目前的經(jīng)濟形勢下，全國房地產(chǎn)最火的城市只有兩個(gè)，一個(gè)創(chuàng )新之都深圳，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)之城杭州。
尤其是深圳，最新成交的二手房均價(jià)已經(jīng)是7萬(wàn)/平米了，這房?jì)r(jià)讓北京和上海都汗顏。
如果說(shuō)杭州的老百姓愛(ài)砸售樓部，那么深圳的老百姓也有一個(gè)特點(diǎn)：愛(ài)離婚
今天來(lái)聊聊深圳。
這個(gè)含著(zhù)金湯匙出生的城市，不同于北京和上海，它太年輕了，年輕到什么事都想莽個(gè)第一，比如說(shuō)離婚。
前段時(shí)間深圳4月份離婚量激增，整個(gè)深圳市結婚4186對，離婚3524對，離婚總量達到了結婚總量的84%。
在深圳各區民政局預約離婚的排號已經(jīng)排到了6月份，可以說(shuō)在深圳想離婚都很難了。
這個(gè)比例確實(shí)不低，不過(guò)深圳的離婚率一直很高，尤其是2019年12月份之后，離婚數量就處于暴漲狀態(tài)。
所有的突變都有跡可循，在12月份深圳離婚率激增之前，11月份深圳宣布取消豪宅稅。
從限制總價(jià)到面積144㎡以下的免收稅費，政策的寬松極大的刺激了深圳的改善需求，換房成了大多數家庭的選擇。
所以擺在這些家庭面前的有兩條路，一是直接買(mǎi)，而是離婚再買(mǎi)。
我們來(lái)看一下深圳目前離婚買(mǎi)房的政策。
從上圖中可以很明顯的看出，離婚兩年內的個(gè)人買(mǎi)房可以做到首付50%，而深圳市目前對于家庭二套房的首付比例則是70%。
我們以一套普通的500萬(wàn)住宅來(lái)計算，20%的首付差就是100萬(wàn)，這基本相當于二線(xiàn)城市一套一居的總房款。
不但相差近百萬(wàn)的首付款，而且還減少有二十幾萬(wàn)的豪宅稅，再加上5月份才會(huì )上線(xiàn)的新版征信，這是深圳踴躍離婚的誘因。
●●● 2● ● ●
其實(shí)離婚買(mǎi)房這種情況，在歷年，在全國，都很普遍。
比如2014年，中國辦理離婚手續的人共有363.7萬(wàn)對，較之去年增速為3.9%；
而2016年，辦理離婚手續的則達到415.8萬(wàn)對，增速為8.2。
我們都知道，2014年是中國內陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，而2016年則是全國性的暴漲，在那一年有些城市房?jì)r(jià)甚至翻了一番。
一套房首付能省百萬(wàn)，加上稅費優(yōu)惠，如此大的利潤，需要付出的代價(jià)僅僅是離婚而已，不違規，不違法，還保值增值，何樂(lè )而不為呢。
可是深圳這個(gè)城市又有些不同，這是一個(gè)從來(lái)不缺乏熱錢(qián)的地方。
在深圳買(mǎi)房投資是第一邏輯，自住舒適性只能排在第二。
這是一個(gè)不必擔心房?jì)r(jià)會(huì )跌的城市，因為這里有的是接盤(pán)俠，只要深圳還在，熱度就不會(huì )衰退。
外地戶(hù)口限購一套，本地戶(hù)口限購兩套，這樣的政策對于一個(gè)充滿(mǎn)投機色彩的城市來(lái)說(shuō)，顯然是不夠的。
尤其是在這個(gè)節骨眼上深圳又流傳出華潤城四期8月份即將開(kāi)盤(pán)的消息。
深圳華潤城我們都知道，一個(gè)隨時(shí)能上深圳樓市熱搜、自帶流量的63萬(wàn)㎡大型城市綜合體。
從一期的4萬(wàn)，漲到如今的12萬(wàn)，華潤城用了6年的時(shí)間，它的地段和配套已經(jīng)做到了讓人忽視其它任何不利因素的地步。
用現在很流行的營(yíng)銷(xiāo)術(shù)語(yǔ)就是買(mǎi)到即賺到，可問(wèn)題是，買(mǎi)不到。
所以，華潤城四期即將開(kāi)盤(pán)的消息，讓土豪們沸騰了，現在離婚只不過(guò)是為了一個(gè)小區開(kāi)盤(pán)做準備。
這是一個(gè)買(mǎi)房跟普通人無(wú)關(guān)的城市，開(kāi)盤(pán)也只是土豪們的盛宴罷了。
●●● 3● ● ●
一個(gè)小區的開(kāi)盤(pán)竟能惹得無(wú)數英雄竟折腰。
最根本的還是深圳無(wú)房可售，尤其是大戶(hù)型新房。
福田深業(yè)中城賣(mài)完了，南山只有華潤城四期可以賣(mài)，前海和寶中今年也沒(méi)什么太大量項目可以賣(mài)。
這就是深圳的現狀，雖說(shuō)一直有住宅在賣(mài)，但是量都不是很大，一旦推出各項均好的項目，搶破頭是必然的。
造成這種情況的主要原因還是整個(gè)深圳的住宅供地太少，僅有的土地大部分都提供給了商業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地，可供居住的土地少之又少。
2019年深圳工業(yè)用地交易163萬(wàn)㎡，商業(yè)用地交易27萬(wàn)㎡，住宅用地僅僅交易16萬(wàn)㎡，也就是說(shuō)住宅用地僅占總共地規模的7%。
這與深圳歷年情況相差無(wú)幾，從2012年到2017年，深圳新增700多萬(wàn)平方米商住工業(yè)土地供應中，居住用地只有8%，而這些還是包含單位宿舍、城中村、自建房等等。
