《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解
及在實(shí)務(wù)中的應用
王生龍
主要內容
第一部分 “指南”的功能作用
第二部分 關(guān)于報告聲明、摘要的編寫(xiě)
第三部分 關(guān)于報告正文的編寫(xiě)
第四部分 關(guān)于報告附件
第五部分 關(guān)于評估說(shuō)明的編寫(xiě)
第六部分 關(guān)于評估明細表
第一部分“指南”的功能作用
一、與其他準則的關(guān)系
（一）從準則體系層面上理解，指南與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》評估報告準則是”母子關(guān)系
根據我國資產(chǎn)評估準則體系的規劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類(lèi)別（細化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規范。
2007年11月28日，中評協(xié)發(fā)布、并于2008年7月1日執行的《資產(chǎn)評估準則——評估報告》，是根據市場(chǎng)變化和執業(yè)實(shí)踐不斷完善評估報告的技術(shù)規范，是評估報告的基本要求。根據監管部門(mén)的不同要求，從其監管角度對評估報告提出更細的要求，作為《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的“子準則”，是更好服務(wù)于國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要舉措，也是資產(chǎn)評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權益，對國有資產(chǎn)評估項目的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報告的管理。
《資產(chǎn)評估準則----報告準則》是資產(chǎn)評估報告的最低要求，其主要內容是評估報告的基本要求和一般內容構成。
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，是在資產(chǎn)評估報告最低要求的基礎上，為滿(mǎn)足企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的需要，根據企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規定，針對性地對五部分內容做出更為詳盡的規定，充分反映企業(yè)國有資產(chǎn)評估監管的要求。
（二）與各“實(shí)體性”準則的關(guān)系
1、實(shí)體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據。
實(shí)體性準則、其他程序性準則主要規范評估操作要求的，如：
u 《資產(chǎn)評估準則——機器設備》第一條，“為規范注冊資產(chǎn)評估師執行機器設備評估業(yè)務(wù)行為…… ”；
u 《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》第一條，“為規范注冊資產(chǎn)評估師執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為……”
u 《資產(chǎn)評估準則——評估程序》第一條，“為規范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為 ，”
u 《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》第一條，“為規范業(yè)務(wù)約定書(shū)的簽訂、履行等行為 ……，”
報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規范。
2、評估報告指南不討論如何操作的問(wèn)題。
評估報告規范，是反映如何編寫(xiě)、如何出具評估報告的規范性問(wèn)題，不反應也不討論具體的評估操作技術(shù)問(wèn)題。
（三）國資報告指南與評估報告準則的構成銜接
指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說(shuō)明等構成。與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》相比，增加了評估明細表、評估說(shuō)明。
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》未強制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報告的同時(shí)，另行出具資產(chǎn)評估說(shuō)明和評估明細表。中評協(xié)編制出版的《資產(chǎn)評估準則——評估報告》講解中提出“對于國有資產(chǎn)評估項目，注冊資產(chǎn)評估師可以根據所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門(mén)的要求，另行提供相關(guān)評估說(shuō)明和明細表，作為國有資產(chǎn)評估核準備案專(zhuān)用材料的一部分”。
實(shí)際上，本指南中提出的評估明細表相當于《資產(chǎn)評估準則——評估報告》附件內容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”的細化。
二、關(guān)于評估報告準則與現行國有資產(chǎn)評估報告規范的關(guān)系
（一）評估實(shí)踐中，已經(jīng)對現規范進(jìn)行“取舍”使用
現行國有資產(chǎn)評估項目，主要依據《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定（財評字【1999】91號）、《資產(chǎn)評估報告內容與格式的補充規定》（財評字【1999】302號）、《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》（國資局國資辦發(fā)【1996】23號）等規定的內容與格式編制出具資產(chǎn)評估報告。
由于：
u 國有資產(chǎn)管理方式和要求內容的變化；
u 新會(huì )計準則的發(fā)布執行；
u 評估準則的陸續出臺
原國有資產(chǎn)評估報告內容與格式不適應相關(guān)法規準則的變化。評估實(shí)踐中，根據國有資產(chǎn)管理方式和要求內容的變化、新會(huì )計準則的發(fā)布執行、新出臺的評估準則，對評估說(shuō)明、評估明細表進(jìn)行了相應調整做法已經(jīng)大量出現。這也是制定指南的必要性所在。
《財政部關(guān)于實(shí)行資產(chǎn)評估準則有關(guān)制度銜接問(wèn)題的通知》（財企[2008]343號）
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》實(shí)施后，除金融企業(yè)以外的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告應當執行《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國有資產(chǎn)評估報告指南另行制定。在相關(guān)指南實(shí)施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告暫參照執行《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的相關(guān)要求?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定〉的通知》（財評字[1999]91號）即予廢止。
（二）《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》重點(diǎn)予以規范的方面：
1. 增加了收益法、市場(chǎng)法運用的要求和指導；
2. 根據新的企業(yè)會(huì )計準則，調整了評估明細表的格式和內容；
3. 固化實(shí)踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現可操作性；比如：明確了引用土地使用權、礦業(yè)權評估結論的方式和要求等；針對實(shí)踐中兩種方法評估結論差異原因的復雜性，強化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內容；作為評估的基礎工作，資產(chǎn)清查應當首先由企業(yè)進(jìn)行，然后根據清查的結果申報資產(chǎn)，將所有評估明細表中“調整后賬面值”取消；
4. 將一些重復的內容進(jìn)行了合并，調整，以進(jìn)一步方便注冊資產(chǎn)評估師編制報告，同時(shí)方便國資監管部門(mén)對評估項目的審核。
第二部分 關(guān)于聲明和摘要
一、關(guān)于報告聲明
（一）國有資產(chǎn)評估報告聲明提出的依據
《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十二條規定，注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當對評估結論的合理性承擔責任。第二十三條規定，遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任?！顿Y產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》第五條規定，注冊資產(chǎn)評估師應當誠實(shí)正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀(guān)、公正的原則。第六條規定，注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則?！顿Y產(chǎn)評估準則——評估報告》第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則的規定，并承擔相應的責任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說(shuō)明和使用限制；（三）其他需要聲明的內容。
為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防范評估風(fēng)險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內容，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應當重點(diǎn)提醒評估報告使用者關(guān)注特別事項可能對評估結論產(chǎn)生的影響，提醒報告使用者注意評估結論所對應的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。
本指南全面反映了《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的基本要求。
（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的內容
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第十三條規定，評估報告的聲明應當包括以下內容：
（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則的規定，并承擔相應的責任；
（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說(shuō)明和使用限制；
（三）其他需要聲明的內容。
根據《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的基本要求，結合國有資產(chǎn)評估項目的特點(diǎn)，“指南”提出聲明的基本內容，并提供了可以參考的聲明的通用內容。聲明的基本內容包括兩個(gè)方面，
一是遵循法律法規，恪守資產(chǎn)評估準則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任；
二是提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內容。
“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引
可供參考的內容：
一、我們在執行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則；根據我們在執業(yè)過(guò)程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀(guān)的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
解釋：主要是評估遵循的原則和承擔的責任，以及評估依據的由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）所提供資料本身應承擔的法律責任
三、我們與評估報告中的評估對象沒(méi)有現存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn)。
解釋：主要是利益沖突的聲明，以切實(shí)保證評估公正性
四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)調查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權以滿(mǎn)足出具評估報告的要求。
解釋：專(zhuān)門(mén)對現場(chǎng)工作和產(chǎn)權權屬進(jìn)行了聲明，說(shuō)明注冊資產(chǎn)評估師的法定執業(yè)范疇
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說(shuō)明及其對評估結論的影響。
解釋：專(zhuān)門(mén)就評估假設和限定條件的限制做出說(shuō)明，目的是讓評估報告使用者完整準確理解并利用評估報告。理論上，任何一個(gè)評估結論都是在一定的假設和限定條件下成立的，假設和限定條件的任何變化都將改變評估結論?；谶@一理論設定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準確理解評估報告和合理利用評估結論，也有助于評估機構和注冊資產(chǎn)評估師有效地規避評估風(fēng)險。
（三）注意事項：
提供的可以參考的聲明指引內容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內容，在執行具體評估業(yè)務(wù)時(shí)，還應當就評估項目的具體情況，增加或細化聲明內容。
——如境外資產(chǎn)，因時(shí)間或費用的限制，委托方和相關(guān)當事方提出不進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)工作，在不違背評估準則的前提下，評估師采取了其他有效程序進(jìn)行了核實(shí)，并對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算發(fā)表了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，在特殊事項充分披露的前提下，應當聲明未進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)的原因以及可能對評估結論產(chǎn)生的影響，以及對經(jīng)濟行為實(shí)現的參考作用的適用性。本指南第八條提出，評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內容。
二、報告摘要
（一）評估報告摘要的作用
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第十四條規定，評估報告摘要應當提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結論。
91號文件規定，評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書(shū)中的關(guān)鍵內容摘要并刊印在評估報告書(shū)正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評估報告書(shū)提供的主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況下的使用?！罢迸c資產(chǎn)評估報告書(shū)正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并暑明提交日期。此規定的旨在將“摘要”作為一個(gè)獨立的文件（或者與評估報告同等法律地位的），以在一些情形下獨立使用。
本指南提出，簡(jiǎn)明扼要地反映經(jīng)濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項等關(guān)鍵內容。盡管與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》和91號文件銜接一致，但對其作用進(jìn)行了調整，改變了“摘要與資產(chǎn)評估報告書(shū)正文具有同等法律效力”的說(shuō)法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章”體現。其作用是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產(chǎn)評估項目管理（如出具“評估核準文件”和“評估項目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權登記；股權設置等相關(guān)手續），而不能將摘要單獨用于其他經(jīng)濟或行政行為（如工商注冊）。
（二）評估報告摘要的內容
特別指出：對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說(shuō)明”的內容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結論的前提下，已發(fā)現可能影響評估結論，但非注冊資產(chǎn)評估師執業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)重要事項。對資產(chǎn)評估結論影響程度較大的判斷標準，應根據事項本身的性質(zhì)和事項影響的金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴的、法院正在受理的應收款，無(wú)論如何無(wú)法判斷其回收的可能性和回收數額，它直接導致評估結論的不確定性，盡管數額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專(zhuān)業(yè)確定的意見(jiàn)，同時(shí)也應提醒報告使用者，列示的賬面值（評估值）不能替代未來(lái)的法院裁定結果。對評估結果影響重大的“評估基準日期后重大事項”，直接導致評估結論使用時(shí)的不確定性，也應提醒報告使用者，評估結果未反映該期后事項的影響。
（三）摘要的效力和簽字問(wèn)題
1、評估報告摘要簽字及位置
本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認為可以單獨使用。
2、評估報告摘要提示文字
本指南沿用91號文件規定的內容，“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文”。
本段規定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關(guān)鍵內容和主要信息，但還不足以合理理解評估結論，以提示評估報告使用者應當按照評估報告正文的內容理解評估報告和合理使用評估結論。
第三部分 關(guān)于報告正文
一、報告正文的構成
與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》相比，除為了規范和統一企業(yè)國有評估報告格式，從而增加“緒言”格式內容外，其他構成基本一致。
與91號文件相比，指南無(wú)首部、評估原則、評估基準日期后重大事項，增加評估假設、評估報告使用限制說(shuō)明。91號文件規定的“首部”，是對標題的格式與內容和評估報告書(shū)序號的規范，在本指南中單獨予以規范。91號文件中的“評估基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專(zhuān)門(mén)規范了“特殊事項說(shuō)明”的內容（含評估基準日期后重大事項）
