港股一向對估值非常吝嗇，但物業(yè)股上市后的表現卻非常好——內房股市盈率一般不超過(guò)10，而物業(yè)股動(dòng)輒3-50倍PE。房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，資產(chǎn)運營(yíng)成為重點(diǎn)。由于物業(yè)管理公司的輕資產(chǎn)特性，具有出色的資本回報率和現金轉化率，物業(yè)板塊近兩年持續受到資本市場(chǎng)的追捧，物業(yè)公司上市也意趣正濃。據節點(diǎn)財經(jīng)（jiedian2018）粗略統計，自2018年初到今年10月中旬，已有10家物業(yè)管理公司赴港上市，是過(guò)去3年上市總數的一倍。其中不乏有彩生活、碧桂園、綠城等物業(yè)巨頭，也有和泓服務(wù)、鑫苑物業(yè)等小體量公司。在這樣的趨勢下，近日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正商集團的子公司興業(yè)物聯(lián)也向港交所遞表準備上市。正商集團目前是鄭州排名第一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)完成在港股、美股、新三板等資本市場(chǎng)布局。如果此次子公司興業(yè)物聯(lián)上市成功，意味著(zhù)正商集團將收獲第二個(gè)港股平臺。同時(shí)，對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，抓住資本市場(chǎng)紅利期上市，能夠獲得比傳統房地產(chǎn)企業(yè)更高的估值。紅杉資本全球執行合伙人沈南鵬近期對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拆分物業(yè)管理公司上市發(fā)表的意見(jiàn)中就表示，這種分拆上市的運作可以視作“市值管理的第二曲線(xiàn)”，不僅能增強市場(chǎng)競爭力，還能獲取更多第三方物業(yè)項目。但是也有觀(guān)點(diǎn)認為，港股非常重視企業(yè)規模，即使板塊走牛，也存在兩極分化的情況：一些知名度較高，比如碧桂園、中海物業(yè)的年內漲幅超過(guò)100%，而一些市值小于20億港元的物業(yè)管理公司則表現平平。如此比較，興業(yè)物聯(lián)的年營(yíng)收還不足1億元，而港股大多數同類(lèi)公司的營(yíng)收規模都在10億元以上，水平相差甚遠。這也不得不讓外界懷疑，興業(yè)物聯(lián)赴港上市后的整體表現。甚至更為悲觀(guān)的是，從一些港股上市關(guān)鍵指標看，興業(yè)物聯(lián)能否順利上市也仍需劃一個(gè)問(wèn)號。
智能化被業(yè)內看為是未來(lái)物業(yè)公司發(fā)展的核心優(yōu)勢。2017年，興業(yè)物聯(lián)也開(kāi)始在智能化上試水，提供包括保安及監控系統、門(mén)禁系統、停車(chē)場(chǎng)管理系統及建筑工地管理系統的規劃、設計及安裝等業(yè)務(wù)。公開(kāi)消息，興業(yè)物聯(lián)已承接了29個(gè)智能化工程項目，并完成一個(gè)智能化工程項目。且承接的所有項目均來(lái)自母公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備穩定、高頻、剛性消費需求等非周期性屬性，再加上物業(yè)管理公司以輕資產(chǎn)的形式運營(yíng)，整體抗風(fēng)險能力較強。因此興業(yè)物聯(lián)最大的資產(chǎn)類(lèi)別是現金及現金等價(jià)物，占總資產(chǎn)80%，沒(méi)有有息負債，資產(chǎn)負債結構較為健康。在財務(wù)指標表現方面，從2016年到2018年12月31日，以及到2019年6月30日止，興業(yè)物聯(lián)的毛利分別是2230萬(wàn)元、3820萬(wàn)元、6230萬(wàn)元及3980萬(wàn)元，毛利率47.2%、50.2%、47.5%、49.0%。較行業(yè)整體水平來(lái)說(shuō)，表現為佳。