果開(kāi)發(fā)商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內應行使解約權，過(guò)了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會(huì )得到法律的支持。
3.3 購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據高法的司法解釋規定，在開(kāi)發(fā)商存在如下行為時(shí)，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
3.3.1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
3.3.2 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；
3.3.3 故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；
3.3.4 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
3.3.5 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)；
3.3.6 房屋主體結構不合格或存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題的；
3.3.7 面積誤差比絕對值超過(guò)3％的；
3.3.8 由于開(kāi)發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權證超過(guò)一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無(wú)司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規定，但是按照《合同法》第九十五條的規定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。
3.3.9 對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過(guò)法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，《民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規定的除外。”
因此，購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書(shū)面提出，并注意保全證據，如果和房地產(chǎn)商不能通過(guò)協(xié)商解決又想通過(guò)法律程序解決的，要注意千萬(wàn)別錯過(guò)法院可以接受的訴訟時(shí)間。
4 收房時(shí)要注意房屋的保修期
4.1 建設部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
4.2 關(guān)于保修期的長(cháng)短，依據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負有保修責任，但實(shí)際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎的。該條里說(shuō)的《規定》，是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”
4.3 那么依據國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
4.3.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會(huì )達到樓宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
4.3.3 供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；
4.3.4 電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
4.3.5 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
4.3.6 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；
4.4 因此，筆者認為說(shuō)：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì )減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時(shí)間，買(mǎi)尾房或現房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯過(guò)保修時(shí)間。
5 對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析
5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金
5.1.1 基本對策--購房人有權拒絕。
5.1.2 根據我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。
5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規定：“除稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依照法律、行政法規委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。”到目前為止，北京市地稅局只委托過(guò)北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見(jiàn)京地稅地<2000>478號文），而代征人不能委托其它單位代征（參見(jiàn)京地稅征<1997>389號文），如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí)際已經(jīng)觸犯了法律。
5.1.4 關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問(wèn)題，北京市國土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文（京國土房管物字〔2001〕1170號）明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護而引用的《北京市城鎮居民購買(mǎi)商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文（８８號）廢止。
5.1.5 如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，繳納的代理費，可由雙方自行商定，目前政府沒(méi)有統一規定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規定時(shí)間內和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時(shí)間逾期一年是要承擔法律責任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔保，只有辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，他才能取消擔保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會(huì )拖著(zhù)不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。
5.1.6 近年契稅的下調和房?jì)r(jià)的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問(wèn)題，即使契稅上調，房地產(chǎn)商也不會(huì )因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據調整進(jìn)行補繳，因此，對購房者來(lái)講，在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續時(shí)直接向政府交契稅是最為合適的。
5.2 在商品房交付使用時(shí)，有的房地產(chǎn)商會(huì )列出一些費用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問(wèn)：“交房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費、煤氣入戶(hù)費，是否合理？是否可以拒交？”
5.2.1 基本對策-- 不合理，拒交
5.2.2 在１９８６年１０月１日生效的經(jīng)國務(wù)院批準的《北京市人民政府關(guān)于在規劃市區內征收城市基礎設施“四源”建設費的暫行規定》第二條規定：“凡在北京市規劃市區內興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統一‘四源’設施的單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)商），應當依照本規定，繳納城市基礎設施‘四源’建設費。前款所稱(chēng)城市基礎設施‘四源’建設費，是指自來(lái)水廠(chǎng)、煤氣廠(chǎng)、供熱廠(chǎng)、污水處理廠(chǎng)建設費（簡(jiǎn)稱(chēng)‘四源’建設費）。‘四源’建設費包括在建設項目總投資內。”第六條規定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設費后，北京市有關(guān)市政部門(mén)應當在項目竣工時(shí)根據交費范圍和協(xié)議提供相應的‘四源’設施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設。”這些規定明確說(shuō)明不論是“四源”的基礎設施，還是到具體項目的“支管”，費用都應由房地產(chǎn)商承擔。