二、評估報告緒言
格式化的評估報告有利于提高管理部門(mén)的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報告指南的目的之一，由此，細化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關(guān)內容，提出應寫(xiě)明該評估報告的委托方全稱(chēng)、受托評估事項及評估工作簡(jiǎn)要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告緒言的格式內容如下：
×××（評估機構全稱(chēng)）接受貴單位（公司）的委托，根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱(chēng)），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱(chēng)）擬實(shí)施×××行為（事宜）涉及的×××（資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日的××價(jià)值（價(jià)值類(lèi)型）進(jìn)行了評估?，F將資產(chǎn)評估情況報告如下”。
在描述中，應當注意：
評估方法應采用“公允”二字，不應采用“法定”等其他文字；評估程序應采用“必要”二字，不應采用“法定”等其他文字；市場(chǎng)價(jià)值采用“作出公允反映”，不應采用“確定”、“評估”等其他文字。
三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者的概況
1、基本要求
（1）所有描述，應客觀(guān)、真實(shí)，并有依據來(lái)源。比如一些經(jīng)營(yíng)統計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數據，因評估師并未對該信息盡職調查和核查，原則上應謹慎在報告書(shū)中出現。
（2）篇幅不應太大，有的報告書(shū)70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介的內容，而且基本與《資產(chǎn)評估說(shuō)明》中委托方和相關(guān)當事方編寫(xiě)的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》內容一致。
報告書(shū)中該內容，應該是評估師盡職調查的結果的客觀(guān)而真實(shí)的反映。
（3）不得帶有任何誘導、恭維和推薦的陳述，也不得出現評估機構介紹性?xún)热?。比如：“是西北地區最大的鋼鐵企業(yè)”、“市場(chǎng)占有率達到90%”等內容。
（4）應清楚介紹涉及的經(jīng)濟行為文件（比如：協(xié)議、決議、批復文件等）的形成過(guò)程和日期。并將該經(jīng)濟行為文件列示于備查文件中。
2、關(guān)于被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）
（1）“被評估單位”的概念是《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）中提出的（該意見(jiàn)提出的“被評估企業(yè)”的概念）。
（2）2006年12月12日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )下發(fā)的《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國資委產(chǎn)權[2006]274號）附件3“《國有資產(chǎn)評估項目備案表》、《接受非國有資產(chǎn)評估項目備案表》填報說(shuō)明”中，提出產(chǎn)權持有單位是“評估對象的產(chǎn)權持有單位”，評估對象分為企業(yè)法人財產(chǎn)權范圍內的資產(chǎn)（如:流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等）和企業(yè)所持產(chǎn)權（股權），該附件提出，當評估對象為企業(yè)所持產(chǎn)權（股權）時(shí)，填寫(xiě)被評估企業(yè)的單位全稱(chēng)（如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等）。如果評估對象為非國有單位企業(yè)法人財產(chǎn)權范圍內的資產(chǎn)，則填寫(xiě)相應資產(chǎn)名稱(chēng)，如:流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等；如果評估對象為非國有單位企業(yè)所持產(chǎn)權（股權），則填寫(xiě)被評估企業(yè)的單位全稱(chēng)，如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等。
（3）本指南除沿用《資產(chǎn)評估準則--評估報告》的委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評估報告使用者外，增加“被評估單位（產(chǎn)權持有單位）”，將被評估企業(yè)與產(chǎn)權持有單位列為互用概念，當為單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合時(shí)，被評估單位（產(chǎn)權持有單位）即是該單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合的擁有者（法人資產(chǎn)），當為企業(yè)價(jià)值評估時(shí)（企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值或部分權益價(jià)值），被評估單位（產(chǎn)權持有單位）即是該國有單位企業(yè)所有產(chǎn)權（股權）的被投資單位企業(yè)。
在實(shí)踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評估報告使用者，可能多與被評估單位（產(chǎn)權持有單位）為同一人，此時(shí)應按照本指南的要求，委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫(xiě)。
3、關(guān)于繁簡(jiǎn)程度
根據國有資產(chǎn)評估項目的實(shí)踐，指南中：
u 對委托方和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者概況要求簡(jiǎn)單，一般包括名稱(chēng)、法定住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營(yíng)范圍等。
u 對被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）概況分企業(yè)價(jià)值評估和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡(jiǎn)要求。
u 委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）同一人時(shí)，按被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）要求編寫(xiě)。
四、評估目的及對應的經(jīng)濟行為
1、評估對應的經(jīng)濟行為
從評估機構的角度看，評估目的是通過(guò)評估工作為委托方提供特定經(jīng)濟行為所涉及資產(chǎn)的公允價(jià)值尺度；
從委托方的角度看，評估目的是為實(shí)施經(jīng)濟行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價(jià)值尺度。
無(wú)論是評估機構還是委托方的角度，評估目的決定了評估價(jià)值的內涵，從而決定了評估應選擇的價(jià)值類(lèi)型，進(jìn)而影響著(zhù)評估方法的選擇與運用。同樣的資產(chǎn)，評估目的不同，其價(jià)值也不同。資產(chǎn)評估是為特殊經(jīng)濟行為涉及的資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據的執業(yè)行為，其評估目的是依據擬實(shí)施的經(jīng)濟行為確定的，依據擬實(shí)施的經(jīng)濟行為確定了評估目的，評估價(jià)值類(lèi)型、評估方法才得以確定。
企業(yè)國有資產(chǎn)擬實(shí)施經(jīng)濟行為依法實(shí)施審批。
“指南”要求注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中清晰、明確地說(shuō)明兩方面的內容，一是本次資產(chǎn)評估的目的，二是評估所對應的經(jīng)濟行為以及該經(jīng)濟行為獲得批準的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟行為依據。評估報告只能在特定的評估目的下具有有效性。
2、評估目的描述示例
本次資產(chǎn)評估的目的是公允反映XX集團投入到擬設立的股份有限公司的資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)在評估基準日的公允價(jià)值，為XX集團以實(shí)物資產(chǎn)出資提供價(jià)值參考意見(jiàn)。該經(jīng)濟行為已經(jīng)得到XX省人民政府辦公廳“關(guān)于省XX集團有限公司重組上市問(wèn)題的復函”（粵辦函[2002]373號）的批準。目前，XX集團重組設立股份有限公司工作正在推進(jìn)過(guò)程中。
實(shí)現本次評估目的后，設立的股份公司將由GD集團控股，是XX省唯一一家擁有并經(jīng)營(yíng)220kV及以上電壓等級的高壓輸電線(xiàn)路、變電站和其他與高壓輸電有關(guān)資產(chǎn)，并代管廣電集團的配電、購電和調度資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的電網(wǎng)公司。
五、評估對象與評估范圍
（一）相關(guān)已有規范
1、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第十八條：
評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。不僅規定在評估報告中應該載明評估對象和評估范圍，還規定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權屬狀況”、“經(jīng)濟狀況”和“物理狀況”。
2、《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》第十二條：
企業(yè)價(jià)值評估應當明確“評估對象及其相關(guān)權益狀況”。企業(yè)價(jià)值評估項目評估對象的披露至少可包括四個(gè)方面的內容：一是企業(yè)價(jià)值的評估對象及基本情況：即是企業(yè)整體價(jià)值或全部股權價(jià)值或部分股權價(jià)值；涉及交易的為部分股權價(jià)值時(shí)的持股人及股權比例；涉及交易的股權為流通股或非流通股、控股權或少數股權等等。二是納入評估范圍的資產(chǎn)及權益狀況：即資產(chǎn)類(lèi)型、帳面金額及主要資產(chǎn)權益狀況；特殊資產(chǎn)，如無(wú)帳面記錄的無(wú)形資產(chǎn)，租賃使用的帳外的，掛靠的資產(chǎn)及權益狀況。三是需作單獨評估或處理的溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，無(wú)效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權益狀況。
（二）本指南規范
與91號文件，指南根據《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的規定，在明確相關(guān)概念的基礎上，細化規范了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍的描述。
1、明確了相關(guān)概念
實(shí)際上，在中評協(xié)已經(jīng)發(fā)布的一系列評估準則，均對評估對象和評估范圍基本情況的描述進(jìn)行了規范。如：《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)（試行）》第四十三條：“注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中明確說(shuō)明評估對象、評估對象的存在狀況、權利狀況和受到的限制?！薄顿Y產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》第一百二十一條：“評估范圍和對象說(shuō)明經(jīng)濟情形涉及的資產(chǎn)的范圍、類(lèi)型、所處位置、歸屬的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位、處置方式等”。
對于企業(yè)價(jià)值評估，評估對象分為兩類(lèi)，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值或股東部分權益價(jià)值，與此對應的評估范圍是評估對象涉及的資產(chǎn)及負債內容，包括房地產(chǎn)、機器設備、股權投資、無(wú)形資產(chǎn)、債權和債務(wù)等。特別指出的是股東全部權益價(jià)值和股東部分權益價(jià)值作為評估對象，采用資產(chǎn)基礎法對其評估時(shí)，股東權益對應的法人資產(chǎn)和負債是評估范圍，本身并不是評估對象。
2、細化規范了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍
本指南，分企業(yè)價(jià)值評估項目和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，規范了評估對象和評估范圍的信息披露。
單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估項目，除《資產(chǎn)評估準則——評估報告》規定的描述評估對象的法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等基本情況外，借鑒了91號文件規定內容的精神，增加了說(shuō)明委托評估資產(chǎn)的數量（如土地面積、建筑物面積、設備數量、無(wú)形資產(chǎn)數量等）內容。如資產(chǎn)類(lèi)型、規格型號、結構、數量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱(chēng)、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營(yíng)范圍、財務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況等。資產(chǎn)評估機構和人員應當特別了解有關(guān)評估對象權利受限狀況。
企業(yè)價(jià)值評估項目，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實(shí)際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評估項目管理對審計的要求，考慮了國有資產(chǎn)評估項目同時(shí)委托其他專(zhuān)業(yè)評估并引用其評估結論的情況，同時(shí)考慮到采用收益法和資產(chǎn)基礎法兩種評估方法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，被評估企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)等具體情況，對最終分析確定評估結論時(shí)的前后呼應。比如：，被評估企業(yè)賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)或者賬面有記錄，根據資產(chǎn)重組方案或類(lèi)似文件不納入評估范圍，而收益法評估收益預測中難以分割的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在分析確定評估結論時(shí)，應當考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類(lèi)似文件相一致的評估范圍的評估結論。
3、評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性的問(wèn)題
評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性，是國資監管機構的要求。
2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )發(fā)布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國資委第12號令）第十二條規定，凡需經(jīng)核準的資產(chǎn)評估項目，企業(yè)在資產(chǎn)評估前應當向國有資產(chǎn)監督管理機構報告“資產(chǎn)評估范圍的確定情況”；第十五條規定，企業(yè)提出資產(chǎn)評估項目核準申請時(shí)，應當向國有資產(chǎn)監督管理機構報送“與評估目的相對應的經(jīng)濟行為批準文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟行為相對應的審計報告”；第十六條規定，國有資產(chǎn)監督管理機構應當對下列事項進(jìn)行審核“資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”。
本指南中提出企業(yè)價(jià)值評估中，應當說(shuō)明“委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說(shuō)明原因”。是要求注冊資產(chǎn)評估師反映企業(yè)出具的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》關(guān)于評估對象與評估范圍的說(shuō)明的內容要求，以從評估報告內容層面，滿(mǎn)足國資監管機構的要求，而不是由注冊資產(chǎn)評估師判斷委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致性。
企業(yè)價(jià)值評估的一般范圍即企業(yè)價(jià)值評估的產(chǎn)權范圍。從產(chǎn)權的角度界定，企業(yè)價(jià)值評估的范圍應該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的部分，企業(yè)產(chǎn)權主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業(yè)價(jià)值評估的資產(chǎn)范圍時(shí)，應根據以下有關(guān)數據資料進(jìn)行：
（1）企業(yè)的資產(chǎn)評估申請報告及上級主管部門(mén)批復文件所規定的評估范圍；
（2）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權轉讓或產(chǎn)權變動(dòng)的協(xié)議、合同、章程中規定的企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)的范圍。
因此，評估對象和評估范圍是委托方和相關(guān)當事方根據其擬實(shí)施的經(jīng)濟行為確認，并提供給評估機構的，一般應要求委托方和相關(guān)當事方在申報表或申報材料上簽名蓋章，在形式上確認評估對象和評估范圍。
六、價(jià)值類(lèi)型
（一）規范價(jià)值類(lèi)型的依據
u 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第十四條規定，注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當根據評估目的等相關(guān)條件選擇適當的價(jià)值類(lèi)型，并對價(jià)值類(lèi)型予以明確定義。
u 《資產(chǎn)評估準則——評估報告》要求披露評估選用何種價(jià)值類(lèi)型、選擇該種價(jià)值類(lèi)型的理由、并對價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行明確定義。
u 《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》 第二十六條規定，注冊資產(chǎn)評估師應當根據《資產(chǎn)評估準則——評估報告》對價(jià)值類(lèi)型及其定義進(jìn)行披露。