但是，興業(yè)物聯(lián)仍有一大掣肘——雖然近些年再管面積得到顯著(zhù)擴大，由2016年12月21日的70萬(wàn)平方米增長(cháng)至2019年6月20日的約200萬(wàn)平方米，其擴張的速度卻取決于母公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度，所有在管商用樓宇均由正商集團開(kāi)發(fā)。招股書(shū)數據顯示，2016—2018年三個(gè)年度中，興業(yè)物聯(lián)向正商集團提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入占總收入的比例約94.0%、88.2%和88.3%。興業(yè)物聯(lián)向港交所遞交的上市材料中并沒(méi)有披露具體的募資金額，但在資金用途上，興業(yè)物聯(lián)表示募資所得款項將用作公司業(yè)務(wù)擴展。一方面是希望通過(guò)收購去覆蓋其他地區的服務(wù)，或者與不同類(lèi)型的物業(yè)管理公司實(shí)現協(xié)同效應，優(yōu)化業(yè)務(wù)結構。另一方面，是繼續提升智能化工程服務(wù)。彩生活副總裁段斐欽在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前物業(yè)行業(yè)港股上市熱，無(wú)非兩種原因，一是香港上市便利性會(huì )更強一些，因為在國內上市，審批流程通常會(huì )比較慢，在香港比較快。二是很多物業(yè)公司是背靠著(zhù)地產(chǎn)公司，在國內上市可能它的獨立性和牽扯到的關(guān)聯(lián)交易，會(huì )影響到上市進(jìn)程。同時(shí)，從公開(kāi)數據看，近兩年赴港上市的頭部物業(yè)管理公司，都迎來(lái)了高估值、高增長(cháng)。例如彩生活2014年剛上市時(shí)市盈率高達68倍，雅生活服務(wù)2018年上市時(shí)市盈率達到47倍，碧桂園服務(wù)2018年上市時(shí)市盈率超過(guò)了50倍。市場(chǎng)幾乎給出了比傳統房地產(chǎn)企業(yè)更高的估值，或許這更是刺激物業(yè)公司上市的主要原因。但是，自從興業(yè)物聯(lián)發(fā)布了招股書(shū)后，卻接連遭受到了市場(chǎng)的各種打擊。詬病最多的，是其發(fā)展規模。根據中國指數研究院及中國房地產(chǎn)TOP10研究組的數據，興業(yè)物聯(lián)就綜合實(shí)力位列行業(yè)百強企業(yè)，但公司營(yíng)收尚不足1億元，較目前已上市的物業(yè)公司總體規模相差甚遠。以目前排在上市物業(yè)公司最后一名的和泓服務(wù)為例，和泓服務(wù)2018年營(yíng)收為2.24億元，在管面積為6.35百萬(wàn)平方米。而興業(yè)物聯(lián)在2018年實(shí)現收益1.31億元，僅僅是和泓服務(wù)一半的業(yè)績(jì)。同時(shí)，興業(yè)物聯(lián)目前在管建筑面積約為2.1百萬(wàn)平方米，也僅為2018年底和泓服務(wù)的三分之一。興業(yè)物聯(lián)在管建筑面積明細，來(lái)源招股書(shū)
與近日剛上市的“老鄉”鑫苑服務(wù)相比，興業(yè)物聯(lián)的規模相差更遠。2018年，鑫苑服務(wù)營(yíng)收3.93億元，在管面積1170萬(wàn)平方米。另外值得一提的是，自從鑫苑服務(wù)上市后的13個(gè)交易日，跌幅已經(jīng)達到-41.72%，1.83港元的收盤(pán)價(jià)已然跌破發(fā)行價(jià)。很多業(yè)內人士將鑫苑服務(wù)這次破發(fā)的原因歸結為公司底子“太薄”。如此比較，很難想象，興業(yè)物聯(lián)上市后的市場(chǎng)反應。往往來(lái)說(shuō)，大型物業(yè)管理公司背靠大型房地產(chǎn)公司，能夠從母公司手中獲得更多的項目，開(kāi)發(fā)速度要優(yōu)于其他類(lèi)型的房地產(chǎn)公司，保證了內生性發(fā)展。在此驅動(dòng)下，邊際增速會(huì )明顯提高。但翻看興業(yè)物聯(lián)的數據看，情況卻出人意料。2017年興業(yè)物聯(lián)的物業(yè)管理及增值服務(wù)收入增速為58%，2018年為43%，2019上半年，收入增速下降至36%。興業(yè)物聯(lián)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入增長(cháng)并沒(méi)有邊際增速提高，反而在逐年下降。