導讀：重要的問(wèn)題說(shuō)三遍，重視評估，重視評估，重視評估。評估報告是決定被征收人獲得補償高低的最核心的依據。對于被征收人來(lái)說(shuō)，經(jīng)常獲得的是一張特別簡(jiǎn)單的評估報告，甚者只有一頁(yè)紙，并且估價(jià)的結果往往不盡如人意。遇到這種情況一定要及時(shí)啟動(dòng)法律程序，對評估報告進(jìn)行復查復核。被征收人雖然不能像專(zhuān)業(yè)人士那樣指正評估報告中的問(wèn)題，但以下律師提供一些基本的方法能夠幫助判斷一份評估報告是否合法。
一、只有幾頁(yè)紙的評估報告基本上是不規范的，評估報告不完整
這種簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的幾頁(yè)評估報告壓根就不是評估規范中要求的，頂多算是一個(gè)評估結果的告知，被征收人如果想通過(guò)這張簡(jiǎn)單的單子找違法點(diǎn)，是很不容易，因為上邊的數據只顯示結果并沒(méi)有一些基礎信息，不可能去查證其是否合理。
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當向房屋征收部門(mén)提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶(hù)評估報告。房屋征收部門(mén)應當向被征收人轉交分戶(hù)評估報告。
由此，被拆遷人必須拿到的應該是一份完整的評估報告，而不是刻意簡(jiǎn)單化的結果，遇到這種文件律師建議被拆遷人及時(shí)啟動(dòng)法律程序，獲取完整評估報告，判斷評估行為是否合法。
完整的評估報告應包括下列部分：封面；目錄；致委托方函；估價(jià)師聲明；估價(jià)的假設和限制條件；估價(jià)結果報告；估價(jià)技術(shù)報告；附件等。
二、評估機構的確定違法
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構首先要由被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒(méi)有收到任何關(guān)于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門(mén)進(jìn)行房屋評估時(shí)才知道有評估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預或內定評估機構的選定。
三、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認定不準確
按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。
在實(shí)際評估過(guò)程中，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會(huì )出現未進(jìn)行實(shí)際測量就直接估算面積的情況。這些都是不符合法律規定的。
四、評估方法錯誤
法律明確規定，估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
也就是說(shuō)，如果被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場(chǎng)法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。
但在實(shí)際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門(mén)或者為了自身操作方便，往往沒(méi)有對上述幾類(lèi)評估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進(jìn)而導致評估價(jià)格嚴重偏低。
例如，某地區的土地在征收后，開(kāi)發(fā)成了商業(yè)區，獲得了很大的利益。但是在拆遷時(shí)，評估人員僅按市場(chǎng)法去評估，這就致使被拆遷戶(hù)拿不到后期收益的補償。
五、宅基地區位補償價(jià)嚴重偏低
按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
其中，“被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)；“被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”是指在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。
由于房屋的價(jià)格除了受市場(chǎng)眾多因素影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因素的影響，所以在評估中應當考慮被征收房屋的區位、用途以及建筑結構、新舊程度以及評估時(shí)當地房屋的平均交易價(jià)格等因素，根據房屋的具體實(shí)況給出合理的補償。
但在實(shí)際評估過(guò)程中，評估機構往往會(huì )直接采用當地補償政策中實(shí)際的規定，把不同區位、用途、結構的房屋定為同一個(gè)價(jià)格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫(xiě)個(gè)數字而已，形同虛設，毫無(wú)價(jià)值可言。
被征收房屋的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構都是不同的，怎么能評估出一樣的補償價(jià)格？
六、未經(jīng)實(shí)地查勘程序
根據法律，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現場(chǎng)，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際勘查房屋的外觀(guān)、建筑結構、裝修、內部設施等狀況。
但在實(shí)際的評估過(guò)程中，評估機構入戶(hù)丈量?jì)H僅是“走過(guò)場(chǎng)”而已，甚至有些根本沒(méi)見(jiàn)到評估人員就收到了評估報告，這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎？
七、未依法經(jīng)注冊估價(jià)師簽字
整體評估報告和分戶(hù)評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評估公司的評估單，上面既沒(méi)有評估師的簽字，也沒(méi)有評估公司蓋章。這樣的不正規、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。
八、沒(méi)有依法出具分戶(hù)評估報告
房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
也就是說(shuō)，評估結束后，被拆遷戶(hù)應當得到整體評估報告和分戶(hù)評估報告兩項。但實(shí)踐中，被拆遷戶(hù)只收到整體評估報告，卻沒(méi)有收到分戶(hù)評估報告；部分被拆遷戶(hù)得到了分戶(hù)評估報告，其內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。這兩種情況都是嚴重違法的。
九、沒(méi)有依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估
法律明確規定，對于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應當協(xié)商解決，協(xié)商不成應另行評估。實(shí)踐中，拆遷人往往不會(huì )對房屋的裝修另外進(jìn)行評估，這就會(huì )導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。
十、拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話(huà)應留置送達，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案；特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，拆遷人將報告張貼于門(mén)的方式。
最重要的是：
在房屋征收過(guò)程中，上述幾種違法的拆遷評估報告大量存在。而承載一家人身家性命的評估報告對補償金額的多少有著(zhù)重要的影響，務(wù)必高度重視。
對評估結果不滿(mǎn)意，應當自被征收房屋分戶(hù)評估報告送達之日起10日內，申請復核評估。對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。
鑒定意見(jiàn)出具后，被征收人對補償仍有異議的，依法復議或訴訟。
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