文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問(wèn)題十五：非房地產(chǎn)單位應繳土地增值稅的計算方法
問(wèn)：《土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)規定，所有轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人都是土地增值稅的納稅人。非房地產(chǎn)企業(yè)單位轉讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅?
答：非房地產(chǎn)企業(yè)單位轉讓房地產(chǎn)也要計算增值額、增值率，按照增值率選擇適用稅率，計算應繳土地增值稅，核心是增值額。增值額的計算公式如下：
增值額＝應稅收入總額－扣除項目金額
(1)應稅收入總額。
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于“營(yíng)改增”后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》(財稅[2016]43號)規定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！睂τ诜欠康禺a(chǎn)企業(yè)與單位，計算土地增值稅應稅收入總額就是不含增值稅額的銷(xiāo)售收入。
(2)扣除項目金額。
《條例》規定，“扣除項目金額”包括舊房的評估價(jià)和與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅[2006]21號)規定，如果納稅人不能取得評估價(jià)格，能提供購房發(fā)票并經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認的，可按發(fā)票所載金額從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。
扣除項目金額＝舊房及建筑物的評估價(jià)格+與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
或者 扣除項目金額＝購房發(fā)票所載金額×(1+5％×N)+與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 公式中，N為房地產(chǎn)持有年度。
“營(yíng)改增”后，對發(fā)票的要求是：
① 提供的購房憑據為“營(yíng)改增”前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。
② 提供的購房憑據為“營(yíng)改增”后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計金額從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。
③ 提供的購房發(fā)票為“營(yíng)改增”后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的、按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
財稅[2006]21號文件第二條規定，對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。
(3)關(guān)于不得抵扣進(jìn)項稅額的處理
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財稅[2016]36號附件1)第37條有七項不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額。對于不得抵扣的進(jìn)項稅額，財稅[2016]43號文件規定，《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
[案例]：A經(jīng)貿公司(一般納稅人)有一座2010年6月購置的辦公樓，購置價(jià)為2000萬(wàn)元，取得了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，當地契稅稅率3％，已繳契稅60萬(wàn)元，取得了完稅憑證。辦公樓計入固定資產(chǎn)科目核算，自2000年7月開(kāi)始計提折舊。2018年7月。A公司將辦公樓轉讓給丁公司，轉讓價(jià)格(含稅)5150萬(wàn)元。丁公司以銀行存款支付，A公司選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅。請計算應繳增值稅和土地增值稅?
[案例分析]
(一)應繳增值稅的計算
(1)按照財稅[2016]36號附件2的規定，計算應繳增值稅。
應繳增值稅＝(51 500 000-20 000 000)÷1.05X5％＝1 500 000(元)
(2)A公司按5 150萬(wàn)元全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，計算銷(xiāo)售額和增值稅額。
銷(xiāo)售額＝51 500 000÷1.05＝49 047 619(元)
增值稅額＝49 047 619X5％＝2 452 381(元)
借：銀行存款 51 500 000
貸：應交稅費一一簡(jiǎn)易計稅 2 452 381
資產(chǎn)處置損益 49 047 619
(3)調整應繳增值稅。
扣除辦公樓原價(jià)時(shí)增值稅額抵減額＝20 000 000÷1.05×5％＝952 381(元)
借：應交稅費一一簡(jiǎn)易計稅 952 381
貸：資產(chǎn)處置損益 952 381
應繳增值稅＝2 452 381－952 381＝1 500 000（元）
資產(chǎn)處置收入＝49 047 619+952 381＝50 000 000(元)
計算結果符合財稅[2016]36號文件的規定。
(二)應繳土地增值稅的計算
(1)應稅收入總額＝資產(chǎn)處置收入＝50 000 000(元)。
(2)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝城建稅+教育費附加+印花稅
城建稅的7％＝1 500 000×7％＝105 000(元)。
教育費附加的3％＝1 500 000×3％＝45 000(元);
印花稅的0.05％＝51 500 000×0.05％＝25 750(元);
有關(guān)的稅金＝105 000+45 000+25 750＝175 750(元)。
(3)扣除項目金額＝(20 000 000×(1+5％×8)+600 000）+175 750＝28 775 750(元)。
(4)增值額＝50 000 000－28 775 750＝21 224 250(元)。
(5)增值率＝(21 224 250÷28 175 750)×100％＝75.33％。
(6)適用稅率40％，速算扣除率5％，
應繳土地增值稅＝21224 250×40％-28 775 750×5％＝8 489 700-1 438 788＝7 050 912(元)。
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