（二） 國有資產(chǎn)產(chǎn)權管理領(lǐng)域一般使用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型
根據國有資產(chǎn)評估項目，特別是涉及產(chǎn)權管理領(lǐng)域中的評估項目，無(wú)論是協(xié)議轉讓還是進(jìn)場(chǎng)交易，一般都要求選擇市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )發(fā)布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國資委第12號令）第二十二條規定， 企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評估相應的經(jīng)濟行為時(shí)，應當以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估結果為作價(jià)參考依據；當交易價(jià)格低于評估結果的90%時(shí)，應當暫停交易，在獲得原經(jīng)濟行為批準機構同意后方可繼續交易。根據自2009年5月1日起施行《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》第五十五條規定，國有資產(chǎn)轉讓?xiě)斠砸婪ㄔu估的、經(jīng)履行出資人職責的機構認可或者由履行出資人職責的機構報經(jīng)本級人民政府核準的價(jià)格為依據，合理確定最低轉讓價(jià)格。這些規定都體現了市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的基本要求。投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計數額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。而且在評估業(yè)務(wù)執行過(guò)程中，考慮并使用了僅適用于特殊投資者或者某一類(lèi)投資者的特定評估資料和經(jīng)濟技術(shù)參數。盡管目前國有資產(chǎn)評估項目實(shí)踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類(lèi)投資者的情況，但根據國有資產(chǎn)管理的宗旨和評估業(yè)務(wù)執行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類(lèi)投資者的特定評估資料和經(jīng)濟技術(shù)參數，投資價(jià)值類(lèi)型一般不適用產(chǎn)權管理領(lǐng)域中的評估項目。
鑒于上述情況，本指南明確規定，企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目應采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型時(shí)，應當說(shuō)明選擇理由及其定義。
（三）特殊交易情形下價(jià)值類(lèi)型的選用
在非產(chǎn)權管理領(lǐng)域中的評估項目，如處于被迫出售、快速變現等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值評估；機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現價(jià)值估計，一般認為是可以采用非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
（四）市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型定義示例
市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的劃分有三個(gè)基本標準，一是資產(chǎn)評估時(shí)所依據的市場(chǎng)條件，是公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件；二是資產(chǎn)評估時(shí)所依據的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；三是評估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數的來(lái)源，使用的是公開(kāi)市場(chǎng)信息數據還是非公開(kāi)市場(chǎng)的信息數據。據此，市場(chǎng)價(jià)值可以理解為資產(chǎn)在評估基準日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實(shí)現的交換價(jià)值的估計數額?；蛘哒f(shuō)評估資產(chǎn)價(jià)值依據的所有信息資料都來(lái)源于公開(kāi)市場(chǎng)的資產(chǎn)評估價(jià)值結論是市場(chǎng)價(jià)值。根據《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》，“當注冊資產(chǎn)評估師所執行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場(chǎng)條件和評估對象的使用等并無(wú)特別限制和要求時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師通常應當選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評估結論的價(jià)值類(lèi)型”。
“市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額”。
國有資產(chǎn)評估報告中市場(chǎng)價(jià)值定義可使用此定義示例。
七、評估基準日
（一）評估基準日的涵義
資產(chǎn)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值不同的時(shí)點(diǎn)其價(jià)值是不同的。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。為了體現一定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，評估選擇的作價(jià)標準、參數等依據，應該在評估基準日有效。
《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條指出：“評估基準日是評估結論開(kāi)始成立的一個(gè)特定時(shí)日。在形成評估結論過(guò)程中所選用的各種作價(jià)標準、依據也要在該時(shí)點(diǎn)有效”。
（二）評估基準日的確定
1、國有資產(chǎn)評估項目評估基準日確定主體
《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條規定，在征求委托方意見(jiàn)的基礎上，評估機構選定評估基準日?！对u估報告基本內容與格式的暫行規定》（財評字［1999］91號）中規定，評估基準日的確定應由評估機構根據經(jīng)濟行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評估目的的實(shí)現日接近。
由國務(wù)院國資委編寫(xiě)出版的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南》中提出：“評估基準日一般由委托方和評估機構根據經(jīng)濟行為的性質(zhì)協(xié)商確定”。
這些規定均體現“共同”、“協(xié)商”的觀(guān)點(diǎn)，現實(shí)評估實(shí)務(wù)當中也多為此情形，與《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》也基本接近。
評估基準日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準日應根據經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評估目的的實(shí)現日接近是基本原則。究竟是誰(shuí)確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗提供建議”，“注冊資產(chǎn)評估師根據評估業(yè)務(wù)具體情況確定”。主流的看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗提供建議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應是委托方，注冊資產(chǎn)評估師可以提供建議。
2、確定評估基準日需考慮的主要因素
《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條規定，選擇的評估基準日，應有利于保證評估結果有效地服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并合理選取評估作價(jià)依據。評估過(guò)程中要及時(shí)地調整不適宜的基準日。
由國務(wù)院國資委編寫(xiě)出版的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南》中提出，基準日的選擇應可能與相應經(jīng)濟行為的實(shí)現日接近，同時(shí)考慮會(huì )計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。
（三）評估基準日的披露內容
作為程序性準則的本指南，僅僅是規范披露那些內容的問(wèn)題，因此本指南并不涉及由誰(shuí)確定、考慮那些因素，而是規范應披露那些應當披露的內容。
有意見(jiàn)提出，由委托方確定的基準日，一無(wú)需披露委托方的考慮，二也無(wú)法披露委托方在確定評估基準日時(shí)考慮了那些因素，這種意見(jiàn)是不全面的?！顿Y產(chǎn)評估準則——評估報告》第二十條規定，評估報告應當載明評估基準日，并與業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的評估基準日保持一致?！顿Y產(chǎn)評估準則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》中規定，業(yè)務(wù)約定書(shū)的內容也有評估基準日，也就是說(shuō)至少評估基準日確定是約定達成一致的結果，不存在委托方在確定評估基準日時(shí)考慮了那些因素的問(wèn)題。
與《評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財評字［1999］91號）相比，本指南僅僅要求披露評估基準日本身（含格式）以及確定評估基準日所考慮的主要因素。沒(méi)有要求對確定評估基準日對評估結果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價(jià)格是不是評估基準日的標準，如不是則說(shuō)明原因等內容。與《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》相比，也沒(méi)有要求說(shuō)明一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。主要考慮是：
（1）“評估基準日對評估結果影響程度”難以確定，即使在市場(chǎng)環(huán)境頻繁變動(dòng)，不同基準日對評估價(jià)值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準日選擇不當。
（2）“申明評估中所采用的價(jià)格是不是評估基準日的標準，如不是則說(shuō)明原因” 本身不符合評估基準日的涵義。
（3）“一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準”，本身也是評估基準日的涵義。
因此，本指南不再要求披露確定評估基準日對評估結果影響程度，以及評估中不采用非評估基準日的價(jià)格標準。
八、評估依據
評估師應當在評估報告中說(shuō)明執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過(guò)程中遵循的法律、法規、評估準則和指導意見(jiàn)以及取價(jià)標準等評估依據，是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。
u 《評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財評字［1999］91號）中規定，評估依據一般可劃分為行為依據、法規依據、產(chǎn)權依據和取價(jià)依據等?！顿Y產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》中規定評估報告書(shū)正文概括寫(xiě)明評估依據的主要法律法規和標準。
u 《資產(chǎn)評估準則——評估報告》中規定，評估報告應當說(shuō)明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價(jià)依據等。
為了方便注冊資產(chǎn)評估師編制評估報告，國有資產(chǎn)評估項目監管單位審核評估項目，結合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的實(shí)際，指南：
解釋了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》中的法律依據和準則依據；
細化了權屬依據和取價(jià)依據；
增加了經(jīng)濟行為依據。
（一）法律依據和準則依據
法律法規依據解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規等”；評估準則依據解釋為“包括本評估項目中依據的相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規范”。
特別指出的是，近幾年國家法律、法規的調整完善進(jìn)度較快，相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規范較多，但不是每一個(gè)具體項目都遵循了全部的法律、法規和評估準則規范，注冊資產(chǎn)評估師應當根據與評估項目的相關(guān)性在評估報告中列示反映所遵循的法律法規。也應當列示最新的、現行有效的法律、法規和評估準則規范。
評估實(shí)務(wù)中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規和評估準則規范的情形，都是不符合評估準則要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原則，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的”、“本評估項目中依據的”等詞，旨在具體體現這些要求。
（二）細化了權屬依據和取價(jià)依據
1、權屬依據
資產(chǎn)的法律權屬狀況本身是個(gè)法律問(wèn)題，而且是個(gè)很復雜的法律問(wèn)題。對資產(chǎn)的所有權及其他與所有權相關(guān)的財產(chǎn)權利進(jìn)行界定或發(fā)表意見(jiàn)需要履行必要的法律程序，由具有相應專(zhuān)業(yè)能力的人士（如律師）或部門(mén)（如產(chǎn)權登記部門(mén)）來(lái)進(jìn)行。
u 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十三條的規定，委托方和相關(guān)當事方應當提供評估對象法律權屬等基礎資料，并對其真實(shí)性、合法性和完整性承擔責任；注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，但是，注冊資產(chǎn)評估師應當認識到由于評估對象法律權屬對評估結論具有重要影響，注冊資產(chǎn)評估師應當予以關(guān)注和恰當披露。
u 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十四條規定了注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當關(guān)注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來(lái)源予以必要說(shuō)明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應當重視如何對評估對象法律權屬進(jìn)行恰當關(guān)注。當然，一些權屬證明文件如房屋產(chǎn)權證明上注明的房產(chǎn)面積、結構等仍是注冊資產(chǎn)評估師重要的取價(jià)依據，這時(shí)產(chǎn)權證明材料可以作為取價(jià)依據對待。
u 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》中，強調注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權問(wèn)題上應履行收集產(chǎn)權資料、對產(chǎn)權情況進(jìn)行查驗、完整披露產(chǎn)權情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權瑕疵對評估結論的影響等工作程序。
執行國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當然應首先遵循這些資產(chǎn)評估準則的要求。
本指南作為國有資產(chǎn)評估報告的編制和出具的規范，在嚴格堅持這些資產(chǎn)評估準則的要求前提下，列示了現行相關(guān)法律法規框架下產(chǎn)權依據名稱(chēng)以及市場(chǎng)交易中合法的產(chǎn)權證明文件名稱(chēng)。同時(shí)，應注意：
①相關(guān)法律法規調整、不同地區管理體制的不同等，可能涉及的產(chǎn)權依據名稱(chēng)的變化或不同。如：對于房屋和土地，有的地區是房產(chǎn)地產(chǎn)合一的產(chǎn)權證，有的是房屋所有權證、國有土地使用權證，本指南僅列示了分別的情形，即“國有土地使用證（或者土地使用權出讓合同）、房屋所有權證”。
②建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開(kāi)工證/施工許可證等自建在建工程的相關(guān)證明；外購在建工程的購買(mǎi)合同（轉讓合同）和付款憑證，是未竣工驗收辦理確權和房屋所有權證重要的權屬依據。
共有物業(yè)的合作建房協(xié)議（合同），是未辦理房屋所有權證重要的權屬依據。
融資租賃物業(yè)的物業(yè)租賃合同，以租代購的物業(yè)以租代購合同等是相應行為重要的產(chǎn)權依據。
《中華人民共和國國有建設用地劃撥決定書(shū)》是劃撥用地權屬的依據。
③國產(chǎn)和進(jìn)口設備的訂貨合同及其購貨發(fā)票、進(jìn)口設備的報關(guān)手續資料等是國產(chǎn)和進(jìn)口設備的產(chǎn)權依據。
④在評估報告出具時(shí)，產(chǎn)權取得前簽署的合同、權屬確權、辦證等正在進(jìn)行中，評估依據這些文件資料作價(jià)，但并不能必然說(shuō)明其權屬不存在瑕疵。應當據實(shí)列示依據的文件資料，同時(shí)在特殊事項說(shuō)明中說(shuō)明該事項。如，已經(jīng)簽署的土地出讓合同，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟行為實(shí)施的不同階段，不同的監管部門(mén)要求可能并不一致，對已經(jīng)簽署的土地出讓合同，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國有權益的前提下，國資監管部門(mén)是允許評估處理的，而證券監管部門(mén)可能要求必須取得產(chǎn)權證明。又如，探礦權可以依法轉為采礦權時(shí)對采礦權的評估，是以“劃定礦區范圍批復文件”作為權屬依據評估的，雖然未取得“采礦權許可證”，但在“劃定礦區范圍批復文件”允許的有效期內如可以依法并在有效期內取得采礦許可證時(shí)，并不存在權屬瑕疵。評估應當列示“劃定礦區范圍批復文件”。
⑤《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證》及《登記證》附屬內容的相關(guān)材料，是基礎性產(chǎn)權依據。