有業(yè)內人士曾公開(kāi)表示，物業(yè)公司收入增長(cháng)邊際下降，意味著(zhù)該公司并沒(méi)有品牌效應，即使排名是百強企業(yè)，也受到了頭部企業(yè)強勢發(fā)展的影響。同時(shí)，對于興業(yè)物聯(lián)來(lái)說(shuō)，過(guò)于依靠母公司所帶來(lái)的業(yè)績(jì)或許也是增長(cháng)邊際下滑的主要原因。這一點(diǎn)，在其招股書(shū)風(fēng)險因素中有大篇章論述。招股書(shū)中顯示，截至2018年12月31日的三個(gè)年度，及截至2019年6月30日的六個(gè)月，興業(yè)物聯(lián)向正商集團提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占總收入的94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。自開(kāi)始提供智能化工程服務(wù)起，來(lái)自智能化工程服務(wù)的所有收入也都來(lái)自正商集團所開(kāi)發(fā)的物業(yè)。但是隨著(zhù)近幾年外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)放商到鄭州的攻城略地，母公司正商集團的日子也并不好過(guò)。房地產(chǎn)大數據應用服務(wù)商克而瑞統計的數據顯示，2019年前9月，碧桂園已經(jīng)成為了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售第一名，正商集團以0.06億元的差距，開(kāi)始失守鄭州老大的地位。同時(shí)，面對百億房企開(kāi)始實(shí)現全國化布局，正商集團卻被困在“中原”。公司官網(wǎng)信息顯示，在二十多年來(lái)開(kāi)發(fā)的90余個(gè)項目中，超過(guò)80%的土地儲備來(lái)自于鄭州。雖然正商集團多年前也宣稱(chēng)要走出舒適圈，進(jìn)行全國化布局，一度到達海南文昌、山東青島和河南信陽(yáng)、洛陽(yáng)、新鄉等地，但隨后的時(shí)間里，中原區域外的擴張戰略又無(wú)疾而終，不了了之。2018年，正商集團的銷(xiāo)售額達到了509.7億元，較過(guò)去的銷(xiāo)售規模有較大的提升。但是對于體量已經(jīng)超過(guò)500億的房企而言，區域難以突破也成為進(jìn)一步擴張的掣肘。隨著(zhù)新一輪房地產(chǎn)調控周期的開(kāi)啟，樓市調控會(huì )使大市場(chǎng)行情低迷，開(kāi)發(fā)商現金流吃緊，規模擴張余力不足。同時(shí)，房地產(chǎn)的融資持續收緊，也使得房企大規模拿地成為了一種奢望。在這種情況下，正商集團或已經(jīng)錯失了最好的擴張時(shí)機，未來(lái)的路會(huì )越走越難。除此之外，興業(yè)物聯(lián)智能化的發(fā)展模式也仍要面臨更多的挑戰。梳理招股書(shū)數據發(fā)現，興業(yè)物聯(lián)自2017年增加智能化工程服務(wù)業(yè)務(wù)后，毛利率由2018年末的47.5%上升至2019年上半年的49.0%。但興業(yè)物聯(lián)智能化工程確認的收益卻由2018年末14%降至2019年上半年的9.2%。在房地產(chǎn)庫存高企的今天、在5G時(shí)代物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據以及AI相關(guān)領(lǐng)域的高速發(fā)展下，物業(yè)管理行業(yè)智能化必然是大勢所趨。但問(wèn)題是，智能化在這一行業(yè)進(jìn)行復制卻并非易事。“一方面不同檔次物業(yè)對于智能化的要求程度不同，另一方面不同地域和規模城市對于智能化的需求也存在較大差異。“ 58安居客首席分析師張波近日在接受媒體采訪(fǎng)中說(shuō)道。同時(shí)，智能化受限于智能硬件的發(fā)展，未來(lái)的預期收益目前也難以判斷。本文版權歸“節點(diǎn)財經(jīng)”所有，合作請聯(lián)系微信：cuidabao009
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