原創(chuàng )： 孫瑋
文章來(lái)源：稅語(yǔ)說(shuō)
土地增值稅清算中，成本分攤一直是個(gè)難題與爭議點(diǎn)，分攤方法五花八門(mén)，分攤的結果又各不相同，到底哪個(gè)方法更合理，往往仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智/稅企來(lái)回扯皮。為了統一口徑，稅務(wù)機關(guān)最喜歡的方法就是按建筑面積大平均，但具體到建安成本，建筑面積大平均的方法似乎又存在明顯不合理之處，比如同一棟建筑物上半段是住宅，下半段是底商，底商層高通常在4.2-6米之間，而住宅層高一般在3米左右，兩者層高差異較大，傳統的建筑面積分攤方法沒(méi)有考慮這種不同層高對建安成本的影響，實(shí)質(zhì)上是有失客觀(guān)的，而層高系數法恰好可以彌補這種不足，部分省市稅務(wù)機關(guān)也明文賦予了納稅人使用層高系數的權利。
通過(guò)一個(gè)例子了解層高系數法：
注：層高系數法
商業(yè)層高系數=商業(yè)層高/住宅層高=5/2.5=2
住宅分攤系數=住宅建筑面積/（住宅建筑面積+商業(yè)建筑面積*層高系數）=40,000/（40,000+60,000*2）=25%
商業(yè)分攤系數=商業(yè)建筑面積*商業(yè)層高系數/（住宅建筑面積+商業(yè)建筑面積*層高系數）=60,000*2/（40,000+60,000*2）=75%
到上面這一步一般沒(méi)有爭議，但歸集到土增清算扣除金額時(shí)就會(huì )有很大爭議，比如貴州省目前仍實(shí)行兩分法暨普通住宅與其他類(lèi)型房地產(chǎn)，假設其他類(lèi)型房地產(chǎn)中有商業(yè)和非普通住宅，且兩者清算時(shí)銷(xiāo)售比例不一致，該如何歸集建安成本扣除金額，就有兩種不同思路了——“分法”與“合法”?！胺址ā钡倪壿嫞浩渌?lèi)型房地產(chǎn)建安成本扣除金額=（商業(yè)建安成本*商業(yè)銷(xiāo)售比例+非普通住宅建安成本*銷(xiāo)售比例），“合法”的邏輯：其他類(lèi)型房地產(chǎn)建安成本扣除金額=其他類(lèi)型房地產(chǎn)建安成本*銷(xiāo)售比例。舉個(gè)例子便于理解：
注：1、“分法” 其他類(lèi)型房地產(chǎn)可扣除建安成本=非普宅分攤建安成本*非普宅銷(xiāo)售比例+商業(yè)分攤建安成本*商業(yè)銷(xiāo)售比例=1,250*80%+15,000*60%=10,000
2、“合法” 其他類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售比例=（10,000*80%+60,000*60%）/（10,000+60,000）=62.86%
其他類(lèi)型房地產(chǎn)可扣除建安成本=其他類(lèi)型房地產(chǎn)分攤建安成本*其他類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售比例=（1,250+15,000）*62.86%=10,214.75
從上例計算分析可見(jiàn)兩種邏輯算出的扣除金額有差異。那么哪種邏輯是“正確”的呢？作者認為無(wú)論何種分攤方法，土增稅的成本在各個(gè)業(yè)態(tài)、分類(lèi)之間的歸集其實(shí)都是個(gè)近似的過(guò)程，并不存在絕對正確的方法，所以你會(huì )發(fā)現財政部或者總局的文件里幾乎沒(méi)有強制性的分攤規定，表述最多的字眼是“合理”，至于地方上的稅務(wù)機關(guān)制定的某些強制性分攤方法（如建安一律按建面法，暫不討論這些規定是否有上位法依據是否與上位法沖突）也并非主要從正確與否或者合理性的出發(fā)點(diǎn)來(lái)考慮，更多地是為了統一口徑?；氐奖纠?，“分法”和“合法”到底哪個(gè)更合理呢？其實(shí)并不不容易下結論，如果認為銷(xiāo)售比例應和清算分類(lèi)（三分、兩分等）相匹配，或者認為土增清算中扣除金額應匯總到清算分類(lèi)的維度，那么“合法”更合理；如果為了和層高系數法保持邏輯一致（好不容易把成本分開(kāi)了為啥又混到了一起），那么“分法”更合理。除了層高系數法，專(zhuān)屬成本也會(huì )遇到同樣的問(wèn)題。作者傾向于“合法”，“分法”似乎看起來(lái)更精確，但土增清算成本歸集分攤本來(lái)就是一個(gè)精確度與效率妥協(xié)的結果，沒(méi)必要弄得那么細致了吧，歸集到三分、兩分足矣。當然如果沒(méi)有明確的政策規定，這個(gè)政策空間納稅人倒是可以充分利用一下。
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