⑥存在權屬瑕疵的評估對象，應要求委托方和相關(guān)當事方提供承諾函或說(shuō)明函予以充分說(shuō)明。委托方和相關(guān)當事方應對該產(chǎn)權作出有關(guān)控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產(chǎn)權問(wèn)題導致評估值變化；一旦出現，用相應的補救辦法，保證評估值的足額，從而不影響經(jīng)濟行為實(shí)現的權益安排，并承擔相應的法律責任。并將該承諾函原件附在評估報告書(shū)備查文件中，同時(shí)在該報告書(shū)“特別事項說(shuō)明”中予以披露。
2、取價(jià)依據
本指南細化了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》列示的取價(jià)依據。
根據取價(jià)依據的來(lái)源途徑劃分為三個(gè)方面，即企業(yè)提供的、國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的和評估機構收集的（含詢(xún)價(jià)）。
（1）企業(yè)提供的取價(jià)依據一般包括企業(yè)本身的財務(wù)會(huì )計和經(jīng)營(yíng)方面的資料，列示時(shí)應當全面準確，而且該等資料應當在評估工作底稿中有所反映。
（2）國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的的統計資料、技術(shù)標準和政策文件，不一定在每一個(gè)具體評估項目的評估工作底稿中都有反映，但對于評估機構而言，應當存在現時(shí)有效的統計資料、技術(shù)標準和政策文件，支持本評估機構一個(gè)或多個(gè)評估項目。另外，同一指標的統計資料可能因不同的部門(mén)其結果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成的，評估取價(jià)依據應當列示發(fā)布的部門(mén)。國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的政策文件，可能存在多次調整標準的情況，取價(jià)依據應當列示評估采用的文件發(fā)布的時(shí)間和部門(mén)。如《中華人民共和國資源稅條例》盡管未修改或廢止，但財政部、國家稅務(wù)總局多次發(fā)布了調整資源稅標準的文件，而計稅方式未變化，評估應依據《中華人民共和國資源稅條例》以及相應的調整資源稅標準的文件，取價(jià)依據也應當同時(shí)列示該條例和文件。又如，《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》盡管未修改或廢止，但2009年1月16日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于減征1.6升及以下排量乘用車(chē)車(chē)輛購置稅的通知》（財稅[2009]12號），減征部分乘用車(chē)車(chē)輛購置稅稅率。評估應依據并列示《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》以及財稅[2009]12號文件。
（3）評估機構收集的（含詢(xún)價(jià)）的取價(jià)資料，并不與國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的的統計資料、技術(shù)標準和政策文件以及企業(yè)提供的財務(wù)會(huì )計和經(jīng)營(yíng)方面的資料重復，應當是除國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的的統計資料、技術(shù)標準和政策文件以及企業(yè)提供的財務(wù)會(huì )計和經(jīng)營(yíng)方面的資料外，評估機構收集并依據的取價(jià)資料。
（三）增加了行為依據
《評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財評字［1999］91號）中規定，行為依據應包括進(jìn)行資產(chǎn)評估的項目委托方的申請、股份企業(yè)董事會(huì )決議及資產(chǎn)評估立項批復等。隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和現代企業(yè)制度的逐步建立以及證券市場(chǎng)的不斷完善，涉及國有資產(chǎn)評估的新的經(jīng)濟行為日益增多，再加上國有資產(chǎn)評估項目管理方式的改革，行為依據的內容已發(fā)生了很多變化，難以枚舉。
本指南提出的經(jīng)濟行為依據包括兩個(gè)方面，一是有效批復文件，二是其他文件資料。
u 有效批復文件有國務(wù)院批準經(jīng)濟行為的文件、各級人民政府批準經(jīng)濟行為的文件、國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理機構批準經(jīng)濟行為的文件、中央企業(yè)及其各級子企業(yè)批準經(jīng)濟行為的文件、地方國有資產(chǎn)監督管理機構批準經(jīng)濟行為的文件以及由地方國有資產(chǎn)監督管理機構根據各地實(shí)際情況規定的批準經(jīng)濟行為的文件等。
u 其他文件資料，其基本原則是可以說(shuō)明經(jīng)濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。如：（1）國有企業(yè)在訴訟過(guò)程中以及民事強制執行中，由人民法院委托資產(chǎn)評估機構評估涉訴國有資產(chǎn)價(jià)值的情形，人民法院出具的委托函（兼有業(yè)務(wù)約定和經(jīng)濟行為依據的性質(zhì)）；（2）中央企業(yè)涉及經(jīng)濟行為決策的黨組會(huì )議紀要；（3）國有獨資公司董事會(huì )決議；國有資本控股公司、國有資本參股公司股東會(huì )、股東大會(huì )或者董事會(huì )決議；（4）資產(chǎn)轉讓、置換合同協(xié)議：（5）人民法院破產(chǎn)公告；（6）可以說(shuō)明經(jīng)濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。
特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方案，往往涉及到企業(yè)占有的土地的處置、擁有的商標及其他無(wú)形資產(chǎn)以及賬面未記錄產(chǎn)生收益的資產(chǎn)的處置，這些資產(chǎn)的處置方式一方面決定了評估范圍（采用資產(chǎn)基礎法時(shí)），更為重要的是采用兩種方法評估時(shí)，收益法評估，難以分割未納入重組改制范圍的、對企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響或直接產(chǎn)生的收益，確定最終評估結果時(shí)應當首先考慮與重組改制范圍一致的評估結果。如某旅游集團公司整體改制設立股份公司資產(chǎn)評估項目，根據經(jīng)批準的改制方案，旅游集團公司品牌無(wú)償進(jìn)入擬設立股份公司，資產(chǎn)基礎法評估時(shí)，未對旅游集團公司品牌進(jìn)行單獨評估，而收益法評估時(shí)，旅游集團公司品牌必然對收益產(chǎn)生較大的影響，因此，兩種評估方法評估結果不具可比性，再考慮收益的不確定性等其他原因，最終選擇資產(chǎn)基礎法評估結果作為評估結論。因此，經(jīng)由有權部門(mén)、機構批準的企業(yè)改制方案應當是很重要的經(jīng)濟行為依據。
（四）需要注意的問(wèn)題
1.評估依據的表述方式應當明確、具體，具有可驗證性。任何評估報告閱讀者可以根據報告中披露的評估依據的名稱(chēng)、發(fā)布時(shí)間或文號找到相應的評估依據。例如，取價(jià)依據應披露為“《××省建筑工程綜合預算定額》(××年)”，而不是“××省及××市建設、規劃、物價(jià)等部門(mén)關(guān)于建設工程相關(guān)規費的規定”。
2.評估依據具有代表性，且在評估基準日是有效的。作為評估依據應滿(mǎn)足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。相關(guān)是指所收集的價(jià)格信息與需做出判斷的委估資產(chǎn)具有較強的關(guān)聯(lián)性；合理是指所收集的價(jià)格信息能反映委估資產(chǎn)載體結構和市場(chǎng)結構特征，不能簡(jiǎn)單地用行業(yè)或社會(huì )平均的價(jià)格信息推理具有明顯特殊性質(zhì)的資產(chǎn)價(jià)值；可靠是指經(jīng)過(guò)對信息來(lái)源和收集過(guò)程的質(zhì)量控制，所收集的資料具有較高的置信度；有效是指所收集的資料能夠有效地反映評估基準日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能的價(jià)格水平。
九、評估方法
作為程序性準則的本指南，僅僅是規范披露那些內容的問(wèn)題，因此本指南并不涉及評估方法如何選擇，選擇時(shí)考慮那些因素等有關(guān)專(zhuān)業(yè)性準則規范的內容。這些內容在其他專(zhuān)業(yè)性準則中均有規范。本指南規范應披露哪些應當披露的評估方法的內容。
《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第十五條規定，注冊資產(chǎn)評估師應當熟知、理解并恰當運用評估方法，資產(chǎn)評估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。
《資產(chǎn)評估準則——機器設備》、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準則——無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)（試行）》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》等專(zhuān)業(yè)準則均由專(zhuān)門(mén)一章規范評估方法的選擇，對成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的選擇進(jìn)行了較為系統的規范；
《金融不良資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》和《專(zhuān)利資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)》操作要求中均有專(zhuān)門(mén)規范評估方法的條款，同樣對成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的選擇進(jìn)行了規范。執行包括國有資產(chǎn)評估項目在內的任何評估項目，都必須首先根據對應經(jīng)濟行為、評估對象、選擇的價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)情況，嚴格按照已經(jīng)發(fā)布施行的評估準則，選擇確定評估方法；其次才是在評估報告中如何說(shuō)明評估方法的內容的問(wèn)題。
（一）已有的評估方法披露規范
u 91號文件規定，評估報告應簡(jiǎn)要說(shuō)明評估人員在評估過(guò)程中所選擇并使用的評估方法、選擇評估方法的依據或原因。不難看出，要求披露的兩個(gè)基本方面，即所選擇的方法和選擇方法的理由（或原因）。
u 與此基本一致的是《資產(chǎn)評估準則——評估報告》規定，評估報告應當說(shuō)明所選用的評估方法及其理由，同樣是兩個(gè)基本方面。
u 《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)（試行）》第四十七條規定，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中披露評估方法運用實(shí)施過(guò)程和情況時(shí)，通常應當包括下列內容：（1）選擇評估方法的過(guò)程和依據;（2）評估方法的運用和邏輯推理計算過(guò)程;（3）資本化率、折現率、價(jià)值比率等重要參數的獲取來(lái)源和形成過(guò)程；（4）對初步評估結論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結論的過(guò)程。
（二)本指南的要求
基本采用了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的規定內容，即評估報告應當說(shuō)明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。但在具體評估報告編寫(xiě)時(shí)，應當充分考慮國資評估項目監管單位對評估報告中評估方法內容披露的相關(guān)要求。
由國務(wù)院國資委編寫(xiě)出版的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南》中，總結了國有資產(chǎn)評估項目實(shí)踐中成熟的、被廣大評估機構普遍接受的做法而提出的需在評估報告中說(shuō)明評估方法的內容包括：首先簡(jiǎn)要說(shuō)明總體思路貨主要評估方法即適用原因；再按涉及的資產(chǎn)（含負債）順序逐項說(shuō)明其具體評估方法。采用重置成本法的，應介紹估算公式，并對所涉及的資產(chǎn)的重置價(jià)值及成新率的確定方法做簡(jiǎn)要說(shuō)明；采用市場(chǎng)比較法的，應簡(jiǎn)要介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析與調整因素等；采用收益現值法等方法，應介紹估算公式或模型，并對估算過(guò)程中的預測方法與過(guò)程、折現率的選擇和確定情況做簡(jiǎn)要說(shuō)明。對采用收益法評估企業(yè)，提出的評估報告評估方法說(shuō)明的內容]包括：介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測算方法、模型或計算公式；明確預測收益的類(lèi)型、根據評估對象，區分企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值和股東部分權益價(jià)值。應說(shuō)明選擇收益法的合理性和必要性，揭示方法使用與評估對象、評估目的、價(jià)值類(lèi)型、評估條件之間的合理內在邏輯關(guān)系。
企業(yè)價(jià)值評估兩種評估方法的相關(guān)規定和規范
u 91號文件規定，如對某項資產(chǎn)評估采用一種以上的評估方法，應適當說(shuō)明原因并說(shuō)明資產(chǎn)評估價(jià)值確定方法，這是針對某一單項資產(chǎn)采用一種以上的評估方法時(shí)，評估報告需說(shuō)明的內容。該文件提出，對于整體資產(chǎn)評估，“收益現值法評估驗證說(shuō)明”中的評估結論要求“寫(xiě)明本評估結果僅僅是一種其他評估方法的驗證”，而在評估報告中未要求收益現值法的內容。
u 《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)（試行）》第二十三條規定， 注冊資產(chǎn)評估師執行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。第三十四條規定，企業(yè)價(jià)值評估中的成本法也稱(chēng)資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價(jià)值和負債的基礎上確定評估對象價(jià)值的評估思路。以持續經(jīng)營(yíng)為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。第三十八條規定，注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應當對形成的各種初步價(jià)值結論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結論的合理性及所使用數據的質(zhì)量和數量的基礎上，形成合理評估結論。
u 《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國資委產(chǎn)權[2006]274號）規定，“涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項目，以持續經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估，并在評估報告中列示，依據實(shí)際狀況充分、全面分析后，確定其中一個(gè)評估結果作為評估報告使用結果”。
u 本指南提出，以持續經(jīng)營(yíng)為前提，采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應當分別說(shuō)明兩種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。
十、評估結論
（一）關(guān)于評估結論的相關(guān)規范
u 91對評估結論內容的要求為：評估結論應包括評估結果匯總表、評估后各資產(chǎn)占有方的份額和評估機構對評估結果發(fā)表的結論；須使用表述性文字完整地敘述資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)的賬面值、調整后賬面值、評估價(jià)值及其增減幅度，并含有“評估結論詳細情況見(jiàn)評估明細表”的提示；評估結果除文字表述外，評估報告中還須按統一規定的格式列表揭示評估結果；存在多家資產(chǎn)占有方的項目，應分別說(shuō)明評估結果；對于不納入評估匯總表的評估結果，應單獨列示；評估機構如對所揭示的評估結果尚有疑義，則應對實(shí)際情況充分揭示并在評估報告中發(fā)表自己的看法，以提示資產(chǎn)評估報告使用者注意；對評估中已查明的盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無(wú)需支付的負債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化，評估結果中應作增減值處理，如因企業(yè)尚未報經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準而未對上述資產(chǎn)進(jìn)行會(huì )計處理，評估機構應在評估報告中提示企業(yè)按現行規定程序報批后進(jìn)行處理；對不納入評估結果的各類(lèi)租賃資產(chǎn)，其評估結果應單獨表述，并說(shuō)明是否納入評估結果匯總表。顯然，內容要求僅僅是針對采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，評估結論的要求。
u 《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第二十五條規定，注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說(shuō)明評估結論。通常評估結論應當是確定的數值。經(jīng)與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。這從原則上規定了評估結論的表達方式。
（二）本指南關(guān)于評估結論的規范
1、明確了評估結論應當是確定的數值
《金融不良資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》考慮到金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特殊性要求，首次引入了評估（分析）結論區間值的概念?！顿Y產(chǎn)評估準則——評估報告》考慮到評估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求，在通常情況下，評估結論應當是確定的數值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。這是評估報告準則制定中的一項重大突破，但這并沒(méi)有對確定數值表達評估結論否定。以確定數值表達評估結論是評估行業(yè)中的客觀(guān)要求，區間值僅可以作為一個(gè)特殊的表達方式。
2、采用兩種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，不但要求單獨說(shuō)明評估價(jià)值和增減變動(dòng)幅度，還需要說(shuō)明兩種以上評估方法結果的差異及其原因以及最終確定評估結論及其理由。
兩種以上評估方法結果的差異及其原因確定評估結論需要考慮的因素：
企業(yè)價(jià)值評估方法的選擇不是主觀(guān)隨意、沒(méi)有規律可循的，無(wú)論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務(wù)于市場(chǎng)交易和投資決策，因而各種方法之間存在著(zhù)內在的聯(lián)系，結合前評估方法本身的局限及適用范圍，可以總結出企業(yè)價(jià)值評估方法選擇的一些原則：