這就導致了深圳整個(gè)居住用地的面積占城市面積不足11%，遠低于國際化大城市應有的數據。
而且作為一線(xiàn)城市中最易落戶(hù)的城市，深圳每年新增常住人口200多萬(wàn)，但是新增住宅卻僅僅20萬(wàn)套，完全無(wú)法滿(mǎn)足正常人口增長(cháng)所需的居住面積。
2019年，貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，深圳住房自有率僅為23.7%，為大灣區11個(gè)城市中最低，遠遠低于香港的49%、廣州的54.9%及全國的73.9%。
這是2019年全國主要城市的住宅供地情況表，從土地供應面積上看去年深圳的土地供應面積只有杭州的0.56%，可建設住宅面積更是少的可憐，按照每套100m2計算的話(huà)，深圳去年只能建設不到5800套住宅。
去年深圳住宅供應面積是廣州的60%左右，不到武漢的五分之一，連鄭州的六分之一都不到。成交面積僅僅只是接近鄭州成交面積的十分之一。
住宅供應的緊缺，才是資本有恃無(wú)恐的根源。
就在前兩天，深圳前海深港合作區一宗地被龍光以115.97億拍下了，溢價(jià)率達到45%。
這樣的情況若是放在其它城市，那一定是在超好的地段，未來(lái)盈利去化都不是問(wèn)題。
然而事實(shí)并非如此，這塊地采用“雙限雙競”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)矗合薜貎r(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)，競地價(jià)、競無(wú)償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。
也就是說(shuō)房子建好之后不但有限價(jià)，而且必須無(wú)償移交一部分作為前海的人才公寓。這樣一來(lái)成本的提升，對未來(lái)的盈利就會(huì )產(chǎn)生很大的壓力，尤其是在地價(jià)溢價(jià)這么高的情況下。
然而即便如此，而與龍光一同競爭依然有超16家房企，其中不但有萬(wàn)科、中海、華潤等知名房企，更是有諸多房企聯(lián)合起來(lái)競爭，只為得到這塊住宅供地。
深圳住宅供地緊缺情況可見(jiàn)一斑。
●●● 4● ● ●
那為什么深圳寧愿大量低價(jià)出讓產(chǎn)業(yè)用地，卻不愿意出讓住宅用地？
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是為了稅收，財政富裕了才能大刀闊斧的進(jìn)行建設，才有GDP。
比如說(shuō)，2018年福田區GDP破四千億大關(guān)，稅收過(guò)億元的樓宇就達到86棟，這86棟樓納稅就達到1211億。
這樣的一個(gè)稅收在全國來(lái)說(shuō)是什么水平呢？
2018年西寧全年GDP為1286.4億，也就是一個(gè)福田區僅僅86棟樓的稅收就能頂的上西寧市全年的GDP。
所以，同樣一宗土地，如果蓋住宅，蓋完就賣(mài)掉了，只能產(chǎn)生一次交易；而如果用來(lái)蓋商場(chǎng)工廠(chǎng)，則有企業(yè)入駐，每年都能收稅，同時(shí)又能拉動(dòng)就業(yè)，解決很多就業(yè)問(wèn)題。
城市建設靠的是產(chǎn)業(yè)，只要有產(chǎn)業(yè)就必然會(huì )有人才涌入，不然即便有住宅，空置率必然會(huì )升高。
比如大亞灣，住宅用地很多吧，但是全都是鬼樓，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，基本沒(méi)有人住。
之所以噱頭很足，還不是仰仗著(zhù)深圳老大哥。
雖說(shuō)如此，這樣的供地結構還是有些畸形的，跟很多一二線(xiàn)城市一樣，這樣會(huì )導致商辦空置，住宅不足的局面。
短期看來(lái)影響不大，甚至是GDP提升的主要推手，地價(jià)貴了，就會(huì )涌入大量的民間資本，投資上來(lái)，GDP自然提高。
可是長(cháng)久向卻是不利的，中國人的家國情懷可是很濃的，而唯一能讓你對這個(gè)城市有歸屬感的就是房子。
當高房?jì)r(jià)持續下去，深圳會(huì )成為年輕人望而卻步的城市，沒(méi)有新鮮血液的涌入，城市遲早會(huì )衰退。
你或許會(huì )說(shuō)，深圳是一個(gè)精英社會(huì )，能留在這里的都是精英，不能留的趁早回家。
可對一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，真正支撐城市發(fā)展的永遠都是中產(chǎn)階級，一個(gè)2000萬(wàn)級別的城市，靠那么點(diǎn)的精英階層著(zhù)實(shí)有些費力。
所以，如果你有錢(qián)有房票，那么請來(lái)深圳，因為這里是你淘金的圣地。
如果你有能力有抱負，也請來(lái)深圳，因為這里也是能實(shí)現你一切夢(mèng)想的地方。
如果你覺(jué)得自己頂得住，來(lái)深圳，因為這里能讓你清醒。
聯(lián)系客服
