作者：萍陽(yáng)
公司成立后，選擇辦公場(chǎng)所成為一項重要工作。一般情況下，公司的辦公場(chǎng)所都不是股東的自有房屋，而是需要通過(guò)租賃來(lái)選擇合適的場(chǎng)地用來(lái)辦公。
因此，房屋租賃合同將不可避免的出現在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中，關(guān)于審核租賃合同需要關(guān)注哪些風(fēng)險點(diǎn)呢？筆者將在本文中對于一些重點(diǎn)條款進(jìn)行梳理。
（注：本文租賃合同模版來(lái)源于深圳市住房和建設局2019年11月制《深圳市房屋租賃合同書(shū)（非住宅）》）
模板
1.1甲方出租給乙方的房屋坐落于________，租賃形式：□整租/□部分出租，房屋建筑面積：______平方米（其中套內建筑面積：_____平方米，公攤面積：______平方米），房屋租賃用途：_______ ，房屋編碼：________。
1.2 房屋權屬狀況：
不動(dòng)產(chǎn)權利人或合法使用人為_(kāi)_______，甲方持有：（□房屋所有權證或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)/□房屋買(mǎi)賣(mài)合同/□房屋租賃合同/ □其他房屋來(lái)源證明文件），房屋所有權證或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)編號：________，房屋（□是 / □否）設定了抵押。
1.3 房屋裝修情況：________（裝修具體情況可由甲、乙雙方在本合同附件二中補充列明）。
1.4 房屋內附屬設施情況：
□房屋內無(wú)任何設施設備，是空房。
□房屋內安裝有設施設備，詳見(jiàn)《房屋交付確認書(shū)》。
【審查要點(diǎn)】
首先，在“房屋基本情況”描述時(shí)，需要在合同中明確約定房屋的“租賃用途”，由于不同的租賃用途對于房屋的損耗程度影響不同，因此未經(jīng)承租人同意而改變租賃房屋用途的，承租人可以以此為由解除合同，甚至主張違約責任。
《合同法》第二百一十七條：承租人應當按照約定的方法使用租賃物。
其次，更為重要的是要在合同中寫(xiě)明房屋的權利人或合法使用人，以證明其對于房屋擁有合法的權利來(lái)源。出租人如可提供房屋所有權證書(shū)證明房屋的權利歸屬對于承租人而言是最為保險的方式。
《物權法》第十條：國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。
如出租人可提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但房屋因客觀(guān)原因暫未能辦理過(guò)戶(hù)登記或正在辦理過(guò)戶(hù)登記中的，出租人也有權出租房屋，但并不建議租賃僅有購房合同的房屋，不確定的風(fēng)險較多；如出租人持有其與權利人的房屋租賃合同，即出租人也就是日常所說(shuō)的“二房東”，那么承租人實(shí)際上扮演的是次承租人的角色，權利人與出租人（二房東）在合同中約定其享有轉租權的，出租人可以將房屋轉租給次承租人，但未經(jīng)權利人同意擅自轉租的，租賃合同無(wú)效，權利人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
最后，雙方可將房屋中的附屬設施列名清單附在合同后，可以包括房屋中的設施類(lèi)型、品牌、損耗程度、購買(mǎi)時(shí)間等。
模板
2.1乙方租賃房屋的期限自____年____月____日至____年____月____日止，共計____年____個(gè)月（不得超過(guò)法律、法規規定的最長(cháng)期限,單個(gè)產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年）。
2.2 免租期：
□乙方享有___□月/□日的免租期（含在租期內），具體時(shí)間為_(kāi)___年____月____日至____年____月____日。在該期間，乙方無(wú)需向甲方支付租金，但需承擔除租金外的水、電、燃氣、物業(yè)管理費等所有費用。免租期滿(mǎn)，不論乙方是否使用租賃房屋，均應當按照合同約定支付租金。
□乙方不享有免租期，自甲方交付房屋之日起開(kāi)始計算租金、管理費及其他各項費用。
【審查要點(diǎn)】
在合同中應明確約定租賃合同的起始時(shí)間，租期不得超過(guò)房屋的剩余使用年限。
《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。
對于屬于不定期租賃的合同，雙方當事人均可隨時(shí)主張解除，但要給對方預留一定的準備時(shí)間。
《合同法》第二百一十五條：租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。第二百三十六條：租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
模板
3.1 租賃房屋按□套內建筑面積/□建筑面積計算租金，月租金總額為人民幣_____元（大寫(xiě)：____元整）。
3.2 租金支付時(shí)間：租金按月支付，乙方應當于每月___日前向甲方支付租金。甲方在收取乙方租金時(shí)，應當向乙方開(kāi)具收款憑證。
3.3 租金支付方式：乙方應當在約定的支付租金日期前以□現金支付/□銀行轉賬/□其他________方式將租金交付于甲方。
【審查要點(diǎn)】
對于租金的支付方式，不論是選擇銀行轉賬方式還是微信、支付寶轉賬方式，承租人都需要在打款時(shí)備注具體日期的房租金額，并留存交易記錄，以作為后續糾紛憑證。如選擇現金支付的，承租人可要求出租人作出“已收到某年某月房租”的書(shū)面文件。
模板
□在不影響房屋結構的前提下，甲方同意乙方對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修；按規定需報有關(guān)部門(mén)審批的，還應由□甲方/□甲方委托乙方報有關(guān)部門(mén)批準后，方可進(jìn)行。租賃期限屆滿(mǎn)或合同解除后，裝飾裝修物□由乙方拆除并恢復原狀/□折價(jià)歸甲方所有/□無(wú)償歸甲方所有/□其他________ 。
□甲方不同意乙方對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修。
【審查要點(diǎn)】
一般情況下，承租人為了使辦公環(huán)境更加舒適、風(fēng)格更加符合公司文化，對于房屋都會(huì )進(jìn)行適當裝修，那么裝修的費用及裝飾物如何分配呢？首先，裝飾裝修須取得出租人同意，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除；對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》）規定根據合同解除原因的不同分類(lèi)處理。
《司法解釋》第十一條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
其次，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，出租人可以要求恢復原狀或者賠償損失。
《合同法》承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
最后，在租期屆滿(mǎn)不再續租時(shí)，除當事人另有約定外，出租人不承擔附合部分的裝飾裝修補償費用。
《司法解釋》第十二條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
【審查要點(diǎn)】
在租賃關(guān)系存續期間，除法律另有規定外權利人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《司法解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
作者介紹
萍陽(yáng)
畢業(yè)于國內知名法學(xué)院 民商法法學(xué)碩士 研究方向：知識產(chǎn)權 擅長(cháng)合同管理與風(fēng)險防控 現就職于深圳市藍凌軟件股份有限公司智慧合同實(shí)驗室專(zhuān)職法務(wù)顧問(wèn)。
聯(lián)系客服