①依據相關(guān)準則、規范和規定的原則
②借鑒共識性研究成果的原則
企業(yè)價(jià)值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基于價(jià)值評估實(shí)踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價(jià)值評估有較大的參考價(jià)值。如在涉及一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動(dòng)產(chǎn)的控股企業(yè)，或所評估的企業(yè)的評估前提為非持續經(jīng)營(yíng)，應該考慮采用成本法。以持續經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，不宜單獨使用成本法。在企業(yè)的初創(chuàng )期，經(jīng)營(yíng)和收益狀況不穩定，不宜采用成本法進(jìn)行價(jià)值評估。一般來(lái)說(shuō)，收益法更適宜于無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值評估。此外，如果企業(yè)處于成長(cháng)期或成熟期，經(jīng)營(yíng)、收益狀況穩定并有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業(yè)的收益，這時(shí)采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀(guān)時(shí)，從成本效率的角度來(lái)考慮，適合選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評估。
在實(shí)際操作中，應關(guān)注如下幾點(diǎn)：
①應建立在相同的評估對象和評估資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)負債表是依會(huì )計準則關(guān)于資產(chǎn)定義和確認計量標準形成的，不符合會(huì )計資產(chǎn)定義、不能準確計量的資源，如企業(yè)資質(zhì)等無(wú)法合法計量的資產(chǎn)、人力資本不滿(mǎn)足資產(chǎn)定義的資產(chǎn)，不符合會(huì )計資產(chǎn)定義的，均未在資產(chǎn)負債表中反映。以企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表為基礎采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值，明顯也未考慮上述資源的價(jià)值。而采用收益法評估企業(yè)價(jià)值是難以分割這些可能為企業(yè)收益產(chǎn)生重要的影響的資產(chǎn)。收益法和資產(chǎn)基礎法評估結論產(chǎn)生差異也就成為必然。另一方面，對于企業(yè)重組改制，其依據重組方案確定的模擬的資產(chǎn)負債表，直接形成了這種差異。
②采用資本化和折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值的收益法，涉及三個(gè)基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。預測企業(yè)收益的不確定性，會(huì )直接影響評估結論的使用效果。如一個(gè)企業(yè)穩定的客戶(hù)資源，完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )，科學(xué)的管理體制，雄厚的產(chǎn)品研發(fā)能力及高素質(zhì)的員工隊伍，顯然會(huì )綜合體現為企業(yè)價(jià)值，但對其量化顯然是十分困難的。
③成本法實(shí)際上是通過(guò)對企業(yè)賬面價(jià)值的調整得到企業(yè)價(jià)值。其理論基礎也是"替代原則"，即任何一個(gè)精明的潛在投資者，在購置一項資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì )超過(guò)建造一項與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企業(yè)單項資產(chǎn)的再取得成本為出發(fā)點(diǎn)，有忽視企業(yè)的獲利能力的可能性，而且在評估中很難考慮那些未在財務(wù)報表上出現的項日，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng )商譽(yù)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )等。因此，以持續經(jīng)營(yíng)為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。
十一、特別事項說(shuō)明
1、已有規范
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》將91號文件中的“特別事項說(shuō)明”、“期后事項說(shuō)明”和“瑕疵事項”合并為特別事項說(shuō)明。
2、指南的處理
本指南遵循了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的原則，將“特別事項說(shuō)明”、“期后事項說(shuō)明”和“瑕疵事項”合并為“特別事項說(shuō)明”。
3、與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的銜接
本指南根據國有資產(chǎn)評估項目實(shí)際情況和相關(guān)要求，進(jìn)一步做出了細化。
銜接：
（1）總體要求中，在要求“說(shuō)明特別事項可能對評估結論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報告使用者予以關(guān)注”的基礎上，補充了“說(shuō)明對特別事項的處理方式”的要求。
（2）引用專(zhuān)業(yè)報告
盡管土地資產(chǎn)評估是其他機構承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現場(chǎng)勘察資產(chǎn)時(shí)，對土地的賬面記錄、數量、面積、權屬等進(jìn)行核查，并與現場(chǎng)的土地估價(jià)師進(jìn)行溝通。引用結果時(shí)，應建立在仔細分析所得到的完整的土地估價(jià)報告和技術(shù)報告的基礎上。分析評估結果時(shí)，盡管不對土地估價(jià)結果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及人賬時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格水平，提高資產(chǎn)評估結果的合理性和說(shuō)服力?！顿Y產(chǎn)評估準則—基本準則》第九條規定，注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專(zhuān)家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專(zhuān)家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專(zhuān)家工作”，也應采取上述措施確信土地估價(jià)結果的合理性。
（3）調整了“產(chǎn)權瑕疵”說(shuō)法
根據《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》第四條規定，注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當關(guān)注評估對象法律權屬并予以恰當披露。第五條規定，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊資產(chǎn)評估師執業(yè)范圍。注冊資產(chǎn)評估師不得明示或暗示具有對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見(jiàn)的能力，不得對評估對象的法律權屬提供保證。據此，“產(chǎn)權瑕疵”是一種判斷得出的結論，是對評估對象法律權屬的確認或發(fā)表的意見(jiàn)。第七條規定，委托方和相關(guān)當事方所提供評估對象法律權屬資料存在瑕疵，注冊資產(chǎn)評估師應當對評估對象法律權屬予以特別關(guān)注，要求委托方和相關(guān)當事方提供承諾函或說(shuō)明函予以充分說(shuō)明。據此，“瑕疵”是指評估對象法律權屬資料存在瑕疵，而不是權屬本身存在瑕疵，或者權屬是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“權屬資料的瑕疵，不是產(chǎn)權本身的瑕疵”而提出“權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形”，在評估報告中披露。
另外，產(chǎn)權權屬資料不完整，可能導致也可能不導致產(chǎn)權的瑕疵，但根據資產(chǎn)評估的一般原則，要得到完整的產(chǎn)權權屬資料，否則應當在特別事項中說(shuō)明。
存在評估對象法律權屬瑕疵，和設定產(chǎn)權前提進(jìn)行評估時(shí)，應披露的內容為：首先，說(shuō)明法律權屬瑕疵和設定產(chǎn)權前提的事實(shí)；其次，說(shuō)明本次評估處理的方法及處理結果；再次，說(shuō)明此種處理可能產(chǎn)生的后果；第四，提出企業(yè)作出的承諾和聲明的責任；第五，評估師披露此種處理不影響評估值足額、有效的結論。所有披露內容，不應與企業(yè)出具的相應承諾函內容相矛盾。
示例：ZM進(jìn)出口公司納入重組改制范圍的71項房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證.本次評估中，該71項房屋建筑面積按施工圖紙和評估人員與企業(yè)資產(chǎn)管理人員現場(chǎng)測量為作為評估計算依據。企業(yè)取得房產(chǎn)證時(shí)，應按證載面積考慮對評估結果的調整。FY市焦化有限責任公司位于S省FY地段宗地面積220000.00平方米工業(yè)用地，正在辦理國有土地使用證，地上建筑物面積9,603.79平方米亦沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，企業(yè)已經(jīng)出具聲明，權屬歸FY市焦化有限責任公司，不存在產(chǎn)權糾紛。評估以上述聲明為前提進(jìn)行的，并提請企業(yè)在經(jīng)濟行為實(shí)現前解決以上問(wèn)題。本次納入重組改制范圍的部分車(chē)輛行駛證證載權利人與資產(chǎn)占有方不符，系集團改制資產(chǎn)劃轉、債務(wù)清償收回等原因尚未變更行駛證，各資產(chǎn)占有方對該類(lèi)資產(chǎn)的權屬進(jìn)行了無(wú)異議的書(shū)面承諾和聲明，評估以上述聲明為前提進(jìn)行的，并提請企業(yè)在經(jīng)濟行為實(shí)現前解決以上問(wèn)題。
（4）調整了期后事項的披露
資產(chǎn)評估中的期后事項，通常是指評估基準日至評估報告日期間發(fā)生的、可能對評估結論產(chǎn)生影響的事項。比如國家調整稅收政策、中央銀行調整存貸款利率等都會(huì )對評估結論產(chǎn)生影響。
期后事項的處理方式大體可分為評估處理的和評估披露的兩種情形：
評估處理的事項 如：在收益法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，國家稅費政策的調整，從評估基準日后某時(shí)點(diǎn)開(kāi)始施行，按照舊的稅費政策進(jìn)行測算，施行日起按照新的稅費政策進(jìn)行測算。又如，在應收款項評估時(shí)，將“評估基準日后已經(jīng)收回”作為評估依據進(jìn)行的處理等。
評估披露的事項 這類(lèi)事項的發(fā)生，盡管不影響評估基準日時(shí)資產(chǎn)的價(jià)值，但在利用評估結論進(jìn)行交易價(jià)格決策中，由于期后事項會(huì )影響評估結論的適用性，需要考慮發(fā)生的、影響評估結論的事項。注冊資產(chǎn)評估師應當在切實(shí)可行的情況下，在評估報告中充分披露“評估報告評估基準日期后重大事項”說(shuō)明其內容、估計對資產(chǎn)價(jià)值的影響，如無(wú)法做出估計，應當說(shuō)明其原因。如：自然災害或企業(yè)經(jīng)營(yíng)事故導致的資產(chǎn)數量的損失，在披露該事項時(shí)，需針對自然災害發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)及產(chǎn)生的損失估計數進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明，對其可能給企業(yè)帶來(lái)的影響進(jìn)行分析說(shuō)明。又如：外匯匯率發(fā)生較大變動(dòng)，應當針對發(fā)生外匯匯率的外幣金額及影響數額進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明，對其可能給企業(yè)帶來(lái)的利弊影響進(jìn)行分析說(shuō)明。
（5）調整了評估程序受到限制的披露
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》中提出應當披露，在不違背資產(chǎn)評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準則規定的程序和方法。
在國有資產(chǎn)評估項目中，多數情況是因客觀(guān)原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的處理方式。發(fā)布的專(zhuān)業(yè)性準則也提出因客觀(guān)原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的處理方式如，《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》第二十一條規定“對于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀(guān)原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露”；《資產(chǎn)評估準則——機器設備》第十六條規定“因客觀(guān)原因等因素限制，無(wú)法實(shí)施現場(chǎng)調查的，注冊資產(chǎn)評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露”。
通常情況下，客觀(guān)原因無(wú)法查看的情形有：
A.資產(chǎn)性能限制、資產(chǎn)置放地點(diǎn)限制現場(chǎng)清查（地下深埋管線(xiàn)、空中架設輸配電線(xiàn)路、生產(chǎn)過(guò)程中的在產(chǎn)品、異地置放資產(chǎn)、分散分布資產(chǎn)等）。
B.涉及商業(yè)、國家秘密限制現場(chǎng)清查（軍工企業(yè)存貨等）。
C.清查技術(shù)手段限制現場(chǎng)清查（空中架設輸配電線(xiàn)路的長(cháng)度和材質(zhì)；輸油管道中的存貨、鑒定環(huán)境危害性和合規性、建筑結構強度測定、建筑面積測量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害監測、危房鑒定等事項，應由委托方聘請專(zhuān)業(yè)機構對該等事項進(jìn)行評定測算等）。
D.訴訟保全限制（法院查封資產(chǎn)的資產(chǎn)等）。
存在特殊的資產(chǎn)置放方式時(shí)，應披露的內容為：
首先，說(shuō)明特殊的資產(chǎn)置放方式、資產(chǎn)金額和占總資產(chǎn)的比例，以及采取的清查方法；其次，說(shuō)明這種處理對評估結果的影響及程度；再次，說(shuō)明此種處理不影響評估值足額、有效的結論。
示例：本次評估中，評估師未對各種設備在評估基準日時(shí)的技術(shù)參數和性能做技術(shù)檢測，評估師在假定資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。本次評估中，評估師未對各種建、構筑物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所能觀(guān)察的部分）做技術(shù)檢測，評估師在假定資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。存放在港口和煤場(chǎng)的煤炭，因數量多，體積大，由于受條件所限，評估人員無(wú)法進(jìn)行實(shí)地數量的核實(shí)和體積的丈量，評估時(shí)主要采取現場(chǎng)目測、采用抽查核實(shí)入庫、出庫單據和向港口煤場(chǎng)管理人員進(jìn)行調查核實(shí)等程序對存貨數量進(jìn)行核實(shí)，并以此計算確定評估值。因煤礦生產(chǎn)的特殊性、安全性及井下建筑物的復雜性，對井下建構筑物，評估師主要依據企業(yè)提供的工程圖紙、工程設計文件、工程施工合同等文件，對企業(yè)填報的井下建筑物的工程量進(jìn)行復核后，對部分井下建筑物進(jìn)行了抽查。未能對井下建筑物的工程量進(jìn)行實(shí)地逐一核實(shí)。JH（香港）有限公司的資產(chǎn)全部在香港，因1.18億元的資產(chǎn)中，有1.16億元的貨幣資金，實(shí)物資產(chǎn)只有10萬(wàn)元，所以，評估師未到香港對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)，實(shí)物資產(chǎn)主要是電腦、打印機和辦公家具等，清查是通過(guò)照片、詢(xún)問(wèn)回京人員和電話(huà)調查等方式進(jìn)行，評估結論是在依據企業(yè)申報的、審計后資產(chǎn)負債表作為基礎做出的。ZM進(jìn)出口公司納入重組改制范圍的股權投資單位——HG資源有限公司，注冊地在澳大利亞悉尼，實(shí)物資產(chǎn)只有車(chē)輛、電子設備、辦公家具（賬面凈值0.69萬(wàn)元人民幣），評估師未到現場(chǎng)進(jìn)行勘查，由企業(yè)提供了資產(chǎn)真實(shí)存在的聲明和會(huì )計報表進(jìn)行核實(shí)。上述處理對評估結論會(huì )產(chǎn)生影響，但對評估結論的影響程度不足1‰；對經(jīng)濟行為不會(huì )產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
（一）已有規范
91號文件“評估報告法律效力”中，要求“具體寫(xiě)明評估報告成立的前提條件和假設條件；寫(xiě)明評估報告的作用依照法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力；寫(xiě)明評估結論的有效使用期限；寫(xiě)明評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，申明評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開(kāi)”等內容。
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》提出的“評估報告的使用限制說(shuō)明”內容包括：“評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外；評估報告的使用有效期；因評估程序受限造成的評估報告的使用限制”
（二）指南的處理
基本采用了與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》內容，但與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》相比：
1、基本一致
（1）將“評估報告成立的前提條件和假設條件”單獨作為評估報告的組成部分之一，不在“評估報告使用限制說(shuō)明”反映。
（2）不體現“評估報告的作用依照法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力”。
