對于買(mǎi)房子來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一個(gè)城市的房產(chǎn)就是買(mǎi)一個(gè)城市的股票，城市的未來(lái)對房產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)。
本文作者常年居住深圳，有十幾年的投資經(jīng)驗，在房住不炒的大背景下，投資渠道有限，手里的資金應該何去何從？
本文的一些經(jīng)驗或許可以借鑒！
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我可能這輩子也買(mǎi)不起深圳的房子了
2014年，筆者急吼吼地給好友蘭打電話(huà)，通知她：我住的小區，有鄰居急賣(mài)房，兩房83平報價(jià)165萬(wàn)。（兩周前，另一位朋友以175萬(wàn)拿下同戶(hù)型）
蘭帶老公看了房，商量之后告訴我：房?jì)r(jià)還會(huì )降，再等等。這套房在他們看房后的第二天，也就是放盤(pán)的第三天便火速售出。
2015年年初深圳房?jì)r(jià)突然大漲，南山區房?jì)r(jià)漲到每平5萬(wàn)起，蘭做夢(mèng)也沒(méi)想到，那是她最后一次在南山中心區買(mǎi)2萬(wàn)每平學(xué)位房的機會(huì )。
蘭2003年來(lái)深圳，因老公單位提供便宜的出租房且總想賺點(diǎn)錢(qián)回老家，所以一直沒(méi)買(mǎi)房。兩公婆直到孩子讀書(shū)才下決心在深圳扎根，可沒(méi)想到手捧著(zhù)原本足夠首付的70萬(wàn)，最終加入了付不起首付大軍。
有朋友建議蘭通過(guò)金融渠道貸出30萬(wàn)湊首付，趕緊買(mǎi)個(gè)60平總價(jià)300萬(wàn)的小兩房上車(chē)。蘭和老公的稅后收入約1.5萬(wàn)，首付貸30萬(wàn)加上房貸210萬(wàn)，月供約￥12740。這樣操作，這家有學(xué)童的小家庭，如何生活呢？
事后，有天蘭哭喪著(zhù)臉對我說(shuō)；“最后悔的事就是沒(méi)聽(tīng)你的話(huà)，我可能再也買(mǎi)不起深圳的房子了！”筆者琢磨了一下對她說(shuō)：“未必，有個(gè)方法可以提高賺錢(qián)的速度，或許可以追上房?jì)r(jià)……”
三年后，蘭不僅在深圳有了房，且有了三套房，從70萬(wàn)家底變成500萬(wàn)資產(chǎn)且低負債的房東。
促成這事咋聽(tīng)好像很牛掰，其實(shí)不然，既沒(méi)有傳聞中的高評高貸，也無(wú)任何高風(fēng)險運作手段，相反其中規則非常簡(jiǎn)單，你可能早就知道……
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三套房子買(mǎi)下來(lái)，月供僅需￥1300
2015年開(kāi)春深圳房?jì)r(jià)大漲，但深圳周邊城市的房?jì)r(jià)才剛剛抬頭。
中山市熱門(mén)的火炬區新房約8000/m2左右，而次熱門(mén)區域的二手花園洋房只需4000/m2左右。蘭在沙溪鎮的中心區，以15萬(wàn)為首付，買(mǎi)了一套85平總價(jià)37萬(wàn)的二手小三房。
二手房拿到立刻放租，租金1500，月供約1300，以租養貸，每月還有100多大洋的結余。
接著(zhù)，她首付30萬(wàn)，在東莞市長(cháng)安中心區在建地鐵站附近，買(mǎi)了一套98平米，總價(jià)90萬(wàn)的新房。貸款60萬(wàn)，月供約￥3200。
剩下的錢(qián)，她從同事手里以全款28萬(wàn)接下位于東莞長(cháng)安的一套77平米小產(chǎn)權房。（除非特別靠譜，否則不建議買(mǎi)小產(chǎn)權房）現房拿到即可放租，租金每月1800大洋，用于補貼房貸。
