拆遷補償，又名征收補償，是在征地過(guò)程中對住宅或者非住宅房屋的價(jià)值評估后對該房屋合法拆除并給予房屋產(chǎn)權所有人一定補償。下面由學(xué)習啦小編為你介紹拆遷補償的相關(guān)法律知識。
被拆遷人是企事業(yè)單位或社會(huì )團體的涉稅問(wèn)題
1、營(yíng)業(yè)稅
對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著(zhù)物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補償費不征收營(yíng)業(yè)稅。(國稅函[2007]969號)納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時(shí)只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件無(wú)論支付征地補償費的資金來(lái)源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149號)規定不征收營(yíng)業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)
除以上兩種情況，無(wú)論收到的是現金補償還是實(shí)物(房屋)補償，都應視同土地及附屬物轉讓款，交納營(yíng)業(yè)稅。
2、企業(yè)所得稅
《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2012年第40號)規定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì )公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：
(1)國防和外交的需要;
(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;
(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會(huì )福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設的需要;
(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關(guān)規定組織實(shí)施的對危房集中、基礎設施落后等地段進(jìn)行舊城區改建的需要;
(6)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過(guò)程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。
拆遷補償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無(wú)論是現金還是實(shí)物補償，都應在取得的當年計入應納稅所得額。
3、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細則》相關(guān)規定：《條例》第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)應依照本條例繳納土地增值稅?！稐l例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項所稱(chēng)的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的比照本規定免征上地增值稅。
關(guān)于因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而搬遷納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題(財稅【2006】21號)的規定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條第四款所稱(chēng)因"城市實(shí)施規劃"而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據已審批通過(guò)的城市規劃確定進(jìn)行搬遷的情況，因"國家建設的需要"而搬遷是指因實(shí)施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設項目而進(jìn)行搬遷的情況。
除以上規定，收到的拆遷補償，無(wú)論是貨幣還是實(shí)物，均應視同轉讓土地及附屬物交納土地增值稅。
4、印花稅
印花稅"產(chǎn)權轉移書(shū)據"稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移所立的書(shū)據以及企業(yè)股權轉讓所立的書(shū)據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書(shū)據征收印花稅。
拆遷補償涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移，拆遷補償合同應按"產(chǎn)權轉移書(shū)據"稅目征稅。
被拆遷人是個(gè)人的涉稅問(wèn)題
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補償費收入免征個(gè)人所得稅的批復》(國稅函【1998】428號)指出，“按照城市發(fā)展規劃，在舊城改造過(guò)程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現金還是實(shí)物(房屋)，均免予征收個(gè)人所得稅”。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮房屋拆遷管理辦法規定標準取得的拆遷補償款，免征個(gè)人所得稅。
有以上文件可見(jiàn)：按規定標準取得的拆遷補償款，無(wú)論是貨幣補償還是實(shí)物補償(房屋)，均免征個(gè)人所得稅。
個(gè)人收取的拆遷補償主要是對個(gè)人損失的一種補償，不是銷(xiāo)售行為，是政府主導的行為，會(huì )有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補償免營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個(gè)人，個(gè)人收取的拆遷補償不用交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
通過(guò)以上分析：只要是由政府主導的、因公共事業(yè)需要而拆遷補償，無(wú)論是貨幣或是實(shí)物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。
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拆遷補償的補償方式
貨幣補償
貨幣補償是通過(guò)不同的法定依據由專(zhuān)業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
市場(chǎng)評估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
商品房交易均價(jià)是指同區域同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測定并公布。
重置價(jià)是指由估價(jià)機構采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。
上述三種價(jià)格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
產(chǎn)權置換
產(chǎn)權置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標準產(chǎn)權置換指的是依照法定程序，通過(guò)對被拆遷人房屋的產(chǎn)權價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標準產(chǎn)權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價(jià)的異地產(chǎn)權房屋調換。
產(chǎn)權置換分為兩種形式：
異地安置。異地安置是指由于開(kāi)發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權置換。
回遷安置?；剡w安置是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。
兩者相結合的補償方式
顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權置換。
由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀(guān)因素，導致房?jì)r(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權置換解決的問(wèn)題，所以就出現了貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。
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