根據國有資產(chǎn)現行管理制度，國有資產(chǎn)評估報告需要經(jīng)核準或備案后，與核準文件、備案表一起使用。核準文件是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權價(jià)值的確認文件，是國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易重要的參考。同時(shí)核準文件也是企業(yè)辦理產(chǎn)權登記、股權設置等相關(guān)手續的必備文件。國有資產(chǎn)評估項目備案表是企業(yè)依法履行法定資產(chǎn)評估向恒旭的有效證明，是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權價(jià)值的確認文件，是國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易重要的參考。同時(shí)核準文件也是企業(yè)辦理產(chǎn)權登記、股權設置等相關(guān)手續的必備文件
（二）指南的處理
基本采用了與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》內容，但與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》相比：
1、基本一致
（1）將“評估報告成立的前提條件和假設條件”單獨作為評估報告的組成部分之一，不在“評估報告使用限制說(shuō)明”反映。
（2）不體現“評估報告的作用依照法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力”。
根據國有資產(chǎn)現行管理制度，國有資產(chǎn)評估報告需要經(jīng)核準或備案后，與核準文件、備案表一起使用。核準文件是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權價(jià)值的確認文件，是國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易重要的參考。同時(shí)核準文件也是企業(yè)辦理產(chǎn)權登記、股權設置等相關(guān)手續的必備文件。國有資產(chǎn)評估項目備案表是企業(yè)依法履行法定資產(chǎn)評估向恒旭的有效證明，是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權價(jià)值的確認文件，是國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易重要的參考。同時(shí)核準文件也是企業(yè)辦理產(chǎn)權登記、股權設置等相關(guān)手續的必備文件
顯然，國有資產(chǎn)評估報告是“核準文件”和“備案表”形成的基礎文件，最終直接作為交易參考、企業(yè)辦理產(chǎn)權登記、股權設置等的并不是國有資產(chǎn)評估報告本身，而是“核準文件”和“備案表”。國有資產(chǎn)評估報告“依照法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力”與此制度不銜接。部分評估機構披露的“本報告系評估師依據國家法律法規出具的專(zhuān)業(yè)性結論，需經(jīng)評估機構及評估師簽字、蓋章后，依據國家法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力。本次評估報告應經(jīng)國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)備案后方可正式使用”與現行國有資產(chǎn)評估管理制度不吻合。
2、不同的處理
（1）關(guān)于摘抄、引用或披露
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》提出“評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外”。
本指南提出“評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開(kāi)媒體，需評估機構審閱，相關(guān)內容，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外”，與《資產(chǎn)評估準則——評估報告》表述上存在不同，主要考慮是國有資產(chǎn)評估報告使用的特殊性以及相關(guān)監管部門(mén)的規定。
1）國有資產(chǎn)評估報告被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，通常屬于法律、法規規定范疇，無(wú)須評估機構同意，為了準確完整披露全部和部分內容，需要時(shí)，評估機構可以審閱所摘抄、引用或披露的內容。
2）中國證券監督管理委員會(huì )發(fā)布的《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露內容與格式準則》（含上市公司發(fā)行新股招股說(shuō)明書(shū)、招股說(shuō)明書(shū)、可轉換公司債券募集說(shuō)明書(shū)等）中規定，發(fā)行人律師、注冊會(huì )計師、注冊資產(chǎn)評估師、驗資人員及其所在的中介機構等應書(shū)面同意發(fā)行人在招股說(shuō)明書(shū)（可轉換公司債券募集說(shuō)明書(shū)）中引用由其出具的專(zhuān)業(yè)報告或意見(jiàn)的內容。實(shí)務(wù)中，評估機構對新股招股說(shuō)明書(shū)、招股說(shuō)明書(shū)、可轉換公司債券募集說(shuō)明書(shū)等中披露引用的評估報告內容，均進(jìn)行了審閱，并出具了同意書(shū)。通用的“同意書(shū)”內容為：“XX資產(chǎn)評估有限公司作為XX股份有限公司本次A股發(fā)行資產(chǎn)評估機構。本公司已仔細閱讀了XX股份有限公司的招股說(shuō)明書(shū)及概要，保證招股說(shuō)明書(shū)及概要中引用的資產(chǎn)評估報告的真實(shí)性和準確性，并對此依法承擔相應的法律責任”。同時(shí)規定，“承擔評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機構應在上述聲明后聲明：“本機構保證由本機構同意發(fā)行人在招股說(shuō)明書(shū)及其摘要中引用的資產(chǎn)評估數據已經(jīng)本機構審閱，確認招股說(shuō)明書(shū)不致因上述內容而出現虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對其真實(shí)性、準確性和完整性承擔相應的法律責任”；”聲明應由經(jīng)辦資產(chǎn)評估師及單位負責人簽名，并由資產(chǎn)評估機構加蓋公章”。
因此，本指南提出“需評估機構審閱”的說(shuō)法，與現行有關(guān)規定的做法是相銜接的。
（2）有效期的表述
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》提出“評估報告的使用限制說(shuō)明”內容包括“評估報告的使用有效期”。本指南提出“評估結論的使用有效期”。主要考慮是與現行國有資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定的一致性，保持與91號文件規定的一致性
十三、關(guān)于簽字蓋章
（一）已有規范
《資產(chǎn)評估準則——評估報告》要求，評估報告應當由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業(yè)務(wù)的合伙人應當在評估報告上簽字。
（二）本指南的處理
1、遵循了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》的基本規定。
2、聲明、摘要和評估明細表上一般不需要另行簽字蓋章。這是與91號文件不同的處理。
原因：
1）指南中的聲明、摘要是評估報告的組成部分，重復簽字顯得多余。
2）指南對摘要的作用進(jìn)行了重新定位，改變了“摘要與資產(chǎn)評估報告書(shū)正文具有同等法律效力”的做法，編寫(xiě)摘要的作用主要是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，方便國有資產(chǎn)評估項目管理（如出具“評估核準文件”和“評估項目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權登記；股權設置等相關(guān)手續），而不能將摘要單獨用于其他經(jīng)濟或行政行為（如工商注冊）。因此，不需要單獨簽字蓋章。
2）資產(chǎn)評估報告原有關(guān)規范，沒(méi)有對評估明細表簽字蓋章的要求，對評估明細表簽字蓋章是評估實(shí)務(wù)中評估機構的自行做法。91號文件中，要求“資產(chǎn)評估明細表表尾應寫(xiě)明清查人員和評估人員”。評估實(shí)務(wù)中，很多評估機構在資產(chǎn)評估結果表（表1）和資產(chǎn)評估結果分類(lèi)匯總表（表2）中簽字蓋章。事實(shí)上，評估明細表中資產(chǎn)評估結果表（表1）已完整地反映在評估報告正文中，對評估明細表中資產(chǎn)評估結果表（表1）顯得多余。
3、有關(guān)簽章的具體要求
評估機構蓋章，要求的是評估機構公章。不得使用“評估報告專(zhuān)用章”等其他任何形式的章印。公章是法人權利的象征，在現行的立法和司法實(shí)踐中，審查是否蓋有法人公章成為判斷民事活動(dòng)是否成立和生效的重要標準。由于公司公章上的印文是公司的名稱(chēng)，公司公章上的印文與蓋章后留在紙張等書(shū)面載體上的印文具有同一性，因此，公司公章的使用（蓋章）就等于公司的簽名，蓋章的效力就等于簽名的效力。
第四部分 關(guān)于報告附件
一、評估報告附件的基本內容與構成
指南根據現行國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規范要求，結合國有資產(chǎn)評估項目的實(shí)際，根據《資產(chǎn)評估準則——評估報告》，參考《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》和《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》，對評估報告附件內容做出了細化要求見(jiàn)下表：
二、附件的基本要求
1、基本原則
1）關(guān)聯(lián)性
評估報告附件所列內容，應當本評估項目的評估目的、評估方法、評估結論相關(guān)聯(lián)，“張冠李戴”、“毫無(wú)關(guān)聯(lián)”等文件，不應當作為評估報告的附件。像工作底稿應當反映評估程序實(shí)施情況，支持評估結論一樣，評估報告附件，應當列示評估目的對應的經(jīng)濟行為和評估行為成立的文件；與實(shí)際相符的評估主體合法有效的資格文件；與評估對象完全一致的相關(guān)資產(chǎn)的權屬文件資料；以及評估中實(shí)際所依據重要的取價(jià)依據文件資料。
2）可驗證性
任何評估報告閱讀者可以根據評估報告中披露的附件的名稱(chēng)以及附件內容，能夠判斷評估報告的合法性，并在相應的評估工作底稿以及相關(guān)法律、行政法規和部門(mén)規章中找到相應的評估依據。
2、基本要求
1）復印件應當與原件一致。指的是內容的真實(shí)一致要求?，F階段存在文件激光復印、文件掃描等各種新手段，都可以被認為是有效的。
2）相關(guān)附件的簽章應當清晰、完整。如，國有資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，很多評估報告所附會(huì )計報表的缺失、不清晰。又如，相關(guān)承諾函的簽字不完整等。都被認為是不清晰、不完整的。
3）附件的相關(guān)內容應當與評估報告摘要、正文一致。如，所附經(jīng)濟行為文件描述的相關(guān)資產(chǎn)處置方案，是確立評估范圍的唯一依據，評估報告摘要、正文一致的相關(guān)內容應當與此完全一致。又如，企業(yè)價(jià)值評估所附評估基準日會(huì )計報表，資產(chǎn)負債表賬面數據，應當與評估范圍一致等等。
三、幾個(gè)重要附件的說(shuō)明
1、關(guān)于審計報告
審計報告不僅是企業(yè)申請備案核準的必備上報資料之一，而且是評估工作中的基礎資料?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》（財政部、國資委3號令）規定，“在清產(chǎn)核資和審計的基礎上，轉讓方應當委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構依照國家有關(guān)規定進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估報告經(jīng)核準或者備案后，作為確定企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓價(jià)格的參考依據”。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )下發(fā)的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國資委12號令）規定，企業(yè)提出資產(chǎn)評估項目核準申請時(shí)，應當向國有資產(chǎn)監督管理機構報送“與經(jīng)濟行為相對應的審計報告”。2006年12月12日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )下發(fā)的《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國資委產(chǎn)權[2006]274號）規定，對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估，企業(yè)應當提供與經(jīng)濟行為相對應的評估基準日審計報告。
2、相關(guān)專(zhuān)業(yè)報告的備案文件
根據現行有關(guān)規定，土地使用權估價(jià)、礦業(yè)權評估均需要相應行政主管部門(mén)備案。
指南要求所引用的專(zhuān)業(yè)報告，如應當經(jīng)相應主管部門(mén)批準（備案）的，應當將相應主管部門(mén)的相關(guān)批準（備案）文件作為評估報告的附件。如：關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)(試行)》和《土地估價(jià)報告備案辦法(試行)》的通知(２００１年５月２９日國土資源部辦公廳 國土資廳發(fā)〔2001〕42號) 通知中的”備案表“，應當作為附件。又如：國土資源部“關(guān)于規范礦業(yè)權評估報告備案有關(guān)事項的通知”（2008年9月4日國土資源部國土資發(fā)〔2008〕182號）規定，探礦權和采礦權價(jià)款評估（以下統稱(chēng)“礦業(yè)權價(jià)款評估”）實(shí)行統一的評估報告備案監督管理。對通過(guò)合規性審查的礦業(yè)杈價(jià)款評估報告，公示無(wú)異議的予以驗收，向評估機構出具備案證明。
3、關(guān)于“承諾函“
指南除報告指南本身外，還制定了可供參考的“注冊資產(chǎn)評估師承諾函” 和“委托方和相關(guān)當事方承諾函”指引，其目的是指導注冊資產(chǎn)評估師編寫(xiě)聲明和承諾。特別注意：
注冊資產(chǎn)評估師聲明”和“注冊資產(chǎn)評估師承諾函”指引內容，主要是為了規范國有資產(chǎn)評估報告聲明和承諾的格式與內容，并不代表某一具體評估項目需要聲明和承諾的內容。
注冊資產(chǎn)評估師在執行具體國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，應根據實(shí)際情況選擇使用其內容。但不得違背我會(huì )發(fā)布的評估準則和相關(guān)評估規范。
相關(guān)當事方和相關(guān)當事方承諾函通常分常規承諾函和特別事項承諾函兩種。
1、常規承諾函
為“委托方和相關(guān)當事方的承諾函”，本指南是為規范注冊資產(chǎn)評估師編制和所在評估機構出具國有資產(chǎn)評估報告的行業(yè)規范，沒(méi)有提供具體評估關(guān)于委托方和相關(guān)當事方的承諾函應當包含的基本內容。
委托方和資產(chǎn)占有方通常情況下應當承諾如下基本內容：
1）資產(chǎn)評估所對應的經(jīng)濟行為符合國家規定，并已經(jīng)得到批準；
2）所提供的財務(wù)會(huì )計及其他資料真實(shí)、準確、完整、合規，有關(guān)重大事項如實(shí)地充分揭示；
3）所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料客觀(guān)、真實(shí)、完整、合理；
4）納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟行為涉及的資產(chǎn)范圍一致，不重復、不遺漏；
5）納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)權屬明確，出具的資產(chǎn)權屬證明文件合法、有效；
6）納入資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)在評估基準日至評估報告提交日期間發(fā)生影響評估行為及結果的事項，對其披露及時(shí)、完整；
7）不干預評估機構和評估人員獨立、客觀(guān)、公正地執業(yè)；
8）所提供的資產(chǎn)評估情況公示資料真實(shí)、完整。
2、特別事項承諾函
是針對非評估人員執業(yè)水平和能力所能評定估算的、影響評估結論的重大事項，以及作為評估結果成立前提性的重要事項，由委托方或相關(guān)當事方出具的，其作用是進(jìn)一步對評估結果進(jìn)行補充性或解釋性說(shuō)明，以保證評估結果的真實(shí)、足額和有效，并界定相關(guān)責任?，F場(chǎng)工作中，應在充分盡職調查的基礎上，對上述事項提前與委托單位或相關(guān)當事方進(jìn)行溝通。
通常，委托方或相關(guān)當事方出具的特別事項承諾函至少包括三部分內容：
描述性?xún)热荩禾貏e事項事實(shí)描述（評估范圍簡(jiǎn)單說(shuō)明、事項的具體內容）；
說(shuō)明性?xún)热荩阂炎⒁獾皆u估師的處理方法，并認識到如此處理該事項產(chǎn)生的后果。
承諾性?xún)热荩撼兄Z影響評估結論的重大事項一旦發(fā)生，以及作為評估結果成立前提性條件一旦不成立時(shí)，采取的有效保證評估值足額的措施，并承擔由此導致的一切法律后果。
示例：
關(guān)于評估范圍內部分房屋產(chǎn)權的
承 諾 函
2002年，經(jīng)XX省人民政府批準，本集團公司進(jìn)行資產(chǎn)重組發(fā)起設立股份有限公司。根據重組方案，擬將本集團公司實(shí)際擁有的128棟房屋與其他資產(chǎn)一起投入股份公司。但本集團公司已注意到評估范圍內，有96棟房屋，面積為332,851.16M2，賬面原值 740,546,229.66元， 賬面凈值607,538,506.04元，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證?，F本集團公司正著(zhù)手辦理。XX資產(chǎn)評估公司以房產(chǎn)實(shí)際使用控制狀況及現場(chǎng)實(shí)際勘察的情況計算評估值，并計入資產(chǎn)評估值中。對此，本集團公司特承諾如下：
1．本集團公司保證該房產(chǎn)為A廣電集團有限公司實(shí)際擁有、控制，并由各所屬單位一直使用。
2．本集團公司保證在限定時(shí)間辦完房產(chǎn)證，并依據有關(guān)法律規定，將產(chǎn)權變更登記至擬設立的股份有限公司名下。
3．如果設立股份有限公司中，因上述房屋權屬導致無(wú)法合法出資，進(jìn)而引起廣電集團出資不足，廣電集團承諾將以經(jīng)核準的中聯(lián)資產(chǎn)評估公司資產(chǎn)評估報告中反映上述房產(chǎn)評估值相等金額的現金補足出資。
4．由上述處理導致出資額不實(shí)，或導致其他法律后果，由本集團公司承擔完全責任。
A省C集團有限公司（蓋章）
法定代表人或授權代表（簽字）：
2008年11月10日
第五部分 關(guān)于評估說(shuō)明
指南制定了可供參考的“評估說(shuō)明”指引。
其中：
評估說(shuō)明內容和格式的基本要求在報告指南中予以規范；
可供參考的評估說(shuō)明指引，幫助評估師編寫(xiě)評估說(shuō)明、指導企業(yè)的編制出具相應材料，滿(mǎn)足國有資產(chǎn)評估項目管理需要
與91號文規定的評估說(shuō)明功能一致，評估說(shuō)明是評估項目申請核準備案必備材料。主要包括《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》和《資產(chǎn)評估說(shuō)明》兩個(gè)部分。
使用時(shí)注意：
1.指南僅是國有資產(chǎn)評估報告如何編制和出具方面的規范，解決國有資產(chǎn)評估報告應反映什么內容和如何反映這些內容，對如何評估（或評估技術(shù)操作層面）的內容，應當遵循其他評估準則和相關(guān)評估規范。