5.2.3 那么各樓入口到各戶(hù)的管線(xiàn)費用由誰(shuí)承擔呢？根據北京市人民政府７３號令《北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構成管理辦法》第六條規定：“本市商品住宅的銷(xiāo)售實(shí)行明碼標價(jià)制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過(guò)標價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標明的費用。”第七條規定：商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格包括以下部分：“住宅開(kāi)發(fā)成本費用，包括土地使用權出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。”對于新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房?jì)r(jià)之內，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話(huà)等初裝費、開(kāi)通費都是錯誤的。
5.2.4 同樣，購房合同中如果明示了提供有線(xiàn)電視、熱水、門(mén)禁系統、寬帶系統等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費用的，在交房時(shí)也不應就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開(kāi)通費。雖然，北京提供寬帶和有線(xiàn)電視的服務(wù)商確實(shí)要收入網(wǎng)費和初裝費，但并不等于這筆費用一定要由購房人承擔。
5.2.4.1 如果房地產(chǎn)商在賣(mài)樓時(shí)簽訂的合同沒(méi)有承諾提供寬帶或有線(xiàn)電視等項目，而在合同外進(jìn)行了增加，這些項目的入網(wǎng)費或初裝費，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應在交房時(shí)強行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。
5.2.4.2 如果房地產(chǎn)商在賣(mài)樓時(shí)簽訂的合同承諾提供寬帶或有線(xiàn)電視等項目，入網(wǎng)費或初裝費應由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒(méi)有承諾免費提供”為借口強行收費是站不住腳的！房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常不會(huì )具體約定房屋要免費提供窗戶(hù)，免費提供窗戶(hù)玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時(shí)向購房人收取窗戶(hù)安裝費、玻璃費用呢？顯然不能！
5.2.5 國家的法律法規也好，主管部門(mén)的文件規定也好，都不可能做到面面俱到，很多問(wèn)題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據中華人民共和國《合同法》第四十一條規定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線(xiàn)電視和寬帶入戶(hù)等項目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執行時(shí)應按購房人的理解處理。
5.3 購房人收房時(shí)要不要交“測繪費”？
5.3.1 基本對策—拒交
5.3.2 常見(jiàn)問(wèn)題1：“購房人得到的房產(chǎn)證上都會(huì )附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米0.3元，開(kāi)發(fā)商要求購房人交“測繪費””--這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰(shuí)委托、誰(shuí)付費”的原則，引用北京市物價(jià)局、北京市財政局關(guān)于對轉發(fā)國家計委財政部關(guān)于規范房屋所有權登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問(wèn)題文件的通知的補充通知中明確規定說(shuō)明：“一、計價(jià)格<2002>595號規定的房屋所有權登記費每套80元，是指含有廚衛設施的成套住房的房屋所有權登記費，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權登記費仍按原標準執行，即： 0.30元/建筑平方米（含測量費）。二、對開(kāi)發(fā)商辦理房屋所有權登記費，含測量費0.30元/平方米；不含測量費0.18元/平方米。”這也就是說(shuō)購房者不是買(mǎi)的平房就不用交測量費。
5.3.3 常見(jiàn)問(wèn)題2：“各區收的測繪費不同，西城區30元，朝陽(yáng)及宣武區一居室100元，每增加一居室加50元，其它區不收”--這是對二手房的收費，對新建房屋的收費，國家和北京有統一規定，并沒(méi)有授權區國土房地局自行制定收費標準。
當然不排除收費標準的變化，購房人在面對各種收費時(shí)有權要求收費人提供收費依據，沒(méi)有依據的收費完全有理由拒交。
5.4 繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費？
5.4.1 基本對策—拒交
5.4.2 《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規定：“維修基金專(zhuān)項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修工程”，“住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規定，誤導需要交納維修基金的購房人在收房時(shí)再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，購房人有權拒絕。
5.4.3 北京市國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費收繳等有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權人收取《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價(jià)房字<1997>第196號）規定的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費。產(chǎn)權人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續收取196號文件規定的61.3％的自用部位中修費。”有些物業(yè)公司以此通知為依據，向購房人強行收取自用部位中修費也是錯誤的，因為上述通知說(shuō)得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費，首先要有自用部位的產(chǎn)權人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會(huì )成立前，可以委托物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn)行管理，但這種委托只應涉及共享部位、共享設備設施，而無(wú)權代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。
5.5 購房人在交房時(shí)應繳納那些物業(yè)服務(wù)費用
5.5.1 購房人在收樓時(shí)只需按照購房合同和補充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應交納的購樓款，房地產(chǎn)商就應將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)對《房屋使用、管理、維修公約》（也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》）進(jìn)行過(guò)承諾，還應交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用。
5.5.2 按目前北京市居住小區管理辦公室的規定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用，這個(gè)規定是對收費上限進(jìn)行規定，并不意味著(zhù)業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費押金的做法，由于沒(méi)有收費依據，購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時(shí)間及條件。
5.5.3 對物業(yè)公司代收的供暖費，購房人在供暖開(kāi)始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。物業(yè)公司代收的水、電、燃氣、暖氣收費沒(méi)有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬(wàn)不要受不守規矩的物業(yè)公司誤導，北京市物價(jià)局文件中的涉及到公寓的收費標準是對飯店出租形式公寓的收費標準，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費自行約定是指物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司代收的費用不存在自行約定的問(wèn)題，統一執行物價(jià)局制定的收費標準。
5.5.4 物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據理力爭外，應直接找房地產(chǎn)商進(jìn)行交涉，書(shū)面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔延期交房的違約責任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