三套房子分散在兩個(gè)地方，東邊不亮西邊亮，更重要是三套房子買(mǎi)下來(lái)，蘭每月月供僅需￥1300，完全沒(méi)壓力。
2016年中，中山、東莞，甚至小產(chǎn)權房，房?jì)r(jià)全部翻番。中山的房子漲到85萬(wàn)；東莞的房子掛價(jià)200萬(wàn)，小產(chǎn)權也飆到50萬(wàn)。2017年上半年，房?jì)r(jià)在這個(gè)基礎上又有微漲。
2018年，深圳樓價(jià)回落，龍崗片區的房?jì)r(jià)從4萬(wàn)多，跌到3萬(wàn)多。蘭把東莞的房子以195萬(wàn)售出，湊出資金135萬(wàn)作為首付買(mǎi)下龍崗中心城附近總價(jià)260萬(wàn)，88平米的筍盤(pán)。
現在蘭已喬遷新居，三套物業(yè)按現在的市場(chǎng)價(jià)保守估值：中山的房子90萬(wàn)，小產(chǎn)權90萬(wàn)，深圳龍崗的房子320萬(wàn)。歷時(shí)三年，從70萬(wàn)本金翻到500萬(wàn)資產(chǎn)，追平了當年了損失。（三套房負債合計160萬(wàn)，月供合計8700，兩套房的租金3700抵貸，每月實(shí)際月供約5000）
不難看出，這個(gè)案例的成功最主要的原因是低價(jià)入市并踩到了合適的時(shí)間點(diǎn)。你可能想說(shuō)：低房?jì)r(jià)已經(jīng)成過(guò)去，現在說(shuō)這些有什么用呢？
對，市場(chǎng)此一時(shí)彼一時(shí)，成功不可復制，但其中的經(jīng)驗，依然適用于現在的市場(chǎng)。
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不是所有房子都是資產(chǎn)
一）投資的首要原則是保證本金不虧損，長(cháng)期堅持做確定性盈利的事情
70萬(wàn)是蘭一家人的棺材本，保命錢(qián)，所以給她們做購房規劃的前提是：穩。而低付款且能以租養貸的房子就是普通家庭最穩妥的理財產(chǎn)品。
中山的房子總價(jià)37萬(wàn)，首付15萬(wàn)，如果用15萬(wàn)買(mǎi)理財產(chǎn)品，按4個(gè)點(diǎn)算，每月的收益約￥500，用15萬(wàn)投資房產(chǎn)，每月可以收回1500大洋的租金。如果蘭的三套房子全部放租，租金可以完全覆蓋月供，換句話(huà)說(shuō)就是三套房一起幫蘭賺錢(qián)。即使房?jì)r(jià)不漲或微跌，這三套房子在租金地滾動(dòng)下，財富也會(huì )相對穩定地增長(cháng)。
時(shí)間是投資者最好的朋友。即便是北上廣深這樣的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)也不可能一直漲，但租金會(huì )隨著(zhù)通膨逐步上漲，且收益穩定，只要財富持續穩定增長(cháng)，那接近深圳房?jì)r(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。
大家可能在嘀咕：現在房?jì)r(jià)那么貴，哪還有以租養貸的房子？其實(shí)，目前這樣的房子在很多城市仍能找到。
例如位于廣東省中山市最熱門(mén)區域火炬區的“匯美豪庭”：
35.8平米的小戶(hù)總價(jià)45萬(wàn)，首付15萬(wàn)，貸款30萬(wàn)，月供約￥1592，月租金￥1300左右。該樓盤(pán)位于中山熱門(mén)臨深區域，基本上可以租養貸。
例如位于安徽省合肥市包河區的“金地國際城”：
小戶(hù)型總價(jià)41萬(wàn)，首付15萬(wàn)，貸款26萬(wàn)，月供約1380，月租金￥1500左右。該樓盤(pán)位于合肥工業(yè)大學(xué)對面且近地鐵口，租售兩旺，完全可以以租養貸。
本小利大利不大，本大利小利不小，長(cháng)期持有，聚溪成河。
二）政策護體，入市的時(shí)機很重要