2.應按照指南的基本要求編寫(xiě)評估說(shuō)明。同時(shí)應特別注意在執行具體國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，應根據不同行業(yè)、不同企業(yè)的具體特點(diǎn)，以及所選取的評估方法等因素，綜合考慮與評估項目的相關(guān)性有選擇地參考評估說(shuō)明指引，編寫(xiě)符合所評估項目具體情況的評估說(shuō)明，不應生搬硬套。
3.指南涉及新的《企業(yè)會(huì )計準則》中部分會(huì )計核算科目，評估實(shí)踐時(shí)間不長(cháng)，對其科學(xué)評估仍需深入的理論研究和系統的實(shí)踐總結，在暫時(shí)缺乏相對科學(xué)的、成熟的具體評估方法和標準的情況下，應當堅持“充分核實(shí)、掌握內涵、合理作價(jià)”的基本原則，根據資產(chǎn)評估的基本原理，充分披露其核實(shí)的方法與結果、評估值確定的方法和結果。
一、評估說(shuō)明的組成
1、評估說(shuō)明使用范圍聲明
聲明應當寫(xiě)明，評估說(shuō)明供國有資產(chǎn)監督管理機構（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監管機構和部門(mén)使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸公開(kāi)媒體。
2、《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》
企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）共同編寫(xiě)。
3、《資產(chǎn)評估說(shuō)明》
《資產(chǎn)評估說(shuō)明》是對評估對象進(jìn)行核實(shí)、評定估算的詳細說(shuō)明。包括評估對象與評估范圍說(shuō)明；資產(chǎn)核實(shí)總體情況說(shuō)明；評估技術(shù)說(shuō)明；評估結論及分析。
二、《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》
不具備《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》，國資評估報告一般認為不可以出具。原因為：
1、有關(guān)事項的說(shuō)明是評估工作中企業(yè)的說(shuō)明或聲明性材料；
2、有關(guān)事項的說(shuō)明是資產(chǎn)評估工作的依據和基礎；
3、有關(guān)事項的說(shuō)明是評估項目申請核準備案必備材料之一。
應按照發(fā)布的國資資產(chǎn)報告指南的基本要求以及評估說(shuō)明指引，要求企業(yè)國資資產(chǎn)報告指南的基本要求如實(shí)編寫(xiě)《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》，并建議其按評估說(shuō)明指引的格式和簽字蓋章要求提供，這是滿(mǎn)足國有資產(chǎn)評估監督管理要求的內容之一。具體由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）共同編寫(xiě)。
三、資產(chǎn)評估說(shuō)明
《資產(chǎn)評估說(shuō)明》包括：
（一）評估對象與評估范圍說(shuō)明；
（二）資產(chǎn)核實(shí)總體情況說(shuō)明；
（三）評估技術(shù)說(shuō)明；
（四）評估結論及分析。
（一）評估對象與評估范圍的說(shuō)明
從內容上講，本次起草的國資報告指南中，評估對象和范圍在報告和說(shuō)明中是重復的，編寫(xiě)時(shí)也可以采用相同的內容。但具體項目編寫(xiě)時(shí)，下列六個(gè)問(wèn)題應當盡可能明確：
1.對于與評估對象存在密切關(guān)系而不在評估范圍內的資產(chǎn)，應特別說(shuō)明（如房屋建構筑物所占用的土地情況及是否在評估范圍內）。
2.關(guān)于委托評估的資產(chǎn)賬面價(jià)值應特別說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)審計，以及審計報告類(lèi)型及簡(jiǎn)要情況。
3.資產(chǎn)權屬狀況應重點(diǎn)介紹評估范圍內房產(chǎn)、土地、礦業(yè)權等辦證情況。
4.企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況。
5.企業(yè)申報的表外資產(chǎn)（如有申報）的類(lèi)型、數量。
6.引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數量和賬面金額（或者評估值）。同時(shí)應關(guān)注專(zhuān)業(yè)評估報告評估對象的價(jià)值定義，當評估對象存在土地出讓金、礦業(yè)權價(jià)款等預計負債時(shí)，評估范圍應包括這部分負債。
（二）資產(chǎn)核實(shí)總體情況說(shuō)明
該部分主要說(shuō)明資產(chǎn)評估過(guò)程中，進(jìn)行資產(chǎn)核實(shí)的總體情況，包括：
u 資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程；
u 影響資產(chǎn)核實(shí)的事項及處理方法；
u 核實(shí)結論。
具體各項資產(chǎn)和負債的清查核實(shí)情況，企業(yè)價(jià)值評估中的收益法和市場(chǎng)法，其盡職調查工作，在相應資產(chǎn)和負債評估技術(shù)說(shuō)明中反映。
（三）評估技術(shù)說(shuō)明——資產(chǎn)基礎法
采用成本法評估單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值，應當根據評估項目的具體情況，以及資產(chǎn)負債類(lèi)型，編寫(xiě)評估技術(shù)說(shuō)明。各資產(chǎn)負債評估說(shuō)明應按評估項目涉及的資產(chǎn)類(lèi)別或會(huì )計科目分類(lèi)、逐一撰寫(xiě)資產(chǎn)負債的清查情況和評估情況。
1、每一科目評估說(shuō)明的基本內容
①基本情況。主要說(shuō)明的是“評估什么？”的問(wèn)題。委估資產(chǎn)名稱(chēng)、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內容、技術(shù)性能參數、賬面價(jià)值內涵等（根據會(huì )計準則，列出指南中表樣中的科目，以及期末金額的涵義；核算主要內容；實(shí)物資產(chǎn)的數量和技術(shù)特點(diǎn)等）。
②清查。采用的清查核實(shí)方法（現場(chǎng)查驗、函證、訪(fǎng)談、會(huì )計資料查實(shí)等）；重點(diǎn)關(guān)注的事項、清查結論）。
③評估值確定。采用的方法模型、主要參數的確定、計算過(guò)程、結論、案例。
④評估值與賬面值相比的變動(dòng)分析。
2、需注意的幾個(gè)問(wèn)題：
（1）關(guān)于新科目的問(wèn)題：
發(fā)布的國資資產(chǎn)報告指南涉及新的《企業(yè)會(huì )計準則》中部分會(huì )計核算科目，評估實(shí)踐時(shí)間不長(cháng)，對其科學(xué)評估仍需深入的理論研究和系統的實(shí)踐總結，在暫時(shí)缺乏相對科學(xué)的、成熟的具體評估方法和標準的情況下，應當堅持“充分核實(shí)、掌握內涵、合理作價(jià)”的基本原則，根據資產(chǎn)評估的基本原理，充分披露其核實(shí)的方法與結果、評估值確定的方法和結果。
（2）關(guān)于“賬面價(jià)值”、評估變動(dòng)的分析問(wèn)題：
根據企業(yè)會(huì )計核算規范，不同的資產(chǎn)負債，其賬面價(jià)值的內涵不同，應準確說(shuō)明申報的、委托評估的資產(chǎn)負債的賬面價(jià)值的內涵。
評估價(jià)值與賬面價(jià)值的差異及其原因分析，應當首先考慮賬面價(jià)值內涵。
因資產(chǎn)負債賬面價(jià)值的內涵不同，評估價(jià)值與賬面價(jià)值的差異及其原因分析時(shí)，應首先分析比較的基礎是否一致。如，
賬面價(jià)值為扣除壞賬準備的余額（應收票據、應收賬款、預付賬款、其他應收款、長(cháng)期應收款）；
賬面價(jià)值為扣除減值準備的余額（存貨、可供出售金融資產(chǎn)、反映為在建工程準備的各種物資的成本、持有至到期投資、長(cháng)期股權投資、固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、商譽(yù)），評估價(jià)值實(shí)際考慮了資產(chǎn)減值的因素，對“壞賬準備”和“減值準備”評估為零，分析比較時(shí)，應當與未計提“壞賬準備”和“減值準備”賬面余額進(jìn)行比較。
賬面價(jià)值為攤余價(jià)值。對無(wú)形資產(chǎn)、長(cháng)期待攤費用、在用周轉材料等，期末借方余額反映的是尚未攤銷(xiāo)完畢的無(wú)形資產(chǎn)、長(cháng)期待攤費用和在用周轉材料；持有至到期投資賬面價(jià)值反映的期末借方余額的攤余成本；
企業(yè)采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值、可供出售金融資產(chǎn)賬面價(jià)值反映的是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值，評估價(jià)值已經(jīng)考慮了資產(chǎn)的使用、市場(chǎng)價(jià)格水平的變動(dòng)，分析比較時(shí)，應當與未計提“壞賬準備”和“減值準備”賬面余額進(jìn)行比較。
（3）債權類(lèi)資產(chǎn)（應收賬款、其他應收款、預付賬款、應收票據、應收股利、應收利息、長(cháng)期應收款）的評估說(shuō)明問(wèn)題：
債權類(lèi)資產(chǎn)評估的對象是原值（即借方余額），所以清查核實(shí)說(shuō)明和評估技術(shù)說(shuō)明均應說(shuō)明原值，而且應是“帳面余額”（不是“帳面價(jià)值”），例如：納入評估范圍內應收帳款的帳面余額為XXX元，應收帳款調整后帳面余額為XXX元。評估結果應與原值（借方余額）比較從而分析增減幅度，分析時(shí)，如果涉及因減值準備影響評估增減時(shí)，應單獨說(shuō)明。減值準備評估值以零列示。
新會(huì )計準則資產(chǎn)負債表各會(huì )計科目的賬面價(jià)值，是抵減減值準備后的余額，評估預計的損失小于會(huì )計計提的減值準備額時(shí)，往往出現所謂的“評估增值”。如應收賬款評估的預計損失，如小于會(huì )計計提的壞賬準備，就會(huì )造成評估結果表中表面上的增值。因此，單獨說(shuō)明減值準備以及評估增減值，有利于報告使用者理解評估結論。
債權類(lèi)資產(chǎn)評估，由于存在三種不同的情況，即：有充分證據表明可以全額回收的（不存在回收風(fēng)險和回收價(jià)值減損）、有充分證據表明全額損失的債權、可能有部分不能回收或有回收風(fēng)險的。評估說(shuō)明應當首先說(shuō)明三種情況的金額比例，并按照這三類(lèi)情況分別說(shuō)明評估作價(jià)方法。
（4） 存貨的評估說(shuō)明問(wèn)題：
發(fā)布的國有資產(chǎn)評估報告指南評估說(shuō)明指引中，明確為“按照分別按材料采購（在途物資）、原材料、在庫周轉材料、委托加工物資、產(chǎn)成品（庫存商品）、在產(chǎn)品（自制半成品）、發(fā)出商品、在用周轉材料等進(jìn)行說(shuō)明”。這也是按照《企業(yè)會(huì )計準則》的核算科目設計的。實(shí)際上在具體的評估項目中，由于行業(yè)的不同和企業(yè)的差異，以及各企業(yè)根據管理和經(jīng)營(yíng)需要設定的不同核算科目，與此并不相同。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其存貨就存在“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等；出版企業(yè)存在“圖書(shū)”存貨；施工企業(yè)存貨中有“在建產(chǎn)品”等。無(wú)論何種存貨類(lèi)型，只要明確說(shuō)明存貨的種類(lèi)和金額，均認為符合國有資產(chǎn)評估報告指南的要求。所以，在具體的評估項目中，應當按照企業(yè)實(shí)際的存貨核算科目，分類(lèi)進(jìn)行說(shuō)明。
存貨盤(pán)點(diǎn)，并非存貨數量和品質(zhì)核實(shí)的必要手段?！按尕洷O盤(pán)” 和評估師自行進(jìn)行的“抽查”認定為“存貨盤(pán)點(diǎn)”欠妥。評估說(shuō)明應當說(shuō)明存貨核實(shí)的真正方法。
（5） 長(cháng)期股權投資評估說(shuō)明問(wèn)題：
評估對象所屬各級次全資及控股子企業(yè)，通常認為應采用兩種評估方法進(jìn)行整體評估，全資及控股子企業(yè)整體資產(chǎn)評估說(shuō)明可參照投資企業(yè)評估說(shuō)明內容編寫(xiě)。各級次全資及控股子企業(yè)整體資產(chǎn)評估說(shuō)明，是否單獨編制，需要根據國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)的要求確定。
對于非控股長(cháng)期股權投資，特別是“小股權”的評估，通常采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評估基準日財務(wù)報表凈資產(chǎn)數據確定長(cháng)期股權投資評估價(jià)值。（1）應說(shuō)明選用該種的方法的理由和分析過(guò)程。如，距評估基準日相距時(shí)間不長(cháng)、且評估基準日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結構、資產(chǎn)價(jià)值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設立時(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大等分析內容；又如, 評估基準日近期收購的非控股長(cháng)期股權投資，應說(shuō)明收購價(jià)格和帳面價(jià)值的差異原因等等。
（2）特別注意，投資時(shí)間不長(cháng)，采用被投資企業(yè)評估基準日財務(wù)報表凈資產(chǎn)數據確定長(cháng)期股權投資評估價(jià)值發(fā)生增值的情況，多由于老股東未分配利潤產(chǎn)生，這時(shí)應關(guān)注，新股東是否能夠享有該等留存收益。
（6） 在建工程評估說(shuō)明問(wèn)題：
通常情況下，在建工程的建設方式分“自建”和“出包”兩種方式；形象進(jìn)度分未開(kāi)工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉固、已停工等幾個(gè)階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，也可能是改（擴）建、大修理工程。從資產(chǎn)評估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工程，其核實(shí)的方法和評估作價(jià)的方法都是不同。
不同建設方式、不同形象進(jìn)度在建工程評估說(shuō)明的內容不同。完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費用。在建工程本身的價(jià)值就是企業(yè)在建工程權益價(jià)值?？煽紤]根據未開(kāi)工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉固、已停工等幾種不同情況，反映說(shuō)明內容。
完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設單位在建工程科目實(shí)際成為建設方與承包方的結算科目。建設方的賬面記錄，是將與承包方結算工程價(jià)款作為工程成本，通過(guò)在建工程核算。因此，從資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)角度可理解為“預付款”，應該采取與“預付賬款”相同的評估思路估值。該在建工程本身的價(jià)值與反映建設方在建工程權益價(jià)值的資產(chǎn)評估并無(wú)直接對應關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費用在形成相應固定資產(chǎn)價(jià)值未確認之前，在建工程本身的價(jià)值并不能真實(shí)反映建設方在建工程權益價(jià)值。因此對該等在建工程評估操作中，應重點(diǎn)分析出包合同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)揮預定功能的風(fēng)險等，從而以賬面值列示在建工程的評估值。
（三）評估技術(shù)說(shuō)明——收益法
1、關(guān)于指南的利用
本指南，提供了企業(yè)價(jià)值收益法評估的內容指引。需要強調的是，該內容指引并不是所有的企業(yè)價(jià)值評估項目，必須按照這個(gè)格式內容編寫(xiě)，也不是所有的企業(yè)價(jià)值評估項目收益法都具備這些內容，而是提供了一個(gè)示范性的基本內容。不同的行業(yè)其經(jīng)營(yíng)模式（或收益方式）不同，同一行業(yè)不同的企業(yè)產(chǎn)品結構不同，其收益法評估特別是收益額預測的角度不同。所以，發(fā)布的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南，提出采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應當根據行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和所確定的預期收益口徑以及評估的其他具體情況等，確定評估技術(shù)說(shuō)明的編寫(xiě)內容。但有幾個(gè)方面，無(wú)論是什么樣的行業(yè)、什么樣的企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評估，都應當具備這些內容，而且需要按照中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )發(fā)布的評估準則和相關(guān)規范編寫(xiě)評估說(shuō)明。
2、需注意的問(wèn)題：
（1） 關(guān)于評估對象的說(shuō)明
《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）第三條指出“本指導意見(jiàn)所稱(chēng)企業(yè)價(jià)值評估，是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值或部分權益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程”。第二十條指出“注冊資產(chǎn)評估師應當根據評估對象的不同，謹慎區分企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值和股東部分權益價(jià)值，并在評估報告中明確說(shuō)明”?！镀髽I(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）對評估對象的規范，解決了長(cháng)期以來(lái)各評估界對企業(yè)整體價(jià)值和企業(yè)全部權益價(jià)值的混淆，明確了通過(guò)資產(chǎn)扣減負債得到的整體企業(yè)資產(chǎn)評估值，應該是股東全部權益價(jià)值的概念。而企業(yè)整體價(jià)值應該是企業(yè)付息債務(wù)的價(jià)值與股動(dòng)全部權益價(jià)值之和。
指南提出，說(shuō)明評估對象，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值或股東部分權益價(jià)值，應當講是《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）的要求。有關(guān)具體概念可參閱《《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）》講解一書(shū)的相關(guān)內容。
（2） 關(guān)于收益法定義