本案例的成功是踩到了合適的時(shí)間點(diǎn)，那如何才能踩到合適的時(shí)間點(diǎn)呢？
2014年樓市在高開(kāi)低走中震蕩，限購限貸松綁、降息，一波又一波的救市政策推動(dòng)下樓市調頭上行。2015年年初，貨幣環(huán)境寬松，深圳樓價(jià)大漲，全國樓市整體呈上升趨勢。
此時(shí)，粵港澳大灣區的概念尚未出，但中山市擬修建深中通道是鐵板釘釘的事實(shí)；深圳市納稅十強企業(yè)華為在東莞拿了一塊地，即將入駐東莞。
中國房地產(chǎn)長(cháng)期看人口，中期看土地，短期看政策。作為廣東經(jīng)濟四小虎的中山和東莞在政策利好加持下遠景樂(lè )觀(guān)，而兩地的房?jì)r(jià)則剛剛抬頭，尤其是中山的二手次新房?jì)r(jià)格僅是新房的一半，利潤空間充足，這樣的環(huán)境入市，房?jì)r(jià)下跌的可能性較小，資金相對安全。
購房人要對目標城市的購房政策與規劃保持高敏感度，非常了解該城市，才能捕獲入市的時(shí)機。
另外無(wú)論處在哪個(gè)城市，切記盛極必衰這個(gè)亙古不變的道理，切勿在房?jì)r(jià)一輪暴漲后追高。2016、2017年盲目追高的投資客全部高位站崗，至今尚未解套。樓市也適用股市的銘句：人棄我取，人取我棄。
今年開(kāi)春以來(lái)很多人問(wèn)：2019年怎么樣？房子到底能不能買(mǎi)？其實(shí)大家不妨先琢磨一下，政府從2018年下半年開(kāi)始連環(huán)松綁是為什么?
就此兩會(huì )釋放出的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞給出準確答案：2019年，“落實(shí)城市主體責任”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展”。
一城一策的前提下，各個(gè)城市的情況不同，目前一線(xiàn)城市限購政策尚未松綁，雖成交量大幅上升，但價(jià)格起伏不大，以維穩為主；部分二三線(xiàn)部分城市在松綁政策的托舉下樓市回暖，佛山、南京等地樓價(jià)有反彈，但大部分城市價(jià)格沒(méi)有起伏，以清庫存為主；部分三四線(xiàn)城市雖被政策托舉依然后勁不足，市場(chǎng)低迷，但因政策原因房?jì)r(jià)短期不會(huì )降。
關(guān)于購房的時(shí)機，李嘉誠在去年年底公開(kāi)亮相時(shí)曾說(shuō)：年輕人要解決居住問(wèn)題，現在可以買(mǎi)，貸款量力而行?，F在回望，去年8~12月確實(shí)是近三年房?jì)r(jià)最低位。
而最近三個(gè)月，全國首套房貸款平均利率連續下調，房?jì)r(jià)穩利率降，意在為剛需開(kāi)道，剛需購房無(wú)需考慮太多。
單純投資，購房者要意識到房地產(chǎn)的暴利期已成為過(guò)去，雖然房?jì)r(jià)短期內大概率不會(huì )跌，但“穩”字當頭，經(jīng)濟緩行的壓力下短期內沒(méi)有大漲的可能，現在投資要降低期待值，長(cháng)期持有，才能獲得收益。
三）不是所有房產(chǎn)都是資產(chǎn)
我們先回顧一下去年一系列降價(jià)未遂事件：安徽蕪湖某樓盤(pán)在5個(gè)月內房?jì)r(jià)由1.5萬(wàn)/平米，跌至1萬(wàn)/平米，被緊急叫停；江蘇邳州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)2000/平米，被通報批評。2019年同類(lèi)事件，江西再度上演。
這也就是說(shuō)部分地區在政策托舉下樓價(jià)穩定，但本身缺乏實(shí)質(zhì)性的基本面支撐。未來(lái)這些地方隨著(zhù)人口流失，購買(mǎi)力地下降，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )很快飽和，進(jìn)一步推測未來(lái)這些地區的房子很可能租售兩難。
在2018這個(gè)慘淡市場(chǎng)中，很多地方二手房大幅降價(jià)仍滯銷(xiāo)，蘭東莞的房子只消略微降價(jià)便很快售出，這不是幸運，這房子位于東莞長(cháng)安的中心區且附近在建地鐵口。
去年，杭州、深圳、廈門(mén)……各個(gè)城市中率先跌穿底褲的樓盤(pán)全部位于遠郊。而各地位于中心區地段或帶名校學(xué)位的房子價(jià)格相對穩定，急需周轉只需小幅降價(jià)便能輕松售出，這樣的房子相對保值。
其實(shí)房子和股票的道理是相通的，買(mǎi)股票必須遵循：好行業(yè)、好公司、好管理、好價(jià)格。而買(mǎi)好房子必須遵循：好城市、好地段（學(xué)位）、好品牌、好價(jià)格。
買(mǎi)一個(gè)城市的房產(chǎn)就是買(mǎi)一個(gè)城市的股票，就投資而言，盡量投三大城市圈優(yōu)質(zhì)地段的房子，退一步也至少是省會(huì )城市中心地段的房子。不要貪便宜買(mǎi)遠郊的房子，更不要盲目投資人口逐年流失的城市，不是所有房產(chǎn)都是資產(chǎn)，沒(méi)有租賃及買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，就不存在樓市，更不要說(shuō)增值。
四）量力而行，謹慎使用高杠桿
筆者曾和一位銀行的朋友聊起蘭的案例，朋友說(shuō)我有些保守，膽子大一點(diǎn)加大杠桿，蘭能賺更多。
其實(shí)不然，任何投資都要把風(fēng)險想在前面。
筆者曾經(jīng)歷2008房崩，也和大家一起共同見(jiàn)證了2018降價(jià)潮，在這兩輪樓市洗牌中，沒(méi)有扛過(guò)來(lái)的不管是房企還是個(gè)人，都有一個(gè)共同點(diǎn)：?jiǎn)⒂贸吒軛U。
記得去年公眾號“家在”上有個(gè)案例，大致是這樣的： 2017年，有對深圳夫妻在房?jì)r(jià)最高峰換房，掏空了6個(gè)錢(qián)包，背了400萬(wàn)貸款。不料2018年兩口子雙雙遭遇裁員，無(wú)力承擔房貸，只好緊急甩賣(mài)物業(yè)，虧了100多萬(wàn)，回了老家。
試想一下，假如這對夫妻買(mǎi)小一點(diǎn)的房子，負債控制在200萬(wàn)以?xún)?，遭遇失業(yè)他們大可先回老家做事，把房子租出去。市區普通小三房也能租到￥7000，每月再添3000大洋就能扛下去，如果扛到市場(chǎng)轉暖的今天，房子至少可以接近原價(jià)售出，少虧或者不虧錢(qián)。
李嘉誠在談投資時(shí)曾說(shuō)，他成功的秘訣之一，就是始終保持充沛的現金流；而宇宙第一房企萬(wàn)科一直保持低負債，還在高喊“活下去”。成功的投資人總是把風(fēng)險想到前面，控制在自己可以承受的范圍內。
大城市換房成本很高，很多人總想一步到位，其實(shí)人這一生很難一步到位，剛需急上車(chē)，中產(chǎn)忙改善，富人買(mǎi)豪宅，隨著(zhù)物質(zhì)條件的改善，我們就會(huì )有新的需求。因而我們不妨改變觀(guān)點(diǎn)，量力而為，就近上車(chē)，人生的路走得穩比走的快更重要。
結束語(yǔ)：
一個(gè)人，如何才能實(shí)現財富的保值增值呢？2000多年前，司馬遷在《史記》中就給了回答：去就與時(shí)俯仰，獲其贏(yíng)利，以末匯財，用本守之?！?/span>
意思是說(shuō)：投入商海，高拋低吸，在恰當的時(shí)機里取得的財富，然后去買(mǎi)房產(chǎn)和田地，讓財富保值。
2000年的歲月浩浩湯湯，奔騰而去，而現代人骨子里的觀(guān)念與古人并無(wú)二致，土地和房產(chǎn)，始終是中國人保有財富的最主流選擇。最后，愿大家都能買(mǎi)到合適的房子！
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