《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）第二十四條提出“企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指通過(guò)將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現以確定評估對象價(jià)值的評估思路。收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來(lái)收益折現法”。關(guān)于收益法有很多不同的定義，本指南要求使用這一定義。
在評估說(shuō)明中，也應當明確采用的具體方法，是收益資本化法還是未來(lái)收益折現法?！笆找尜Y本化法”和“未來(lái)收益折現法”是存在區別的，也有各自的適用范圍。
（3） 關(guān)于收益法的應用前提和收益法結論的選取
《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）第二十五條指出“注冊資產(chǎn)評估師應當根據被評估企業(yè)成立時(shí)間的長(cháng)短、歷史經(jīng)營(yíng)情況，尤其是經(jīng)營(yíng)和收益穩定狀況、未來(lái)收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性”。收益法評估需具備三個(gè)前提條件，即被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益、預期收益所承擔的風(fēng)險可以預測并可以用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。相應地采用收益法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到三個(gè)重要的參數：預期收益、折現率或資本化率、預測期間。
這三個(gè)重要的參數，是選取收益法關(guān)鍵的因素。很顯然，分析后如果未來(lái)收益期限具有一定的不確定性、未來(lái)收益不具有可預測性、獲得預期收益的風(fēng)險不能用貨幣衡量，任何一條都將使收益法失去應用的前提。所以，在評估說(shuō)明中，應當明確寫(xiě)明這三個(gè)前提條件是否具備。
目前的評估實(shí)踐中，特別是國有資產(chǎn)評估項目中，在不考慮收益法應用的前期條件下，直接采用收益法和資產(chǎn)基礎法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。而在評估結論分析選擇中，提出未來(lái)收益不具有可預測性，預測結果存在較大不確定性，故選擇資產(chǎn)基礎法評估結果作為評估結論。這是迎合國資監管部門(mén)的一種機械做法。實(shí)際上，經(jīng)分析認為確實(shí)不具備收益法的條件，而不進(jìn)行收益法評估，不能被認為是不符合國資監管部門(mén)的要求的做法。
（4） 收益預測的假設條件
本指南提出收益預測的假設條件，應當結合評估項目的具體情況確定，同時(shí)提出了幾條基本的假設條件。評估師不能生搬硬套這些假設條款。應當明確，不同的行業(yè)，不同的企業(yè)運營(yíng)模式，由于企業(yè)面臨的宏觀(guān)、微觀(guān)環(huán)境不同，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)條件不同，其收益獲取的方式也不同，不可能有完全相同的假設條件。
另一方面，假設條件的變化，通常會(huì )引起收益預測結果的變化，因此收益預測的假設條件，在一定程度上比預測結果本身更重要。認定假設條件在評估基準日時(shí)成立，當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
（5） 收益模型的選取
《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》（試行）第二十六條提出“收益法中的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。注冊資產(chǎn)評估師應當根據評估項目的具體情況選擇恰當的收益口徑”。在評估說(shuō)明中，也應當明確采用的收益口徑。如，現金流量包括企業(yè)所產(chǎn)生的全部現金流量（企業(yè)自由現金流量）和屬于股東權益的現金流量（權益自由現金流量）兩種口徑，與之相對應的價(jià)值分別為企業(yè)整體價(jià)值（包括付息債務(wù)價(jià)值）和股東全部權益價(jià)值。企業(yè)自由現金流量和權益自由現金流量模型的不同，直接導致相關(guān)參數的確定。
評估實(shí)踐中，很多評估報告中未明確收益模型的情況下，直接確定參數，實(shí)際上時(shí)概念問(wèn)題。
（5）收益年限的確定
通常情況下，應根據法律法規、合同約定、以及自然條件約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見(jiàn)的幾種情況：
① 對于正常經(jīng)營(yíng)且在可預見(jiàn)的未來(lái)不會(huì )出現影響持續經(jīng)營(yíng)因素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續”方式，即在明確預測期以后，假設企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)；
② 對于在章程中明確約定了經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)，特別是外商投資企業(yè)，應根據章程的約定的經(jīng)營(yíng)期限進(jìn)行預測，并保持收益年限與經(jīng)營(yíng)期限的一致性，但應注意在經(jīng)營(yíng)期末價(jià)值的確定，倘若章程中經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)，一方退出，另一方將繼續經(jīng)營(yíng)的，應注意分析經(jīng)濟行為，保證經(jīng)濟行為及評估目的與收益期限具有一致性和匹配性；
③ 資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通?？紤]資源要素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據保有的礦產(chǎn)資源儲量和確定的生產(chǎn)規模，估算的礦山開(kāi)采年限通?？梢宰鳛槠髽I(yè)收益年限，但有依據表明企業(yè)在礦產(chǎn)開(kāi)采時(shí)生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲量，收益年限可以考慮延長(cháng)。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒(méi)有新增土地儲備的計劃，通?？紤]按照現有土地開(kāi)發(fā)周期的收益年限。
④ 如果目前被評估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠，通常應當預測到稅收優(yōu)惠期結束，企業(yè)按正常稅率繳稅，預測收益具有代表性為止；
⑤ 對于具有周期性波動(dòng)的企業(yè)，預測期應當包括一個(gè)完整的周期，以便據此估算預測期后的收益情況；對于迅速成長(cháng)或剛經(jīng)歷重大變動(dòng)的企業(yè)，應當預測到企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對穩定，預測收益具有代表性為止；
⑥ 對于在可預見(jiàn)的未來(lái)存在影響企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)的狀況時(shí)，處于謹慎原則應在收益年限做特殊考慮，結合經(jīng)濟行為和評估目的一并審慎分析確定。
（6）評估值測算過(guò)程與結果
指南提出列表說(shuō)明公式中的各參數值以及測算過(guò)程，終值的估算，列示評估結論。通常情況下，各參數值以及測算過(guò)程可通過(guò)一系列表格體現。測算表格主要包括：
u 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的測算表格，并包括由此演變出來(lái)的銷(xiāo)售單價(jià)和銷(xiāo)售量的測算；
u 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的測算表格（主要成本項目應一一列示）；
u 其他業(yè)務(wù)利潤的測算表格，并應就其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本分別測算；
u 管理費用的測算表格；
u 營(yíng)業(yè)費用的測算表格；
u 付息債務(wù)價(jià)值的測算表格（其中應包含財務(wù)費用的測算）；
u 營(yíng)運資金的測算表格；
u 折舊的測算表格；
u 資本性支出的測算表格等。
測算格式可參照企業(yè)的內部管理報表，在設計測算表格時(shí)注意行業(yè)和企業(yè)的特殊性，要突出企業(yè)的特點(diǎn)，確保未來(lái)預測期間的適用性和反應企業(yè)的獲利模式，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式匹配。
（四）評估結論的分析
1、使用概念的誤區
91號文件、已經(jīng)發(fā)布的實(shí)施的評估規范，以及本次發(fā)布的指南，均未使用“增減值分析”的概念。而使用“評估結論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因”
而評估實(shí)踐中，一直使用“增減值分析”的概念，這是不正確的。
2、建立比較基礎
所謂評估結論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)，是評估價(jià)值與賬面價(jià)值相抵的結果，所以應從賬面價(jià)值和評估價(jià)值兩個(gè)方面進(jìn)行比較分析，說(shuō)明比較的基礎。在分析時(shí)首先應詳細說(shuō)明賬面價(jià)值與評估價(jià)值構成要素，將不可比的因素（非評估增減）剔除后，說(shuō)明構成要素中同一要素的變化幅度及理由。
3、收益法評估結論的分析
首先應說(shuō)明收益法“以利求本 ”思路下，求出的現值是否與會(huì )計準則核算規范反映的資產(chǎn)范疇一致。如，大量不符合會(huì )計資產(chǎn)定義、或符合資產(chǎn)定義無(wú)法準確計量的資產(chǎn)，往往是企業(yè)產(chǎn)生收益的基礎。實(shí)踐中，企業(yè)的商譽(yù)、無(wú)法確指的無(wú)形資產(chǎn)等，這時(shí)候將收益法結果與賬面值相比本身就不可比，當然也無(wú)法說(shuō)明變動(dòng)原因。
4、成本法評估結論分析
（1）固定資產(chǎn)
固定資產(chǎn)價(jià)值變化不但取決于資產(chǎn)要素市場(chǎng)價(jià)值水平的變化（固定資產(chǎn)原值評估值的變化），很大程度上取決于企業(yè)的折舊政策，因此增減分析還應分析企業(yè)賬面“折舊率”與評估“成新率”的差異。
首先，建立比較的基礎，分析原值的變動(dòng)原因。實(shí)踐中，很多企業(yè)申報的單項固定資產(chǎn)賬面原值，根本就是不準確的，甚至是編造的，這樣無(wú)論評估值多么準確，增減值率都會(huì )奇高奇低；反之，和這樣的賬面值比較增減正常，評估值實(shí)際上也已經(jīng)是大大偏離實(shí)際市場(chǎng)水平了。因此，在不對賬面記錄發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的前提下，為了建立科學(xué)的比較基礎，評估增減分析說(shuō)明應首先介紹賬面原值的構成內容。
（2）存在備抵情形的資產(chǎn)
資產(chǎn)評估通常不考慮“備抵科目”（即將各種準備評估為零）。評估對這些資產(chǎn)科目的評估增減分析，不應當與資產(chǎn)負債表記錄的“賬面價(jià)值”進(jìn)行比較，而是與“賬面余額”進(jìn)行比較。盡管《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》中對壞賬損失準備等備抵項評估處理作了原則規定，但由于《企業(yè)會(huì )計準則》中對“資產(chǎn)負債表”格式的調整，實(shí)踐中也出現了很多不僅僅是列示方面的、實(shí)際是因概念不清而導致增減分析錯誤的問(wèn)題。
（3）土地使用權評估分析
土地賬面值有多種形成方式，同一形成方式其價(jià)值定義也不同，而且有原始入賬價(jià)值、賬面價(jià)值（攤銷(xiāo)余額）的區別。正確分析變動(dòng)原因，首先要了解土地賬面值的構成，然后進(jìn)行比較。
原始入賬價(jià)值，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外，都按照法定的年限進(jìn)行攤銷(xiāo)形成了賬面價(jià)值，而且變成了評估增減變化分析的比較基礎。增值本身就包含了攤銷(xiāo)額；其次以入賬的部分價(jià)值作為評估增減變化分析的比較基礎，增值本身也包含了未入賬的部分（假設評估價(jià)值完全與入賬時(shí)的價(jià)值一致）。實(shí)踐中，評估說(shuō)明中反映的“×××市土地價(jià)格上漲造成評估增值?！眱热蒿@然是錯誤的。
（4）礦業(yè)權評估分析
礦業(yè)權賬面值有也有多種形成方式，同一形成方式其價(jià)值定義也不同，而且有原始入賬價(jià)值、賬面價(jià)值（攤銷(xiāo)余額）的區別。正確分析增減值原因，首先要了解礦業(yè)權賬面價(jià)值的構成，然后進(jìn)行比較。（而且存在儲量前后不同，價(jià)值發(fā)生差異的情形）
作為“無(wú)形資產(chǎn)”核算的采礦權，其會(huì )計核算采用攤銷(xiāo)方式核算，評估價(jià)值與原始入賬價(jià)值比較，顯然不存在可比較的基礎。根據現行有關(guān)規定，礦業(yè)權取得方式有以繳納礦業(yè)權價(jià)款“出讓”取得，通過(guò)二級市場(chǎng)的“轉讓”取得兩種方式。通過(guò)繳納礦業(yè)權價(jià)款“出讓”取得的礦業(yè)權，原始入賬價(jià)值是經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門(mén)確認的、已繳納的礦業(yè)權價(jià)款。
當以經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門(mén)確認的全額價(jià)款作為所取得礦業(yè)權價(jià)款入賬時(shí)，未繳納的部分體現在“其他應交款”中；當以經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門(mén)確認的、已繳納的礦業(yè)權價(jià)款部分作為所取得礦業(yè)權價(jià)款入賬時(shí)，在“其他應交款”中未體現未繳納的礦業(yè)權價(jià)款。對于后一種方式，評估價(jià)值與原始入賬價(jià)值比較，顯然不存在可比較的基礎。
第六部分 關(guān)于評估明細表
一、使用注意事項
提供的評估明細表樣表僅供參考
鑒于新的《企業(yè)會(huì )計準則》及其相關(guān)指南允許企業(yè)根據經(jīng)營(yíng)活動(dòng)性質(zhì)確定適用的財務(wù)報表格式和附注，企業(yè)實(shí)際核算方式和編報的會(huì )計報表與《企業(yè)會(huì )計準則》核算科目可能并不一致（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨；電網(wǎng)企業(yè)的變電站和輸（配）電線(xiàn)路、電信企業(yè)線(xiàn)纜等專(zhuān)用資產(chǎn)）。因此，本指南只提供了一般會(huì )計核算科目的評估明細表樣表。
樣表參照《企業(yè)會(huì )計準則第30號—財務(wù)會(huì )計報表列報》應用指南的基本要求進(jìn)行設計。具體評估項目中，可以根據本指南對評估明細表的基本要求、企業(yè)會(huì )計核算所設置的會(huì )計科目，參考本套樣表編制評估明細表。
在具體評估項目中，注冊資產(chǎn)評估師應當根據本指南對評估明細表格式和內容的基本要求和企業(yè)會(huì )計核算體系，設計滿(mǎn)足具體評估項目的評估明細表。如本指南提供“存貨——周轉材料”含包裝物、低值易耗品，以及企業(yè)（建造承包商）的鋼模板、木模板、腳手架等。根據《企業(yè)會(huì )計準則》可以單獨設置“包裝物”、“低值易耗品”科目，當企業(yè)單獨設有“包裝物”、“低值易耗品”科目時(shí)，評估可以設計“包裝物”和“低值易耗品”評估明細表。
聲明、摘要和評估明細表上一般不需要另行簽字蓋章。
二、取消了“賬面調整值”和“調整后賬面值”欄，將原“清查評估明細表”名稱(chēng)調整為“評估明細表”，不但符合資產(chǎn)評估的功能定位，也符合國有資產(chǎn)監管機構的管理要求。
理由：
（1）賬面調整，是為國有資產(chǎn)保值增值的需要，將資產(chǎn)評估定位于企業(yè)清產(chǎn)核資和重估價(jià)值兩種功能的結果。著(zhù)眼于國有資產(chǎn)評估是國有資產(chǎn)管理手段之一，提出評估報告反映企業(yè)資產(chǎn)的權屬、真實(shí)性、市場(chǎng)價(jià)值，要求評估工作全面界定產(chǎn)權、清產(chǎn)核資，根據清查結論調整報表，并在此基礎上估算價(jià)值，并在報告中說(shuō)明工作過(guò)程和結果。是國有企業(yè)改革歷史時(shí)期的必然。
（2）資產(chǎn)評估功能定位于對資產(chǎn)（產(chǎn)權）價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，清產(chǎn)核資、產(chǎn)權界定和財務(wù)審計工作等均可由相應專(zhuān)業(yè)化機構完成。隨著(zhù)我國國有資產(chǎn)管理制度的不斷完善，以及市場(chǎng)中介組織的不斷發(fā)展，對國有資本保全以及國有資產(chǎn)保值增值的目標的實(shí)現，購建了與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家趨同的“專(zhuān)業(yè)化分工”框架。資產(chǎn)評估功能定位于對資產(chǎn)（產(chǎn)權）價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，否則不但不符合專(zhuān)業(yè)化分工的基本原則，也增加注冊資產(chǎn)評估師和評估機構的法律責任。
（3）2006年，國務(wù)院國資委《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國資委產(chǎn)權[2006]274號）附件3“《國有資產(chǎn)評估項目備案表》、《接受非國有資產(chǎn)評估項目備案表》填報說(shuō)明”中提出賬面價(jià)值的填報要求，即當評估對象為企業(yè)產(chǎn)權（股權）時(shí)，賬面價(jià)值應當為審計后賬面值，增減值為評估價(jià)值與賬面價(jià)值的差額；增減率為增減值與賬面價(jià)值的比率。在國資委的備案表的評估結果表，已經(jīng)取消了“調整后賬面值”。
教師簡(jiǎn)介
王生龍，男，研究員、中國注冊資產(chǎn)評估師、中國注冊土地估價(jià)師、中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、中國注冊礦業(yè)權評估師，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )首批資深會(huì )員；中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司副總經(jīng)理兼技術(shù)總監。
兼任中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )執業(yè)責任鑒定委員會(huì )委員，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )企業(yè)價(jià)值評估委員會(huì )委員，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )評估準則制定專(zhuān)家組成員；中國礦業(yè)權評估師協(xié)會(huì )常務(wù)理事。國務(wù)院國有資產(chǎn)管理委員會(huì )評估項目審核專(zhuān)家組成員，中國東方資產(chǎn)管理公司、中國信達資產(chǎn)管理公司項目審核專(zhuān)家組成員。
主要負責公司內部執業(yè)質(zhì)量管理和風(fēng)險控制、執業(yè)標準規程制定與管理、組織重大項目技術(shù)方案的制定與實(shí)施等。
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